Как быть, если ребенок требует денег за свою долю в квартире?

26

У меня двое детей, им 21 год и 9 лет. Я живу с отцом младшего, для старшего он отчим. Мы не регистрировали брак. Квартиру купили на деньги «гражданского» мужа плюс добавили маткапитал.

Сейчас старший ребенок требует выплатить деньги за долю, выделенную ему в квартире. Как решить этот вопрос? Получается, родители должны оформлять кредит? Неужели нет закона, чтобы дети распоряжались своими долями, когда всем несовершеннолетним в семье исполнится 18? И могу ли я выплатить только половину маткапитала, ведь большая часть денег, вложенных в квартиру, была не моей?

Старший ребенок действительно вправе получить деньги за принадлежащую ему долю. Причем он может рассчитывать на сумму, которая не пропорциональна материнскому капиталу, а соответствует размеру доли.

Однако старший ребенок не может заставить вас выкупить его долю, а с продажей доли посторонним людям, скорее всего, будут проблемы. Расскажу подробнее.

Рассылка о том, как растить детей
Советы только для родителей — в вашей почте раз в неделю. Бесплатно

Сколько денег вправе получить ребенок

Закон говорит, что если часть жилья оплачена материнским капиталом, то она делится поровну между матерью, всеми ее детьми и ее супругом при условии, что он отец одного из детей.

Допустим, мать вложила в покупку квартиры весь материнский капитал — 453 000 ₽. Таким он был на протяжении пяти лет — с 2015 по 2019. Тогда, если в семье три человека — мать, отец и ребенок, она должна была выделить ребенку долю в квартире стоимостью не менее 151 000 ₽: 453 000 ₽ / 3.

Однако так определяется размер доли после использования маткапитала, а не рассчитывается размер фиксированной суммы, на которую вправе претендовать ребенок. Даже если мать выделила ребенку ровно столько метров, на сколько хватило маткапитала, она должна вернуть не вложенную часть маткапитала, а столько, сколько эти метры будут стоить на момент продажи.

Но есть нюанс. Продавцы и покупатели недвижимости сами определяют стоимость квартиры. То есть вы можете договориться со старшим ребенком, что выкупите его долю, например, за 200 000 ₽, — и неважно, сколько она стоит на самом деле.

Договор купли-продажи будет считаться действительным независимо от рыночной цены квартиры, за исключением маловероятной ситуации, когда в течение трех последующих лет ребенок станет банкротом.

Бывает, что родители выделяют ребенку не те несколько квадратных метров, которые оплатило государство, а долю, равную своей. Например, не 3 м² за часть маткапитала, а 20 м², где 17 м² — подарок от родителей, который они оплатили своими деньгами.

То есть, например, в квартире общей площадью 60 м² ребенок получает не 1/20, а 1/3. Тогда при продаже квартиры он будет иметь право не на 151 000 ₽, а на треть стоимости квартиры по договору купли-продажи. Но повторюсь: о цене можно договориться.

Что, если родитель захочет купить детскую долю

По закону у родителя есть право требовать, чтобы ребенок продал ему свою незначительную долю.

Так, если бы вы обратились в суд с просьбой обязать ребенка продать вам его долю, потребовалось бы экспертное заключение о рыночной цене квартиры. И в соответствии с ним вам пришлось бы заплатить ребенку стоимость его доли.

Например, если цена квартиры — 12 000 000 ₽, а на ребенка оформлена 1/6, вы должны перечислить ему: 12 000 000 ₽ × 1/6 = 2 000 000 ₽. Даже если изначально его доля стоила 151 000 ₽.

А в случаях, когда совершения сделки требует ребенок, обращаться к оценщику не нужно.

Кому и на каких условиях ребенок может продать свою долю

Ситуация, когда младшему ребенку еще нет 18 лет, а старший требует денег за свою долю, может доставить сложности. Но это его имущество, которое он хочет конвертировать в более удобную форму. И если вы не можете или не хотите выкупать долю, по закону ребенок-собственник вправе продать ее кому угодно.

Но не все так просто. Долю меньше 6 м² в жилой недвижимости нельзя продавать посторонним людям. Росреестр не зарегистрирует смену собственника. То есть если вы выделили старшему ребенку менее 6 м², можете спать спокойно: у него не получится продать эту долю чужим людям или заставить вас выкупить ее. Когда будут деньги, тогда и расплатитесь.

Если доля старшего ребенка больше 6 м², некий риск есть. У сособственников квартиры есть преимущественное право выкупить долю в ней. Поэтому продавец должен письменно известить их о намерении продать свою долю за определенную цену. Продать долю посторонним людям продавец сможет только по истечении месяца с даты вручения извещения либо после того, как получит от всех сособственников письменные отказы.

Что касается цены, она не должна быть ниже той, которую он предлагал сособственникам. То есть ребенку будет просто невыгодно продавать долю посторонним людям.

Если он все же сделает это, в течение трех месяцев после продажи вы будете вправе обратиться в суд и перевести права покупателя на себя или младшего ребенка. Заплатить нужно будет ту стоимость доли, которая была указана в договоре с посторонним человеком.

Кроме того, суд может признать договор купли-продажи недействительным, если опека не одобрила отказ от преимущественного права выкупа доли несовершеннолетним сособственником.

В 2021 году Мосгорсуд оставил без изменений решение Нагатинского районного суда о том, что проданная посторонним людям четверть квартиры должна быть передана недееспособной девушке, которой принадлежат другие 3/4 квартиры.

Дело в том, что ее брат продал свою четверть квартиры, не дождавшись, пока опека разрешит отказаться от преимущественного права выкупа доли. Однако опекун девушки перечислила на счет судебного департамента стоимость спорной доли. Если бы денег не было, оспариваемый договор остался бы в силе.

Что будет, если долю все-таки выкупит посторонний

Даже если долю кто-то купит, он вряд ли сможет ею пользоваться, то есть жить в квартире. Для этого доля должна соответствовать отдельной непроходной комнате с учетом не только жилой, но и общей площади.

Объясню на примере. Если посторонний человек выкупит в квартире 20 м², у него не будет права на комнату площадью 20 м². Ведь ему также надо будет пользоваться общими помещениями: коридором, кухней, санузлом.

Суд выделит новому собственнику комнату 12 м² и разрешит пользоваться общими помещениями площадью 24 м²: (20 м² − 12 м²) × 3. При этом суд учтет сложившийся порядок пользования квартирой, интересы живущего в квартире ребенка и наличие у покупателя другого жилья.

Часто суды отказываются вселять в квартиру новых собственников. Объясняют это тем, что они сознательно покупали долю в квартире с обременением в виде проживающих и понимали, что не смогут там жить.

Что в итоге

Старший ребенок вправе потребовать у вас денег за свою долю в квартире. Однако вы можете не выкупать ее или предложить небольшую сумму: суд не заставит вас брать кредит на эти цели, а ребенок не сможет обязать вас идти на сделку.

Детскую долю больше 6 м² можно продать стороннему покупателю, но это не так просто и не особо выгодно. Поэтому, скорее всего, ребенку придется с вами договариваться и искать варианты, которые устроят обе стороны.

Были проблемы из-за детских долей? Расскажите:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой Т—Ж

20.12.21, 06:30

Получается, что долей в квартире, где вы живёте, владеет совершеннолетний собственник, который хочет эту долю продать. У вас нет обязанности покупать эту долю, но есть приоритетное право.

Если вы откажитесь, то купить её сможет кто-то другой.

Вы так говорите, будто сын пытается забрать у вас деньги, но фактически всё наоборот. Государство дало сыну деньги, на которую вы купили ему долю в квартире и теперь не хотите ему её отдавать (очевидно что в 21 год ребёнок не хочет жить с родителями).

Нужно было тратить мат капитал на образование 🤷‍♂️

42
Герой статьи

20.12.21, 09:13

Тёма, надо было потратить на свою пенсию ))))

36

Ховард, ну мы же не знаем обстановки в семье. Может там война каждый день и все против всех...

36
Герой статьи

20.12.21, 09:09

Nick, войны каждый день нет :-) не с нами живет. Война началась, когда старшая бросила учебу на 3 курсе, а столько денег было вложено на ее проживание, еду, одежду и т.д. в другом городе. а сейчас и долю просит.

13

Nick, да какая бы война ни была, отбирать жилье у родителей, единственная твоя заслуга в появлении которой-факт рождения-низко. Это независимо от того, касается ли это маткапитала или квартир, получаемых нашими родителями при союзе

7
0

Старший может делать со своей долей что хочет. Вы, как дольщики, имеете приоритетное право выкупа его доли. Он вам предложил это. Вы отказались. Теперь он может продать свою долю кому угодно.

25
0
Герой

20.12.21, 20:09

Отредактировано

Все пишут про приоритетное право и возможность продать экс-подростком своей доли, но забывают что в данной сделке участвуют ещё и органы опеки, которые сами могут не дать добро на сделку. Сначала надо разобраться с опекой, а потом уже запускать процедуру уведомительной продажи. Не исключено что с опекой придётся судиться и не факт что успешно.

Я быселд и объяснил собственнику всю процедуру продажи и его действий для этого, и если хочет денег - пусть сам её проходит полностью сам, мешать по закону не получится но и помогать - не обязательно. Дойдёт до шага приоритетной продажи - выдать его долю.

Не забыть разделение счетов за коммуналку. А так же то, что с собственника можно затребовать выплату доли коммунальных платежей за последние 3 года (с 18 лет обязан платить за свою долю) , пропорциональных долям.

Кроме того, в случае если делался ремонт после покупк - это неотделимые улучшения (особенно в общих помещениях), их так же можно истребовать по закону.

В целом на будущее я конечно бы рекомендовал не наделять детей собственностью без лишней надобности, особенно если в большей части квартира покупается за свои деньги.

25
Герой

20.12.21, 20:26

Отредактировано

При наделении детей долями ( даже незначительными) будет сложно продать, обменять и распоряжаться недвижимостью при необходимости, а так же вот такие вот случаи. Если используйте мат капитал - наделяйте символической долей ( 1 процент) по соглашению сторон, тк размеры долей по умолчанию не регламентированы по правилам пфр. От проблем с опекой не избавит, но от подобных требованияй своей доли по достижению совершеннолетия - вполне.

15
0

Если он имеет на это право, то делайте по закону. Видимо в вашей семье ему тяжко, раз пошёл на такой шаг

19

Ховард, ну это вообще-то правда его собственность

18

Ховард, у меня в судебной практике был случай, когда мама с двумя детьми приватизировала 3-комнатную квартиру....вначале сын долю продал, она купила ее влезла в кредиты...а потом и дочка продала постороннему лицу...в результате мать на старости лет осталось в многонаселенной коммуналке с 4 посторонними ей людьми...

7

Валентина, желаю этим детишкам повторить судьбу мамы....

6
0

Родители купили однушку с использованием маткапитала. Мне 28, брату 23, а сестре 12. Всем по закону выделили по 1/5. В итоге, я, брат и отец переписали на маму свои доли. Ибо толку никакого от этой 1/5, а тут у мамы 4/5 и у младшей сестры. Никаких денег никто не требовал, все взрослые люди

7

Элина, вы переписали по дарственной? Согласие опеки нужно или нет? У меня ситуация-две дочери 23 и 12 лет ,и я ,у каждого по 1/3 доли ,старшая хочет подарить свою долю младшей

0

Alur, согласие опеки в этом случае не нужно.

3
0

Отдать деньги, само собой

6
0

В данной ситуации ваш ребенок вправе продать свою долю, предварительно выслав или предоставив уведомление о продаже доли, ее размере, стоимости...цена доли может определяться от кадастровой или рыночной стоимости квартиры и с учетом дисконта на особенность ее малого размера, хотя этот фактор не всегда учитывается...Тот, кто ее купит должен выплатить стоимость....стоит учитывать....ребенок вправе продать свою долю в том размере в каком она подтверждена документально, а не только размера доли , оплаченной за счет материнского капитала....если его долю не покупают сособственники, он вправе продать ее любому третьему лицу....а дальше без судов не обойдетесь...в такой ситуации, когда размер доли значительный и с ним никак не договорится....необходимо покупать либо продавать квартиру и разъезжаться, чтобы она не стала коммунальной....более подробно разъяснить эту ситуации
ю можно при наличии выписки из егрн на квартиру, справки ф9, ф7, ф 12.

5
0

Ну пусть берет и идет на все 4 стороны, только потом не возвращается денег просить

4
0

Не поняла про половину маткапитала. Какая доля у детей. Квартиры разные бывают и может маткапитал-половина стоимости, а то и больше, квартиры. Старший не живёт в этой квартире?

3

NataliaProsto, А если наоборот,квартира стоит 5лямов,маткапитал 600тысяч,т.е.отчим дал 4.400.4 человека по 1/4 по факту он получил 1/4 вложив 300тысяч а получить хочет 1миллион 250 тысяч как то жирно будет!!!!

9

Андрей, значит изначально доли неправильно выделили. Но со стороны отчима выглядит странно принимать в оплату и выделять долю при столь значительных вложениях со своей стороны и незначительной доли мат.капитала

8

NataliaProsto, есть отчимы, которые искренне любят неродных детей, которых воспитывают.

6

Алиса, но очевидно не настолько, чтобы дать какие-то деньги для старта в новой жизни или уж, упаси господь, квартирой наделить.

1
0

как с вами можно связаться?

0

Сообщество