Если я куплю квартиру, а продавец обанкротится, ее отнимут?

Нет, это неправда. Было бы страшно жить, если бы у добросовестных покупателей отбирали квартиры в случае недобросовестности продавцов. Такая схема противоречила бы сущности гражданского законодательства: если у человека против его воли изымают имущество, ему должны дать деньги или хотя бы право эти деньги требовать. Но в случае с банкротством у должника нет денег, а все обязательства будут закрыты без исполнения после признания банкротом. В найденной вами истории покупатель неожиданно остается вообще без всего, так нельзя.

Я не советую верить в истории о том, как разумные люди внезапно теряют большую сумму, это не кино. В реальной жизни имущественные перемены подчиняются логике, даже если это потеря жилья по неосмотрительности.

Расскажу подробнее о причинах отмены сделок при банкротстве и последствиях такой отмены.

Когда вы заключаете договор купли-продажи квартиры, фактически происходит обмен квартиры на деньги.

Когда и продавец, и покупатель действуют добросовестно, после сделки стоимость их имущества не меняется, меняется только его состав. В этом случае нет никакой логической взаимосвязи между продажей квартиры и последующим банкротством, поэтому покупатель ничем не рискует.

Если по документам продавец получает за квартиру ее рыночную стоимость, сделка, скорее всего, безопасна для покупателя.

Если по договору квартира стоит дороже, чем на самом деле, покупатель рискует той суммой, на которую завышена стоимость квартиры, об этом мы подробно писали в отдельной статье.

Если по договору квартира стоит значительно дешевле аналогичных объектов, значит, у продавца была выгода в формальной потере денег, и эта выгода может превратиться в ваши убытки.

Как вы на самом деле рассчитались, не по документам, значения не имеет.

Когда вы покупаете квартиру за миллион рублей в центре Москвы, продавец находится в заведомо невыгодном положении. Получая такое щедрое предложение, вы как раз и рискуете: такую сделку могут отменить, если продажа за бесценок станет причиной банкротства, а именно невозможности вернуть долги.

Банкротство может быть непреднамеренным и преднамеренным. В первом случае люди обычно сильно задолжали другим людям или банку, потому что не умеют распоряжаться деньгами. Как раз для таких случаев в федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» появилась глава о банкротстве физических лиц. Глупость — законное основание для списания долгов.

Но есть еще уголовно наказуемое преднамеренное банкротство, когда человек специально совершает действия для уменьшения стоимости своего имущества, чтобы того стало так мало, что кредиторы ничего не могли бы забрать себе. Очевидно, что и продавец, и покупатель понимают, что продажа за миллион рублей квартиры стоимостью в 10 миллионов существенно уменьшает сумму в кармане продавца. Такую подозрительную сделку могут отменить. Именно могут — нет гарантии, что это произойдет.

Отменяя сделку купли-продажи недвижимости, суд исходит из недобросовестности покупателя, который прекрасно понимает, что покупает квартиру за бесценок.

Риск потерять квартиру из-за банкротства продавца появляется уже при скидке в полмиллиона.

Дело о банкротстве в отношении продавца могут начать, если он должен кому-то больше 500 000 ₽, отдавать уже пора, но нечем.

Получается, что вы виноваты, если сэкономили 500 тысяч рублей от среднерыночной стоимости, а продавцу теперь не хватает этих денег на возврат долгов. При этом учитываются не ипотеки и автокредиты в целом, а только размер просроченных платежей.

Но негативными последствиями чревата не любая скидка в полмиллиона. Эта скидка должна быть существенной относительно итоговой цены продажи квартиры и относительно размера долгов продавца.

Пленум Высшего арбитражного суда сказал, что важно оценивать соразмерность возникшего долга и финансовых потерь продавца. Если вы купили квартиру за 10 миллионов, а у продавца появились долги на 5 миллионов, всю квартиру точно не заберут.

Продажа квартиры на Арбате за миллион рублей — максимально невыгодная для продавца сделка. Но в каждом конкретном случае суд будет разбираться отдельно. Скидка от среднерыночной цены в 500 тысяч в Москве не делает сделку подозрительной, если итоговая цена квартиры — 18 миллионов. Такая же скидка в Оренбурге уже подозрительнее, если квартира продана всего за миллион.

• Например, в Санкт-Петербурге суды признали недействительными три сделки с мансардной квартирой площадью 156 м² возле метро «Озерки». В 2013 году мужчина купил квартиру у застройщика за 12,75 млн рублей, а в 2019 году мужчину признали банкротом. Финансовые управляющие стали искать имущество для возврата долгов кредиторам, и оказалось, что квартиры у мужчины больше нет. Мужчина передал квартиру бывшей жене, жена будто бы продала квартиру другой женщине, а та в свою очередь продала квартиру еще одному мужчине — за 13,2 млн рублей. И все бы ничего, только последняя сделка зарегистрирована в 2020 году, когда рыночная стоимость мансарды составляла уже 32,79 млн рублей.
• Суды учли все: и то, что бывшие супруги продолжают жить вместе с детьми в будто бы уже давно чужой квартире, и то, что другие мужчина и женщина продолжают жить по своим прежним адресам и вовсе не пытаются защищать свои права на роскошную квартиру в суде. Можно было проследить и социальные связи между участниками всех сделок. Но главным было то, что конечный собственник не мог не понимать, что квартира за семь лет стала дороже и стоит больше, чем когда-то в недостроенном доме.

В примере покупатель приобрел квартиру почти в три раза дешевле рыночной цены. Именно в таком случае квартиру могут забрать, если продавец обанкротится. Обратите внимание, что покупатель тут потерял квартиру, на которую не тратился и в которой не жил.

Квартиру просто так не заберут: в арбитражном суде должно начаться рассмотрение дела о банкротстве продавца квартиры.

Оспаривать продажу вам квартиры может тот, кому полагается больше 10% всех долгов продавца, или финансовый управляющий. Финансовый управляющий — специалист, в ведение которого поступает имущество будущего банкрота и который ищет способы раздать его долги.

Сделку могут оспорить, даже если на грани банкротства муж, а квартиру вы покупали у жены: это связано с режимом общей собственности супругов.

Риск возможного оспаривания продажи связан не с датой признания продавца банкротом — тогда все будет уже кончено, — а с периодом между датой продажи и подачей заявления в арбитражный суд с просьбой разобраться, банкрот человек или нет.

Срок оспаривания сделки считается от момента, когда финансовый управляющий узнал о подозрительных обстоятельствах сделки.

Финансовый управляющий будет проверять сделки продавца квартиры. Но эти сделки должны быть вопиюще сомнительными, чтобы было реально доказать недобросовестность сторон договора купли-продажи и все отменить.

Есть разные сроки оспаривания сделок при банкротстве в зависимости от степени влияния сделки на материальное положение продавца. Когда продажа невыгодна продавцу, от нее до неплатежеспособности должно пройти не более одного года. Когда продажа прямо привела к неплатежеспособности, от нее должно пройти не более трех лет.

То есть указанный вами трехлетний срок оспаривания договора купли-продажи квартиры действует не во всех случаях, а в таких, как сделки с мансардой в Озерках, где квартира будто бы продана за треть цены. Если речь идет о хорошей скидке, то финансовый управляющий должен оспаривать продажу квартиры в течение года после того, как узнал об условиях сделки.

Слишком дешевая квартира — большой риск: вы же знали, что покупаете квартиру за бесценок и это крайне невыгодно продавцу. Второй фактор касается финансового положения продавца: у него уже есть много долгов к моменту продажи квартиры, и эти долги продавец мог бы погасить, продавая квартиру по рыночной цене, но он продает ее буквально за копейки, уже не может вернуть долги и поэтому становится банкротом.

Смотрите: на саму возможность оспаривания вы можете повлиять, если купите квартиру слишком дешево. А вот на то, в какой срок продажу можно отменить, влияет только размер долгов продавца — вы на это никак не повлияете. Конечно, если вы купили квартиру только по документам, а ею продолжает пользоваться формальный продавец, такую сделку тоже могут отменить в течение трех лет.

Риск отмены сделки появляется, если вы покупаете квартиру у человека, который должен вам крупную сумму, и вы точно знаете, что этот человек должен много денег кому-то еще. Но тут тоже есть фактор равноценности: если вы купили квартиру по документам за 3 миллиона, а потом продавец отдельно вернул вам миллион, то все будет нормально.

А вот если продавец делает скидку на размер его долга вам и в договоре купли-продажи указана цена со скидкой, это рискованная сделка, ее могут отменить. Потому что получается, что продавец умышленно избавился от имущества, которым мог расплатиться с другими кредиторами. Это нечестно: когда у должника мало денег, он должен дать по чуть-чуть всем, а не кому-то одному.

Могут оспорить такую сделку, если дело о банкротстве продавца началось до продажи или через месяц после нее. От сделки до начала банкротства может пройти полгода, если вы совершенно точно знали, что не только вам продавец должен денег.

Но даже при всех этих обстоятельствах сделку могут не аннулировать. Дело попадет в суд, и он уже будет решать, насколько это подозрительная сделка.

Если вы не сговаривались с продавцом недвижимости и купили квартиру, чтобы в ней жить, суд признает вас добросовестным приобретателем и сохранит жилье за вами.

• Так было в Пермской области. Мужчине принадлежал дом в Перми площадью 253 м² на участке в 6 соток. В ноябре 2016 года мужчина продал дом матери за 4 млн рублей, а уже через несколько дней в суд с иском к продавцу обратился другой человек, взыскавший с него 2,26 млн рублей. Еще через неделю мать продала дом за 7 млн рублей семье с детьми.

  Через два года взыскатель понял, что ничего не получит по исполнительному листу, и потребовал, чтобы суд признал должника банкротом. Ведь в процессе банкротства можно узнать, не избавился ли должник от имущества, и признать недействительными подозрительные сделки.

  Спустя три года и один месяц после покупки дома семья с детьми получила предновогоднее «письмо счастья» — иск кредитора продавца, желающего отобрать у них дом.

  Действительно, со сделкой между матерью и сыном все было мутно. По ее словам, деньги на дом она взяла в долг у старшего сына. Резкий рост стоимости дома в считаные дни она обосновала ремонтом, который начала еще до покупки.

  То есть мать продавца была недобросовестным приобретателем: получила дом по заниженной цене, без подтвержденной передачи денег, как раз за несколько дней до появления кредитора.

  Но закон защищает добросовестного покупателя. Семья покупателей переехала в дом, сделала ремонт, все пять человек в доме были прописаны. Рыночная стоимость дома была 7,27 млн рублей, то есть не сильно отличалась от цены продажи. Чтобы купить дом, семья продала катер за 3,5 млн рублей, 2,9 млн из которых поступили на банковский счет матери должника, а квартиру стоимостью 4 млн рублей зачли в счет платы за дом.

  Перед законом покупатели были чисты, и суды подтвердили, что они ничего и никому не должны. А вот должник и мама остались при своем. В 2021 году суды решили, что мать должна вернуть сыну рыночную стоимость дома в 7 млн рублей, чтобы тот смог уплатить долги.

Теперь расскажу о том, какие будут риски, если вы все же захотите купить квартиру на пару миллионов дешевле, а продавец в скором времени погрязнет в долгах. Если кратко, то получится так, как в вашей истории.

Вашу сделку аннулируют, по документам квартира снова станет квартирой продавца, а вы присоединитесь к кредиторам продавца — в самый конец очереди, потому что пришли последним. Все имущество продавца, включая эту квартиру, попадет под управление финансового управляющего. Тот будет думать, как продать квартиру кому-то еще, чтобы погасить долги.

Возможно, все закончится нелепой ситуацией, когда вы сами по сниженной цене будете выкупать на торгах квартиру, за которую уже заплатили. Вряд ли напрямую вы — скорее кто-то, кто будет действовать в ваших интересах, но за ваш счет.

А часть тех денег, которые вы заплатили, теоретически может вернуться к вам, как к одному из кредиторов 4 очереди. На практике это маловероятно и сложно, но возможно с помощью юриста, специализирующегося на банкротствах. Нужно соблюсти множество процессуальных тонкостей и успеть выкупить квартиру на торгах.

Если ваши знакомые не предлагают формально купить у них квартиру, то вряд ли кто-то незнакомый будет передавать права на квартиру за копейки. Так что ситуация может стать реальностью только в погоне за сумасшедшими скидками.