Можно ли не платить комиссию риелтору продавца за просмотр квартиры?

Если вы подпишете акт осмотра квартиры, это еще не означает, что вы обязаны что-то платить риелтору. Опасность здесь в том, что одновременно с актом риелтор может дать на подпись еще и договор на свои услуги.

Как правило, риелторы настаивают, чтобы человек подписал оба документа, и бывают очень навязчивыми. Чем меньше покупатель понимает в ситуации, тем настойчивее, скорее всего, будет риелтор.

Объясню, как действовать и какие аргументы можно использовать, чтобы не платить лишнего.

Чтобы понять, как действует риелтор, давайте временно встанем на позицию продавца квартиры.

Продавец нанимает риелтора и заключает с ним договор. Это может быть:

1. договор возмездного оказания услуг;
2. договор поручения;
3. агентский договор на оказание риелторских услуг.

Риелтор обязуется оказать комплекс юридических и информационных услуг, каждая из которых что-то стоит. Как правило, информационные услуги по договору стоят дороже юридических или последние и вовсе идут «в подарок».

Например, разместить объявление на «Авито» или устроить просмотр — это информационные услуги. Проверка юридической чистоты объекта или правовая экспертиза договора купли-продажи — юридические. За результат во втором случае придется отвечать: если потом выяснится, что с квартирой проблемы, получается, услуга не оказана или оказана некачественно.

Если продавец заключил договор, по которому платит только за информационные услуги, то, даже если сделка сорвалась, придется выплатить риелтору полную комиссию. Информационные услуги он ведь оказал: устроил просмотры, нашел покупателя, провел переговоры. Юридические услуги, полностью или частично, не оказаны, так как сделка не состоялась, но в договоре эти услуги ничего и не стоят или стоят минимум.

Риелторы знают: если что-то пойдет не так, продавец потребует от них ответа за все проблемы независимо от того, что написано в договоре. Возможно, кто-то пойдет в суд. Поэтому риелторы стремятся зафиксировать все факты оказания информационных услуг.

Организация просмотра квартиры — это информационная услуга. Отдельно в договоре она может быть и не прописана, но за рекламную кампанию, направленную на поиск покупателей, переговоры с ними и показ квартиры, риелтор возьмет с продавца деньги. Даже если купля-продажа в итоге состоится вообще без участия риелтора, продавец должен будет оплатить уже оказанные информационные услуги.

А если в договоре был пункт о том, что сделка возможна исключительно с риелтором, то он может потребовать не только комиссию, но и штраф за нарушение договоренности. Этот штраф риелторы обычно стараются сделать внушительным.

Чтобы подтвердить факт оказания информационных услуг, риелтор продавца и просит у потенциальных покупателей подписи в актах осмотра квартиры. К таким актам даже в суде не придраться: в них независимый человек со стороны подтверждает, что риелтор провел просмотр.

По закону люди свободны в заключении договоров и никто не может навязывать услуги и обязывать что-то подписать. Но обратное происходит повсеместно. Риелторы стремятся взять деньги не только с продавца, но и с покупателя.

Когда возможный покупатель подписал акт осмотра и риелтор видит, что человек готов купить квартиру, ему предлагают также подписать договор с риелтором продавца. Это может произойти и позже на любом этапе сделки, например когда будут заключать предварительный или основной договор купли-продажи.

Как только покупатель подписывает договор, он становится клиентом риелтора — того же самого, что и продавец. Скорее всего, риелтор пропишет в договоре, что оказывает покупателю информационную услугу — поиск и подбор объектов недвижимости для приобретения в собственность. Хотя квартира уже найдена, причем нашел ее сам покупатель.

Закон не запрещает агентам брать вознаграждение и с покупателя, и с продавца одновременно. Нет такого запрета и в локальных правилах этики риелторов, которые иногда принимают в регионах.

• Так, ряд агентств в Тюменской области объединены в профсоюз со своим кодексом этики. В нем прямо прописано, что риелтор вправе представлять интересы и получать плату от более чем одной стороны сделки. А до просмотра объекта недвижимости каждый из риелторов должен заключить со своим клиентом договор возмездного оказания услуг по схеме: покупатель — риелтор, продавец — риелтор.

Доказать, что договор навязан, очень сложно. Поэтому проще его не подписывать. Но просто это только на словах — на практике риелторы будут угрожать, что сделка не состоится, а квартира уйдет другому, более сговорчивому покупателю.

Если покупатель и риелтор продавца подписали договор, потом практически невозможно доказать, что агент не оказывал никаких информационных услуг. В суде не работают доводы, что покупатель увидел объявление о продаже квартиры в свободном доступе в интернете, а иногда и сам связывался с собственником.

Так, в Новосибирске женщина пришла на просмотр квартиры и сразу решила, что надо брать. Когда оформляли предварительный договор купли-продажи, агентство продавца предложило подписать договор и с ним. Риелтор напугал, что иначе сделка не состоится. Женщина поставила подпись и стала должна агентству 2% от стоимости квартиры.

Когда сделка состоялась, женщина отказалась платить агентству: выяснилось, что она даже не поняла, что подписала. Компания подала в суд. В суде покупательница заявила, что ее обманули — подсунули перевернутые текстом вниз листы и сказали, что это надо подписать, иначе ничего не получится.

Схема в договоре была такая: 70% вознаграждения — за информационные услуги, 20% — за агентские, 10% — за юридические. Судья посчитал, что юридические услуги не оказаны, так как сделка прошла через сервис «Домклик». А вот все остальные услуги признал и обязал покупательницу выплатить агентству 90 000 ₽. Обжаловать решение не получилось.

А вот другой случай, тоже из Новосибирска. Местный житель позвонил по объявлению на «Авито» и наткнулся на риелтора. Та сообщила, что квартира уже продана, но есть другая. Ее мужчина тоже уже видел на «Авито», но согласился посмотреть. После решил брать.

Покупатель заключил с продавцом предварительный договор-купли продажи, а еще риелторы дали ему на подпись договор на оказание услуг по подбору квартир. Мужчина удивился, ведь квартиру он нашел сам. Но его запугали, что сделка не состоится.

Мужчина подписал договор, а потом понял, что зря. Он в одностороннем порядке расторг его и отправил в агентство претензию — запросил расчет стоимости оказанных услуг. Сделка еще не состоялась, и покупатель надеялся отделаться малым — оплатить какие-то услуги и разойтись. Но ответа на претензию не последовало, вместо этого владелица агентства подала в суд.

Суд посчитал, что раз есть договор с агентством и акт осмотра, который подписал мужчина, то информационная услуга — просмотр — оказана. По договору она стоила 78 000 ₽ — столько суд и взыскал. Еще покупателя обязали выплатить неустойку за просрочку уплаты в размере 5000 ₽ и госпошлину за обращение в суд — 4320 ₽.

Покупатель попробовал оспорить решение в апелляционном суде, но его доводы о том, что квартиру он нашел сам, а один просмотр не может стоить 78 000 ₽, и там признали юридически несостоятельными.

Позже дело рассмотрел кассационный суд и отправил его на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Он не согласился с нижестоящими судами, так как цену услуг довели до покупателя уже после их оказания: она была прописана рукой риелтора в акте приема-передачи. В момент заключения договора мужчина не знал, сколько ему нужно будет заплатить. Это значит, что стороны не согласовали существенное условие договора о стоимости предоставляемых услуг. Теперь исход дела может измениться и у истца, возможно, получится уменьшить стоимость оказанной услуги.

Следует быть внимательным и учитывать следующее.

Если не хотите покупать квартиру, а риелтор предлагает подписать акт осмотра, можно так сделать. Это ни на что не повлияет и нужно только риелтору. Так он фиксирует, что оказал продавцу информационные услуги.

Если квартира вам нравится, учтите, что, как только подпишете акт, риелтор может предложить подписать и договор с ним. А может быть, это произойдет и значительно позже.

Помните, что, даже если кто-то хочет купить квартиру после просмотра, он не обязан заключать договор с риелторами продавца. Покупатель может выйти на сделку сам или нанять своего риелтора.

Оставить жалобу на объявление. Если объявление опубликовано на специализированном портале, например «Циане», можно пожаловаться модераторам. В качестве причины указать, что квартиру невозможно посмотреть в свободном доступе, а в объявлении указана неполная информация об услугах и оплате.

Еще вариант — зайти в профиль агента и написать отзыв о том, что он пытается взыскать двойную комиссию.

Выйти на собственника без риелтора. Если квартира очень нравится, можно попытаться связаться с собственником напрямую и сообщить ему о требованиях риелтора. По фотографиям в объявлении и виду из окна можно определить примерное расположение квартиры в доме и попросить соседей или председателя ТСЖ передать ваш телефон хозяину. Если он заинтересован в продаже, то, возможно, перезвонит.

Чтобы избежать комиссии от риелтора продавца, у покупателя есть два варианта:

1. не подписывать договор с риелтором продавца. Это самый надежный способ, но придется запастись терпением. Агентам такой вариант не понравится: им не захочется упускать клиента и вознаграждение. Поэтому договор на подпись будут подносить часто и настойчиво. С этим придется бороться;
2. подписать соглашение об оплате отдельных услуг. Покупатель может воспользоваться услугами риелтора продавца частично. Например, оплатить составление договора купли-продажи квартиры и согласование сделки с банком, а в Росреестр за регистрацией обратиться самостоятельно. В таком случае в договоре с риелтором прописывают, что именно делает агент и по какой цене, а что — сам покупатель. Например, составление предварительного договора купли-продажи обойдется дешевле, чем полное сопровождение сделки.