Кривые стены и «бухтящая» плитка: как мы купили квартиру с ремонтом от застройщика

Место действия — Курск, город в 500 км от Москвы, с населением примерно 500 тысяч человек. Время действия — июль 2023 года.

Мы живем в квартале, состоящем из трёх домов. Нам нравятся сами квартиры, расположение в городе, управляющая компания, закрытая территория. Квартиры, хоть и панельные, с потолками 2,65 м, но тёплые и комфортные, плюс есть "евро"- планировки.

Сейчас мы живем в "евродвушке" площадью 37 квадратных метров. Ребёнок подрастает, и втроём становится тесно, поэтому давно понимали, что с жильём нужно что-то решать.

В целом, квартиры специально не искали, Avito не мониторили. Можно сказать, случайно: жена зашла на сайт и увидела квартиру в нашем квартале, в соседнем доме.

О квартире. Площадь — 67 квадратных метров, на две стороны, с такой планировкой:

• кухня-гостиная — 19,5 м²,
• спальня — 13,6 м² с выходом на балкон,
• балкон — 4,3 м²,
• детская — 16 м²,
• санузел раздельный:
• туалет — 2 м²,
• ванная — 3,6 м².

Дом построен в 2019 году. В квартире сделан ремонт от застройщика, но никто там никогда не жил. Фото показывают, как она выглядела на момент покупки. В целом нас всё устроило, и мы решили, что нужно брать.

Квартира стоила 6 миллионов рублей: 2 миллиона собрали наличными, а ещё 4 миллиона оформили в ипотеку. Поскольку это вторичка, на которую не распространяется господдержка, ставка по ипотеке составила 10,9%. Мы также использовали материнский капитал. В принципе, ежемесячный платёж оказался вполне приемлемым, так что мы достаточно быстро всё оформили и получили ключи от нового жилья!

Небольшое отступление: на тот момент минимальный первоначальный взнос составлял 15%. Сейчас я понимаю, что нужно было вносить свои средства по минимуму, увеличивать размер ипотеки, а оставшуюся сумму вкладывать в ремонт. Почему — расскажу далее.

Итак, квартира куплена, ремонт есть — можно переезжать?

На этом этапе начались торги — в первую очередь с самим собой. Все мы знаем, что такое ремонт от застройщика: делают так, чтобы быстро сдать и внешне всё выглядело нормально. В целом жить можно, но с нюансами. Мы понимали, что покупаем квартиру на долгий срок, и вряд ли в будущем сменим жильё. Поэтому хотелось сделать всё хорошо, но с минимальными затратами (ха-ха).

Изначальный план был таким:

• Переложить ламинат, потому что дешевый материал от застройщика рассохся: стали видны стыки, а местами покрытие поднялось.
• Добавить и перенести розетки, установить в щиток новые дифавтоматы и отдельные линии для кухни, ванной и кондиционеров.
• Переклеить обои на кухне, в прихожей и спальне.
• Перетянуть потолок только на кухне. В остальных комнатах просто снять и установить обратно натяжные потолки для прокладки новых линий электрики.
• Заменить сантехнику в ванной, возможно, установить инсталляцию вместо унитаза, а плитку просто покрасить.

Изначально мы не планировали капитальный ремонт. Хотели оставить плитку в ванной и туалете, потолки, электрику и двери. Ситуацию осложняло то, что найти рабочих для таких частичных работ достаточно сложно — никто не хочет браться за мелкий ремонт. Поэтому я решил, что многие вещи сделаю своими силами и начал демонтаж.

И вот в процессе демонтажа я понял смысл фразы: чем меньше сделано застройщиком, тем меньше потом переделывать.

• Снятие ламината показало перепады уровня пола до 4 сантиметров на всю квартиру.
• Стены кривые, завалы до 5 сантиметров.
• Пол местами был выровнен… двойным слоем картона.
• Ламинат в некоторых местах прикручен к полу саморезами.
• Электрика сделана некачественно: розетки соединены шлейфом, провода болтаются.
• Двери висят криво, имеют проблемы с геометрией.

Но самое страшное ждало в ванной: плитка была бухтящей, то есть держалась практически только друг за друга и на затирке. Надежда на частичный ремонт таяла с каждым днём.

Итог: было принято волевое решение делать всё "хорошо" и "для себя". Поскольку сроки ремонта и переезда не поджимали, решили подкопить денег и заняться продумыванием проекта.

Расходы: 6 млн рублей — покупка квартиры.