Прочла в интернете следующую историю, после которой боюсь приобретать квартиру на вторичке. Дальше рассказываю со слов покупателя.
Какие-то люди купили в 2016 году квартиру у физлица по рыночной стоимости. Спустя два с половиной года получили иск о признании сделки недействительной по причине банкротства продавца в 2017 году. С продавцом знакомы не были, в сговор не вступали. Со слов большинства юристов: при покупке недвижимости в срок за ТРИ года ДО признания продавца банкротом покупатель может законным образом лишиться и купленной квартиры, и денег за нее. Обезопасить себя от такого случая никак нельзя.
Пожалуйста, разберитесь, правда ли это.
Марина
Нет, это неправда. Было бы страшно жить, если бы у добросовестных покупателей отбирали квартиры в случае недобросовестности продавцов. Такая схема противоречила бы сущности гражданского законодательства: если у человека против его воли изымают имущество, ему должны дать деньги или хотя бы право эти деньги требовать. Но в случае с банкротством у должника нет денег, а все обязательства будут закрыты без исполнения после признания банкротом. В найденной вами истории покупатель неожиданно остается вообще без всего, так нельзя.
Я не советую верить в истории о том, как разумные люди внезапно теряют большую сумму, это не кино. В реальной жизни имущественные перемены подчиняются логике, даже если это потеря жилья по неосмотрительности.
Расскажу подробнее о причинах отмены сделок при банкротстве и последствиях такой отмены.
Когда у вас могут забрать купленную квартиру
Когда вы заключаете договор купли-продажи квартиры, фактически происходит обмен квартиры на деньги.
Когда и продавец, и покупатель действуют добросовестно, после сделки стоимость их имущества не меняется, меняется только его состав. В этом случае нет никакой логической взаимосвязи между продажей квартиры и последующим банкротством, поэтому покупатель ничем не рискует.
Если по документам продавец получает за квартиру ее рыночную стоимость, сделка, скорее всего, безопасна для покупателя.
Если по договору квартира стоит дороже, чем на самом деле, покупатель рискует той суммой, на которую завышена стоимость квартиры, об этом мы подробно писали в отдельной статье.
Если по договору квартира стоит значительно дешевле аналогичных объектов, значит, у продавца была выгода в формальной потере денег, и эта выгода может превратиться в ваши убытки.
Как вы на самом деле рассчитались, не по документам, значения не имеет.
Когда вы покупаете квартиру за миллион рублей в центре Москвы, продавец находится в заведомо невыгодном положении. Получая такое щедрое предложение, вы как раз и рискуете: такую сделку могут отменить, если продажа за бесценок станет причиной банкротства, а именно невозможности вернуть долги.
Банкротство может быть непреднамеренным и преднамеренным. В первом случае люди обычно сильно задолжали другим людям или банку, потому что не умеют распоряжаться деньгами. Как раз для таких случаев в федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» появилась глава о банкротстве физических лиц. Глупость — законное основание для списания долгов.
Но есть еще уголовно наказуемое преднамеренное банкротство, когда человек специально совершает действия для уменьшения стоимости его имущества, чтобы имущества стало так мало, что кредиторы ничего не могли бы вернуть себе. Очевидно, что и продавец, и покупатель понимают, что продажа за миллион рублей квартиры стоимостью в 10 миллионов существенно уменьшает сумму в кармане продавца. Такую подозрительную сделку могут отменить. Именно могут — нет гарантии, что это произойдет.
Отменяя сделку купли-продажи недвижимости, суд исходит из недобросовестности покупателя, который прекрасно понимает, что покупает квартиру за бесценок.
Риск потерять квартиру из-за банкротства продавца появляется уже при скидке в полмиллиона.
Дело о банкротстве в отношении продавца могут начать, если он должен кому-то больше 500 тысяч рублей и отдавать уже пора.
Получается, что вы виноваты, если сэкономили 500 тысяч рублей от среднерыночной стоимости, а продавцу теперь не хватает этих денег на возврат долгов. При этом учитываются не ипотеки и автокредиты в целом, а только размер просроченных платежей.
Но негативными последствиями чревата не любая скидка в полмиллиона. Эта скидка должна быть существенной относительно итоговой цены продажи квартиры и относительно размера долгов продавца.
Пленум Высшего арбитражного суда сказал, что важно оценивать соразмерность возникшего долга и финансовых потерь продавца. Если вы купили квартиру за 10 миллионов, а у продавца появились долги на 5 миллионов, всю квартиру точно не заберут.
Продажа квартиры на Арбате за миллион рублей — максимально невыгодная для продавца сделка. Но в каждом конкретном случае суд будет разбираться отдельно. Скидка от среднерыночной цены в 500 тысяч в Москве не делает сделку подозрительной, если итоговая цена квартиры — 8 миллионов. Такая же скидка в Оренбурге уже подозрительнее, если квартира продана всего за миллион.
Например, в Краснодаре квартиру с рыночной стоимостью в 1,2 миллиона рублей продали за 450 тысяч. Хотя продавец и покупатель пытались обосновать низкую стоимость маленькой площадью (30 кв. м), плохим состоянием и необходимостью менять сантехнику, при банкротстве продавца суд отменил сделку.
Как и в какой срок у вас могут забрать купленную квартиру
Квартиру просто так не заберут: в арбитражном суде должно начаться рассмотрение дела о банкротстве продавца квартиры.
Оспаривать продажу вам квартиры может тот, кому полагается больше 10% всех долгов продавца, или финансовый управляющий. Финансовый управляющий — специалист, в ведение которого поступает имущество будущего банкрота и который ищет способы раздать его долги.
Сделку могут оспорить, даже если на грани банкротства муж, а квартиру вы покупали у жены: это связано с режимом общей собственности супругов.
Риск возможного оспаривания продажи связан не с датой признания продавца банкротом — тогда все будет уже кончено, — а с периодом между датой продажи и подачей заявления в арбитражный суд с просьбой разобраться, банкрот человек или нет.
Срок оспаривания сделки считается от момента, когда финансовый управляющий узнал о подозрительных обстоятельствах сделки.
Финансовый управляющий будет проверять сделки продавца квартиры. Но эти сделки должны быть вопиюще сомнительными, чтобы было реально доказать недобросовестность сторон договора купли-продажи и все отменить.
Есть разные сроки оспаривания сделок при банкротстве в зависимости от степени влияния сделки на материальное положение продавца. Когда продажа невыгодна продавцу, от нее до неплатежеспособности должно пройти не более одного года. Когда продажа прямо привела к неплатежеспособности, от нее должно пройти не более трех лет.
То есть указанный вами трехлетний срок оспаривания договора купли-продажи квартиры действует не во всех случаях.
Например, в 2018 году в Санкт-Петербурге при рассмотрении дела о банкротстве признали недействительной сделку о купле-продаже квартиры. Эту квартиру за два с половиной года до банкротства по документам продали за миллион рублей, а эксперт пришел к выводу, что на момент продажи рыночная стоимость квартиры составляла 4,65 миллиона рублей. Сделка была неравноценной, что в сочетании с последующим банкротством продавца и привело к ее отмене.
Слишком дешевая квартира — большой риск: вы же знали, что покупаете квартиру за бесценок и это крайне невыгодно продавцу. Второй фактор касается финансового положения продавца: у него уже есть много долгов к моменту продажи квартиры, и эти долги продавец мог бы погасить, продавая квартиру по рыночной цене, но он продает ее буквально за копейки, уже не может вернуть долги и поэтому становится банкротом.
Смотрите: на саму возможность оспаривания вы можете повлиять, если купите квартиру слишком дешево. А вот на то, в какой срок продажу можно отменить, влияет только размер долгов продавца — вы на это никак не повлияете. Конечно, если вы купили квартиру только по документам, а ею продолжает пользоваться формальный продавец, такую сделку тоже могут отменить в течение трех лет.
Риск отмены сделки появляется, если вы покупаете квартиру у человека, который должен вам крупную сумму, и вы точно знаете, что этот человек должен много денег кому-то еще. Но тут тоже есть фактор равноценности: если вы купили квартиру по документам за 3 миллиона, а потом продавец отдельно вернул вам миллион, то все будет нормально.
А вот если продавец делает скидку на размер его долга вам и в договоре купли-продажи указана цена со скидкой, это рискованная сделка, ее могут отменить. Потому что получается, что продавец умышленно избавился от имущества, которым мог расплатиться с другими кредиторами. Это нечестно: когда у должника мало денег, он должен дать по чуть-чуть всем, а не кому-то одному.
Могут оспорить такую сделку, если дело о банкротстве продавца началось до продажи или через месяц после нее. От сделки до начала банкротства может пройти полгода, если вы совершенно точно знали, что не только вам продавец должен денег.
Но даже при всех этих обстоятельствах сделку могут не аннулировать. Дело попадет в суд, и он уже будет решать, насколько это подозрительная сделка.
Что будет после отмены продажи квартиры
Теперь расскажу о том, какие будут риски, если вы все же захотите купить квартиру на пару миллионов дешевле, а продавец в скором времени погрязнет в долгах. Если кратко, то получится так, как в вашей истории.
Вашу сделку аннулируют, по документам квартира снова станет квартирой продавца, а вы присоединитесь к кредиторам продавца — в самый конец очереди, потому что пришли последним. Все имущество продавца, включая эту квартиру, попадет под управление финансового управляющего. Тот будет думать, как продать квартиру кому-то еще, чтобы погасить долги.
Возможно, все закончится нелепой ситуацией, когда вы сами по сниженной цене будете выкупать на торгах квартиру, за которую уже заплатили. Вряд ли напрямую вы — скорее кто-то, кто будет действовать в ваших интересах, но за ваш счет.
А часть тех денег, которые вы заплатили, теоретически может вернуться к вам, как к одному из кредиторов 4 очереди. На практике это маловероятно и сложно, но возможно с помощью юриста, специализирующегося на банкротствах. Нужно соблюсти множество процессуальных тонкостей и успеть выкупить квартиру на торгах.
Если ваши знакомые не предлагают формально купить у них квартиру, то вряд ли кто-то незнакомый будет передавать права на квартиру за копейки. Так что ситуация может стать реальностью только в погоне за сумасшедшими скидками.
«Глупость — законное основание для списания долгов.»
Люблю эту страну)
What, так вот откуда фраза ,,Дуракам везет''
Пишите Нет, не правда, а далее доказываете, что все таки правда. WTF? В вопросе ни слова про сумму в договоре, только что по факту заплатили рыночную стоимость
Ну вот почему так не вовремя эта статья попалась, уже 2е судебное заседание по этому вопросу прохожу.
Anna, расскажите, пожалуйста, подробнее, чем у вас дело закончилось?
Anna,добрый день, я в такой же ситуации напишите мне пожалуйста, что у вас и как? Номер не буду оставлять вот электронка esteblecov@mail.ru очень жду ответа
Очень полезная информация, спасибо автору за вопрос, а юристу - за подробный ответ.
Было огромное желание дать денег в долг (займ с процентами) и мне казалось, что ДКП с обратным выкупом страхует лучше, чем оформление залога на имеющююся недвижимость. Оказывается, нет. Если его признают банкротом, то сделку анулируют. Но можно взять дополнительно расписку и заключить договор займа, тогда есть шанс не оказаться последним в очереди кредиторов, но приятного все равно мало...
What, "откуда я должен знать" на бред похоже еще больше. Хотите обезопасить себя от недобросовестного продавца, - проводите due diligence перед покупкой. Продавцу вы ничего не должны говорить, а вот посмотреть, сколько стоят похожие квартиры, и оценить ваши же риски - вполне в ваших силах. К сожалению, если вас выбрали целью мошенничества, аргумент "я заплатил бабки и не волнует", скорее всего, не сработает, потому что бабки заплатил кто-то еще, кому бывший владелец квартиры теперь должен. И тот человек посильными ему средствами для себя справедливость восстанавливает, не задаваясь вопросом, откуда он должен что-то там знать.
Sergey, Не обязан по логике и по обороту в обычном гражданском обиходе - спрашивать покупатель у продавца "А почему у вас сегодня скидка на помидоры 70%"??? , "А почему 3 пары по цене 2-х"???
Если Владелец считает, что ему достаточно 100р, вместо 1млн., то так тому и быть.
Это ЕГО имущество и до свидания.
НО ... бред нашего государства в том, что ВСЕМ им ПЛЕВАТЬ - регистраторам, законотворцам... на то, есть дети без доли по сем.капиталу или нет , если нет, то не должны регистрировать, а им плевать!
Плевать на то, есть долги, есть ли кредиты и пр... Если был кредит на сумму более 1млн. рублей - то 3 года запрещать продавать, уступать недвижку, машины, любое имущество стоимостью более 1млн.
Все займы, - не расписками, а только с регистрацией в МФЦ!, чтобы не по наклепали задним числом!
И ВСЮ информацию в доступ на Госуслугах, при подтверждении предоставления информации от ОБОИХ участников!
Вот тогда государство будет иметь право на что-то и что-то отменять!
А так - просто пособничество Рейдерам и недобросовестным продавцам!!!!
Sergey, сдохнешь скоро от рака желудаа земля адом и камнем
What, этот логичный вывод продажи ниже рынка.
А сколько все же "ниже рынка"? 50%? 20%? Но 20% - это вполне люфт за не очень хорошее состояние квартиры и за срочность, например. И как рынок в Москве оценивать - по городу или по району?
Влияет ли как-то оценка оценщика, если квартира берется в ипотеку?
Смотрю сейчас на квартиру, которая ниже аналогов, наверное, на 5-20% по району. И я знаю, что у продавца проблемы с долгами (квартира ранее была под арестом). Не имею никаких недобросовестных намерений, но беспокоит, могут ли признать сделку недействительной, если продавец подаст (или уже подал - откуда мне знать) на банкротство (или если его банкротят).
Спасибо!
ННЕ, узнать, подал или нет, можно на сайте kad.arbitr.ru по фио и региону (это сайт с делопроизводством арбитражных судов, банкротятся там)
Если продавец в предбанкротном состоянии продает квартиру за три копейки третьему лицу и это третье лицо продает её за "нормальную" цену (ну или со скидкой в пределах разумного) конечному покупателю - то эту цепочку сделок могут аннулировать?
тоесть если купить квартиру по адекватной рыночной цене ее отнять не смогут потому что прикопаться нельзя? а чтобы это было так необходим обязательно отчет об оценке или возможно просто распечатать оценочную стоимость с циана например или дом клика?
Покупаем квартиру. Продавец просит в договоре занизить цену квартиры, чтобы избежать налога. Какие риски возможны в дальнейшем. И можно ли оспорить банкротство продавца в течении 3 лет, если такое произойдёт?
Татьяна, почитайте тут:
https://journal.tinkoff.ru/ask/zadatok/
https://journal.tinkoff.ru/ask/ipoteka-bez-vznosa/
https://journal.tinkoff.ru/ask/grey-scheme/
Спасибо за отличную развернутую статью.
А если вы купили эту квартиру в ипотеку с 20% взносом. То в очередь кредиторов и вы и ваш банк встанет?
Иван, банк в очередь не встанет. Банку должен его заёмщик.
Заёмшик возвращает кредит и если квартиру не построили и если отняли. И проценты платит. И отвечает по долгу всем имуществом.
У меня заложена 1/10 доля в кв. подруге, которая меня выручила таким образом - я смогла выкупить доли, заложенные до того, "частному инвестору", под 54.5% годовых. Я ему все аккуратно проплатила год, одни проценты, а сумму займа вернуть не смогла через год, подруга дала деньги. Залог доли этой 1/10 всего я ей сама навязала ) в Росреестре, через нотариуса. С деньгами у меня не улучшилось, мягко говоря (за посл. 3 года пришлось выиграть 4 суда, в которые подали на меня, и все по разделу выделу определению порядка пользования проклятой долевой недвижимостью. Вышло дорого, на судебную экспертизу Министерства Юстиции я изначально доли свои и закладывала. Думаю, единственный человек в стране, который ходил по этим чудным местам со счетом от суда на землеустроительную, строительно-техническую и оценочную экспертизы РЦСЭ и просил на нее 128 тысяч рублей под залог доли в квартире. Причем давали миллион, я отказывалась ) 54 же процента годовых) Так вот у меня вопрос - если я разорюсь и пропаду и будут продавать всю квартиру - подруге 1/10 достанется или деньги которые она мне дала. Про банкротства вынужденные и невынужденные я еще ничего не изучила. Мне нельзя ли как то договор перезаключить с ней и обеспечить ее побольше и получше. Совладельцев родственников напрасно разоривших меня судами видеть не могу и обеспечивать ничем не желаю.
Alice, Недвижимости ужасно много. Денег нет.
Могли бы написать номера судебных дел и в каких инстанциях были слушания по отмене сделок в Краснодаре и СПб, ссылки не открываются из-за блокировки сайта sudact.ru. Спасибо
Жену забанкротили пол года назад, квартира в её собственности, можем ли мы продать квартиру по нормальной цене или банк может подать в суд?
Очень плохая ситуация и закон 127!!!
Мне мужчина должен деньги 600тр. молодой человек не работает, а жена работает.
И приставы Ничего не могут сделать (((
И ещё - НЕТ сервиса, чтобы проверить кредиты, были ли просрочки по стороне в сделке!!! Это УЖАСНО!
Государство не обеспечивает информацией, а потом людей кидают!
Почему, если человеку нужны срочно деньги, я должен бояться купить за полцены?!!! Кто это сказал, что я не могу купить и бояться?!
Когда в 2022 году макдональдсы или Завода, когда Тинькоффюбанк продался за 30% от оценки ... - что-то никто не запретил сделку!!!
Стороны в сделке отказываются запрашивать бюро кредитных историй! Просят часть денег по договору, часть в ячейку...
Вот как верить, проверять, быть уверенным?!!!
Владислав, чтобы государство обеспечивало такой информацией - оно эту информацию сначала должно откуда то взять. Как вы себе это представляете? Один человек задолжал другому - и он должен предоставить ведения о том, что просрочил выплаты, государству?
Если дело дойдет до судебного разбирательства или до исполнительного производства - тогда информация в базы данных попадет.
Прочитала статью про банкротство, а если такая ситуация.
Купили квартиру чуть ниже рыночной стоимости за ипотечные средства и наличные (50/50), и материнский капитал, у продавца долгов нет, продавцу пришла эта квартира по наследству. Вдруг продавец через полгода подаст на банкротство, то можно будет такую сделку признать не действительной?
Рената, вы же сами пишете, что у продавца нет долгов, тогда откуда банкротство? Если цена близка к рыночной, то риска по банкротству нет, разве что вдруг появятся другие наследники, если оно оформлено не так давно.
Спасибо за статью. Только такая каша в голове. Написано, что не получится отнять и как итог, отберут с легкостью и поставят в конец очереди выкупят свою же квартиру). Как вообще оценить рынок в Москве, если он стоит потому что неадекватно вырос за последние два года? Конечно те кто хочет продать, продадут ее только скинув процентов на двадцать! Я не понимаю, почему отбирают квартиру, как минимум должны вернуть все деньги, за которые ты ее покупал. Плюс проценты по ипотеке! И как можно вообще оценить, что продавец последующие три года будет адекватен и не погрязнет в долгах. Так вторичный рынок может вообще умереть! Так любая сделка будет недействительной, если бывший хозяин проиграл деньги в казино или проспорил просто так?
Тогда такой кейс: Я купила квартиру на торгах по ипотечному долгу.
Торги назначались по решению суда, истец физ.лицо залогодержатель, ответчик - физ.лицо, который не гасил долг. Договор купли с ипотечным обременением был зарегистрирован в росреестре.
Квартира ушла с торгов на 600 тыс. дешевле рынка. Деньги за нее залогодержатель получил, ипотеку снял.
прошло полгода и сейчас того должника банкротят и я боюсь что квартиру отберут в конкурсную массу. Есть такие риски?
Купили квартиру, а через пять лет говорят застройщик банкрот и говорят могут отнять квартиру. Хотя она куплена в ипотеку и есть дети.
Руслан, не могут отнять. Главное, за сколько вы купили квартиру. Если не за полцены, то вы не пострадаете.
Спасибо за статью, а если такая ситуация: Купили квартиру в два раза ниже рыночной стоимости за ипотечные средства и наличные (90/10) по так называемому недофинансированию (предоставляет Сбербанк), в договоре купли-продажи указана сумма 4 миллиона, а ипотечных средств выдают на 7,2 миллиона, после оформления документов в росреестре всю сумму в 8 миллионов сбербанк переводит продавцу. У продавца долгов не было на момент продажи и квартира была в собственности меньше 3-х лет. Через два года продавец подает на банкротство, то можно будет такую сделку признать не действительной и забрать у меня квартиру, хотя она находится в залоге у банка?
Хитро придумано кредиторами у честного покупателя воровать деньги, с должником сложно бороться, так отберётм деньги у невинного покупателя. Должник при такой обманной сделке остаётся с деньгами, а честного человека ограбили та и другая сторона. Правильное решение это с должника взыскать долг, если сказал что денег уже нет, то посадить в тюрьму за мошенничество. И посадить в тюрьму сразу с должником кредитора по скольку они в сговоре, тк оформляют банкротство при продаже квартиры.