Как быть, если ребенок требует денег за свою долю в квартире?
У меня двое детей, им 21 год и 9 лет. Я живу с отцом младшего, для старшего он отчим. Мы не регистрировали брак. Квартиру купили на деньги «гражданского» мужа плюс добавили маткапитал.
Сейчас старший ребенок требует выплатить деньги за долю, выделенную ему в квартире. Как решить этот вопрос? Получается, родители должны оформлять кредит? Неужели нет закона, чтобы дети распоряжались своими долями, когда всем несовершеннолетним в семье исполнится 18? И могу ли я выплатить только половину маткапитала, ведь большая часть денег, вложенных в квартиру, была не моей?
Старший ребенок действительно вправе получить деньги за принадлежащую ему долю. Причем он может рассчитывать на сумму, которая не пропорциональна материнскому капиталу, а соответствует размеру доли.
Однако старший ребенок не может заставить вас выкупить его долю, а с продажей доли посторонним людям, скорее всего, будут проблемы. Расскажу подробнее.
Сколько денег вправе получить ребенок
Закон говорит, что если часть жилья оплачена материнским капиталом, то она делится поровну между матерью, всеми ее детьми и ее супругом при условии, что он отец одного из детей.
Допустим, мать вложила в покупку квартиры весь материнский капитал — 453 000 ₽. Таким он был на протяжении пяти лет — с 2015 по 2019. Тогда, если в семье три человека — мать, отец и ребенок, она должна была выделить ребенку долю в квартире стоимостью не менее 151 000 ₽: 453 000 ₽ / 3.
Однако так определяется размер доли после использования маткапитала, а не рассчитывается размер фиксированной суммы, на которую вправе претендовать ребенок. Даже если мать выделила ребенку ровно столько метров, на сколько хватило маткапитала, она должна вернуть не вложенную часть маткапитала, а столько, сколько эти метры будут стоить на момент продажи.
Но есть нюанс. Продавцы и покупатели недвижимости сами определяют стоимость квартиры. То есть вы можете договориться со старшим ребенком, что выкупите его долю, например, за 200 000 ₽, — и неважно, сколько она стоит на самом деле.
Договор купли-продажи будет считаться действительным независимо от рыночной цены квартиры, за исключением маловероятной ситуации, когда в течение трех последующих лет ребенок станет банкротом.
Бывает, что родители выделяют ребенку не те несколько квадратных метров, которые оплатило государство, а долю, равную своей. Например, не 3 м² за часть маткапитала, а 20 м², где 17 м² — подарок от родителей, который они оплатили своими деньгами.
То есть, например, в квартире общей площадью 60 м² ребенок получает не 1/20, а 1/3. Тогда при продаже квартиры он будет иметь право не на 151 000 ₽, а на треть стоимости квартиры по договору купли-продажи. Но повторюсь: о цене можно договориться.
Что, если родитель захочет купить детскую долю
По закону у родителя есть право требовать, чтобы ребенок продал ему свою незначительную долю.
Так, если бы вы обратились в суд с просьбой обязать ребенка продать вам его долю, потребовалось бы экспертное заключение о рыночной цене квартиры. И в соответствии с ним вам пришлось бы заплатить ребенку стоимость его доли.
Например, если цена квартиры — 12 000 000 ₽, а на ребенка оформлена 1/6, вы должны перечислить ему: 12 000 000 ₽ × 1/6 = 2 000 000 ₽. Даже если изначально его доля стоила 151 000 ₽.
А в случаях, когда совершения сделки требует ребенок, обращаться к оценщику не нужно.
Кому и на каких условиях ребенок может продать свою долю
Ситуация, когда младшему ребенку еще нет 18 лет, а старший требует денег за свою долю, может доставить сложности. Но это его имущество, которое он хочет конвертировать в более удобную форму. И если вы не можете или не хотите выкупать долю, по закону ребенок-собственник вправе продать ее кому угодно.
Но не все так просто. Долю меньше 6 м² в жилой недвижимости нельзя продавать посторонним людям. Росреестр не зарегистрирует смену собственника. То есть если вы выделили старшему ребенку менее 6 м², можете спать спокойно: у него не получится продать эту долю чужим людям или заставить вас выкупить ее. Когда будут деньги, тогда и расплатитесь.
Если доля старшего ребенка больше 6 м², некий риск есть. У сособственников квартиры есть преимущественное право выкупить долю в ней. Поэтому продавец должен письменно известить их о намерении продать свою долю за определенную цену. Продать долю посторонним людям продавец сможет только по истечении месяца с даты вручения извещения либо после того, как получит от всех сособственников письменные отказы.
Что касается цены, она не должна быть ниже той, которую он предлагал сособственникам. То есть ребенку будет просто невыгодно продавать долю посторонним людям.
Если он все же сделает это, в течение трех месяцев после продажи вы будете вправе обратиться в суд и перевести права покупателя на себя или младшего ребенка. Заплатить нужно будет ту стоимость доли, которая была указана в договоре с посторонним человеком.
Кроме того, суд может признать договор купли-продажи недействительным, если опека не одобрила отказ от преимущественного права выкупа доли несовершеннолетним сособственником.
В 2021 году Мосгорсуд оставил без изменений решение Нагатинского районного суда о том, что проданная посторонним людям четверть квартиры должна быть передана недееспособной девушке, которой принадлежат другие 3/4 квартиры.
Дело в том, что ее брат продал свою четверть квартиры, не дождавшись, пока опека разрешит отказаться от преимущественного права выкупа доли. Однако опекун девушки перечислила на счет судебного департамента стоимость спорной доли. Если бы денег не было, оспариваемый договор остался бы в силе.
Что будет, если долю все-таки выкупит посторонний
Даже если долю кто-то купит, он вряд ли сможет ею пользоваться, то есть жить в квартире. Для этого доля должна соответствовать отдельной непроходной комнате с учетом не только жилой, но и общей площади.
Объясню на примере. Если посторонний человек выкупит в квартире 20 м², у него не будет права на комнату площадью 20 м². Ведь ему также надо будет пользоваться общими помещениями: коридором, кухней, санузлом.
Суд выделит новому собственнику комнату 12 м² и разрешит пользоваться общими помещениями площадью 24 м²: (20 м² − 12 м²) × 3. При этом суд учтет сложившийся порядок пользования квартирой, интересы живущего в квартире ребенка и наличие у покупателя другого жилья.
Часто суды отказываются вселять в квартиру новых собственников. Объясняют это тем, что они сознательно покупали долю в квартире с обременением в виде проживающих и понимали, что не смогут там жить.
Что в итоге
Старший ребенок вправе потребовать у вас денег за свою долю в квартире. Однако вы можете не выкупать ее или предложить небольшую сумму: суд не заставит вас брать кредит на эти цели, а ребенок не сможет обязать вас идти на сделку.
Детскую долю больше 6 м² можно продать стороннему покупателю, но это не так просто и не особо выгодно. Поэтому, скорее всего, ребенку придется с вами договариваться и искать варианты, которые устроят обе стороны.
