«ПИК — специализированный застройщик» (MCX: PIKK) — крупнейшая в России компания в сфере недвижимости, значительно превосходящая конкурентов по объему текущего строительства и ввода жилья.

О компании

В отчетности компания выделяет пять операционных сегментов бизнеса.

Девелопмент и строительство. До 2021 года компания считала девелопмент и строительство двумя отдельными сегментами, а теперь объединила их в один. Сюда входит основная деятельность ПИК СЗ по возведению и реализации жилых домов, объектов инфраструктуры и коммерческой недвижимости, комплексному освоению территорий. Большая часть строительства осуществляется компанией в Московском регионе, есть также проекты в Санкт-Петербурге, Калуге, Екатеринбурге, Ярославле и других — суммарно в 14 регионах. В основном ПИК СЗ возводит жилые дома в массовом сегменте.

Еще компания занимается подрядными строительными услугами — так называемым fee development. То есть владелец земли нанимает ПИК СЗ по контракту для строительных работ.

Эксплуатация. Компания занимается управлением недвижимостью в 20 регионах России через крупнейшую в стране управляющую компанию «ПИК-Комфорт». Общая площадь домов под управлением — более 50 млн квадратных метров. Это совершенно другой формат бизнеса по сравнению с сегментом «девелопмент и строительство» — он приносит регулярную выручку с одних и тех же объектов.

Индустриальный сегмент. Компания производит стройматериалы и компоненты для строительства, IoT-устройства, занимается сборкой панельных зданий.

Проптэк. Компания предоставляет сервисы по ремонту, сдаче в аренду, выкупу и продаже недвижимости на вторичном рынке.

Прочие виды деятельности. Иные виды деятельности, например арендные услуги.

Компания вертикально интегрированная: сама разрабатывает технологии строительства, производит на домостроительных комбинатах части, используемые в строительстве, строит, продает, управляет уже готовыми домами. По структуре выручки видно, что подавляющую часть денег она зарабатывает на девелопменте и строительстве.

Несмотря на масштаб бизнеса, его показатели постоянно растут: ПИК СЗ реализует все больше недвижимости как в натуральном, так и в денежном выражении. Такая же динамика наблюдается по договорам fee development.

Подавляющая часть недвижимости реализуется в Московском регионе: по итогам первого полугодия 2021 года на его долю пришлось 87% в натуральном выражении и 93% — в стоимостном. Стоит отметить, что доля ипотечных сделок постоянно растет и уже достигла 79%.

У ПИК СЗ крупнейший в России земельный банк, который в последние пару лет значительно вырос, что дает компании возможность каждый год запускать по несколько новых проектов, вводить десятки новых корпусов суммарной площадью близкой или даже превышающей 2 млн квадратных метров.

Лучше всего развитие компании видно по динамике активов: за последние четыре года они выросли в четыре раза — до 917 млрд рублей.

Количество новых проектов, корпусов и их площадь по годам

Количество новых проектов Количество новых корпусов Площадь новых корпусов, млн м²
2018 13 102 2,5
2019 3 85 1,8
2020 18 92 2,0
1п2021 9 69 1,2
Количество новых проектов
2018
13
2019
3
2020
18
1п2021
9
Количество новых корпусов
2018
102
2019
85
2020
92
1п2021
69
Площадь новых корпусов, млн м²
2018
2,5
2019
1,8
2020
2,0
1п2021
1,2

Объем текущего строительства и ввода жилья за 2021 год крупнейших девелоперов России, млн м²

Объем текущего строительства Объем ввода жилья
ПИК СЗ 6,0 1,2
«Группа ЛСР» 2,9 0,3
«Самолет» 2,2 0,4
Setl Group 1,9 0,5
ФСК 1,3 0,3
Объем текущего строительства
ПИК СЗ
6,0
«Группа ЛСР»
2,9
«Самолет»
2,2
Setl Group
1,9
ФСК
1,3
Объем ввода жилья
ПИК СЗ
1,2
«Группа ЛСР»
0,3
«Самолет»
0,4
Setl Group
0,5
ФСК
0,3

Объем реализации недвижимости и сумма по договорам по регионам за первое полугодие 2021 года

Объем реализации Сумма по договорам
Москва 57% 69%
Московская область 30% 24%
Санкт-Петербург 3% 3%
Регионы 10% 4%
Объем реализации
Москва
57%
Московская область
30%
Санкт-Петербург
3%
Регионы
10%
Сумма по договорам
Москва
69%
Московская область
24%
Санкт-Петербург
3%
Регионы
4%

Структура выручки компании по операционным сегментам за первое полугодие 2021 года

Девелопмент и строительство 81%
Эксплуатация 7%
Индустриальный сегмент 9%
Проптэк 2%
Прочие виды деятельности 1%
Девелопмент и строительство
81%
Эксплуатация
7%
Индустриальный сегмент
9%
Проптэк
2%
Прочие виды деятельности
1%

Объем реализации недвижимости и сумма по договорам по годам

Объем реализации, тысяч м² Сумма по договорам, млрд рублей
2017 1839 189,9
2018 1941 210,6
2019 1836 223,8
2020 2085 292,2
1п2021 890 146,5
Объем реализации, тысяч м²
2017
1839
2018
1941
2019
1836
2020
2085
1п2021
890
Сумма по договорам, млрд рублей
2017
189,9
2018
210,6
2019
223,8
2020
292,2
1п2021
146,5

Объем реализации недвижимости и сумма по договорам fee-development по годам

Объем реализации, тысяч м² Сумма по договорам, млрд рублей
2018 49 6,1
2019 120 16,5
2020 270 48,4
1п2021 198 42,5
Объем реализации, тысяч м²
2018
49
2019
120
2020
270
1п2021
198
Сумма по договорам, млрд рублей
2018
6,1
2019
16,5
2020
48,4
1п2021
42,5

Доля ипотечных сделок по годам

2017 60%
2018 65%
2019 66%
2020 76%
1п2021 79%
2017
60%
2018
65%
2019
66%
2020
76%
1п2021
79%

Земельный банк компании по годам, млн м²

2017 12,0
2018 11,0
2019 11,1
2020 16,5
1п2021 21,5
2017
12,0
2018
11,0
2019
11,1
2020
16,5
1п2021
21,5

Оценка активов компании по годам, млрд рублей

2017 225
2018 382
2019 608
2020 917
2017
225
2018
382
2019
608
2020
917

История и акционерный капитал

Компания была основана в 1994 году Юрием Жуковым и Кириллом Писаревым как «Первая ипотечная компания». В 2000-х были приобретены несколько заводов по производству стройматериалов и компонентов для строительства. В 2007 году компания стала публичной, ее ценные бумаги стали торговаться на биржах Москвы и Лондона.

Мировой финансовый кризис 2008 года тяжело ударил по компании, итогом чего стала потеря контроля над ней основателями в 2009 году. Крупным акционером стал Сулейман Керимов. Но в 2013 году он продал свою долю, а крупными акционерами стали структуры Сергея Гордеева, Александра Мамута и Микаила Шишханова.

В 2016 году компания значительно увеличилась, купив конкурента — компанию «Мортон» — у купившего ее незадолго до этого Сергея Гордеева, который еще в 2014 году стал президентом и председателем правления ПИК. А в 2017 году он получил контроль над компанией, выкупив пакеты акций Александра Мамута и Микаила Шишханова. Его доля в акционерном капитале превысила 74%.

В том же 2017 году компания выкупила свои глобальные депозитарные расписки (ГДР), проведя делистинг с Лондонской фондовой биржи, а затем продала пакет ГДР, соответствующий 7,6% акционерного капитала, банку ВТБ. Одновременно был заключен беспоставочный финансовый инструмент, о котором мы говорили выше. В 2019 году ВТБ увеличил долю в компании в три раза.

Таким образом, по итогам первого полугодия 2021 года у компании есть контролирующий акционер — глава компании Сергей Гордеев; крупный миноритарий в лице банка ВТБ; еще 17,62% акций находятся в свободном обращении.

В марте 2021 года компания немного переименовалась: сменила название с «Группа компаний ПИК» на «ПИК — специализированный застройщик», а должность главы компании сменилась с президента на генерального директора.

А в самом начале октября 2021 года компания провела SPO — вторичное размещение акций, продав около 28,5 млн ценных бумаг за примерно 36 млрд рублей. Из вырученных средств 11,6 млрд рублей планируется потратить до конца месяца на выкуп ГДР у банка ВТБ, остальные же — на погашение долга и расширение бизнеса. Попутно должно увеличиться количество акций в свободном обращении.

Структура акционерного капитала компании по итогам первого полугодия 2021 года

Сергей Гордеев 59,33%
ВТБ 23,05%
В свободном обращении 17,62%
Сергей Гордеев
59,33%
ВТБ
23,05%
В свободном обращении
17,62%

Новые точки роста

ПИК СЗ не почивает на лаврах лидерства в отрасли: компания не только наращивает объемы строительства, но и пробует заняться смежными направлениями для дальнейшего увеличения бизнеса и его диверсификации.

Начинается международная экспансия. Первый проект — 30-этажный дом бизнес-класса в центре столицы Филиппин Манилы. Еще появляются проекты в Индии.

Новые бренды. Представлены новые бренды Forma и Mono для жилья бизнес- и премиум-класса.

Новые сегменты. Планируется выход в совершенно новые для компании сегменты — строительство загородных домов и индустриальных парков.

Модульное строительство. Компания активно развивает технологии модульного строительства. Планируется запуск заводов в Москве, Санкт-Петербурге и Маниле, которые будут производить модули. За счет их использования предполагается снизить себестоимость, повысить качество и существенно сократить сроки строительства. В начале октября 2021 года компания собирается начать строительство первого девятиэтажного дома по этой технологии с ожидаемой продолжительностью сборки всего лишь две недели. ПИК СЗ в презентации для инвесторов обозначил такую амбициозную цель, как мировое лидерство компании в области модульного строительства к концу 2023 года с долей 20% и объемом возводимой недвижимости с использованием этой технологии 2 млн квадратных метров.

Новый сервис. Запущен сервис Kvarta — технологическая платформа как для клиентов, так и для других девелоперов. Это экосистема, сочетающая в себе удобства цифровизации, множества услуг и маркетплейса. Предполагается, что с ее помощью клиенты смогут покупать и арендовать квартиры, а небольшие девелоперы — получать полный пакет услуг, в частности проектное финансирование, а также возможность продажи квартир с небольшими затратами. Амбициозная цель сервиса — доля 25% рынка первичной продажи жилья к 2025 году.

Будущая экосистема Kvarta. Источник: презентация компании, стр. 34
Будущая экосистема Kvarta. Источник: презентация компании, стр. 34

Финансовые показатели

На первый взгляд, выручка и чистая прибыль компании показывают прекрасную растущую динамику. Но если внимательно изучить финансовую отчетность, то окажется, что у компании есть беспоставочные финансовые инструменты, стоимость которых регулярно переоценивается в зависимости от котировок акций. А так как котировки в последнее время растут, то возникают финансовые доходы, которые несколько искажают чистую прибыль. Если скорректировать ее на этот показатель, то динамика все равно будет отличной, но будет наблюдаться некоторое падение чистой прибыли по итогам первого полугодия 2021 года.

Чистый долг компании также растет, что не очень хорошо, но объяснимо, так как ПИК СЗ много инвестирует в развитие бизнеса.

Финансовые результаты ПИК СЗ по годам, млрд рублей

Выручка Чистая прибыль Скорректированная чистая прибыль Чистый долг
2017 175,1 3,15 3,15 15,0
2018 245,8 21,3 18,1 3,65
2019 280,6 45,1 42,0 73,3
2020 380,2 86,5 64,7 135,5
1п2021 189,3 69,4 13,5 284,6
Выручка
2017
175,1
2018
245,8
2019
280,6
2020
380,2
1п2021
189,3
Чистая прибыль
2017
3,15
2018
21,3
2019
45,1
2020
86,5
1п2021
69,4
Скорректированная чистая прибыль
2017
3,15
2018
18,1
2019
42,0
2020
64,7
1п2021
13,5
Чистый долг
2017
15,0
2018
3,65
2019
73,3
2020
135,5
1п2021
284,6

Дивиденды и дивидендная политика

В 2017 году была принята дивидендная политика компании, согласно которой планировалось выплачивать дивиденды раз в полгода в размере не менее 30% чистого потока денежных средств от операционной деятельности. Но в реальности компания несколько лет подряд выплачивала фиксированную сумму 22,71 Р на акцию раз в год.

В 2021 году компания приняла новую дивидендную политику с похожей формулой выплат: дважды в год не менее 30%, но теперь — от чистой прибыли по МСФО, скорректированной на неденежные доходы.

В мае 2021 года были объявлены дивиденды сразу за 2020 год и первый квартал 2021 года, итоговая сумма оказалась почти в два раза больше, чем обычно, — 45,22 Р на акцию. Дивидендная доходность этой «двойной» выплаты составила около 4,5%.

Дивиденды компании, рублей на акцию

2017 22,71
2018 22,71
2019 22,71
2020 22,51
1к2021 22,92
2017
22,71
2018
22,71
2019
22,71
2020
22,51
1к2021
22,92

Почему акции могут вырасти

Растущий лидер отрасли. Бизнес ПИК СЗ активно развивается по всем направлениям: объем реализации недвижимости растет как в квадратных метрах, так и в рублях, увеличивается диверсификация по сегментам и географии строительства. Внедряются инновации для его удешевления и ускорения. Появились новые подразделения роста, которые в будущем даже могут быть выведены на IPO.

В последнее время котировки акций компании значительно выросли, но это во многом просто отражение операционных и финансовых успехов бизнеса. Да, компания торгуется по мультипликатору P / E дороже, чем пару лет назад, и дороже большинства конкурентов, но в целом это отражает высокую эффективность бизнеса ПИК СЗ, его лидерство в отрасли и перспективы.

Возможный позитив от SPO. Проведенное SPO несет несколько потенциальных выгод ПИК СЗ. Во-первых, часть вырученных денег планируется пустить на погашение долга, сильно выросшего в последнее время.

Во-вторых, это должно увеличить ликвидность акций за счет большего их количества в свободном обращении. К тому же компанию еще в августе называли кандидатом на включение в один из основных биржевых индексов на российские акции MSCI Russia, после SPO вероятность этого еще повысилась. Факт включения может также быть позитивным для котировок акций компании.

Начало соблюдения дивидендной политики. Если ПИК СЗ начнет регулярно соблюдать свою дивидендную политику, это повысит прозрачность компании и предсказуемость размера дивидендов для ее акционеров, что увеличит ее привлекательность и может стать еще одной причиной роста котировок.

Почему акции могут упасть

Ухудшение конъюнктуры. В 2020 году и первой половине 2021 года в строительной отрасли была крайне благоприятная конъюнктура: исторически низкое значение ключевой ставки ЦБ РФ, введение субсидируемой государством льготной ипотеки, возросший спрос на жилье из-за появления в жизни большого количества людей удаленного формата работы. Все это привело к сильному росту продаж жилья и росту цен на него.

Кажется, что конъюнктура достигла апогея и теперь будет только ухудшаться, — и у этого предположения есть сразу несколько предпосылок:

А вместе с ухудшением конъюнктуры могут пострадать финансовые показатели девелоперов и в частности ПИК СЗ, что негативно скажется на котировках.

Возможные проблемы с новыми направлениями бизнеса. Компания активно развивает новые направления бизнеса, диверсифицирует его. Если все пойдет успешно, то это будет хорошим подспорьем для компании, но здесь есть и риски: возможно, у компании не получится реализовать свои амбициозные планы, а большие инвестиции обернутся только лишь убытками.

Источник: ЦБ РФ
Источник: ЦБ РФ
Источник: ЦБ РФ
Источник: ЦБ РФ
Источник: Сбериндекс
Источник: Сбериндекс
Источник: Сбериндекс
Источник: Сбериндекс
Источник: Frank RG
Источник: Frank RG
Источник: Frank RG
Источник: Frank RG

Мультипликаторы публичных российских девелоперов за первое полугодие 2021 года

P / E ROE Net Debt / EBITDA
ПИК СЗ 16,0 24,6% 2,36
«Группа ЛСР» 5,04 16,2% 1,88
«Самолет» 115,6 27,9% 7,30
«Эталон» 8,56 8,1% 0,90
P / E
ПИК СЗ
16,0
«Группа ЛСР»
5,04
«Самолет»
115,6
«Эталон»
8,56
ROE
ПИК СЗ
24,6%
«Группа ЛСР»
16,2%
«Самолет»
27,9%
«Эталон»
8,1%
Net Debt / EBITDA
ПИК СЗ
2,36
«Группа ЛСР»
1,88
«Самолет»
7,30
«Эталон»
0,90

Мультипликаторы ПИК СЗ по годам

P / E ROE Net debt / EBITDA
2017 67,4 5,8% 1,11
2018 11,7 27,2% 0,09
2019 5,89 41,3% 1,09
2020 18,2 26,4% 1,21
1п2021 16,0 24,6% 2,36
P / E
2017
67,4
2018
11,7
2019
5,89
2020
18,2
1п2021
16,0
ROE
2017
5,8%
2018
27,2%
2019
41,3%
2020
26,4%
1п2021
24,6%
Net debt / EBITDA
2017
1,11
2018
0,09
2019
1,09
2020
1,21
1п2021
2,36

В итоге

ПИК СЗ — лидер строительного рынка России. Бизнес компании уверенно растет, за ним растут финансовые показатели и котировки акций. Не последнюю роль в этом сыграла хорошая конъюнктура в секторе недвижимости в последние полтора года.

Компания не останавливается на достигнутом: ищет новые точки роста и диверсификации бизнеса, увеличивает количество акций в свободном обращении, принимает новую дивидендную политику. Вместе с тем конъюнктура в отрасли, скорее всего, прошла свой пик, а инвестиции могут не дать результата и стать просто тратой денег.

Отдельно хочется обратить внимание на то, что акции ПИК СЗ не коррелируют с рынком, что видно по значению бета-коэффициента, равному 0,02.