Какие документы нужны для покупки недвижимости за рубежом

Важную роль в процессе покупки заграничной недвижимости играет подготовка и перевод документов.

Стандартного списка документов не существует. Состав может меняться в зависимости от того, кто покупатель и продавец, гражданство каких стран они имеют, в какой стране находится объект и каково его назначение. Даже разные нотариусы и банки в одной и той же стране могут требовать разные документы.

Упрощенно процесс покупки недвижимости можно разбить на этапы:

1. Выбор риелтора или компании-посредника для сопровождения процесса покупки недвижимости.
2. Выбор объекта недвижимости.
3. Подготовка и оформление сделки.

На каждом этапе потребуется много документов и переводов.

Я руковожу бюро переводов с 2006 года. Мы переводим, заверяем нотариально и апостилируем документы клиентов, которые покупают недвижимость в разных странах, например в Турции, на Кипре, в США, Великобритании и многих других.

На нашем опыте подробно расскажу об этапах покупки зарубежной недвижимости и подготовке документов, а также о том, как можно сэкономить на переводе.

Проверка посредника. Чаще всего для покупки иностранной недвижимости люди обращаются к посреднику. Им может выступать риелторская компания, агентство от компании-застройщика или частный специалист. Посредники помогают с поиском недвижимости по вашим критериям и с оформлением сделки.

Когда вы нашли посредника, стоит проверить его документы: свидетельство о регистрации и налоговую справку за последний отчетный период. В этих бумагах вы увидите сферу деятельности и нет ли проблем с уплатой налогов.

Проще всего запросить эти документы у самой компании и частного специалиста. Это совершенно нормальное требование перед подписанием договора. Если посредник отказывается ставить их или тянет время, это повод задуматься. Сами по себе документы не так важны, но, даже если такая простая просьба вызывает проблемы, можно представить, что будет, когда возникнет более серьезный вопрос.

Справка о регистрации и налоговый отчет будут на языке страны, где зарегистрирован посредник. Здесь нужен не столько перевод, сколько проверка достоверности, поэтому можно сделать выборочный перевод. По объему фрагменты для проверки могут составить две-три страницы — это стоит примерно 1500—3000 ₽. Стоимость может отличаться в зависимости от языков, объема текста, срочности, выбранного переводчика или бюро переводов. Это относится и ко всем остальным ценам в статье.

Теоретически можно перевести все документы самостоятельно, если у вас есть диплом переводчика. Если диплома нет, ни один нотариус ваш перевод не заверит. Использовать «Гугл-переводчик» тоже нельзя. Причина та же: нотариус не заверит такой документ. И никто в процессе сделки его не примет.

Аналогично с фрилансерами. Если у вас есть фрилансер, готовый не только перевести, но и организовать нотариальную заверку, это допустимо. Но если даже дипломированный переводчик-фрилансер просто пришлет вам переводы, нотариус их не заверит.

Использовать такие варианты можно, если вы хотите дополнительно проверить перевод. Расхождение между профессиональным переводом и гугловским, конечно, не означает, что в переводе ошибки, но это повод обратить внимание и попросить специалиста все перепроверить.

Проверка покупателя. В отдельных ситуациях посредник может попросить вас представить документы, которые подтверждают происхождение средств для покупки недвижимости и факт уплаты соответствующих налогов. Например, справку из налоговой или договор, по которому вы получили значительную часть средств.

Эти документы могут быть на русском или английском языке, так как посредник просит их не для подачи в официальные органы, а чтобы подтвердить наличие средств и обезопасить себя от возможных проблем в процессе работы над сделкой. Если все же посредник настаивает, чтобы вы показали документы с переводом, стоит договориться о минимальном объеме. Например, перевести только справку из налоговой. Тогда перевод будет стоить 700—1500 ₽.

Договор. Если посредник находится в другой стране, договор с ним подписывается на языке, который вы знаете, или на двух языках. В первом случае то, что вы владеете этим языком, должно быть четко указано в договоре. Если договор двуязычный, важно прописать в документе, что знакомый вам язык имеет приоритет.

Нотариально заверять и апостилировать договор не требуется. Во многих странах печати не используются или необязательны, стороны скрепляют договор только подписями — иногда даже электронными.

Порой покупатель требует, чтобы сам посредник составил договор, уже переведенный на нужный покупателю язык. В этом случае все равно стоит проверить перевод, чтобы снизить риск недоразумений и мошенничества.

Даже если вы владеете исходным языком договора, я рекомендую поручить проверку профессиональному специалисту: отдать в бюро переводов или проверенному юридическому переводчику. Знание специфики принципиально важно, так как необходимо не только проверить язык и термины, но и проконтролировать корректный перевод юридических нюансов. Подобный договор состоит обычно из 7—12 страниц. Проверка перевода будет стоить 1500—10 000 ₽.

Доверенность от покупателя. Когда договор с посредником подписан, нужно оформить ключевой документ — доверенность от покупателя посреднику на выполнение всех необходимых действий: подготовку и подачу документов, сопровождение переговоров, сопровождение сделки и так далее. Такая доверенность готовится на языке, который знают обе стороны, или на двух и оформляется нотариально. То, на скольких языках будет договор, на стоимость не влияет.

Как правило, у посредника есть типовой текст доверенности. Но, как и в случае с договором, некоторые части могут меняться в процессе обсуждения. Чтобы каждый раз не переводить текст заново, бюро переводов и опытные переводчики используют CAT-системы  , которые позволяют автоматически находить изменения в тексте и работать только с ними. Таким образом, вам не нужно повторно платить за перевод всего текста, самостоятельно искать изменения и вручную вставлять их в первоначальный перевод.

Если доверенность нотариально оформляется не в той стране, где будет куплена недвижимость, ее нужно апостилировать, чтобы она получила международный легальный статус.

В разных странах цены на нотариальную заверку и апостилирование могут значительно различаться. Например, в России нотариальная заверка документа стоит 400—700 ₽, а апостилиро­вание — 2500—5000 ₽. В Израиле, наоборот, нотариальная заверка дороже апостиля: примерно 4000—7000 ₽ за заверку, 1000 ₽ за апостиль.

Некоторые посредники предлагают перевод в рамках своих услуг. Это удобно, но на всякий случай стоит сравнить стоимость, так как они делают перевод не самостоятельно, а силами своих подрядчиков и обычно добавляют к стоимости перевода наценку.

Она зависит от любви посредника к деньгам и может составлять 10—300%. В любом случае способ перевода и нотариуса вы выбираете на свое усмотрение.

На этом этапе могут понадобиться бумаги, которые подтверждают право собственности, выписки из реестров и прочие документы. Если посредник не берет на себя ответственность за юридическую и техническую проверку объекта или вы хотите дополнительно проконтролировать ситуацию, может потребоваться перевод всех собранных документов.

Вот примерный список и стоимость перевода:

• документы о собственности — 3000—10 000 ₽;
• справки о составе объекта — 1500—7000 ₽;
• заключения о техническом состоянии — 3000—20 000 ₽;
• выписки из реестров — 1000—5000 ₽;
• информация об отсутствии обременений, залогов — 1000—10 000 ₽.

Иногда посредник представляет эти бумаги. В таком случае он сам анализирует их и готовит сводное заключение со ссылками на собранные документы. Тогда нужно проверить само заключение — перевод будет стоить порядка 5000—10 000 ₽. Безусловно, второй вариант предпочтительнее и гораздо спокойнее для покупателя.

Если перевод все-таки нужен, на этом этапе есть важный нюанс. Практически все документы, которые мы обсуждаем в этой статье, — юридические. Заниматься ими должны переводчики-юристы. Но справки о составе объекта, заключения о техническом состоянии и подобные документы должен переводить специалист, который разбирается в строительстве и инженерии.

Ошибки в технических документах могут вам слишком дорого обойтись после покупки объекта. Поэтому, даже если вы воспользовались помощью бюро переводов и до этого момента были довольны его работой с юридическими документами, обязательно уточните, есть ли там специалисты по строительству и инженерии.

Например, в нашей компании такие люди есть, но так бывает далеко не всегда, и это нормально. Если специалиста по строительству и инженерии нет или вам отвечают «У нас нет, но мы найдем», лучше найти команду, куда такие специалисты уже входят. Так будет больше доверия к эксперту, ведь он уже работает в компании и несет ответственность за ее репутацию.

На этом этапе от покупателя потребуется большинство документов, переводов и заверок. Как правило, перевод требуется для следующих целей:

1. Открытия банковского счета.
2. Подтверждения происхождения средств на покупку недвижимости.
3. Оформления договора купли-продажи.

Открытие банковского счета. Так как для покупки недвижимости требуются значительные суммы, чаще всего их нельзя просто перевести со счета покупателя в одной стране на счет продавца в другой. В одних ситуациях это просто невозможно, в других связано с потенциальными задержками и лишними налоговыми рисками для продавца, а значит, риском срыва сделки. Поэтому часто покупателю приходится открывать банковский счет в стране, где он приобретает недвижимость.

Для открытия банковского счета обычно нужны:

1. Паспорт покупателя. Могут также запросить информацию о других гражданствах и ВНЖ, если есть.
2. Выписки с банковских счетов — обычно за три месяца, но иногда и за больший период.
3. Подтверждение места проживания, например справки об оплате коммунальных услуг. Показывать все справки не нужно. Обычно требуют одну или две: счет за телефон, квитанцию за электричество или другие. Если в таких квитанциях много страниц, переводить все незачем. Делается выборочный перевод — только страницы с указанием адреса и личных данных покупателя, а детализацию звонков переводить не нужно.
4. Документы, которые подтверждают уплату налогов за последний налоговый год. Если покупатель — ИП или собственник компании, обычно также нужно представить соответствующие регистрационные документы.
5. Могут дополнительно попросить документы о семье: свидетельство о заключении брака, документы на супруга и детей.

Оригиналы этих документов апостилировать не нужно. Сначала их переводят и нотариально заверяют, а затем ставят апостиль на заверенный перевод. Иногда можно перевести документы в стране покупки недвижимости — тогда апостиль не требуется. Вопрос только в цене процедуры. Стоимость перевода этих документов в конкретных ситуациях может значительно различаться, но ориентировочно это 10 000—40 000 ₽.

Также в рамках KYC  могут потребовать справку о несудимости. Она должна быть апостилирована, затем переведена и нотариально заверена. Заверенный перевод тоже должен быть апостилирован.

Подтверждение происхождения средств и уплаты налогов. После открытия счета, чтобы принять на него деньги для покупки недвижимости, подавляющее большинство банков требуют дополнительно подтвердить происхождение средств.

Если для покупки используются средства, полученные в результате продажи недвижимости, доли в бизнесе или другой крупной сделки, для подтверждения нужно представить договор по ней. Стоимость перевода такого договора — 3000—20 000 ₽.

Еще могут потребовать копии документов, которые подтверждают, что у вас было право собственности на проданную недвижимость, долю и так далее. Стоимость перевода этих документов может быть порядка 1500—10 000 ₽. Независимо от налоговых документов, поданных на этапе открытия счета, могут потребовать отдельно подтвердить уплату налогов на доход от продажи недвижимости, доли и так далее. Перевод такого подтверждения стоит 700—2000 ₽.

Как и для открытия счета, обычно все эти документы нужно перевести, нотариально заверить, а затем апостилировать заверенный перевод. Но на этом этапе банки иногда соглашаются принять перевод, просто заверенный печатью бюро переводов.

Перевод договора для оформления сделки купли-продажи часто выполняется в несколько итераций. Иногда до самого договора подписывают декларацию о намерениях и предварительных договоренностях. Этот документ обычно значительно короче полноценного договора, его перевод и подготовка на двух языках обойдется примерно в 3000—10 000 ₽.

Затем готовят и подписывают сам договор. Нередко в процессе обсуждения исходный текст договора переводят, потом стороны его обсуждают, вносят правки — таких итераций может быть несколько. Каждый раз измененный текст должен быть переведен для каждой из сторон.

Как и в ситуации с договором между покупателем и посредником, незачем переводить договор заново после каждого изменения. CAT-системы позволяют переводить только внесенные правки и комментарии. Это значительно экономит время и деньги. А если вдруг переводчики говорят вам, что лучше перевести текст с изменениями еще раз, «чтобы не возникло путаницы», — это серьезный повод задуматься об их профес­сионализме.

Перевод текста такого договора стоит около 7000—20 000 ₽. Несколько итераций правок и дополнений при использовании САТ-системы могут увеличить эту стоимость на 10—20%, тогда как без нее придется переводить договор каждый раз заново и увеличить расходы в три-четыре раза.

После сделки возможны ситуации, которые тоже требуют перевода документов. Например, для налоговой отчетности или если новый владелец захочет продать объект, реконструировать его. В этом случае может потребоваться заново перевести, заверить и легали­зовать:

• документы, подтверждающие личность;
• подтверждение происхождения средств на приобретение объекта;
• договор купли-продажи;
• подтверждение уплаты налогов, в том числе связанных с объектом недвижимости, и другие документы.

Выбор бюро. За переводом, заверкой и апостилированием я рекомендую обращаться в бюро переводов. Можно пойти в нотариальную контору. Но, по сути, вы также обращаетесь в бюро переводов, с которым предпочитает работать нотариус. Как правило, это немного дороже за счет наценки нотариальной конторы.

Обращаться к переводчикам при посольстве или консульстве в этом случае не имеет смысла. Это дороже и дольше. Например, в профессиональном бюро каждый такой перевод сделают за два-четыре дня, тогда как у консульских переводчиков это может занять одну-две недели и стоить на 20—50% дороже. Поскольку покупка недвижимости не требует подачи документов на визу, участие консульских переводчиков не требуется.

Язык. Обычно документы переводят на официальный язык страны, где нужно подавать документы. В Германию — на немецкий, в Италию — на итальянский и так далее. Опытный посредник, у которого действительно есть наработанные контакты с местными нотариусами и банками, нередко может договориться, чтобы все документы перевели на английский язык. Это снизит расходы, так как часто переводы на английский дешевле, чем на другие языки. Плюс часто покупатель тоже знает английский и ему легче контролировать ситуацию.

Еще один небольшой плюс в пользу английского языка: если потом вам понадобятся такие же документы для другой страны, можно будет не переводить их заново, а только перезаверить.

Качество перевода. Все профессиональные переводчики, бюро переводов и нотариусы ответственно относятся к своей работе, но я всегда настоятельно рекомендую проверять переведенные данные.

В первую очередь это относится к именам и фамилиям: важно, чтобы они совпадали с написанием в загранпаспорте, так как это международный документ, подтверждающий личность. Если написание будет отличаться, могут возникнуть проблемы. Также обязательно проверяйте цифры и даты.

Перед тем как забрать готовый пакет документов, проверьте, чтобы все бумаги были задействованы в работе. В идеале перед сбором и переводом документов стоит вместе с посредником, который сопровождает сделку, составить чек-лист, чтобы упростить проверку.

Сроки и стоимость. Тут все просто: начните подготовку документов заранее и сэкономите. Покупатели часто оставляют переводы на потом, когда все будет понятно. Но внезапно оказывается, что на перевод, заверку и апостилирование нужно, скажем, две недели, а продавец и посредник торопят, чтобы сделка не сорвалась. Приходится доплачивать за ускорение и рисковать тем, что из-за спешки в переводах будут ошибки.

Большинство переводов документов для покупки недвижимости можно сделать заранее. А на последний момент имеет смысл отложить документы с ограниченным сроком действия, например справку о несудимости или банковскую выписку. В некоторых странах российская справка о несудимости действительна полгода, а в других — три месяца. Выписка из банка чаще всего действительна только 30 дней.

Не переводите лишние документы. Этот совет кажется банальным, но мы в работе регулярно с этим сталкиваемся. Клиенты от незнания или из-за желания перестраховаться переводят пачку квитанций за коммуналку, налоговые документы за несколько лет, всю информацию о банковских транзакциях за длительный период, трудовой договор, договоры с клиентами и так далее.

Чаще всего это происходит, если посредник ленится дать точную информацию и говорит: «Несите все, пригодится». Но так делать не нужно. Например, мы всегда говорим клиенту, если видим лишние документы, которые переводить не требуется. Конечно, мы не отказываем в переводе, если клиент настаивает, но рекомендуем перепроверить.

В любом случае, если вы не уверены насчет какого-то документа, не стесняйтесь переспросить. Это относится и к бюро переводов, и к работе с другими организациями и людьми, участвующими в процессе сделки.