Хотите получить налоговые вычеты при покупке или продаже жилья? Задайте вопрос эксперту

AMA c Антоном Дыбовым

Конференция Т⁠—⁠Ж «Деньги-2023» показала, что читателей очень волнует тема имущественных вычетов. Вы вправе получить их, если совершали операции с недвижимостью: продавали или покупали жилой дом, квартиру, комнату или долю в таком имуществе, приобрели земельный участок и построили на нем жилье. Осталось разобраться, подходит ли ваша ситуация под требования закона.

Возвращаемся к нашей традиционной теме AMA и вновь зовем эксперта по налогам Антона Дыбова на помощь. В течение недели он будет отвечать на вопросы об имущественных вычетах при покупке и продаже жилья. Задайте интересующий вас вопрос в комментариях — только сначала прочитайте правила.

Правила игры:

Оставляйте вопросы в комментариях с 20 по 27 октября — до 15:00. Если пришлете вопрос позже, возможно, на него ответит кто-то из читателей.
Эксперт ответит только на вопросы на заявленную тему. Если хотите узнать о других налоговых вычетах, проверьте, не было ли ответа на ваш вопрос в выпуске AMA о социальных вычетах или об обязательной декларации 3-НДФЛ.
Мы отвечаем на вопросы с положительным рейтингом. Если вам интересен вопрос, ставьте ему лайк. Если считаете, что вопрос не по теме или неуместен, ставьте дизлайк.
Эксперт начнет отвечать на вопросы в понедельник, 23 октября, и закончит в пятницу, 27 октября, в 19:00.
Мы оставляем за собой право не отвечать на самые каверзные вопросы: для сложных случаев возьмем дополнительное время, чтобы позже посвятить им подробные разборы.

AMA. Эксперты и герои отвечают на вопросы о чем угодно

жилье недвижимость вычеты налоги

Антон ДыбовНачинаем:

Laska ZimaЯ ип. Покупала несколько квартир за свою жизнь, но ни разу ни за одну не получала налоговые вычеты. Положено ли мне что то? И куда идти если да?1
ИБОшкаПокупали квартиру в ипотеку. Переплата по процентам получится небольшая. В будущем думаем о следующей ипотеке. Скажите, а можно ли подать вычет на имущественный вычет на эту квартиру, а проценты получить по другой квартире? Или имущество и проценты по ипотеке должны быть по одной недвижимости?2
Евгений МорозовИБОшка, здравствуйте. Аналогичная ситуация. Налоговый консультант сказал, что можно получить вычет по процентам от другого объекта недвижимости.0
Антон ДыбовLaska Zima, зависит от того, есть ли у вас доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13% или 15%. Например, вы ИП на ОСН или трудоустроены, либо продаёте квартиру, которую не использовали в коммерческой деятельности. Причём что-то из этого может произойти и несколько лет спустя - вычетом всё равно можно воспользоваться: https://journal.tinkoff.ru/vychety-ip/2
Антон ДыбовИБОшка, поддержу Евгения. К счастью, вычеты по расходам на жильё и по ипотечным процентам с 2014 года не связаны между собой, их можно применять отдельно: https://journal.tinkoff.ru/ask/vychet-po-procentam0
Laska ZimaАнтон, спасибо) В коммерческих целях не использовала ни одно жилье. Упрощенка 6%.0
Василиса ПремудраяЗдравствуйте! Получила квартиру в наследство. Знаю, чтобы продать без %, нужно владеть минимум 3 года, но такой возможности нет. Как можно максимально уменьшить сумму налога за продажу квартиры? (потом сразу буду покупать новую за наличные, если это обстоятельство сыграет какую-то роль). Или возможно получить "вычет в миллион"? Что это вообще такое? Ранее никогда не получала. Можно только единожды в жизни его получить? Заранее благодарю!!!1
Мария МарковаЗдравствуйте! Купили квартиру в этом году в долевое владение (1/2 я и 1/2 мама), в ипотеку. Я замужем, брачного договора у нас нет. Можем ли мы получить три налоговых вычета с покупки квартиры или возможно только два?1
ЕОAlex, растянется ровно также Пока не получите все 260тыс Я думаю сейчас уже поздно подавать, работодатель должен вас в течение года не удерживать НДФЛ а так тут осталось пару месяцев Документы тебе Договор по которому покупали жилье Документа подтверждающие расходы Выписка из ЕГРН2
Антон ДыбовLaska Zima, пожалуйста :)2
Антон ДыбовВасилиса, есть три способа уменьшить доход от продажи унаследованной квартиры 1. Если наследодателю она досталась по возмездной сделке по цене больше 1 млн. руб. и сохранились документы по оплате - на сумму, которую потратил наследодатель: https://journal.tinkoff.ru/news/ndfl-darenie-nasledstvo/ 2. Если сделка была безвозмездной или документов нет - на фиксированный вычет 1 млн. руб. Его можно заявлять в каждом году, когда продаёте жилую недвижимость, но применяют вычет ко всем проданным объектам. Например, если продать две квартиры, фиксированный вычет - по-прежнему 1 млн. руб., а не 2 3. Если купить новую квартиру в году продажи старой, разрешено вычесть из доходов стоимость новой, но не более 2 млн. руб. - это вычет по расходам на приобретение жилья. Но так можно, если в прошлом вы этим вычетом не пользовались либо цена ранее приобретённого жилья была меньше 2 млн.1
Антон ДыбовМария, да, можете. Когда жильё покупают в браке без брачного договора, до 2 млн. руб. вычета положено каждому супругу, независимо от того, кто платил деньги и кто указан собственником в ЕГРН: https://journal.tinkoff.ru/sovet-lubov-ndfl/ Единственный нюанс: если доля стоит меньше 2 млн. и вычет хотят заявить оба супруга, нужно заявление о распределении его суммы.0
Alexander RusАнтон, не очень понятно про 2 млн. А если жилье стоит гораздо больше?0
Антон ДыбовAlexander, значит, вычет - 2 млн. руб., таков лимит0
Антон ДыбовАлександра, безусловно, может. А если налогооблагаемый НДФЛ доход есть или появится у вас, вам тоже положено до 2 млн. руб. вычета при условии, что вы в официальном браке1
Антон ДыбовMira, да, может. В официальном браке не важно, кто основной заёмщик по ипотеке, кто собственник и кто перечисляет проценты. Вычеты положены обоим супругам при наличии у них доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13 или 15%1
Антон ДыбовOrhidey, при продаже жилья выбирают какой-то один вычет: или фиксированный в 1 млн. руб. или в сумме расходов на приобретение. То есть в вашем примере налогооблагаемая база - 2 млн. руб. Однако если в прошлом вы не пользовались вычетом по расходам на приобретение жилья или пользовались, но объект стоил меньше 2 млн., то можно применить и этот вычет.1
Антон ДыбовЯна, да, можно. А если доходов 22-го года не хватит, остаток перенесите на 23-й год Право на вычет по новостройке возникает в году регистрации в ЕГРН, но применить вычет можно, начиная с года подписания акта1
Тася ОрловаЕО, у меня подобный вопрос про остаток. Направляла им обращение через сайт, получила ответ на 2 листа про мои и их права с выдержками из статей налогового кодекса и формулировкой «вы вправе заполнить декларацию в соответствии с имеющейся у вас информацией».. Как посчитать-то?) Из декларации за каждый месяц складывать, что выплатили?(1
Антон ДыбовТася, сумму вычета, которую вам предоставил предыдущий работодатель, можно получить, сложив данные из раздела 4 справок о доходах от него. Код имущественного вычета - 3111
Василиса ПремудраяАнтон, Спасибо!0
Антон ДыбовЕкатерина, да, именно так1
Антон ДыбовВасилиса, пожалуйста и удачи :)0
Антон ДыбовИнфузория, к сожалению, да, права на повторный вычет нет1
Антон ДыбовДмитрий, отвечу тоже по порядку 1. Всё так, только заявление о распределении не нужно: каждый просто заявит до 2 млн. Заявление составляют, если жильё стоило меньше 2 млн. руб. и по нему вычет хотят получить непременно оба супруга 2. Соглашение в вашем случае не нужно в принципе 3. Дарение недвижимости близким родственником не облагается НДФЛ. ИФНС ничего не потребует: вы вправе избавиться от квартиры, по которой получаете вычет, хоть на следующий день после приобретения - это не отменит права на вычет по расходам на покупку1
Антон ДыбовMerovinger, здесь расписал: https://journal.tinkoff.ru/realty-vychet-ama-2023/#c16139281
Антон ДыбовValRyb, сейчас, не дожидаясь ухода в декрет, вы можете заявить вычет из доходов 2020-2022 годов. А в 2024-м - по доходам 2021-2023 годов Через работодателя вы вправе получить вычет лишь в 23-м году, поскольку в 24-м у вас уже не будет доходов, облагаемых НДФЛ, к которым работодатель мог бы применить вычет. Остаётся декларация в налоговую. Маткапитал влияет на размер вычета, только если квартира стоила дешевле 2 млн. руб.1
Антон ДыбовИнга, понимаете правильно, в то время вычет давали по одному объекту и, если он стоил дешевле 2 млн. руб., остаток сгорал. Потому сейчас вы вправе получить вычет только по ипотечным процентам. Супруг может заявить вычет по новой квартире, поскольку в браке не важно, кто платил деньги и записан титульным собственником в ЕГРН. Ограничение стандартное: максимальный размер вычета - 2 млн. руб.1
Антон ДыбовИнга, спасибо за спасибо! Удачи :)1
Антон ДыбовЮрий, для начала, отмечу, что вычет - это расходы на жильё, 2 млн. руб. За счёт него уменьшается налогооблагаемая база и возникает переплата НДФЛ, 260 тыс. руб. (2 млн. руб. х 13%). То есть 140 тыс. руб. в вашем случае не вычет, а возвращённый налог. А использованный вычет - примерно 1,08 млн. руб. (140 тыс. руб. х 100% / 13%), остаток вычета - 920 тыс. руб. К сожалению, с 2021 года жилищные вычеты не влияют на базу по НДФЛ по операциям с ценными бумагами. Потому применить 920 тыс. руб. вычета вы сможете, если появятся другие налогооблагаемые доходы, в т.ч. если решите продать эту квартиру.1
Иван ДруговАнтон, благодарю за ответ.1
ЮрийАнтон, благодарю за ответ!1
Анна Лездравствуйте, Антон, в течение какого времени можно вернуть налоговый вычет за ремонт? Брали квартиру в новостройке без отделки, но ремонт сильно затянулся, уже больше 1,5 года идет ( сама ипотека уже закрыта)0
СофьяЗдравствуйте! Сейчас продаю свою квартиру, которой владела более 5 лет и сразу же на эти деньги (плюс добавок сверху) покупаю другую. Уплачиваю ли с продажи налог? А когда можно его вернуть?0
КондитерПокупаем с мамой на двоих квартиру частично по социальной цене, остальное по рыночной, в рассрочку от гос организации. Мы все равно ведь имеем право на вычет по 260 тысяч каждая? Квартира стоит больше 4 млн0
Антон ДыбовFairy, начну с конца. Вычет, это сумма, уменьшающая налогооблагаемый доход, а не НДФЛ к возврату: https://journal.tinkoff.ru/realty-vychet-ama-2023/#c1620206 В вашем примере вычет - уплаченные проценты, 500 тыс. руб. А налог к возврату за счёт вычета - 65 тыс. руб. (500 тыс. руб. х 13%) Оперируя НДФЛ к возврату, легко запутаться в вычислениях и при заполнении декларации. Теперь к первому вопросу. Поскольку вы не в браке, важно, кто платил первоначальный взнос и перечислял проценты. Если кто-то один, ему и получать два вычета: по расходам на приобретение жилья, который до 2 млн. руб., и по ипотечным процентам, до 3 млн.: https://journal.tinkoff.ru/ask/sozaemschiki-ipoteka-ndfl/ Второй заёмщик может претендовать эти вычеты в двух случаях: 1) он от своего имени перечислил какую-то часть первоначального взноса и уплатил некую сумму процентов 2) есть документальное подтверждение передачи денег первому заёмщику для оплаты части первоначального взноса и процентов за второго заёмщика. Например, доверенность на перечисление денег в банк и расписка первого заёмщика о получении соответствующих сумм1
Антон ДыбовНе ной Мила, уже разобрал похожий вопрос: https://journal.tinkoff.ru/realty-vychet-ama-2023/#c16193861
Антон ДыбовАнна, расходы на отделку новостройки, приобретённую без оной, - часть вычета затратам на приобретение жилья, который до 2 млн. руб. Если голые стены стоили дороже, учесть расходы на отделку не получится. Если дешевле, заявить вычет по ним можно. Срока нет: https://journal.tinkoff.ru/realty-vychet-ama-2023/#c16162210
Антон ДыбовСофья, минимальный срок владения первой квартирой, пять лет, истёк, платить НДФЛ и подавать декларацию не придётся: https://journal.tinkoff.ru/ya-uehal-kvartira-ostalas/#two1
Антон ДыбовКондитер, для начала, важное уточнение Вычет, это сумма, уменьшающая налогооблагаемый доход, а не НДФЛ к возврату: https://journal.tinkoff.ru/realty-vychet-ama-2023/#c1620206 В вашем примере 260 тыс. руб. - налог к возврату за счёт вычета в 2 млн. руб. (2 млн. руб. х 13%) Оперируя НДФЛ к возврату, легко запутаться в вычислениях и при заполнении декларации либо иных документов. По основному вопросу: можно, пожалуйста, больше деталей? Что такое социальная цена и кто её уплачивает? От кого продавец получает деньги? И как: сразу единой суммой или тоже в рассрочку? Кому платите деньги вы?0
КондитерАнтон, мы городские очередники и часть квадратных метров идёт по льготной цене, остальные идут по рыночной. Дом отреставрирован гос. организацией и они по программе продают квартиры городским очередникам. Первый взнос мы вносим наличными, остальное организация (та же) даёт нам в рассрочку. Мы платим деньги так же этой организации. Мой вопрос состоит в том, что мы можем рассчитывать на возврат ндфл только с денег, которые мы вносим сами или со всей суммы?0
Антон ДыбовКондитер, как я понял, все деньги вы вносите сами, просто одну часть сразу, а другую - постепенно Так же вы будете заявлять вычет Например, в 2023 году каждая внесла 1 млн. единоразово и 500 тыс. - в рассрочку. Вычет из доходов 2023 г. - 1,5 млн. руб., а оставшиеся 500 тыс. - после уплаты их в 2024 г. Главное, чтобы перечисляли деньги обе. Если же это делает кто-то один, нужна доверенность от второго на перечисление денег плюс расписки об их передаче первому0
КондитерАнтон, если рассрочка на 20 лет, то вычет мы заявляем на сумму, которую успели внести в предыдущем году?0
Антон ДыбовКондитер, да, так0
КондитерАнтон, спасибо!1
Антон ДыбовКондитер, пожалуйста и удачи :)1
Евгений АкентьевДобрый вечер. Подскажите пожалуйста, вложили мат.капитал на первого ребенка на погашение частичного долга за ипотеку. Далее закрыли ипотеку, выделили каждому 1/3 доли квартиры ( мужу 1/3, жене 1/3, ребенку 1/3 ), сейчас стоить вопрос с продажей квартиры и с налогами. Муж покупал квартиру до брака, т.е. он является собственником, а мы с ребенком недавно вступили только в собственность. Риелторы сейчас грозят большими налогами на нас с ребенком. Что нам делать? Как грамотно повернуть вопрос с налогами в нашу сторону?0
Антон ДыбовЕвгений, линия вопросов-ответов закрыта 27 октября Найдите меня, пожалуйста, в Телеграме: @dybovai0
Антон ДыбовGalina, если вы не пенсионер, то, увы, нет. Вычет можно переносить вперёд, но не назад.1
ЕкатеринаЗдравствуйте. Я купила квартиру в ипотеку, в договоре купли-продажи занизили стоимость т.к продавцу квартира досталась по наследству и не прошло 3 года. На тот момент я уже получила имущественный вычет по первой квартире, поэтому думала мне это ничем не грозит. Но сейчас хочу подать на вычет по уплаченным процентам по ипотеке. От какой суммы будет рассчитываться процент, той что указана в ипотечном договоре или в договоре купли-продажи?0