В России ужесточили требования к управляющим компаниям: что это значит для жильцов
Госжилинспекция будет проверять учредителей и работников управляющих компаний, которые обратятся за лицензией после 1 сентября 2024 года.
Речь идет о новых лицензиях, а также о продлении старых: документ выдают на пять лет, потом УК обязана пройти процедуру заново. Перечень требований для получения или продления расширился на два пункта. Расскажу, какие это пункты и как нововведения касаются жильцов.
Какие требования к лицензированию УК были до этого
Все управляющие компании должны получать лицензию, иначе их работа незаконна. Лицензию на управление многоквартирным домом выдает Госжилинспекция . УК должна соответствовать следующим критериям :
- Есть регистрация в качестве компании или ИП.
- Название отличается от названий УК, зарегистрированных ранее.
- Руководитель УК сдал экзамен и получил квалификационный аттестат.
- У руководителя нет неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие.
- Должностные лица УК не числятся в реестре дисквалифицированных.
- Ранее выданную УК лицензию не аннулировали.
- Нет нарушений при размещении информации в ГИС ЖКХ.
Если надо продлить лицензию, а не получить ее впервые, есть дополнительные требования :
- Нет грубых нарушений правил содержания общего имущества — например, больших долгов за газ, воду или другие коммунальные ресурсы. Понадобится предъявить договоры на обслуживание внутридомового газового оборудования и лифтов.
- Реестры собственников в порядке, УК может подтвердить, что предоставляет их по запросам.
- Если брались на обслуживание новые дома, то с ними вовремя начали работать.
- Дымовые и вентиляционные каналы в домах содержатся без грубых нарушений.
Что изменится
С 1 сентября 2024 года ввели еще два критерия для получения новых и продления старых лицензий.
Учредителей, участников и руководителей будут проверять на предмет банкротств УК. Если в предыдущие три года их УК банкротилась, а теперь эти же люди пытаются зарегистрировать новую компанию, то лицензию не дадут.
Кроме того, учредителей и участников будут проверять:
- на наличие неснятой и непогашенной судимости;
- по реестру дисквалифицированных лиц, если доля учредителя или участника в уставном капитале более 50%.
Если за лицензией обращаются учредители ГУПов и МУПов — органы власти, — эти требования их не касаются.
УК будут проверять на грубые нарушения при содержании домов. Если в предыдущие три года такие нарушения были, лицензию не продлят.
Грубые нарушения фиксирует Госжилинспекция, они должны быть подтверждены документально. Если их выявят, то назначат штраф от 300 000 до 350 000 ₽ . По новым требованиям даже одного штрафа за три года достаточно, чтобы получить отказ.
В списке грубых нарушений девять пунктов. Например, управляющая компания:
- не подготовила дом к отопительному сезону;
- более двух месяцев должна поставщикам коммунальных услуг;
- не заключила договоры на вывоз мусора, обслуживание лифтов или газового оборудования;
- не чистила вентиляционные и дымовые каналы;
- была участником ситуаций, когда по ее вине пострадали люди, — например, крышу не почистили и снег упал на пешехода.
Раньше в продлении отказывали, только если УК не устранила нарушения на тот момент, когда обратилась за новой лицензией. Допускалось одно нарушение в год, за повторное «отбирали дом» — то есть исключали конкретное здание из лицензии, после чего жильцы выбирали новую УК.
Как изменения повлияют на жильцов
По мнению законодателей, поправки предотвратят появление на рынке новых УК с тем же составом собственников или сотрудников, которые уже привели другую компанию к банкротству. Например, УК «Жилстрой» обанкротилась, а ее руководители создают УК «Ремонт», затем хитростью переводят на нее все старые дома и продолжают работать без изменения качества.
Часто банкротства сопровождаются накоплением долгов перед подрядчиками и поставщиками ресурсов, хотя жильцы исправно платят. В таком случае жильцы не смогут получить деньги обратно, а значит, на текущий ремонт придется собирать с нуля, отношения с подрядчиками будут испорчены, а ресурсники могут перекрыть газ и тепло.
Может оказаться, что УК присвоила деньги, а жильцы остались с долгами. Например, в 2021 году обанкротилась компания, которая управляла 94 домами в Восточном административном округе Москвы. Она задолжала за тепло, воду, газ и электричество более миллиарда рублей.
По новым правилам командам недобросовестных УК должно быть сложнее вернуться на рынок. Хотя у эксперта есть опасения, что этими изменениями будут злоупотреблять собственники жилья или конкурирующие компании, чтобы забрать дом себе в управление.
Ирина Генцлер
эксперт в области управления многоквартирными домами, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»
Даже одного лицензионного требования об общем имуществе достаточно, чтобы удалить любую УК с рынка
В системе отношений управляющих организаций, УО, и собственников сложился дисбаланс. Жилищный кодекс определил, что если есть УО, то она несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества . Собственники помещений такой ответственности не несут, хотя это и противоречит общему правилу гражданского законодательства: «собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества».
Для УО содержание общего имущества в порядке — лицензионное требование, его несоблюдение считается грубым нарушением. Если будет выявлен такой факт, УО не сможет продлить лицензию. В настоящее время эти требования для УО невыполнимы.
Суды и органы государственного жилищного надзора трактуют закон так: управляющая организация обязана оказывать любую услугу и выполнять любую работу, которые указаны в правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, даже если собственники не заказывали этого, а стоимость работы или услуги не учтена в квитанции.
Неважно, если обращение в суд или контролирующие органы исходит от одного собственника, а не от большинства. Даже одного лицензионного требования об общем имуществе достаточно, чтобы удалить любую УК с рынка. В результате могут остаться только муниципальные и государственные управляющие организации и, возможно, крупный бизнес, аффилированный с властями.
Небезупречная формулировка ч. 7 ст. 156 ЖК РФ — «размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации» — дает собственникам основание полагать, что они могут решением общего собрания установить размер платы меньше, чем предложила управляющая организация.
Возникают проблемы:
- У управляющей организации неограниченный объем обязательств.
- Плата не соответствует потребностям УО и запросам жителей.
- Собственники вправе через систему жалоб требовать исполнения любого желания.
- У части собственников есть долги, которые не уменьшают пропорционально объем обязательств управляющей организации.
Законодатель полагает, что защищает слабую сторону — собственников. Но это приводит к формированию безответственности и позволяет собственникам вести себя как «безбилетники».
Чтобы улучшить ситуацию, нужен концептуально другой подход и системные изменения законодательства.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
