Оспаривать сделки, если продавец оказался банкротом, по-прежнему можно, но отобрать все у нового собственника стало сложнее.

Правительство внесло изменения в закон «О несостоятельности (банкротстве)» и попыталось решить одну из ключевых проблем рынка недвижимости: покупатель терял и жилье, и деньги, если выяснялось, что продавца признали банкротом.

Расскажу, как все будет работать.

В чем проблема с недвижимостью банкрота

Должник обязан сам заявить о банкротстве, если:

  1. Долгов больше 500 000 ₽.
  2. Просрочка по ним больше трех месяцев.
  3. Он не может платить по долгам.

Также инициировать банкротство могут кредиторы, например банк.

Решение о признании банкротом принимает суд. Он открывает конкурсное производство и назначает конкурсного управляющего. Управляющий проверяет, какое имущество есть у должника и можно ли за счет него погасить долги. Если да, имущество продают с торгов.

Конкурсный управляющий вправе оспорить сделки, которые причинили ущерб кредиторам. Это касается всех сделок, которые банкрот совершил как после подачи заявления о банкротстве, так и за три года до этого.

Иван в 2022 году продал квартиру, а в 2023 году подал заявление о признании банкротом. Конкурсный управляющий может расценить эту сделку как вывод имущества из конкурсной массы. Это значит, что Иван схитрил: знал, что объявит себя банкротом, и специально продал квартиру заранее, чтобы потом ее не выставили на торги для погашения долга. А вырученные деньги спрятал, чтобы не отдавать кредиторам.

Управляющему придется доказать, что дело неладно. Но иногда и это не нужно. Если цена занижена, управляющий может оспорить сделки, которые должник заключил после того, как суд принял заявление о банкротстве и за год до этого. Судье останется сравнить рыночную стоимость квартиры и стоимость в договоре, и, если будет явное занижение, сделку автоматически считают недействительной.

Рыночная цена квартиры Ивана — 9 млн рублей, а он продал ее за 7 млн рублей за полгода до признания банкротом. Конкурсный управляющий может оспорить такую сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу, причем ему не надо ничего доказывать в суде, кроме разницы цен.

Когда квартиру возвращают в конкурсную массу для торгов, это означает, что покупатель остается без квартиры и денег. По закону он может потребовать деньги назад с самого банкрота, но есть нюанс. Придется встать в очередь кредиторов, и не факт, что получится занять там первое место. Например, долги по алиментам вернут вперед остальных — деньги от продажи той самой квартиры на торгах могут пойти сначала на алименты.

Что изменилось

По новым правилам, если человек купит жилье, а потом суд признает сделку недействительной из-за банкротства продавца, покупателю вернут деньги. Но при условии, что это жилье для него и его семьи единственное.

Процедура возврата сложная:

  1. Арбитражный управляющий открывает в банке отдельный счет должника. Этот счет нужен только для расчетов по недействительной сделке.
  2. Квартиру продают с торгов.
  3. Деньги в той сумме, что указана в договоре купли-продажи, поступают на специальный счет должника. Если что-то осталось, излишками погашают другие долги банкрота.
  4. Покупатель передает арбитражному управляющему реквизиты своего обычного банковского счета, и тот переводит деньги в течение 14 дней. Если покупатель уклоняется, управляющий вносит деньги на депозит нотариуса по месту нахождения должника и сообщает об этом покупателю заказным письмом с уведомлением. На отправку письма есть пять дней с даты внесения денег на депозит.

Как видите, процедура запутанная, но дает хоть какие-то гарантии.

Главная опасность — занижение цены. Если в договоре указана не реальная, а заниженная стоимость, доказать потом ничего не получится, и управляющий вернет столько, сколько прописано в договоре.

Как съезжать с квартиры, право на которую утрачено

Покупатель может жить в квартире, пока не получит деньги. Он и члены его семьи сохраняют право пользования жильем — до того, как деньги поступят на банковский счет либо на депозит нотариуса.

Более того, покупатель может подать ходатайство в арбитражный суд, где находится дело о банкротстве, и попросить продлить срок для выселения. Суду разрешено предоставить еще не более полугода со дня, когда поступят деньги.

Если суд продлевает срок, арбитражный управляющий в течение пяти рабочих дней с момента, как получит судебный акт, подает в Росреестр заявление. В нем он просит наложить обременение на жилье.

Если все сроки вышли, а покупатель так и не съехал, выселяют принудительно — через суд и приставов.

Получится ли вернуть квартиру

Покупатель, который потерял право собственности из-за отмены сделки, может заново купить свою квартиру — это законно. Есть три варианта.

До торгов. Поправки в законе разрешают покупателю по недействительной сделке купить эту же недвижимость по рыночной цене еще до того, как она попадет на торги. Рыночная цена должна быть прописана в решении, которым суд отменил первоначальную сделку.

Арбитражный управляющий должен сообщить покупателю за 10 рабочих дней, что выставил жилье на торги. И только после этого он может разместить информацию об этом в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Покупатель должен сообщить арбитражному управляющему, что готов выкупить жилье, не позднее чем за пять рабочих дней до публикации сообщения.

Договор купли-продажи нужно заключить в течение 30 дней со дня, когда управляющий получил предложение от покупателя.

Будет взаимозачет: сумма по недействительной сделке учитывается в счет повторной покупки квартиры. Если возникла разница, придется доплатить.

Василий купил квартиру за 6,5 млн рублей, но продавец через восемь месяцев после сделки начал банкротство. Управляющий обратился в суд, чтобы признать сделку недействительной. Суд с помощью оценщика установил, что рыночная стоимость квартиры — 7,8 млн рублей, и удовлетворил требование управляющего.

Теперь, чтобы выкупить квартиру, Василий должен заплатить 7,8 млн рублей — стоимость, указанную в судебном акте о признании сделки недействительной. Но 6,5 млн рублей из этих денег все равно причитались бы ему как компенсация за расторгнутый договор. Поэтому он должен заплатить только разницу между рыночной ценой и суммой договора — 1,3 млн рублей.

На торгах. Если выкупить жилье до торгов по каким-то причинам не удалось, можно участвовать в торгах.

Они проходят в три этапа:

  1. Жилье выставляют по цене из судебного акта, которым отменен договор купли-продажи. Второй вариант — по рыночной цене, если в деле участвовал оценщик. Если рыночная цена в отчете оценщика будет ниже стоимости, указанной в судебном акте об отмене договора, жилье выставят на торги по более высокой цене. Торги длятся месяц.
  2. Если никто не купил объект, объявляют повторные торги. Цена снижается минимум на 10%.
  3. Если и сниженная сумма никого не привлекла, начинаются публичные торги, на которых имущество снова выставляют по первоначальной цене, а потом начинают ее снижать. Выигрывает участник, который первым подаст заявку на текущую стоимость. Минимальная цена продажи жилья через публичное предложение не может быть меньше цены отмененного договора купли-продажи плюс 5% и расходы на проведение торгов — обычно это от 50 000 до 100 000 ₽.

Покупатель, потерявший право собственности, может выкупить квартиру на любом этапе.

Расчеты вновь происходят через зачет: к уже выплаченной сумме надо будет доплатить разницу.

После торгов. Покупатель проблемной квартиры может и не участвовать в торгах, но все равно выкупить жилье, если его не купил никто другой.

Цена будет равна стоимости лота на завершившемся этапе торгов. Главное условие — чтобы покупатель не участвовал ни в одном из этапов. Проще говоря, можно на свой страх и риск дождаться окончания торгов и, если нет других покупателей, выкупить жилье по минимальной цене.

Расчеты — опять через зачет с доплатой разницы стоимости.

Если жилье не смогли продать по минимальной цене, считается, что рыночная стоимость существенно не отличалась от цены оспоренной сделки. Тогда арбитражный управляющий обязан подать заявление о пересмотре решения о признании сделки недействительной по вновь открывшимся обстоятельствам.

Предполагается, что суд вернет все на исходные позиции: отменит предыдущее решение, тем самым вернет покупателю право собственности. А управляющий и банкрот уже сами будут разбираться, где деньги от продажи и можно ли их потратить на требования кредиторов.

Что еще почитать по теме:

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Обложка — KILO LUX / Shutterstock
Анастасия Корнилова
Покупали или продавали квартиру? Расскажите, как проверяли второго участника сделки:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Alexander

Я делал оценку квартиры из-за (возможного) предстоящего суда с другими наследниками. Так получилось что 2 раза у разных оценщиков, так как потерял оригинал.
Это в итоге не потребовалось, но сумма в первом отчёте и во втором различается на 30%.
При том что обе оценки сделаны "на дату открытия наследства".
А тут получается, что вся логика "добросовестности покупателя" завязана на цифру которая гуляет +-30%.

Я тут в комментариях много раз подсвечивал проблему банкротства продавца по побочному маркеру: нахождение риска банкротства продавца в исключениях по титульному страхованию у значимой части страховщиков.
Маркер очень хороший, так как страховые умеют считать риски "живыми цифрами" намного лучше нас, пока риск есть в исключениях следует считать его реальным.

17
Ольга

Alexander, титульное страхование делают только на ипотеку.
Тоже про это думала, но в итоге без ипотеки страховые отказали.
Конечно, не дай Бог никому попасть в такую передрягу. Купить жилье, а через пару лет его отнимут...вот это жесть.

4
О боже, Карл!

Ольга, 100% делает страховку титула на неипотечную квартиру альфа страхование. Возможно, на сайте этого нет, надо связываться и разговаривать. В этом году продлевали такую страховку, поэтому точно знаю. И, думаю, что они не единственные, просто это несильно популярный продукт.

4
Alexander

Ольга,
Нет, на покупку за живые деньги тоже вполне делают (риски то никуда не деваются от того что покупка не в ипотеку).
Банк просто умеет оценивать риски и логично требует страховку причём не абы какую. и это ещё один косвенный показатель.
Список рисков где выгодоприобретатель банк намного больше, чем по обычному титульному страхованию титула физлиц. Даже в одной страховой.

0
alena_lanskaya

Alexander, в таком случае имеет смысл брать ипотеку на 10 лет на минимальную сумму, типа 10-30% возможно переплата по процентам того стоит

0
Alexander

alena_lanskaya, страховая сумма равна долгу перед банком. И если вы попробуете её увеличить, банк логично включит собаку-подозреваку. Можете не уменьшать, но я не пробовал. Нет смысла.
Только внимательно читать условия страхования, тас такие классные выверты бывают, у меня на это ушло едва ли не больше чем на всё остальное

2
0
Анастасия

Нахожусь сейчас в таком процессе. Бьюсь за квартиру. Никому не пожелаю такого.

12
Елена Евстратова

Анастасия, надеюсь, что сможете отстоять жилье и все закончится благополучно. Держим за вас кулачки.

5
0
Валентин

В чем смысл продажи квартиры с торгов если по поправкам покупатель претендует на деньги с ее продажи? Выводили бы квартиру из конкурсной массы тогда, если все честно было куплено со стороны продавца.

5
Ivan Ivanov

Валентин, тут смысл в том, что если вы купили квартиру за 1 миллион, а по мнению оценщика она стоит 10 - придется еще 9 доплатить в конкурсную массу. Но да, если бы я собирался банкротиться - мне не было бы смысла сильно занижать цену, только если прям вообще очень срочно надо.

2
Валентин

Ivan, тут еще интересно, а как быть если я купил допустим за 5, а сейчас на момент банкротства она стоит 10. Мне только 5 вернут? Или как ее перекупить на торгах, если обьявят что она уже 10 стоит.

4
ri miu
Герой

25.07, 15:59

Отредактировано

Валентин, а ещё за 2 года можно ремонт там сделать, что тоже увеличит стоимость кв... И получится, что ты вложился чтобы купить свою же кв дороже О_о

8
0
Чеширский котейка

Плюс одна фобия: Купит квартиру и потом ее отнимут, так как продавец банкрот. Жесть, конечно. в такую историю попасть.

5
Валентин

Чеширский, Со вторичкой много фобий еще есть. Например при приватизации кто-то отказался. Потом через любое (!) количество времени он может обьявиться и жить в вашей кв по закону сколько угодно. Или например наследника какого-то забыли, и он об этом узнает спустя допустим лет 5, подаст в суд и заберет у вас долю в квартире. Или еще вот недееспособный человек, который НЕ стоит на учете, потом заявит что он болен уже давно и сделку отменят и вы без квартиры и без денег.

7
Заур
Автор

03.08, 10:40

Отредактировано

Валентин, Но надо понимать, что это именно фобии.
Во-первых, вероятность всех этих событий маловата. Что-то сродни вероятности погибнуть в ДТП.
Во-вторых, надо быть внимательным при покупке, очень часто можно увидеть наличие будущих проблем. Правильно проводить сделку. Сам не разбираешься - нанимай специалиста, используй нотариуса, можно даже страховать.
В-третьих, и в указанных случаях есть много тонкостей, которые в случае конфликта в большинстве вариантов все решают в пользу добросовестного покупателя.

0
0
As G

Изменения действуют при покупке единственного жилья семьи, получается? Вторую квартиру, автомобили, дачи, участки, коммерческую недвижимость заберут без вопросов? Спасает ли близкая к рыночной стоимости цена в договоре и безналичные платежи? Какая судебная практика, подскажите?

5
Заур
Автор

25.07, 13:42

Отредактировано

As, Должны спасти:
1) Рыночная цена;
2) Продавец вам не родственник, не давний знакомый. Вы познакомились с ним тогда, когда собрались купить квартиру, и более давней связи не доказать.
3) На момент покупки дело о банкротстве не заведено. Долги, если и есть на сайте ФССП в открытом доступе, то на порядки меньше стоимости квартиры.

6
0
Ольга

Запрос в бюро кредитных историй
И по базам пробить продавца.
Просто зашла в агентство по банкротству и девушка посмотрела, в интернете тож смотрела

3
Ivan Ivanov

Ольга, так он банкротится через год после продажи квартиры)

4
Alexander

Ольга,
Если продавец мошенник, то долги как правило у него "забалансовые" (расписка другому физлицу и/или даже не проблема удостоверить нотариально договор), такого естественно в БКИ нет.

2
Anatoly Ivanov

Ольга, какие базы имеете ввиду?

0
Рыжая
Автор

27.07, 14:27

Отредактировано

Anatoly, фссп и федресурс скорее всего. Ну и по банку судебных решений, зачестный бизнес на предмет управления организациями и для проверки этих организаций.

0
0
Йцукен

При оценке так полагаю учитывается рост цены? А то купил в 2017 за 6 млн, а сейчас она стоит 12млн.
Или купил в 2023 на пике за 10 млн, а через 2года продавец банкрот, квартиру продают на торгах за 7, и спасибо всего хорошего

3
0
Дмитрий

А что-нибудь поменялось для случаев, когда продавец не физическое лицо, а ИП или ООО? Когда дом покупал в ипотеку у ООО, сбер предлагал услугу дополнительной проверки за 30000 рублей. Необходимость такой проверки объясняли тем, что по их статистике какой-то процент сделок откатывается из-за банкротства продавцов, и такая проверка будет дополнительно страховать сделку.

2
0
Ибрагим

Когда покупал квартиру, обратился за помощью к специалисту по недвижимости, который в свою очередь мне в этом деле очень помог👍

0
Elena Nemchinovka

Ибрагим, а они есть, эти специалисты.

0

Сообщество