Как женщина пыталась оставить блок кондиционера на фасаде дома. Но не вышло

В одном из жилых комплексов Москвы архитекторы позаботились о жильцах и предусмотрели кондиционеры в каждой квартире. Но чтобы наружные блоки не портили лаконичность и единообразие фасадов, для них спроектировали место на лоджиях.

Сами блоки кондиционеров застройщик не установил, а только оставил для них специальные решетки. Нужен кондиционер или нет, каждый собственник должен был решить сам. И если нужен — поставить его за свой счет.

Собственница квартиры на девятом этаже блок кондиционера установила. Но не на лоджии, как предусмотрено в проекте, а на наружной стене дома. Управляющей компании это не понравилось, она составила акт и потребовала убрать блок. Собственница не согласилась.

Тогда УК обратилась в суд и потребовала в течение 20 дней демонтировать устройство и привести фасад дома в исходное состояние. А также компенсировать 6000 ₽ судебных расходов и выплатить неустойку — 500 ₽ в день до тех пор, пока женщина не уберет кондиционер.

Управляющая компания. Мы обязаны следить за общим имуществом дома, включая фасад.

В договоре управления написано, что жильцы не должны ничего устанавливать на наружных стенах. Чтобы повесить там внешний блок кондиционера, нужно получить решение общего собрания собственников, а возможно, и согласие администрации района.

Женщина свой кондиционер ни с кем не согласовала. Требуем, чтобы она убрала его.

Собственница квартиры. Кондиционер никому не мешает и ничьи права не нарушает. Повесить внешний блок на фасаде дома мне рекомендовали специалисты. Они предупредили, что если я размещу блок в замкнутом помещении — на застекленной лоджии, то он будет работать некорректно и сплит-система может сломаться.

Считаю, что управляющая компания не вправе заставлять меня переносить устройство.

Собственница квартиры не отрицает, что поставила кондиционер без разрешения. Она ссылается на письмо специализированной организации о том, что размещать блок в замкнутом помещении нельзя. Однако представители этой компании не осматривали лоджию и не учли, что там есть специальная решетка для отвода тепла от внешнего блока.

Также женщина представила заключение специалиста, из которого следует, что блок кондиционера на стене не нарушает строительных норм и правил и не приносит никаких неудобств соседям: не шумит и не вибрирует сверх меры, не капает на чужую лоджию.

Фасад многоэтажки — общая собственность всех, у кого есть квартиры или нежилые помещения в доме. Передать часть фасада в пользование конкретному лицу можно, если на это согласны остальные собственники. Это касается рекламных конструкций и любых других устройств, в том числе внешних блоков кондиционеров. Следовательно, надо было согласовать этот вопрос с соседями на общем собрании, но ответчица этого не сделала.

В договоре управления домом прямо сказано: если собственник хочет установить на фасаде дома наружные технические устройства, включая внешние блоки кондиционеров, это нужно согласовывать с УК. А значит, женщина должна была получить согласие других жильцов и управляющей компании.

Требование УК удовлетворяю. Владелица кондиционера должна демонтировать внешний блок в течение 20 дней с момента вступления в силу решения суда. А если этого не сделает, будет платить неустойку — 100 ₽ в день. И еще надо компенсировать истцу 6000 ₽ госпошлины.

Собственница квартиры не согласилась с решением и обжаловала его в Мосгорсуде.

Районный суд вынес правильное решение. Кондиционер придется убрать.

Тогда ответчица подала кассационную жалобу.

Коллеги ошиблись. Они не учли, что в Москве переустройство и перепланировку в многоквартирных домах регулирует специальный нормативный акт. В нем перечислены работы, которые затрагивают архитектурный облик здания и при которых необходим проект. Монтажа кондиционеров в этом перечне нет.

Да и жилищный кодекс не требует получать разрешение на установку сплит-систем. Специальные требования есть лишь для домов — объектов культурного наследия. Спорная многоэтажка не из их числа.

В деле есть заключение специалиста, что блок кондиционера не нарушает ни строительные нормы, ни права других лиц, но суды его не учли.

Из-за установки блока кондиционера на фасаде жильцы не потеряли часть общего имущества и все так же могут владеть и пользоваться им. Соседи даже не жаловались на кондиционер и не просили УК убрать его. Вообще не ясно, в чем интерес управляющей компании обращаться в суд.

Ничьи права в этом деле не нарушены, а значит, нет необходимости их защищать. Решение апелляционной инстанции отменяем, направляем дело на новое рассмотрение в Московский городской суд в другом составе судей.

На этот раз определение обжаловала управляющая компания — и дело попало в Верховный суд.

Собственник квартиры вправе владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома лишь по взаимному согласию с соседями. Такое решение принимают на общем собрании. Женщина же никого не спросила, а значит, нарушила эту норму. То, что для монтажа кондиционера не нужен проект перепланировки, не означает, что не надо получать согласие жильцов.

Кассационный суд указал, что общее имущество от установки кондиционера не уменьшилось. Но коллеги вообще не вправе делать такие выводы, так как нижестоящие суды этот момент не исследовали — а только у них есть полномочия устанавливать факты по делу. Впрочем, уменьшилось общее имущество или нет, в этом деле неважно.

УК должна следить за тем, чтобы на фасаде домов не было технических устройств, которые не предусмотрены проектом дома. Поэтому коммунальщики имели полное право подавать иск против собственницы, которая нарушила правила. Ждать жалобы соседей не обязательно.

Определение кассационного суда отменяем, направляем дело на новое рассмотрение в третью инстанцию.

Похоже, коллеги из нижестоящих судов все-таки были правы.

Оставляем в силе акты районного и областного судов. Женщина должна убрать кондиционер.

Право соседей на красивый фасад оказалось важнее права отдельного собственника комфортно жить в квартире.

Теперь женщине придется или вообще отказаться от кондиционера, или поставить внешний блок на своей лоджии и смириться с потерей части полезной площади. А также с шумом и жаром от устройства.

Когда люди решают установить кондиционер, они больше думают о модели и технических характеристиках. Эта история показывает, что не менее важно разобраться, где и как устанавливать наружный блок.

Верховный суд еще раз подтвердил, что без решения общего собрания собственников на фасад ничего устанавливать нельзя. Если вы планируете повесить там кондиционер, узнайте, когда планируется очередное собрание, и добейтесь включения в повестку нужного вопроса. Или проведите внеочередное собрание сами. Если заручитесь подписями соседей, риск, что вас заставят убрать блок, будет ниже.

Нелишним будет выяснить, нужно ли согласовывать установку кондиционера с кем-то еще: например, с УК или органом местного самоуправления. Правила различаются в разных городах, районах и даже жилых комплексах — порядок подскажут в управляющей компании. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, узнайте, как решается вопрос с кондиционерами в проекте.

Как правило, проблем больше именно в новостройках, особенно если это жилой комплекс классом выше чем эконом. Управляющие компании следят за сохранностью единого стиля фасадов. Установку блока снаружи дома могут не согласовать — или предъявить дополнительные условия: например, обязать установить его в корзину определенного цвета.