«Впоследствии пожалела»: как я пыталась продать квартиру по переуступке

«Впоследствии пожалела»: как я пыталась продать квартиру по переуступке

Опыт и советы читательницы

45

Этот текст раньше был комментарием. Вы тоже можете поделиться своим опытом под любым материалом или написать пост в Сообщество.

Поделюсь своим опытом продажи инвестиционной квартиры в ЖК «ЦДС „Полюстрово“» в Санкт-Петербурге.

Мы покупали ее в октябре 2018 года в качестве инвестиции для сохранения накоплений моих родителей. Они оба уже пенсионеры, живут в провинции, хотя до сих пор работают. Продать студию в Северной столице мы решили в сентябре 2021 года, чтобы вложиться в новую стройку. Тогда как раз были программы с господдержкой — и на вторую квартиру я взяла на себя ипотеку под 5,9% годовых.

По продаже студии в ЖК «Полюстрово» вводные у меня были такие: квартира на 15-м или 17-м этаже с красивым видом. На руках — договор долевого участия, ДДУ. Риелторы уверяли, что переуступить права на квартиру другому человеку получится без проблем. Опишу мои выводы и дам пару советов.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Уточните условия у застройщика. Узнайте, сколько он берет за переоформление ДДУ. В Питере есть компании, у которых эта услуга стоит 50 000 или 100 000 ₽, а есть те, что просят 2% от суммы сделки. Первые два условия еще адекватные, а вот последнее может вылиться в уже существенную сумму.

Приготовьтесь к шквалу «пустых» звонков. Немногие люди понимают, что такое переуступка. Без шуток, все звонившие хотели прийти посмотреть квартиру, хотя в объявлении описание объекта начиналось с фразы: «ЭТО ПЕРЕУСТУПКА». Да-да, прямо капсом.

Оцените рынок и подготовьте резервный вариант. По моему опыту, квартиру по договору переуступки можно продать, если нет предложения, похожего на ваше по цене или другим критериям. В моем случае конкуренции было много: если не ошибаюсь, в момент сдачи дома появилось около пяти объявлений с такими же студиями, как у нас. Цены были примерно одинаковые.

В итоге я подождала два с половиной месяца, приняла квартиру и оформила жилье в собственность — это не заняло много времени. Еще через два месяца риелтор нашел покупателя, и я продала квартиру по стандартному договору купли-продажи. Этот вариант для покупателей был понятнее как минимум тем, что можно было прийти и посмотреть недвижимость: по договору уступки жилье продают, пока дом не сдан.

Подумайте, как быть с ипотекой. Риелторы говорили, что реализовать можно любой объект. Но, по моему опыту, квартиру проще продать, если нет обременения. Это как один из аргументов в пользу вашего варианта по сравнению с конкурентами.

Но и при наличии обременения есть варианты. Можно взять кредит, закрыть ипотеку и погасить его после продажи квартиры. А еще можно найти покупателей, у которых ипотека будет в том же банке, что и у вас. Слышала, что Сбер делает такие штуки очень быстро и просто.

Не бойтесь делегировать. Конечно, все можно сделать самостоятельно, без помощи риелтора. Я же выбрала вариант скинуть с себя общение с потенциальными покупателями, банком и работу с юридическими тонкостями. И готова была оплатить помощь хорошего специалиста.

Бонусом риелтор подготовил для меня список документов и точные суммы для уплаты налога и запроса вычета за покупку недвижимости. Помощь агента стоила 100 000 ₽. Но я не пожалела.

Взвешивайте решение о продаже. Впоследствии я пожалела, что продала квартиру. Да, на тот период пришелся рост цен из-за коронавируса, и доход от продажи составил чуть меньше 20% годовых, что даже немножко лучше индекса S&P 500. А потом наступил февраль 2022 года, и рынок недвижимости упал. И неизвестно, что будет завтра.

И вот смотрю я на предложения об аренде в ЖК «Полюстрово» и вижу, что их мало. В доме почти две тысячи квартир, а в аренду по цене от 30 000 ₽ сдают всего шесть однушек — ни одной студии. Район хороший, обжитой, в нем мало новостроек и нет проблем с транспортом, хоть до метро надо добираться автобусом или трамваем. Рядом много парков, большой комплекс бизнес-центров, а через пару кварталов — набережная Невы.

Ну и еще та квартира мне очень понравилась с первого взгляда. Пусть это и была студия, но с большой застекленной лоджией, обилием света, хорошим видом из окна и свежим ремонтом. По совокупности факторов ее можно было успешно сдавать за 20 000 ₽, что в нашем случае означает стабильный пассивный доход и окупаемость недвижимости за 11—13 лет. А вот получится ли реализовать новую квартиру, которая была куплена еще и в ипотеку, — большой вопрос.

Редакция
О каких сделках с недвижимостью вы пожалели?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

22.12.22, 19:18

Отредактировано

Для сдачи за 20000 доступность района плоховата, до метро более 5 остановок и, главное, чуть ли не круглосуточные пробки. И "красивый вид из окна " это так, с некоторой издёвкой. До Невы два квартала, но километровых, переход на набережную Невы -- отдельный квест.

Прямо под окнами работающий Пискарёвский хлебозавод -- романтика, запах свежего хлеба, круглосуточный шум машин-хлебовозов... Любит ЦДС такие места -- например, на Луначарского обманом вместо сквера 25-этажный дом засадили.

15
Герой статьи

23.12.22, 07:28

Lisi, у нас были окна во двор. Поэтому от хлебзавода только запах выпечки. Но соглашусь с вами) ЦДС достаются не самые привлекательные участки. Что стоит только новый их комплекс в московском районе между жд и кадом

3
0

@ По совокупности факторов ее можно было успешно сдавать за 20 000 Р, что в нашем случае означает стабильный пассивный доход и окупаемость недвижимости за 11—13 лет. @

А вы сдачей квартир в аренду занимались?

10
Герой статьи

22.12.22, 16:13

Дмитрий, лично нет, но свои квартиру уже 2 года сдает лучшая подруга. Знаю о многих подводных камнях этого занятия от нее. В статье описано, что по моему субъективному ощущению сейчас, в нашей стране с нашими финансами, проще было сдавать новую, чистую студию в хорошем районе, чем снова вложиться в стройку

5

Riot, в этом месте за столько не сдастся. На Блюхера море только что введённой площади, там метро рядом, и то не сдать.

6
Герой статьи

23.12.22, 07:37

Lisi, на Блюхера, мне кажется немного другая ситуация. Там больше конкуренции и плотнее застройка. И меньше парков вокруг. С другой стороны за 20 тыс сдаются квартиры в Девяткино.
Моя логика такая: квартира бы подошла тем, кто работает в бц Бенуа или Зима-лето

0

Riot, как человек, который несколько лет занимается сдачей квартиры - классно, конечно, если у кого-то сплошь положительный опыт. У меня за 3 года сменилось трое арендаторов, и каждый раз это по несколько недель простоев - ну нет у меня времени заниматься подготовкой квартиры, показами и прочим. Да, можно позвать риэлтора - но из принципа не буду, когда за "ничего" арендатор должен 3 цены отдать. Да, я ещё и знаю рынок с обратной стороны - на прошлой съемной квартире прожили почти 6 лет (вот арендодателю повезло).
После сентября последние арендаторы по понятным причинам вынуждены были уехать из страны. Сейчас я уже месяц ищу жильцов, предложений на рынке масса, а цены упали минимум на треть (16 тыс. за 1кк на Комендантском - как вам? И таких вариантов много).
Студия в Полюстрово за 20 - это очень оптимистично.

0
Герой статьи

26.12.22, 20:38

Eugene, у моей подруги тоже за полтора года уже второй съёмник, с первым были проблемы и прощенный последний месяц аренды. И простой почти 3 месяца. Только в ноябре смогла найти нового сьемщика. С риелтором ей вообще не повезло, даже за комиссию не могла нормально и быстро работать. Но у нее 1кк в Девяткино, в Мурманском Посаде. Сдала за 20к, хотя изначально хотела за 23, но пришлось снизить стоимость.
На каменде конечно печально слышать, все же я сама на Коменде живу. Да и когда покупали Полюстрово, выбор был между ним и чем-то на Коменде, в то время как раз там активно комендантский строили

0
0

Здесь вопрос ваших личных ожиданий и планирования скорее всего.
Когда 214 фз работал, частенько покупал на котловане и продавал по переуступке, просто изначально понимая сколько именно я хочу заработать. Правда всегда пользовался личными средствами. Продажа квартиры занимала максимум 2 недели.

8
Герой статьи

22.12.22, 16:07

kuskus, вот именно это же я слышала от подруги риэлтора: переуступки уходят быстро, не завышай цену продажи и продашь очень быстро. В статье описана моя практика: если не занизить цену продажи на пару тройку сотен, чтобы именно твое предложение было самым самым, то продать даже за месяц не удастся.
Квартира, о которой говорится в статье, была куплена за наши деньги, без кредитных. Это уже на вторую пришлось взять ипотеку, но всего на 1/5 часть стоимости и уже 60% ипотеки выплачена

5

Riot, имхо, сейчас не очень с продажами недорогого жилья, в целом. Миллион человек уехал, сдавать особо некому, а этот миллион человек еще и продает свою недвигу ну хоть кому-нибудь, чтобы купить в турции-польше-испании-португалии. Ну и скидки мерить лучше в %%. 10% от цены застройщика обычно хватает чтобы продать.

8

kuskus, а что случилось с фз214?

1

Evgeniy, не правильно выразился, с появлением эсроу счетов стало просто неинтересно инвестировать в котлован

0
Сообщник

28.12.22, 12:50

Отредактировано

kuskus, почему?
Риски же к нулю сведены?
Или именно поэтому круг котлованоинвестров разросся?

0

Evgeniy, цена практически перестала меняться на обьекты, я думаю он уменьшился в разы. Сейчас вторичку, которая на гарантии ещё дешевле покупать , чем у застройщиков, но тут уже цель другая : поиск недостатков и суды, а это год полтора в среднем, что сейчас тоже риск. Раньше с однушки в спб можно было вынуть через суд около миллиона

1
0

Когда продали ликвид и купили неликвид.

7
Герой статьи

25.12.22, 07:38

Мыяон, именно. А сейчас, мне кажется, у нас практически любая стройка неликвид

2

Петров, хороший агент стоит своих денег. Есть опыт продажи и покупки с агентами толковыми и последний опыт с совершенно бестолковым агентом от продавцов, которая даже наличие всех документов перед сделкой не проверила, благо офис банка был недалеко от квартиры продавцов.
А первая у нас была вообще с субсидией и расселением коммуналки, если б не агент, фиг бы мы сами справились.

6

Елена, а тут про расселение комуналки? Вроде просто хату продать по дкп, без обременений, и за это 100 тысяс, ужас.

6
0

Жалею о покупке квартиры в 2008 году, на пике рынка, не по средствам (ой, не спрашивайте) и потом о ее продаже в 2011....
Сейчас бы мою голову да к той мне...

3

Маргарита, а деньги от продажи куда вложили?

0
0

ээ, тут скорее "подумайте как ненадолго стать риэлтором".
у меня позитивный опыт продажи студии в мурино

3
0

Квартиры и дома, на которых висит ипотека, продать практически невозможно. Теоретически - можно, а практически потенциальный покупатель, услышав про ипотеку, сразу сбегает. Проверено.

3

owlet78, не согласна, абсолютно не согласна.
Если объект с норм дисконтом и со стороны покупателя адекватный риэлтор, то сделке быть.

0

owlet78, пишите в объяве стоимость ипотеки

0
0

получится ли реализовать новую квартиру, которая была куплена еще и в ипотеку, — большой вопрос.

получится получится, вот сейчас рубль в небеса уж улетит
ну а за ним цена квадрата - профит для всех, кто в бетоне сидит
а ипотека ваша превратится в фиговый листочек
в финансовом планировании лучше считать между строчек

1

Петров, А можно жить без этой мысли? ;-) Это же и налоговой поработать надо, а не тупить месяцами. ☻☻☺☺

1
Герой статьи

22.12.22, 16:20

Петров, если бы не занижение стоимости, то 100тыс, отданных агенту, я бы заплатила государству (даже немножко больше). Зато за эти деньги сняла с себя работу по показу квартиры и общению с потенциальными покупателями. То есть мне не пришлось отпрашиваться с работы и терять деньги и личное время.
Помощь риэлтора не обязательна, конечно все можно сделать самостоятельно, и ездить чуть ли не каждый день показывать квартиру (мне к слову добираться до квартиры полтора часа в одну сторону) и подготовиться документы. Но я никогда не продавала квартиру, поэтому посчитала нужным оплатить помощь специалиста.

0

Riot, вы размечтались,что каждый день будут просмотры. Можно и на один день все просмотры перенести, например,субботу.

7

Riot, ну ладно риэлтор, но причем застройщик, и почему ему надо отдавать 50-100 тысяч за оформление уступки? Застройщик ищет покупателя?

2
Герой статьи

22.12.22, 18:40

Булат, если я все правильно понимаю, то застройщик берет комиссию за смену владельца дду

6

Булат, есть такие застройщики, можно это оспорить, но это время, поэтому лучше с такими не работать.

2

Булат, такую комиссию придумали за переоформление доков...

1
0

Так и не поняла, что такое переуступка🥲

0
Герой статьи

23.12.22, 12:17

Наталья, когда вы покупаете квартиру на этапе стройки, это ещё не квартира, а только доля в строящемся доме. Переуступка это продажа своей части в стройке. То есть фактически вы продаете (переуступаете) право дольщика другому человеку.

5
0

Квартира более геморойная, посмотреть её нельзя. Как её можно продать за ту же цену что уже сданное жилье? Понятно что никак. Тут или дурачка искать или скидку делать чтоб хоть ценой заинтересовать. Поставьте себя на место покупателя, сами бы тоже не стали брать такую квартиру по такой цене

0

Андрей, бред, вы не в теме просто

2
Герой статьи

25.12.22, 07:33

Андрей, на момент продажи все аналогичные объявления были в продаже таких же переуступок. Не бы ни одного объявления о продаже уже полученной квартиры. Именно поэтому спустя 2 месяца решила оформить собственность и продавать по КП. Хотя остальные объявления так и висели о переуступку

1
0

в сентябре 21 влезть в ипотеку льготную это гениально

0

Жорик, ине понял в чем печаль продать перед падением?

0

Сообщество