Как перевести нежилое помещение в жилое?

27

Вы недавно писали, как перевести жилое помещение в нежилое, а у меня обратная ситуация. Напишите, пожалуйста, так же подробно, как нежилое помещение перевести в жилое. Реально это вообще на практике?

Спасибо.

Олег

Насколько легко или, напротив, трудно сделать такой перевод, зависит от состояния помещения и документов. Сейчас расскажу подробности.

Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

Что такое жилое помещение по закону

В жилищном кодексе есть исчерпывающий перечень помещений, которые можно считать жилыми. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.

К таким помещениям предъявляют особые требования. Например, они должны располагаться в домах, которые находятся в жилой зоне, иметь электричество, воду, канализацию, отопление, вентиляцию и газ — если дом газифицирован. Хотя бы в одну комнату должно попадать солнце, а все инженерные системы должны быть смонтированы по требованиям безопасности.

Если нежилое помещение этим требованиям не отвечает и это нельзя никак исправить, перевести в жилое его точно не разрешат.

На практике обычно встречается два варианта: в жилое помещение переводят или отдельно стоящий объект, или помещение в многоквартирном доме.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Как перевести в жилое помещение отдельно стоящий объект

Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка. Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж. Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.

Вот какие для этого понадобятся документы.

Обязательные документы — их перечень есть в ЖК РФ:

  1. Заявление о переводе помещения.
  2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение, например договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче квартиры или другой документ. Нужны подлинники или заверенные у нотариуса копии.
  3. Проект переустройства или перепланировки помещения, если без этого нельзя использовать помещение как жилое. Проект нужно подготовить и оформить в установленном порядке.

Форма заявления федеральными законами не установлена. Возможно, ваши местные власти уже разработали такую форму, чтобы гражданам было проще подавать документы. Спросите об этом в соответствующей службе или посмотрите на ее сайте. Если не найдете, можно составить заявление в свободной форме. В нем нужно указать сведения о заявителе, адрес нежилого помещения и сведения о регистрации права в ЕГРН, а также информацию о необходимости перепланировки.

Дополнительные документы помогут сократить время перевода. Это, например, может быть план помещения с техническим описанием или заключения уполномоченных аккредитованных организаций о том, что ваше нежилое помещение удовлетворяет всем требованиям, которые предъявляются к жилым. Например, такое заключение можно запросить у БТИ, центра гигиены и эпидемиологии, комитета по архитектуре и градостроительству.

Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.

По закону никаких иных документов от вас требовать не могут. Но на практике местные власти нередко дополняют список документов, чтобы вы подтвердили, что ваше помещение точно подходит под требования, которые предъявляют к жилым.

Как перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме

В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями. Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно. Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.

К перечисленным выше документам для отдельно стоящего здания вы можете приложить дополнительно только поэтажный план дома, где располагается помещение.

Но есть другая ситуация — когда вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака. Либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку.

В этом случае к остальному пакету документов вы обязательно должны получить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Причем вам нужно будет получить согласие 100% собственников помещений в вашем доме и сделать это заранее. Иначе вы рискуете потратить время и деньги на сбор других документов, а один сосед откажется, и вы останетесь ни с чем.

Как и куда подавать документы

Заявление и документы вы можете подать в МФЦ или непосредственно в орган местного самоуправления. В каждом муниципалитете он свой. Какой именно в вашем регионе, обычно указано на сайте городской администрации. В некоторых регионах можно подать пакет документов через интернет в электронной форме — например, такая возможность есть у жителей Санкт-Петербурга.

Сколько будут рассматривать ваше заявление, зависит от регламента и региона. В Москве, например, этот срок не может превышать 34 рабочих дня, а в Краснодаре — 48 календарных дней. Сотрудник, принимающий документы, подскажет точнее.

Когда примут решение, в течение трех рабочих дней вы получите уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе.

Если получили отказ, его можно обжаловать через суд. У вас будет три месяца с момента, когда вы получили отказ или узнали о нем, чтобы подать жалобу.

Если получили разрешение, но нужна перепланировка

В таком случае переоборудовать помещение из нежилого в жилое можно на основании этого же разрешения. Когда закончите ремонтные работы, подайте заявление в тот же муниципальный орган.

Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода из нежилого помещения в жилое. На основании этого документа сможете зарегистрировать нежилое помещение в качестве жилого.

Как зарегистрировать объект в новом статусе

Если сделали перепланировку и характеристики помещения изменились, нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план помещения. Он сделает техплан в электронной форме и заверит усиленной квалифицированной электронной подписью.

Затем этот технический план нужно направить в орган, который принял решение о переводе. Его сотрудники уже сами направят в Росреестр необходимый пакет документов. Орган регистрации прав внесет сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомит вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней.

Если по какой-то причине сведения в ЕГРН не появятся, сами обратитесь в Росреестр. Подайте заявление без документов-приложений: Росреестр сам запросит их в соответствующих инстанциях и уведомит об изменениях в ЕГРН в течение пяти рабочих дней.

Это стандартная процедура

Аватар автора

Воронцов Игорь Юрьевич

Бывший директор МУП в Петропавловске-Камчатском

Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое. Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности. Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.

Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.

Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил. Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам. Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.

Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.

Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ. Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся. Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.

Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.

Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации. Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее. Дело в том, что в нежилых помещениях расчет идет совершенно по другим тарифам — дороже, чем в жилых. Если хотите сразу после перевода платить по новым тарифам, начните оформлять бумаги в таких организациях как можно раньше.


Стоимость зависит от сложности

Аватар автора

Андрей Мишланов

Главный инженер компании «Северо-западный проектный центр»

Стоимость проекта зависит от технических условий. Диапазон может быть от 15 до 200 тысяч рублей. Определить навскидку, сколько будет стоить проект, невозможно: нужно посмотреть количество проектируемых сетей и другие детали.

Например, квартиру, которую когда-то переделали в магазин, обратно перевести несложно и недорого. Сделать проект перевода помещения в цокольном этаже в жилое намного сложнее и дороже.

Почему могут отказать в переводе

Если помещение не соответствует требованиям и это невозможно исправить, перевести его из одной категории в другую точно не получится.

Еще могут отказать по следующим причинам:

  1. Не хватает документов из обязательного списка.
  2. Право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц, например в залоге у банка или арестовано.
  3. Проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства.
  4. Запрошенная в рамках межведомственного взаимодействия информация отсутствует — в этом случае у вас будет 15 рабочих дней, чтобы самостоятельно представить документы.

Если захотите узнать, как переводить жилое помещение в нежилое по новым правилам, мы подготовили статью с ответами на главные вопросы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Задался данным вопросом, когда в Москве рассматривал покупку апартаментов, вместо квартиры (т.к. дешевле на 20%).
Много искал в интернете реальные случаи перевода апартаментов в квартиры, общался с юристами, даже нашел юриста кто взялся за такие дела (получил все проекты и разрешения по инсоляции и пр.), но он сказал честно - за 2 года у него результатов нет. Ни одного апартамента в квартиры не перевели. Если у кого есть опыт в данном вопросе - поделитесь пожалуйста.

3
Редактор Т—Ж

Artyom, про апартаменты вот подробный разбор https://journal.tinkoff.ru/opasnosti-apartamentov/

4

Artyom, так вообще-то апартаменты изначально строят без соблюдения норм для жилья. Было бы *очень* странно, если бы их разрешали переводить - в таком случае застройщик сразу и строил бы квартиры, а не а апартаменты.

3

Alex, случай который я рассматривал немного из другой оперы. Застройщик в одном корпусе ЖК в одних секциях продает квартиры, а в других апартаменты. Весь корпус выполнен в одном проекте, соответственно все нормы для квартир выполнены. Застройщик так поступил чтобы не выполнять требования по инфраструктуре (школы, поликлиники, детские сады и пр.) на территории ЖК. Соответственно я тут вижу вариант покупки апартаментов и перевод их в жилое помещение, но реальных историй таких переводов не встречал.

1

Василий, это не так. Я приобретал недвижимость в ЖК, который застройщик полностью перевел из нежилого в жилое, просто подписал пару допников к основному договору. В Москве больше всего у MR Group успешных кейсов (Водный, Ясный и проч.), так что нет ничего невозможного.
http://mr-group.ru/press/prevrashaem-apartamenti-v-gile-ot-de-facto-k-de-ure/

0

Artyom, Апартаменты потому и продают значительно дешевле жилых квартир ибо застройщики не дураки - знают что перевести их в жилое помещение невозможно de facto

0
0

Не жилой объект, построенный по проекту не когда не дадут перевести в жилье, т к в градостроительном плане земли как правило относятся (жилая застройка, зона смешанной застройки, производственная зона, зона коммерческой застройки и.т.д) из практики в зоне коммерческой застройки перевести нежилой объект в жилой не реально даже через суд

0
0

молодцы, спасибо...

0
0

молодцы, спасибо...

0
0

При переводе из нежилого помещения в многоквартирном доме в жилое возникли трудности.
1. Застройщик не предоставил поэтажный план дома потому что обанкротился а достраивал дом уже банк сонатор. Вообще этого плана ни у кого нет.
2. Обратился в проектную организацию. Мне сразу озвучили сумму 200 тыс.
Это при стоимости нежилого в 2 миллиона.
Я нашел сотрудника той проектной организации которая обанкротилась
Но он не захотел помочь ни на каких условиях.
Что делать ? Сумма для меня не реальная.

0
0

Здравствуйте, хочу купить квартиру в многоэтажном доме в ипотеку. Квартира находится на 10 этаже и по документам она не жилая. Застройщик уже на этапе перевода в из нежилой квартиры в жилую. Подскажите как может это отразиться на покупке и чем грозит? Может дождаться сначала перевода, а только потом совершать покупку? Заранее спасибо)

0
Опергруппа

Богдан, обратите внимание на первый пункт: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/

0
0

Здравствуйте, подскажите пожалуйста!
Есть помещение 75м2 по выписке подвал, реально полуподвал, с 5 окнами (частично заглублеными)
как можно его перевести в жилое, какие СНИПЫ, технические, инженерные требования для перевода?
электричество, отопление, вода, канализация есть, окна на 0,5м находятся ниже уровня грунта, но в плане присутствуют.

Так же как вариант при перепланировке на месте одного окна сделать собственный вход и разделить на 2 объекта (квартира и офис)

0
0

Вот вопрос .Если здание раньше было корпусом училища.Теперь оно продается .Можно ли его перевести в жилое? ( естественно сделать ремонт и все что полагается)Зараннее благодарен!!! Если не трудно можете написать в вк https://vk.com/id413905644

0
0

КУплен дом на бывшей базе отдыха стрительного управления отдыхающиеся люди пользовались круглогодично этим домом т. к. в нем была канализация водопровод отопление электричество все документы имеются.Сейчас архитектура не дает разрешения на перевод этого дома из нежилого в жилое. прошу ответить почемуо в

0

петрова, возможно какие-то технические параметры не соответствуют установленным нормам. В отказе должна быть указана причина. Устраните её, и сможете перевести объект в жилой

0
0

Для перевода нежилого помещения в жилое у меня камнем предкновения стал вопрос в том что дом находится на земле лесфонда в прибрежной зоне и в аренде на 40 лет.

0

петрова, да, это основание, которое практически невозможно обойти — если они разрешат перевод, получится, что целевое назначение земли перестанет соответствовать фактическому использованию. Попробуйте найти юриста в вашем населённом пункте, который специализируется на недвижимости. Возможно, изучив ваши документы и зная специфику местного законодательства, он вам подскажет, есть ли возможность решить эту проблему

0
0

Здравствуйте. Хочу перевести нежилой дом в жилой, но не хватает 60 см до 3м границы не хватает с заднего фасада дома со стороны общественной улицы. Подскажите пожалуйста, может есть какие то законы на которые я могу ссылаться

0
0

Вот пишу через мфц заявление, не во всех регионах мфц заключает соглашение с администрацыей на такие услуги,

0
0

Как узнать кто должен принять документы? Мучаемся уже несколько лет. На даче дом оформлен как нежилой, но в нем есть все коммуникации. Комплект документов отвозили в МФЦ и оттуда получали письмо, что нужно обратиться в администрацию. Направляли комплект документов в администрацию - получали письмо, что у них нет полномочий, обратитесь в МФЦ.

0
0

С переводом в жилое помещение понятно .А если под домом земля всего 145кв.м. и она написано что администрации ,как перевести ,везде отказ так как мало земли и дом в котором живут 7 лет не разрешают перевести в жилой ,хотя есть все удобства .Дом продавала Администрация района как жилой ,а только сейчас выяснилось ,что была сделана ошибка и дом не жилой на самом деле ,что делать ,куда обратиться еще?

0
0

Здравствуйте,
есть ли успешные случаи перевода из нежилого в жилое в Москве?
Конкретно мой случай: у меня квартира в сталинке. Прошлым владельцем была переведена в нежилое. Хочу вернуть обратно в жилое.

Спасибо.

0
0

Собрался переводить из нежилого в жилое нежилое помещение многоквартирном доме по улице Капитана Беляева, город Петропавловск-Камчатский, цоколь, за стеной жилые квартиры по выпискам ЕГРН, все они они цоколь с жилым назначением, Росреестр и Администрация отказывают, что делать?

0

Илья, здравствуйте. Что пишут в отказе? Основание?

0

user2444359, По тех. плану дома идет, 19 кв, а потом 21. Мы 20 кв, но нас нигде нет, в архиве подтвердили помещение было библиотекой и дет. садом. Я так понимаю нам нужно делать проект в проектной организации и проходить комиссию СЭС, но по нормам СНИП не проходит одна комната, так как уровень земли в половину от пола. Два окна выходят на торец здания, я думаю разрешение копать никто не даст. Для понимания дом на спуске, соответственно вид из окон срезан по диагонали, но земля выше уровня пола, у входа земля ниже уровня пола, основная проблема в торце, из за него как понимаю не дадут сделать жилым. Никто не знает, что делать)

0

Сообщество