Покупателей недвижимости защитили от потери жилья при банкротстве продавца

Оспаривать сделки, если продавец оказался банкротом, по-прежнему можно, но отобрать все у нового собственника стало сложнее.
Правительство внесло изменения в закон «О несостоятельности (банкротстве)» и попыталось решить одну из ключевых проблем рынка недвижимости: покупатель терял и жилье, и деньги, если выяснялось, что продавца признали банкротом.
Расскажу, как все будет работать.
В чем проблема с недвижимостью банкрота
Должник обязан сам заявить о банкротстве, если:
- Долгов больше 500 000 ₽.
- Просрочка по ним больше трех месяцев.
- Он не может платить по долгам.
Также инициировать банкротство могут кредиторы, например банк.
Решение о признании банкротом принимает суд. Он открывает конкурсное производство и назначает конкурсного управляющего. Управляющий проверяет, какое имущество есть у должника и можно ли за счет него погасить долги. Если да, имущество продают с торгов.
Конкурсный управляющий вправе оспорить сделки, которые причинили ущерб кредиторам. Это касается всех сделок, которые банкрот совершил как после подачи заявления о банкротстве, так и за три года до этого.
Иван в 2022 году продал квартиру, а в 2023 году подал заявление о признании банкротом. Конкурсный управляющий может расценить эту сделку как вывод имущества из конкурсной массы. Это значит, что Иван схитрил: знал, что объявит себя банкротом, и специально продал квартиру заранее, чтобы потом ее не выставили на торги для погашения долга. А вырученные деньги спрятал, чтобы не отдавать кредиторам.
Управляющему придется доказать, что дело неладно. Но иногда и это не нужно. Если цена занижена, управляющий может оспорить сделки, которые должник заключил после того, как суд принял заявление о банкротстве и за год до этого. Судье останется сравнить рыночную стоимость квартиры и стоимость в договоре, и, если будет явное занижение, сделку автоматически считают недействительной.
Рыночная цена квартиры Ивана — 9 млн рублей, а он продал ее за 7 млн рублей за полгода до признания банкротом. Конкурсный управляющий может оспорить такую сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу, причем ему не надо ничего доказывать в суде, кроме разницы цен.
Когда квартиру возвращают в конкурсную массу для торгов, это означает, что покупатель остается без квартиры и денег. По закону он может потребовать деньги назад с самого банкрота, но есть нюанс. Придется встать в очередь кредиторов, и не факт, что получится занять там первое место. Например, долги по алиментам вернут вперед остальных — деньги от продажи той самой квартиры на торгах могут пойти сначала на алименты.
Что изменилось
По новым правилам, если человек купит жилье, а потом суд признает сделку недействительной из-за банкротства продавца, покупателю вернут деньги. Но при условии, что это жилье для него и его семьи единственное.
Процедура возврата сложная:
- Арбитражный управляющий открывает в банке отдельный счет должника. Этот счет нужен только для расчетов по недействительной сделке.
- Квартиру продают с торгов.
- Деньги в той сумме, что указана в договоре купли-продажи, поступают на специальный счет должника. Если что-то осталось, излишками погашают другие долги банкрота.
- Покупатель передает арбитражному управляющему реквизиты своего обычного банковского счета, и тот переводит деньги в течение 14 дней. Если покупатель уклоняется, управляющий вносит деньги на депозит нотариуса по месту нахождения должника и сообщает об этом покупателю заказным письмом с уведомлением. На отправку письма есть пять дней с даты внесения денег на депозит.
Как видите, процедура запутанная, но дает хоть какие-то гарантии.
Главная опасность — занижение цены. Если в договоре указана не реальная, а заниженная стоимость, доказать потом ничего не получится, и управляющий вернет столько, сколько прописано в договоре.
Как съезжать с квартиры, право на которую утрачено
Покупатель может жить в квартире, пока не получит деньги. Он и члены его семьи сохраняют право пользования жильем — до того, как деньги поступят на банковский счет либо на депозит нотариуса.
Более того, покупатель может подать ходатайство в арбитражный суд, где находится дело о банкротстве, и попросить продлить срок для выселения. Суду разрешено предоставить еще не более полугода со дня, когда поступят деньги.
Если суд продлевает срок, арбитражный управляющий в течение пяти рабочих дней с момента, как получит судебный акт, подает в Росреестр заявление. В нем он просит наложить обременение на жилье.
Если все сроки вышли, а покупатель так и не съехал, выселяют принудительно — через суд и приставов.
Получится ли вернуть квартиру
Покупатель, который потерял право собственности из-за отмены сделки, может заново купить свою квартиру — это законно. Есть три варианта.
До торгов. Поправки в законе разрешают покупателю по недействительной сделке купить эту же недвижимость по рыночной цене еще до того, как она попадет на торги. Рыночная цена должна быть прописана в решении, которым суд отменил первоначальную сделку.
Арбитражный управляющий должен сообщить покупателю за 10 рабочих дней, что выставил жилье на торги. И только после этого он может разместить информацию об этом в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Покупатель должен сообщить арбитражному управляющему, что готов выкупить жилье, не позднее чем за пять рабочих дней до публикации сообщения.
Договор купли-продажи нужно заключить в течение 30 дней со дня, когда управляющий получил предложение от покупателя.
Будет взаимозачет: сумма по недействительной сделке учитывается в счет повторной покупки квартиры. Если возникла разница, придется доплатить.
Василий купил квартиру за 6,5 млн рублей, но продавец через восемь месяцев после сделки начал банкротство. Управляющий обратился в суд, чтобы признать сделку недействительной. Суд с помощью оценщика установил, что рыночная стоимость квартиры — 7,8 млн рублей, и удовлетворил требование управляющего.
Теперь, чтобы выкупить квартиру, Василий должен заплатить 7,8 млн рублей — стоимость, указанную в судебном акте о признании сделки недействительной. Но 6,5 млн рублей из этих денег все равно причитались бы ему как компенсация за расторгнутый договор. Поэтому он должен заплатить только разницу между рыночной ценой и суммой договора — 1,3 млн рублей.
На торгах. Если выкупить жилье до торгов по каким-то причинам не удалось, можно участвовать в торгах.
Они проходят в три этапа:
- Жилье выставляют по цене из судебного акта, которым отменен договор купли-продажи. Второй вариант — по рыночной цене, если в деле участвовал оценщик. Если рыночная цена в отчете оценщика будет ниже стоимости, указанной в судебном акте об отмене договора, жилье выставят на торги по более высокой цене. Торги длятся месяц.
- Если никто не купил объект, объявляют повторные торги. Цена снижается минимум на 10%.
- Если и сниженная сумма никого не привлекла, начинаются публичные торги, на которых имущество снова выставляют по первоначальной цене, а потом начинают ее снижать. Выигрывает участник, который первым подаст заявку на текущую стоимость. Минимальная цена продажи жилья через публичное предложение не может быть меньше цены отмененного договора купли-продажи плюс 5% и расходы на проведение торгов — обычно это от 50 000 до 100 000 ₽.
Покупатель, потерявший право собственности, может выкупить квартиру на любом этапе.
Расчеты вновь происходят через зачет: к уже выплаченной сумме надо будет доплатить разницу.
После торгов. Покупатель проблемной квартиры может и не участвовать в торгах, но все равно выкупить жилье, если его не купил никто другой.
Цена будет равна стоимости лота на завершившемся этапе торгов. Главное условие — чтобы покупатель не участвовал ни в одном из этапов. Проще говоря, можно на свой страх и риск дождаться окончания торгов и, если нет других покупателей, выкупить жилье по минимальной цене.
Расчеты — опять через зачет с доплатой разницы стоимости.
Если жилье не смогли продать по минимальной цене, считается, что рыночная стоимость существенно не отличалась от цены оспоренной сделки. Тогда арбитражный управляющий обязан подать заявление о пересмотре решения о признании сделки недействительной по вновь открывшимся обстоятельствам.
Предполагается, что суд вернет все на исходные позиции: отменит предыдущее решение, тем самым вернет покупателю право собственности. А управляющий и банкрот уже сами будут разбираться, где деньги от продажи и можно ли их потратить на требования кредиторов.
Что еще почитать по теме:
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
Я делал оценку квартиры из-за (возможного) предстоящего суда с другими наследниками. Так получилось что 2 раза у разных оценщиков, так как потерял оригинал.
Это в итоге не потребовалось, но сумма в первом отчёте и во втором различается на 30%.
При том что обе оценки сделаны "на дату открытия наследства".
А тут получается, что вся логика "добросовестности покупателя" завязана на цифру которая гуляет +-30%.
Я тут в комментариях много раз подсвечивал проблему банкротства продавца по побочному маркеру: нахождение риска банкротства продавца в исключениях по титульному страхованию у значимой части страховщиков.
Маркер очень хороший, так как страховые умеют считать риски "живыми цифрами" намного лучше нас, пока риск есть в исключениях следует считать его реальным.
Alexander, титульное страхование делают только на ипотеку.
Тоже про это думала, но в итоге без ипотеки страховые отказали.
Конечно, не дай Бог никому попасть в такую передрягу. Купить жилье, а через пару лет его отнимут...вот это жесть.
Ольга, 100% делает страховку титула на неипотечную квартиру альфа страхование. Возможно, на сайте этого нет, надо связываться и разговаривать. В этом году продлевали такую страховку, поэтому точно знаю. И, думаю, что они не единственные, просто это несильно популярный продукт.
Ольга,
Нет, на покупку за живые деньги тоже вполне делают (риски то никуда не деваются от того что покупка не в ипотеку).
Банк просто умеет оценивать риски и логично требует страховку причём не абы какую. и это ещё один косвенный показатель.
Список рисков где выгодоприобретатель банк намного больше, чем по обычному титульному страхованию титула физлиц. Даже в одной страховой.
Alexander, в таком случае имеет смысл брать ипотеку на 10 лет на минимальную сумму, типа 10-30% возможно переплата по процентам того стоит
alena_lanskaya, страховая сумма равна долгу перед банком. И если вы попробуете её увеличить, банк логично включит собаку-подозреваку. Можете не уменьшать, но я не пробовал. Нет смысла.
Только внимательно читать условия страхования, тас такие классные выверты бывают, у меня на это ушло едва ли не больше чем на всё остальное
Нахожусь сейчас в таком процессе. Бьюсь за квартиру. Никому не пожелаю такого.
Анастасия, надеюсь, что сможете отстоять жилье и все закончится благополучно. Держим за вас кулачки.
В чем смысл продажи квартиры с торгов если по поправкам покупатель претендует на деньги с ее продажи? Выводили бы квартиру из конкурсной массы тогда, если все честно было куплено со стороны продавца.
Валентин, тут смысл в том, что если вы купили квартиру за 1 миллион, а по мнению оценщика она стоит 10 - придется еще 9 доплатить в конкурсную массу. Но да, если бы я собирался банкротиться - мне не было бы смысла сильно занижать цену, только если прям вообще очень срочно надо.
Ivan, тут еще интересно, а как быть если я купил допустим за 5, а сейчас на момент банкротства она стоит 10. Мне только 5 вернут? Или как ее перекупить на торгах, если обьявят что она уже 10 стоит.
Валентин, а ещё за 2 года можно ремонт там сделать, что тоже увеличит стоимость кв... И получится, что ты вложился чтобы купить свою же кв дороже О_о
Плюс одна фобия: Купит квартиру и потом ее отнимут, так как продавец банкрот. Жесть, конечно. в такую историю попасть.
Чеширский, Со вторичкой много фобий еще есть. Например при приватизации кто-то отказался. Потом через любое (!) количество времени он может обьявиться и жить в вашей кв по закону сколько угодно. Или например наследника какого-то забыли, и он об этом узнает спустя допустим лет 5, подаст в суд и заберет у вас долю в квартире. Или еще вот недееспособный человек, который НЕ стоит на учете, потом заявит что он болен уже давно и сделку отменят и вы без квартиры и без денег.
Валентин, Но надо понимать, что это именно фобии.
Во-первых, вероятность всех этих событий маловата. Что-то сродни вероятности погибнуть в ДТП.
Во-вторых, надо быть внимательным при покупке, очень часто можно увидеть наличие будущих проблем. Правильно проводить сделку. Сам не разбираешься - нанимай специалиста, используй нотариуса, можно даже страховать.
В-третьих, и в указанных случаях есть много тонкостей, которые в случае конфликта в большинстве вариантов все решают в пользу добросовестного покупателя.
Изменения действуют при покупке единственного жилья семьи, получается? Вторую квартиру, автомобили, дачи, участки, коммерческую недвижимость заберут без вопросов? Спасает ли близкая к рыночной стоимости цена в договоре и безналичные платежи? Какая судебная практика, подскажите?
As, Должны спасти:
1) Рыночная цена;
2) Продавец вам не родственник, не давний знакомый. Вы познакомились с ним тогда, когда собрались купить квартиру, и более давней связи не доказать.
3) На момент покупки дело о банкротстве не заведено. Долги, если и есть на сайте ФССП в открытом доступе, то на порядки меньше стоимости квартиры.
Запрос в бюро кредитных историй
И по базам пробить продавца.
Просто зашла в агентство по банкротству и девушка посмотрела, в интернете тож смотрела
Ольга, так он банкротится через год после продажи квартиры)
Ольга,
Если продавец мошенник, то долги как правило у него "забалансовые" (расписка другому физлицу и/или даже не проблема удостоверить нотариально договор), такого естественно в БКИ нет.
Ольга, какие базы имеете ввиду?
Anatoly, фссп и федресурс скорее всего. Ну и по банку судебных решений, зачестный бизнес на предмет управления организациями и для проверки этих организаций.
При оценке так полагаю учитывается рост цены? А то купил в 2017 за 6 млн, а сейчас она стоит 12млн.
Или купил в 2023 на пике за 10 млн, а через 2года продавец банкрот, квартиру продают на торгах за 7, и спасибо всего хорошего
А что-нибудь поменялось для случаев, когда продавец не физическое лицо, а ИП или ООО? Когда дом покупал в ипотеку у ООО, сбер предлагал услугу дополнительной проверки за 30000 рублей. Необходимость такой проверки объясняли тем, что по их статистике какой-то процент сделок откатывается из-за банкротства продавцов, и такая проверка будет дополнительно страховать сделку.
Когда покупал квартиру, обратился за помощью к специалисту по недвижимости, который в свою очередь мне в этом деле очень помог👍
Ибрагим, а они есть, эти специалисты.