Ожидания и реальность: как я уже четвертый год реста­врирую квартиру в старом фонде Петербурга

В 2020 году я купила квартиру в старом фонде Санкт-Петербурга и занялась ее восстановлением.

К трудностям я была готова, но реальность реставрации всегда превосходит любые ожидания. Переселение соседа и строительство новой стены между нашими квартирами, сбежавшие бригады реставраторов, ценники, подскочившие в три раза, кровь, пот и слезы старого фонда — малая часть разнообразного опыта последней пары лет.

Сейчас ремонт на финишной прямой, а я — и как собственница квартиры, и как психотерапевт — сформулировала девять советов. Они сильно помогли бы мне в начале пути.

Ко мне регулярно приходят за консультацией по покупке квартиры в старом фонде. Я делюсь опытом и подчеркиваю: надо сразу адаптировать свои ожидания к тому, что спрогнозировать, как пройдет реставрация, не получится. Важно трезво оценивать возможности, не рассчитывать на быстрый переезд и понимать, что, скорее всего, такую квартиру лучше не покупать, если в моменте нет альтернативного жилья.

Еще надо понимать, что даже с предварительными экспертизами некоторые значимые конструктивные проблемы вскроются только в ходе полного демонтажа. Так вышло и в моем случае: демонтаж выявил аварийное состояние двутавров  , мне пришлось сносить стену с соседом и возводить ее заново, а еще менять стояки в доме с четвертого по первый этаж. Как и почему так вышло — расскажу чуть позже.

Если состояние квартиры позволяет обойтись косметическим ремонтом, чтобы переехать и жить, я бы предложила поступить так, а не выбирать тяжелый путь, по которому иду сама.

Еще в диалоге с потенциальными покупателями я всегда проверяю градус одержимости старым фондом. Есть те, кто после беседы говорит: «Пожалуй, нет. Это слишком затратно и тяжело».

Но если человек видит красоту в неидеальности, трещинках, утратах времени, во всех следах, которые оставляет жизнь, — он наш. Когда я вижу огонь увлеченности в глазах и понимаю, что у человека есть дополнительная мотивация, которая поможет продраться через все проблемы, с радостью говорю: «Тогда вы с нами!»

Мотивация людей, заходящих в эту историю, может быть разной. И здесь важно различать действительно свое и внешнее, чтобы не оказаться потом запертым в сложных обстоятельствах. Кому-то важно поселиться в центре, кому-то ценно выстраивать и удерживать связи и преемственность поколений, кто-то играет с идеей красивой картинки жизни в старом фонде.

Надо четко понимать, что такой выбор сложный. У него точно будут определенные минусы. Только вы можете знать, перевешивают ли они для вас плюсы.

Считается, что стоимость реставрации квартиры в старом фонде равна стоимости ее покупки. Я бы сказала, что это все же не так. Да, при худшем раскладе бюджет может быть примерно одинаковым. Но я бы оценивала стоимость такого ремонта скорее в 2/3 от покупки.

Предсказуемо основными затратами станут конструктив, черновые работы и сама реставрация — особенно если вы решите сохранять и восстанавливать не только окна, двери, лепнину, но и, например, всю штукатурку на стенах, как решила поступить я.

В моем случае одной из самых затратных вещей кроме всего перечисленного стали снос и строительство стены с соседом, а также заведение новых двутавров и швеллеров  вместо аварийных.

Реставрацией занимаются единицы, поэтому большого выбора среди специалистов нет. Мне нужно было отреставрировать лепнину, окна, двери, штукатурку на стенах, печи и фурнитуру.

Вот как сложились отношения с реставраторами у меня и какие выводы я сделала.

Первая команда. Зачастую сначала обращаются к более популярным в соцсетях специалистам. Я тоже пошла таким путем и в январе 2021 года написала ребятам, занимающимся сохранением старого фонда: их активная гражданская позиция мне симпатична. Они наняли субподрядчика.

К сожалению, тот за год работу не выполнил, а еще заблокировал меня и своего руководителя во всех соцсетях и мессенджерах. Залог мне возвращали по частям полгода. Дело не дошло до суда, и в ситуации с проблемными кейсами реставрации это уже неплохо.

Вывод: то, что специалист активен в соцсетях и придерживается симпатичной вам гражданской позиции, к сожалению, не означает, что он способен выдерживать сроки и работать. Более того, думаю, такие подрядчики просто не справляются с объемом заказов в силу своей популярности. Напротив, когда реставратор интенсивно работает, у него, скорее всего, нет лишнего времени на то, чтобы публиковать много контента в соцсетях.

Второй подрядчик. Я пригласила человека с признанной в профессиональном сообществе экспертностью и понадеялась, что в этот раз все сложится.

Но мой второй реставратор оказался скорее теоретиком: не мог решать задачи, которые возникали в ходе ремонта квартиры, планировать процессы и управлять ими. Рабочих рук не хватало, он не мог организовать себе людей на подмогу, неделями скрывался от ответов, не отправлял отчеты и, к сожалению, рассорился с остальными членами команды: с прорабом, начальником демонтажа, реставратором окон и дверей.

Я всегда за продуктивные отношения и сотрудничество. Но ситуация внутри команды стала не просто токсичной, а невыносимой. Ребята были абсолютно демотивированы невозможностью планировать работы и выдерживать сроки. А я — измотана постоянными конфликтами и необходимостью в моей медиации. Не говоря уже про бесконечное вранье и пустые обещания. Смело могу сказать, что мучительные два года с этим реставратором — для меня наиболее травматичный из ремонтных опытов.

Работы в квартире практически не двигались. Этот реставратор должен был завершить их к февралю 2022 года. В феврале 2024 года я его в конце концов уволила. Естественно, ни о какой готовности речи не было.

Вывод: ищите не теоретика, а практика с хорошими управленческими навыками и работающей бригадой.

Третья команда. Третью реставрационную бригаду посоветовал Олег Олиевский, который занимается моими окнами и дверьми: раньше они работали на объектах вместе. Выбор очень поддерживал и начальник демонтажа Макс, а он стал одним из самых болеющих за проект и помогающих мне подрядчиков, за что я очень благодарна.

Девушки вышли в марте, и с этой командой реставраторов я теперь не знаю горя: сроки выполняются и ускоряются, у нас замечательная коммуникация. Анастасия — очень внимательный профессионал и чудесный человек. Только от нее я слышу волшебные слова: «Анна, мы несколько сократим смету». Анастасия радует меня четким пониманием задачи и того, что мы реставрируем жилую квартиру, а не Русский музей. Следовательно, я не могу на десять лет закрыть какую-то комнату: у меня есть сроки и финансовые ограничения.

Анастасия и ее команда для меня — одна из самых ценных находок этого ремонта, и я уже передала их контакты соседу Владу, который теперь ждет завершения моих работ.

Выводы:

1. Отталкивайтесь от рекомендаций, которые может дать прораб или человек, уже прошедший сходный путь реставрации.
2. Смотрите портфолио, ориентируйтесь на договороспособность, умение выдерживать сроки и наличие постоянно работающей с этим подрядчиком бригады.
3. Будьте готовы к тому, что придется сменить не одного подрядчика.
4. Выясните наличие судебных исков от предыдущих заказчиков. За многими реставраторами тянется шлейф незавершенных заказов и исков. Узнать это можно в том числе по репутации в реставрационном сообществе.
5. Идеально не будет, но если повезет, может быть достаточно хорошо.

Мне было важно вернуться к оригинальному плану 1911 года. В советское время, когда квартира была коммунальной, в гостиную добавили стену. Так помещение разделили на комнату и длинный коридор. Я хотела восстановить исходные объемы комнаты, но для этого требовалось согласовать документы. Кроме того, мне было важно сделать квартиру более удобной: добавить второй санузел и постирочную.

Знаю, что некоторые решают не согласовывать документы заранее, а в случае претензий разбираться в суде. Но я не разделяю эту позицию и считаю, что приступать к демонтажу можно, только имея полный пакет документов.

В моем случае это было вдвойне непросто, потому что согласовательный процесс на Петроградской стороне славится своей сложностью. Тем более что надо было и переносить газовую колонку из ванной в кухню, и в целом варить новые газовые трассы.

Я понимаю желание людей сэкономить и не заниматься согласованием заранее, но если дело окажется в суде, платить придется наверняка больше. Рекомендую работать не просто с юридическими конторами, а с фирмами, которые занимаются прицельно согласованиями, причем желательно с обширным опытом в конкретном районе. Их не так много. Находить такие компании лучше по ремонтному сарафанному радио.

Первые юристы, к которым я обратилась, не только не справились, но и украли часть моих денег. Насколько мне известно, сейчас компания проходит процедуру банкротства, поэтому на выплату суммы после расторжения договора я особо могу не рассчитывать.

Зато вторую фирму, «Реал-Проект», я совершенно точно готова рекомендовать: это компания, которая специализируется на согласовании перепланировок в Петербурге. Согласование шло в несколько этапов, потребовались дополнительные экспертизы перекрытий, отдельные согласования по газу и прочее. В целом весь процесс занял больше полугода.

Когда пакет согласовательных документов был получен, а работы начались, моего начальника стройки осенила хорошая мысль про дополнительную перепланировку гостевого санузла и постирочной. Это заставило нас выйти на второй раунд досогласования, который занял уже меньше времени.

После завершения всех работ нужно будет пригласить комиссию для сверки с согласованным планом. После этого изменения будут зафиксированы официально. Раньше для этого было достаточно окончания черновых работ и наличия выводов, сейчас нужна вся чистовая отделка.

Я не начинала демонтажные и строительные работы, пока у меня не появилась папка с разрешительными документами от администрации Петроградской стороны. При этом параллельно можно было заниматься реставрацией окон и расчисткой лепнины, то есть тем, что не затрагивало стены, стояки и прочее.

Оказалось, правильно делала. На первой же неделе демонтажа обеспокоенный жилец написал донос в местную управляющую компанию с требованием проверить, легально ли проводится работа. Ко мне обратился сотрудник ЖКС, и я с большим удовлетворением и не без толики злорадства показала подготовленную стопку документов.

К ситуации с такими доносами, к сожалению, тоже надо быть готовыми, даже если вам кажется, что соседи — милейшие люди.

Нас с соседом по этажу разделяла не несущая стена, а обычная — по сути, две доски с дранкой и штукатуркой сверху. За сто с лишним лет жизни этого дома она максимально покосилась. Быстро стало понятно: чтобы улучшить ситуацию, придется эту стену снести и построить заново из газоблоков. Ситуация сложная, но выбора не было — настолько плачевным было состояние. Сосед согласился сотрудничать: он тоже был в этом заинтересован, поскольку весь демонтаж и стройку оплачивала я.

При согласовании мы проводили все необходимые экспертизы перекрытий. Но когда рабочие снесли стену и демонтировали пол и потолок, мы увидели, что двутавровые балки несущих конструкций в гостевом санузле абсолютно несостоятельные.

Более того, наша соседка сверху делала ремонт года три назад. Видимо, там была не самая квалифицированная бригада, потому что рабочие прикрутили к этому двутавру деревянные балки с помощью железных шурупов. Как это все держалось — неизвестно, но повезло, что санузел соседки не рухнул на мою квартиру.

Ситуация была настолько аварийной, что, если бы управляющая компания была более энергичной и располагала большим ресурсом, расселять всех соседей в маневренный фонд и проводить ремонт должна была бы она. Но нам пришлось устранять аварийность за мой счет.

Мы построили новую стену из газобетона между мной и соседом, сделали усиления перекрытий, завели и сварили на месте новые балки и двутавры, перевесили на них нагрузку и сделали стяжку по профлисту.

В результате сложных переговоров с соседом мы решили, что он временно переедет на съемное жилье. Предполагалось, что на работы уйдет недели три. Но когда стало понятно, что речь не просто про строительство стены, а про замену двутавров и про то, что надо заводить и варить на месте новые конструкции, три недели превратились в два с лишним месяца.

Новая экспертиза разработала план укрепления, а я укрепляла отношения с соседом. Мы прошли путь от сотрудничества до открытого конфликта соседа с моим прорабом, который любит сложные задачи, но не настолько. Их контакт развивался от относительно продуктивного до «пойдем выйдем».

В итоге я оплатила соседу часть аренды за эти месяцы и, как мы и договаривались изначально, сделала ему косметический ремонт на кухне после строительства новой стены. Так мой сосед оказался с завершенным ремонтом куда быстрее, чем я.

Однажды я проснулась и увидела десяток пропущенных звонков от соседки по этажу. Перезвонила и узнала, что, нарушая закон о тишине, реставратор работал в два часа ночи. И не просто работал, а скреб по стене, которая, к несчастью, оказалась смежной со спальней соседки.

Соседка стучала, но реставратор не открывал дверь. Когда же я начала разбираться, долго отрицал свою вину. Не выношу подобные ситуации, потому что всегда настаиваю на соблюдении правил и на том, чтобы не причинять неудобств соседям. Такую дикую диверсию от реставратора я едва ли могла ожидать. Наутро отправила соседке извинительные пирожные к кофе, чтобы хоть как-то скрасить ее возмущение. А потом звукоизолировала стену.

Мой ремонт и невероятно дотошный подход прораба здорово подняли качество жизни во всей парадной: мы построили новую стену с одним соседом, звукоизолировали стену со второй соседкой и пол с третьей, заменили стояки до первого этажа, заставили ЖКС разбираться с проблемными коммуникациями, сделали бессчетное количество влажных уборок. Периодически у меня возникает ощущение, что я за свой счет провожу капитальный ремонт всей парадной. Это требует большой координации с соседями, и в части конструктивных работ мой прораб взял ее на себя.

Больше всего мне повезло с соседкой снизу — ее тоже зовут Анна, и она тоже психоаналитик. У нас сложился чудесный и профессиональный, и человеческий альянс. Например, когда были проблемы с неработающим отоплением и стояками, Анна вместе с моим прорабом активно взаимодействовала с управляющей компанией. Мы не упускаем возможности пошутить в чате, и я с радостью передала Анне, которая готовится к ремонту, моего дизайнера Марию. Теперь они вместе работают над проектом квартиры Анны.

Как человек, очень внимательный к тишине и чистоте в общественных пространствах, я всегда требовала от подрядчиков соблюдения правил уборки и времени проведения шумных работ. Мы все и всегда делали с большим запасом прочности, так, чтобы ни к чему невозможно было придраться.

Это регулярно создает анекдотичные ситуации: при возникновении любой проблемы в парадной у некоторых возникает желание первым делом обвинить активно идущий ремонт. И вот на меня раз за разом валят жалобы, и раз за разом обнаруживается, что проблема, конечно, не в ремонте, а, наоборот, это мы тут оказываемся блюстителями правил, чистоты и порядка. Например, были ситуации, когда мой прораб помогал в борьбе с закладчиками.

Прораб Владимир Воронов появился у меня по рекомендации как человек, хорошо знающий специфику работы в старом фонде. Почти каждый день этого ремонта Володя клянется, что завязывает со старым фондом и что ноги его больше не будет на этих галерах. Тем не менее мы вместе уже который год, и, как вы поняли, нет человека надежнее и профессиональнее Володи.

Оптимально, если бы мне как собственнице квартиры нужно было взаимодействовать только с начальником стройки, а все реставрационные процессы контролировал он. К сожалению, такую систему построить не удалось. Владимир отказался от контроля над реставраторами и взял на себя именно стройку.

Мне не хотелось терять Володю как великолепного специалиста, честного и надежного человека, поэтому пришлось распределить обязанности. За Володей — стройка. За мной — поиск реставраторов и дополнительных подрядчиков, например трубочистов, печников, газовщиков и шумоизоляторов, взаимодействие с ними, а также экспертизы, согласования, фасилитация процессов и прочее. Без интенсивной личной вовлеченности сделать такой ремонт не получится даже с самыми надежными мастерами.

Иногда у меня было ощущение, что за свои же деньги я провожу групповую терапию для сорокалетних мальчишек, которые спорят, ссорятся, не могут договориться, обижаются, пишут друг другу гадости в чат. Но я думаю, что это, к сожалению, неизбежная часть процесса: хозяину квартиры приходится пропускать через себя большое количество тревоги, конфликтов, сложностей взаимодействий и недопонимания.

Если вы видите, что люди не работают, отношения в команде не складываются, а атмосфера становится токсичной, предлагаю немедля расставаться с конфликтными подрядчиками, потому что хорошего результата не будет. Конечно, оптимально нанять уже сработанную команду. Но, к сожалению, в старом фонде ситуация, когда на объект заходит одна бригада и делает его от и до, утопична.

А вывод для мастеров: сфера ремонта и реставрации держится преимущественно на сарафанном радио и профессиональной репутации. Кого-то из тех, с кем мне довелось посотрудничать, я не хочу видеть больше никогда в жизни и ни при каких обстоятельствах не буду рекомендовать их услуги. Контакты подрядчиков, опытом работы с которыми довольна, я щедро раздаю по цепочке дальше, число их заказов растет и множится.

Я верю в силу горизонтальных связей и всегда старалась выстраивать хорошие отношения с жильцами моего дома. Например, в Москве объединилась с соседом, чтобы сохранить оригинальную советскую плитку в подъезде. Мы смогли этого добиться и сдружились в процессе. Теперь он, уезжая куда-то, просит меня присмотреть за котом.

В Петербурге мне тоже хотелось строить такое комьюнити. Поэтому, как только купила квартиру, я с радостью добавилась в чат «Наша парадная». Самый ценный мой контакт оттуда — коллега и соседка Анна, которую я уже упоминала выше.

Но, наверное, главная радость случилась, когда ко мне в прошлом году постучался сосед Влад, который, как выяснилось, вдохновившись моей статьей в Тинькофф Журнале, летом 2023 года купил квартиру в соседнем доме. Он пришел ко мне за советами, кого нанимать, а к кому обращаться не стоит.

Круг ширится, и теперь мы собираемся на добрососедские бранчи — на последнем были владельцы четырех квартир на расстоянии трех минут друг от друга. Иногда я думаю, как невероятно и ценно, что удалось построить это поддерживающее сообщество.

Еще одна моя соседка — дизайнер Мария. Она купила квартиру буквально через стенку, вдохновившись моим примером. К моменту нашего знакомства она как раз закончила проект для Влада. Это первый дизайнер — а до этого я в той или иной степени поработала с тремя, — который полностью понимает специфику места и формат интерьера, который должен здесь быть.

Считаю, что в работе с интерьерами в старом фонде очень важна сдержанность, чистый стиль, отсутствие перегружающих деталей. Сохранные лепнина, окна, двери формируют пространство сами по себе, и с ними не надо конкурировать.

Когда я показала Марии свои ремонтные референсы, выяснилось, что мы ориентируемся на одни и те же образцы, сохраняем одни и те же картинки и подписаны на одних и тех же дизайнеров. Это был очень счастливый мэтч. И кроме прекрасного дизайн-проекта я ценю гармонизирующее, успокаивающее присутствие Марии на площадке.

Соседское комьюнити в итоге принесло мне постоянную поддержку, ценные контакты и разделенную ремонтную боль. Тем, кто не находится внутри такого же процесса, сложно понять масштаб ада, через который ты проходишь. Люди не понимают, почему бы все не снести и не построить новое, или дают советы «быстро все доделать», когда ты уже глубоко в процессе, который не остановить.

Надеюсь, мы будем развивать нашу традицию добрососедских бранчей и дальше. Так, на мартовскую встречу я пригласила Илину, которая тоже купила квартиру после моей статьи. Нас становится все больше, причем в рамках одной улицы. И когда ко мне приходят за рекомендациями по покупке квартиры поблизости, я говорю еще и об этом большом преимуществе — быть в сообществе увлеченных, деятельных и неравнодушных людей.

Разговор о ценах в принципе нерелевантен, потому что они устаревают в момент произнесения. Все очень дорого. Конечно, стоимость моего ремонта возросла кратно по сравнению с ожиданиями. Но также я хвалю себя за то, что, никого не слушая, ни разу не взяла паузу в работах и тратах. Очевидно, что в ситуации с таким сложным ремонтом, такими экономическими вводными, такой инфляцией и таким ростом цен на стройматериалы и услуги специалистов дешевле не будет никогда.

Если есть возможность не останавливаться и хотя бы как-то продолжать ремонт, советую так и делать. Любая трата, совершенная вчера, возрастет уже завтра. Лучше постараться максимально быстро пройти через самые тяжелые черновые работы.

На начало ремонта я шутила, что у меня клуб «все по 300»: примерно в 300 000 ₽ обходилась каждая значимая итерация. Сейчас это скорее «все по миллиону» — если повезет. В целом я согласна с оценкой Влада: в апреле 2024 года стоимость ремонта с реставрацией составляет около 100 000 ₽ за 1 м². Очевидно, эта сумма продолжит только расти.

Я смотрю на ситуацию объемно — и как психотерапевт, и как человек, который через все это долгосрочно проходит. Бесспорно, во многом мне помогают профессиональные навыки. Но выгорание и спады бывают, наверное, у всех.

Надо заранее принять, что в какой-то момент будет тяжело. К сожалению, это неизбежно. Что-то точно случится: разочаруют подрядчики, вскроется огромная техническая проблема, все подорожает. В общем, совершенно точно что-то произойдет и будет эмоциональный спад, когда вы подумаете: «Зачем я в это ввязался? Надо было купить обычную квартиру и уже давно заехать». Но это заканчивается.

Важно напоминать себе, для чего вы это делаете. Внутреннее обоснование будет разным. У кого-то им может стать желание сохранить старый фонд, у кого-то есть большая фантазия о квартире, которая будет передаваться следующим поколениям. А кому-то важно противопоставить хаосу активное созидание.

Надо готовиться к тому, что будет тяжело, но это часть процесса. И это не навсегда.

Еще я думаю, что важно продолжать жить вне ремонта. Может возникнуть ощущение, что ему подчинена вся жизнь. Бывает сложно вытащить себя из этого состояния, перевести в метапозицию и напомнить, что это ваш выбор и что вы управляете процессом, а не наоборот. Важно не быть рабом квартиры, не превратить ее в поглощающий объект, который будет сжирать все ваше время, деньги и силы.

Знаю, многие готовы отказывать себе во всем, лишь бы вложить в ремонт каждый свободный рубль. Но реставрация — это черная дыра. Ее никогда невозможно закрыть достаточным количеством денег, усилий или времени. Поэтому я бы советовала наладить процессы так, чтобы была возможность отойти в сторону, поехать в отпуск, передохнуть, то есть пожить вне ремонта. Иначе выгорание и депрессивные состояния неизбежны.

Реставрируют квартиры в старом фонде люди, которые, скорее всего, таким образом решают свою внутреннюю задачу. Например, для меня это стало специфической опорой в условиях нестабильного мира. Думаю, когда мы видим глобальное крушение связей, важно противопоставить этому созидательный процесс. Например, такой буквальный, как реставрация и стройка в исторической квартире.

Я хотела, чтобы эта квартира стала домом для моей семьи и друзей, живым местом, в котором будет пространство и для сохраненной истории, и для новых смыслов, центром притяжения, которое соберет вокруг себя знатоков и энтузиастов. Мне было важно создавать, строить, вкладываться в созидание — места, связей, отношений. Сейчас, когда мы завершаем отделку, вижу, что все уже получилось.

В моменты, когда бывает сложно, я напоминаю себе и про смысловую и эмоциональную значимость, и про инвестиционную выгоду конкретно моей покупки. С тех пор стоимость квартиры поднялась кратно — примерно в два с половиной раза. И поднимется еще, когда я завершу реставрацию. Так что, какие бы вложения я ни делала, с точки зрения инвестиций они оправданы.

У меня спрашивают, что будет, когда я закончу ремонт. Не знаю. Но меня однозначно поддерживает мысль, что по плану Новый год мы расширенным кругом семьи и друзей встретим в моей огромной отреставрированной гостиной. Поставим трехметровую елку. К моему камину съедутся люди из разных городов и даже стран. Я всегда этого хотела.

Жизненная ткань собирается из бытовых деталей, а наши отношения с другими людьми во многом состоят из совместных бранчей, празднований, испеченных пирогов, ужинов в гостиной при свечах, принесенных домой букетов. Я очень хорошо знаю, как одно переплетается с другим, и надеюсь, что эта квартира будет наполнена теплом дорогих для меня людей. Тогда я скажу, что это точно того стоило.