Как пенсионеру продать квартиру, чтобы не платить налог?

Моей маме 83 года. Она ветеран труда и несовершеннолетний узник концлагерей.

После смерти брата мама унаследовала квартиру и продала ее. Взамен собирается купить другую квартиру в своем городе. Обязана ли она платить 13% налога с продажи?

Если да, то можно ли учесть стоимость покупки новой квартиры и сделать взаимозачет? Нам сказали, что нет.

Вас проконсультировали правильно: провести взаимозачет по двум сделкам не получится. Вы полагаете, что можно снизить налог, если вычесть из дохода от продажи старой квартиры стоимость новой. Но такой подход в налоговом кодексе не предусмотрен.

Уменьшить доход при продаже можно только на расходы, которые относятся к этой же квартире. А учитывать расходы на новую квартиру, которую купили на вырученные деньги, нельзя. Но можно воспользоваться вычетами и существенно уменьшить доходы от продажи унаследованной квартиры. Какими и как, расскажу подробнее.

Когда придется платить налог с продажи унаследованной квартиры

Если человек продает квартиру, он должен заплатить налог с доходов от ее продажи. Но если человек владеет квартирой определенный срок, налог платить не придется. Это правило распространяется и на унаследованные квартиры: если наследник владеет квартирой более трех лет, доходы от ее продажи НДФЛ не облагаются.

Момент, с которого отсчитываются три года в этом случае, — день открытия наследства, то есть день смерти наследодателя. Не имеет значения, когда наследник принял наследство или зарегистрировал квартиру на себя.

Получается, если ваш дядя умер больше трех лет назад, налог маме платить не придется и подавать декларацию тоже. А если дядя умер менее трех лет назад, то заплатить налог с доходов от продажи квартиры она должна.

Как уменьшить налог с продажи унаследованной квартиры

Налог можно уменьшить тремя способами:

  1. воспользоваться имущественным налоговым вычетом из дохода от продажи квартиры;
  2. уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы наследодателя на ее приобретение;
  3. воспользоваться вычетом по расходам на новую квартиру.

Расскажу подробно про каждый.

Ваша мама может использовать имущественный вычет, который предоставляют в размере дохода от продажи квартиры, но не более 1 млн рублей.

Допустим, она продала квартиру за 1 200 000 Р. Тогда налог ей придется заплатить с 200 000 Р: 1 200 000 Р − 1 000 000 Р. Сумма налога — 26 000 Р: 200 000 Р × 13%.

Если мама продала квартиру менее чем за 1 млн, то лучше всего воспользоваться этим вычетом: он самый простой.

Второй вариант подойдет, если цена продажи больше миллиона и мама найдет документы брата на покупку квартиры на сумму более 1 млн. Тогда она сможет подтвердить, какие расходы понес ваш дядя при приобретении квартиры. Подойдут договоры, расписки, квитанции банка и т. п.

Если мама найдет такие документы, она может уменьшить доход от продажи квартиры на расходы на ее приобретение.

Предположим, мамин брат купил квартиру за 1 150 000 Р, и есть документы, которые подтверждают его расходы. В этом случае выгоднее уменьшить доход на расходы, а не использовать имущественный вычет. Сумма налога в этом случае — 6500 Р: (1 200 000 Р − 1 150 000 Р) × 13%.

Возможно, ваш дядя получил квартиру бесплатно от государства, а потом ее приватизировал. То есть никаких расходов на приобретение квартиры он не понес. Тогда мама сможет воспользоваться только имущественным вычетом в размере дохода от продажи квартиры, но в пределах 1 млн.

В любом случае, если мама владела квартирой менее трех лет и продала ее, ей нужно подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Удобнее всего подавать декларацию через личный кабинет на сайте ФНС. В ней же можно заявить вычет или уменьшить полученный доход на документально подтвержденные расходы.

Как воспользоваться вычетом по расходам на новую квартиру

Если мама купит новую квартиру, по закону она может получить имущественный налоговый вычет в размере стоимости приобретенной квартиры, но не более 2 млн рублей.

Чтобы воспользоваться этим вычетом, нужно иметь доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%, например зарплату. Учитывая возраст вашей мамы — 83 года, — можно предположить, что она не работает и только получает пенсию, которая налогом не облагается.

Получается, что единственный доход, который облагается НДФЛ, — доход от продажи квартиры. Его и можно уменьшить на вычет на покупку другой.

Важно, чтобы раньше мама не использовала свое право на вычет при покупке жилья: такой вычет предоставляется человеку только один раз в жизни.

Как рассчитать налог, если применить сразу два вычета

Рассмотрю на примерах, как рассчитывается налог, если применить сразу два вычета: на продажу старой квартиры и покупку новой. Буду исходить из того, что унаследованная квартира находилась в собственности мамы менее трех лет.

Пример 1. Унаследованную квартиру продали за 3 млн рублей В том же году мама купила новую квартиру за 4 млн. При продаже она может воспользоваться вычетом в 1 млн. Тогда облагаемый доход — 2 млн рублей.

Если мама также воспользуется вычетом на покупку новой квартиры, где максимальная сумма вычета — 2 млн рублей, платить НДФЛ с продажи квартиры совсем не придется. Но декларацию нужно подать обязательно, ведь именно в ней заявляются вычеты.

Пример 2. Унаследованную квартиру продали за 7 млн рублей. Есть документы, которые подтверждают, что мамин брат приобрел эту квартиру за 4 млн. В том же году, когда была продана доставшаяся в наследство квартира, мама купила новую — за 9 млн рублей.

Поскольку есть документы о приобретении квартиры наследодателем, то лучше учесть расходы на ее покупку. В этом случае налог нужно будет платить с дохода в размере 3 000 000 Р: 7 000 000 Р − 4 000 000 Р.

По новой квартире можно воспользоваться максимальным вычетом в 2 млн. На эту сумму можно уменьшить облагаемый доход от продажи унаследованной квартиры. То есть налог нужно будет заплатить с 1 000 000 Р: 3 000 000 Р − 2 000 000 Р. В бюджет понадобится заплатить 130 000 Р: 1 000 000 Р × 13%.


За какие годы можно использовать вычет на покупку квартиры

Право на вычет по расходам на жилье возникает с года, в котором купили квартиру. Если вычет в этот год не был использован полностью, то он применяется в последующие годы.

Для пенсионеров сделано исключение из общего правила. Они могут переносить вычет на покупку квартиры на три предшествующих года. Например, если ваша мама купит квартиру в 2021 году, то вычет можно использовать за 2018—2021. Конечно, при условии, что в эти годы были доходы, которые облагаются НДФЛ. Например, если в тот период и продали унаследованную квартиру.

Допустим, унаследованную квартиру продали в 2020 году, а новую купили в сентябре 2021 года. В этом случае придется до 30 апреля 2021 года подать декларацию за 2020 год. При этом можно воспользоваться вычетом на продажу квартиры до 1 млн рублей или учесть расходы на покупку квартиры, если есть документы. Заплатить налог с продажи квартиры нужно до 15 июля 2021 года.

Вычет на покупку квартиры можно заявить, подав уточненную декларацию за 2020 год. После этого ИФНС вернет налог или его часть, который мама заплатит с продажи квартиры.

Если квартиры продавались и покупались в одном году, то в декларации нужно будет показать обе сделки. В этом случае доход от продажи квартиры сразу уменьшат на сумму вычета на покупку новой квартиры. Но при условии, что ранее вычет по расходам на жилье мама не заявляла.

Перенести вычет на покупку квартиры на три предшествующих года — единственное послабление для пенсионеров. Каких-либо других налоговых льгот для пенсионеров, ветеранов труда, узников концлагерей, которые продают жилье, нет. Они платят налог на общих основаниях.

Что в итоге

Если унаследованная квартира находилась в собственности три года и более, считая со дня смерти наследодателя, то платить налог и подавать декларацию не надо.

Если этот срок менее трех лет, то налог придется платить. Но можно воспользоваться вычетом в размере продажной стоимости квартиры, но не более 1 млн рублей. Либо уменьшить доходы на сумму расходов при покупке этой квартиры, если сохранились документы наследодателя.

При покупке квартиры также можно воспользоваться вычетом в сумме стоимости квартиры, но не более 2 млн рублей, если раньше его не получали. Пенсионеры могут применить вычет не только в году приобретения квартиры, но и перенести его на три предшествующих года. Таким образом, можно уменьшить налог с продажи унаследованной квартиры.

Для пенсионеров, ветеранов труда, несовершеннолетних узников концлагерей налоговых льгот при продаже жилья нет.

Надежда Шорохова
Как вы считаете, должны ли пенсионеры платить налоги?

Налоги платятся с ДОХОДОВ (подоходный налог назывался). А пенсия - не доход, а пособие с тех денег, которые человек платил, когда работал. С тех денег налог уже брали. Поэтому нет дохода - нет налога.

25

Рида, к сожалению у государства другой взгляд на предмет. Продал квартиру-получил Доход, вот им и поделись с государством

5
Отредактировано

Надежда, точно сказано! Государство обнаглело в конец! Сидят дармоеды, да ищут только где чего стянуть, украсть, объегорить.
Романтизму нет!...

16
Отредактировано

Надежда, к сожалению, квартира или дом куплены на деньги, которые заработали и оплатили налоги в свое время, а теперь повторно обязывают платить налог. Во в чем парадокс!

6

Светлана, так же и про машины и другие объекты.
Человек зарабатывал и платил налоги, потом на эти деньги купил машину или квартиру и должен снова платить налоги ???
Получается, что на зарплату накладывают налоги несколько раз.
Воры во власти совсем о...уели.
Вырезать надо эту гниль и срочно.

0

Светлана, Про это неоднократно говорил Платошкин Н ,

0

Светлана, доход от продажи квартиры уменьшается на расходы по её приобретению. И с суммы разницы, если таковая возникнет, берётся 13%.

0

Надежда, государством правят воры и 3,14дарасы, поэтому всегда и за всё россияне будут платить налоги и будут изобретены новые налоги.

0

Надежда, доход от продажи квартиры уменьшается на расходы по её приобретению. И с суммы разницы, если таковая возникнет, берётся 13%.

0

Надежда, посмотрите ст.407 НК РФ...

0

Рида, налог платят не с пенсии, а с дохода- это сумма за продажу квартиры.

3

Рида, здесь же задают вопрос и отвечают не про налог с пенсии, а про налог с дохода от продажи квартиры.

0

Nadya, да,,я в шоке было бы квартир у меня не одна тогда другой разговор,,а если одно жилье и хочется поближе к детям,налог заплати и на что жилье покупать,ладно бы налог тысяч 5 был бы а то ведь гребут мама не горюй

0

Рида, Доход,это не только Ваша зарплата,а также и продажа квартир,машин и т.д.Получив квартиру по наследству=вы получили доход,т.к.не купили эту квартиру на свои заработанные деньги.Поэтому стоимость квартиры полученной по наследству и есть полученный доход.

0

Владимир, даже купив квартиру на свои собственные деньги, вы все равно получите доход, который попадает под налог

0

Надежда, купить квартиру-не доход

3

Владимир, можно вычесть расходы наследодателя на её приобретение.

0

Людмила, можно вычесть только СВОИ расходы

0

Рида, про пенсию в статье ничего не говорится. Если продаешь квартиру, то получаете ДЕНЬГИ. С продажи возникает доход, вот с него-то и удерживается налог. В статье правильно сказано. Не хотите платить налог, подождите с продажей 3 года (наследство, Договор ренты, приватизация, договор купли-продажи, если единственное жилье) или 5 лет, если квартира приобреталась по Договору купли-продажи и у Вас кроме этой квартиры есть еще квартиры в собственности.

0

Людмила, см. ст. 407 НК РФ

0

вот твари уже и здсь прижимают

4

вообще то,приобретенная квартира при продаже это не доход ,а денежный эквивалент уже имеющегося у вас имущества купленного за деньги с которых уже уплачивался налог.

3

Алексей, Налоговый кодекс сложно рассматривать с точки зрения жизненной логики. Налог на имущество не вызывает у вас вопросов? На свои деньги после уплаты налогов вы покупаете машину или квартиру и платите потом каждый год за то, что они у вас есть....

5

Надежда, Но если проходит немного времени и квартира,и машина может подняться в цене.И платите Вы,после покупки,только с разницы и если продали ранее 3/5 лет нахождения в собственности.

3

Владимир, С жильем не спорю, а вот машины постепенно только дешевеют.
Просто с зп налог, потом купил машину с нее транспортный налог каждый год, купил квартиру с нее тоже налог каждый год хотя она твоя, причем налог от кадастровой стоимости которую регулирует государство. Продал квартиру еще налог. По мимо этого продукты мы тоже покупаем уже с заложенным в цену налогом . В итоге кругом одни сплошные налоги....

0

Скажите, пожалуйста, какой налог придется заплатить при продаже квартиры, полученной по реновации?

1

Валентина, Они освобождены от этого правила,т.е. если владели квартирой более 5 лет (дореновационной) не платите ничего.Но это правило-продление срока собственности распространяется только на реновацию.

4

Хорошая и понятная статья. Я сейчас нахожусь именно в такой ситуации в связи с продажей недвижимости раньше 5-ти лет от приобретения.
Вы прямо ответили на все мои вопросы и разрешили все мои непонятки. Особая благодарность Вам за пояснения вычета на новую квартиру до 2 млн.р. Я про это не знала и собиралась уже платить налог, а теперь от налога почти ничего не остаётся. Ура!
Единственное, чего не хватает в статье, так это пояснения о сумме продажи. С 2021 года сумму продажи привязали к кадастровой стоимости ст.217.1 НК РФ (оценка государства в Выписке ЕГРН). И, если продать недвижку ниже кадастра, то налог будет считаться с 70% от кадастровой стоимости.
Могли бы Вы мне пояснить: сумма продажи недвижимости должна быть не ниже кадастра или не ниже 70% от кадастра, чтобы налог не был от 70% кадастровой стоимости?

0

п. 1 статьи 407 НК РФ гласит, что: "С учетом положений настоящей статьи право на налоговую льготу имеют следующие категории налогоплательщиков:"
абз. 10, п.1 той же статьи: "пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством Российской Федерации выплачивается ежемесячное пожизненное содержание;"
п.2 той же статьи: "Налоговая льгота предоставляется в размере подлежащей уплате налогоплательщиком суммы налога в отношении объекта налогообложения, находящегося в собственности налогоплательщика и не используемого налогоплательщиком в предпринимательской деятельности."
Можете прокомментировать?

0

Вообще идиотизм конечно. Собственное жилье, за которое в течение жизни платили налог, и ещё и с продажи заплати.

0

В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса освобождаются от уплаты НДФЛ пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством России выплачивается ежемесячное пожизненное содержание. Или я что-то путаю? Или 83-летний ветеран труда не является пенсионером, получающим пенсию, назначенную в порядке, установленном пенсионным законодательством?

0

Квартира в собственности у жены пенсионерки от мужа по наследству пять лет. Переехала жить к детям хочет продать квартиру, налог платить будет или нет? Спасибо.

0

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю