Я самостоятельно согласовала перепланировку в Петербурге

Сколько это стоило и как все было

52
Я самостоятельно согласовала перепланировку в Петербурге

Моей квартире необходима была узаконенная перепланировка.

Аватар автора

Алена Иванова

сама сделала перепланировку

Я живу в Санкт-Петербурге. В 2014 переехала от родителей в однокомнатную квартиру, которая досталась от бабушки. Сейчас это собственность отца. Ремонт в квартире делали один раз, сразу после строительства дома, поэтому он давно требовал обновления. Главной проблемой для меня стала планировка: из-за крайне неудачного расположения дверей в кухню, комнату и санузел в квартире не хватало естественного освещения и полезного пространства.

Я решила, что косметического ремонта для комфортной жизни недостаточно, и начала борьбу за право сделать перепланировку. Мне хотелось добавить в квартиру света и грамотно распорядиться небольшим пространством.

Перепланировка и ее реализация обошлись мне в 115 тысяч рублей. В статье расскажу про свой опыт согласования перепланировки именно в Санкт-Петербурге. В другом городе, районе или даже доме согласование может проходить по другим правилам и со своими сюрпризами.

115 000 ₽
я потратила на перепланировку
План квартиры до и после перепланировки: убрали перегородку с дверным проемом между кухней и коридором, зашили существующий вход в комнату и устроили новый дверной проем между кухней и комнатой
План квартиры до и после перепланировки: убрали перегородку с дверным проемом между кухней и коридором, зашили существующий вход в комнату и устроили новый дверной проем между кухней и комнатой
Квартира до перепланировки. Раньше между кухней и коридором была перегородка и бесполезный дверной проем. Перегородка закрывала доступ света в коридор, а дверной проем перекрывался при открытии дверей в туалет и ванную
Квартира до перепланировки. Раньше между кухней и коридором была перегородка и бесполезный дверной проем. Перегородка закрывала доступ света в коридор, а дверной проем перекрывался при открытии дверей в туалет и ванную
А вот квартира после перепланировки. Коридор стал просторным и светлым
А вот квартира после перепланировки. Коридор стал просторным и светлым
1/2
Квартира до перепланировки. Раньше между кухней и коридором была перегородка и бесполезный дверной проем. Перегородка закрывала доступ света в коридор, а дверной проем перекрывался при открытии дверей в туалет и ванную

Что было не так с квартирой

В старой планировке дверь из коридора в комнату была расположена неудачно: она создавала «мертвую зону», из-за чего пространство использовалось бестолково. В прихожей не хватало места для шкафа или системы хранения вещей, вешалка в углу мешала проходу в комнату. Когда мы открывали двери в ванную и туалет, вход в кухню полностью перекрывался, а через узкий коридор было не пройти.

Кроме того, из-за ненужной перегородки между кухней и коридором в квартире не хватало естественного освещения.

Но были у планировки и плюсы. Например, альков в комнате, который позволял расположить спальное место и зонировать пространство. Кухня в квартире тоже была довольно просторная, в ней удобно размещалась вся мебель и техника. Санузел был раздельным — это удобно, когда живешь не один.

Комната с альковом — это такая ниша в стене специально для спального места
Комната с альковом — это такая ниша в стене специально для спального места
Вход в комнату из прихожей. Пространство используется бестолково: в углу можно устроить большую систему для хранения вещей, но дверь не позволяет это сделать
Вход в комнату из прихожей. Пространство используется бестолково: в углу можно устроить большую систему для хранения вещей, но дверь не позволяет это сделать
Вид из кухни на вход в нее из коридора. Если открыть двери в ванную и туалет, коридор будет полностью перекрыт
Вид из кухни на вход в нее из коридора. Если открыть двери в ванную и туалет, коридор будет полностью перекрыт
1/2
Вход в комнату из прихожей. Пространство используется бестолково: в углу можно устроить большую систему для хранения вещей, но дверь не позволяет это сделать
Кухня с нестандартным окном. В такую форточку помещался обычный советский кондиционер. Преимуществом этой кухни я считаю ее площадь — 8 м², можно удобно разместить технику и мебель
Кухня с нестандартным окном. В такую форточку помещался обычный советский кондиционер. Преимуществом этой кухни я считаю ее площадь — 8 м², можно удобно разместить технику и мебель

Прежде чем приступить к ремонту в квартире, я хотела сделать ее небольшую площадь максимально функциональной — как минимум разобраться с дверью из коридора в комнату. Поэтому я решила обратиться к дизайнерам, чтобы те придумали, как улучшить планировку. Потом я планировала сначала согласовать перепланировку и реализовать ее, а уже потом покрасить стены, обновить полы и мебель.

Я не хотела сначала делать перепланировку, а потом согласовывать. На это было две причины:

  1. Мой отец — он же собственник квартиры — суров и законопослушен.
  2. Мне пришлось бы пройти те же шаги, что и при первоначальном согласовании перепланировки, но потом еще заплатить штраф 2500 ₽.

Вариант вообще не согласовывать перепланировку я даже не рассматривала: незаконная перепланировка может стать проблемой в самый неподходящий момент. Например, если нужно срочно продать квартиру. Не все готовы покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, а если и готовы, то за меньшую сумму. Кроме того, потенциальный покупатель, скорее всего, не сможет обратиться в банк за кредитом: банки редко одобряют под залог квартиры с неузаконенной перепланировкой.

К тому же по незнанию можно внести в квартиру изменения, которые согласовать вообще невозможно. Например, делать дверь из кухни в комнату запрещено, если в квартире есть газовая плита. Если сделать такую перепланировку, администрация района через суд обяжет вернуть квартиру в первоначальное состояние за свой счет — в противном случае выставит квартиру на торги. О таких нюансах обычно знают только специалисты.

Чтобы согласовать перепланировку, можно было обратиться в фирму, которая делает перепланировку под ключ: собирает все необходимые документы, разрабатывает проект, согласует его и выполняет приемку работ после перепланировки. Таких компаний на рынке много, по запросу поисковик показывает целый список. Но я решила сделать все сама: во-первых, это дешевле, а во-вторых, я любопытная.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Концепция и подготовка

Я загорелась перепланировкой в марте 2016 года. Мне нужна была идея. Когда я смотрела на существующую планировку, я видела все, что меня не устраивало, но не могла придумать никакого рационального решения. Тогда я обратилась в дизайн-студию за профессиональной помощью.

Периодически дизайнеры этой студии проводят конкурс среди подписчиков своего канала на «Ютубе» и снимают видеосоветы. Для участия необходимо написать заявку, изложить в ней все проблемы квартиры, прислать ее фото и план. Дизайнеры выбирают наиболее интересную и показательную заявку, анализируют ее и дают советы по ремонту.

Я подала заявку, и она в итоге победила — очередной видеосовет сделали на примере моей квартиры. Фотографий и плана квартиры дизайнерам оказалось недостаточно, и перед тем как сделать ролик, они уточнили другие детали: типовую серию дома, наличие или отсутствие газовой плиты и т. д.

Видео было готово через три месяца после того, как я обратилась в студию. Это был не полноценный дизайн-проект, а просто разбор моего случая, наброски и идеи. Дизайнеры делают это бесплатно. Такой видеосовет и был тем, что мне нужно.

Дополнительно мне прислали концепт-борд с вариантами планировок и стилем интерьера. Я была в восторге и выбрала вариант, где нужно было зашить существующий дверной проем между коридором и комнатой и устроить новый — между комнатой и кухней.

Концепция стиля интерьера в моей квартире
Этими картинками я вдохновлялась позже, когда выбирала материалы, светильники и мебель
Первый вариант перепланировки — его я и выбрала. Но я не стала объединять санузел
Второй вариант перепланировки
Третий вариант перепланировки

После того как я определилась с будущей планировкой и стилем ремонта, попыталась найти в интернете дальнейший порядок действий для перепланировки. Я просмотрела множество статей и выяснила вот что:

  1. Согласованием перепланировок занимаются межведомственные комиссии при районных администрациях — МВК. Документы туда удобнее всего подать через ближайший МФЦ, но можно лично или на сайте госуслуг.
  2. Согласовать перепланировку можно по проекту или по эскизу — в зависимости от планируемых изменений. Например, если затрагиваются несущие стены, то необходим проект перепланировки. Его выполняет компания с допуском саморегулируемой организации, СРО. Допуск СРО — это разрешение на проектную, изыскательскую и строительную деятельность. Если же изменения затрагивают только перегородки, можно самостоятельно сделать эскиз и согласовать перепланировку по нему.
  3. После согласования и реализации перепланировки МВК должна выполнить ее приемку.
  4. Затем следует внести изменения в единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Я мрачно смотрела на свою стену и пыталась визуально определить, несущая она или нет. Это было неочевидно, поскольку все стены в квартире были примерно одной толщины. Тогда я приняла волевое решение: попробую согласовать перепланировку по эскизу как проем в ненесущей стене.

Эскиз перепланировки. Красным цветом выделены все стены, которые я планировала снести, а зеленым выделен проем, который хотела зашить
Эскиз перепланировки. Красным цветом выделены все стены, которые я планировала снести, а зеленым выделен проем, который хотела зашить

Мне понадобилась доверенность

Как я уже сказала, собственник этой квартиры не я, а мой отец. Поэтому он должен был оформить на меня доверенность.

За доверенностью мы ходили к нотариусу дважды: первый раз оформили ее сроком на один год и за это время согласовать перепланировку не успели. Пришлось возвращаться в нотариальную контору и оформлять новую доверенность. Заплатили мы в итоге дважды по 2000 ₽.

Чтобы не повторять эту ошибку, оформите доверенность на любой срок больше года или сделайте бессрочную.

Попытка согласовать эскиз перепланировки

В июле 2016 года я пошла в МФЦ с таким пакетом документов:

  1. Паспорт РФ.
  2. Свидетельство о праве собственности на квартиру на имя отца. Позже свидетельства отменили — их заменили выписки из ЕГРН.
  3. Доверенность от отца на мое имя.
  4. Эскиз перепланировки.

В МФЦ мои документы принимать отказались. Сослались на распоряжение жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга от 13.04.2012 № 263-р и сказали, что вообще не могут принять такие документы.

Вот какие документы на самом деле необходимы для согласования перепланировки в Санкт-Петербурге:

  1. Заявление о перепланировке. Форму заявления можно найти в приложении регламента и заполнить заранее — я же сделала это прямо в МФЦ.
  2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение.
  3. Оформленный по закону проект перепланировки со сведениями об исходной и разрешительной документации, пояснительной запиской, архитектурным решением, инженерным оборудованием и другой сложной для понимания обычного человека информацией.

Получается, что в Петербурге согласовать перепланировку по эскизу не получится в принципе, независимо от степени вмешательства в конструкцию квартиры и масштаба разрушений. Вся найденная мной информация устарела — без проекта перепланировки было не обойтись.

Проект перепланировки и вторая попытка согласования

Я стала искать в интернете исполнителя проекта перепланировки. Мой выбор пал на ГУП ГУИОН. Я думала, что в государственном предприятии стоимость проекта будет дешевле, мне не откажут из-за небольшого объема работы и не будут навязывать ненужные услуги. Единственный минус — часы работы: как большинство государственных учреждений, ГУП ГУИОН работает с 9 до 18 с перерывом на обед, поэтому, чтобы прийти к ним в офис, мне пришлось отпрашиваться на работе.

Я пришла в ГУИОН с теми же документами, с которыми ходила в МФЦ. Кроме них для разработки проекта потребовались:

  1. Технический паспорт на квартиру.
  2. Поэтажные планы помещений, которые расположены выше и ниже моей квартиры.
  3. Ситуационный план участка. Это схема земельного участка с домом и прилегающей территорией. Зачем он был нужен, я не знаю.

Все эти документы можно заказать в районном проектно-инвентаризационном бюро — ПИБ, они подшиваются в проект. Если дом является объектом культурного наследия, требуются дополнительные документы из Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга — КГИОП.

Я живу в обычном панельном доме, он не является объектом культурного наследия. Поэтому я просто заказала технический паспорт, поэтажные планы и ситуационный план в районном ПИБ. Для этого пришла туда с правоустанавливающими документами на квартиру и доверенностью, заплатила 4500 ₽, а через неделю вернулась и получила на руки все необходимые документы.

На мой робкий вопрос о том, несущая у меня стена или нет, в ГУП ГУИОН мне ответили однозначно: несущая. В панельных домах все стены толще 12 см считаются несущими.

В августе 2016 года проект взяли в работу и через месяц отдали в четырех экземплярах. Стоимость проекта составила 25 000 ₽.

25 000 ₽
я заплатила за проект перепланировки

Автор проекта сообщил, что у меня могут потребовать экспертную оценку проекта, и дал контакты специалистов, которые могут ее сделать. Еще мне сказали, что в администрации моего района согласовать перепланировку почти невозможно, и пожелали удачи.

В октябре 2016 года я снова пошла в МФЦ. На этот раз документы у меня приняли, и я стала ждать.

Так выглядит титульный лист тома проекта перепланировки. При проведении экспертиз и согласований на титул ставят печати и штампы
Так выглядит титульный лист тома проекта перепланировки. При проведении экспертиз и согласований на титул ставят печати и штампы
Основной лист проекта перепланировки. На него тоже ставят штампы при согласовании
Основной лист проекта перепланировки. На него тоже ставят штампы при согласовании

Через 45 дней — то время, за которое комиссия обязана принять решение по перепланировке — я стала звонить в межведомственную комиссию (МВК). Когда удавалось дозвониться, мне сообщали, что решение еще не принято. Я звонила опять. Так продолжалось два месяца.

В итоге мне сообщили, что в согласовании отказано, и предложили приехать и забрать документы. В отрицательном заключении была невнятная формулировка: «Не подтверждается требуемое обеспечение прочности, надежность и устойчивость конструктивных элементов». В МВК мне пояснили, что так они пишут о необходимости предоставить экспертную оценку проекта.

Экспертная оценка и решение о согласовании

За экспертной оценкой по совету ГУИОН я обратилась в Центр негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий — ЦНЭПДиРИИ. Этот центр — подразделение Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета. Стоимость работы оценили в 14 000 ₽. Ради интереса я отправила запросы о стоимости оценки еще в три фирмы. В одной мне назвали сумму 40 000 ₽, в двух других не ответили вообще.

В феврале 2017 года я принесла проект на экспертизу и уже через неделю получила на руки положительную оценку.

Титульный лист положительной экспертной оценки проекта перепланировки. В выводе написано, что проект соответствует требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений и других нормативных документов
Титульный лист положительной экспертной оценки проекта перепланировки. В выводе написано, что проект соответствует требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений и других нормативных документов

Я снова пошла в МФЦ, уже с экспертной оценкой. Документы приняли, и начались чудеса.

Спустя 45 дней решения все еще не было. Я постоянно звонила в МВК, но мне не отвечали ничего определенного. Тогда я звонила снова, в какой-то момент меня даже начали узнавать по голосу. Когда я окончательно утомила МВК своей назойливостью, мне посоветовали записаться на прием к замглавы района по вопросам благоустройства и районного хозяйства и все узнать напрямую.

В сентябре 2017 года меня приняла небольшая комиссия, которую возглавлял замглавы района. В течение получаса мне настоятельно не рекомендовали делать перепланировку и проем в несущей стене, говорили, что это опасно для окружающих, сулили аварию и катастрофу. Мне прямым текстом сказали, что позиция района — не согласовывать проемы в несущих стенах, и что я могу пойти в суд за справедливостью, но лучше не надо, ведь авария и катастрофа непременно случатся. Затем мне пожелали всего доброго и выпроводили.

В октябре 2017 года, крайне раздосадованная всем произошедшим, но еще не готовая идти в суд, я написала электронное обращение в администрацию президента. Перечислила все имена, пароли и явки и рассказала все, что наболело. Через два дня мне пришло заказное письмо из администрации района с уведомлением о согласовании перепланировки.

Скриншот моего обращения в администрацию президента. Ответ на обращение пришел на следующий день
Скриншот моего обращения в администрацию президента. Ответ на обращение пришел на следующий день

В этот момент я готова была поверить во всесилие президента, но все оказалось немного проще. Пока я боролась с администрацией района, изменили внутренние ведомственные регламенты. Мой проект отправили в ГБУ «Центр экспертно-технического сопровождения» Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, а там написали положительную оценку.

После этого администрации не оставалось ничего иного, как согласовать проект. По крайней мере, так мне объяснили произошедшее.

Так выглядит решение о согласовании перепланировки. В решении указан срок производства ремонтно-строительных работ, его необходимо соблюсти
Так выглядит решение о согласовании перепланировки. В решении указан срок производства ремонтно-строительных работ, его необходимо соблюсти

Решение о согласовании перепланировки — первый успех, но впереди было еще много работы. Вот что мне предстояло сделать дальше:

  1. Вызвать строительную бригаду, чтобы устроить дверной проем.
  2. Вызвать инженера из ПИБ, чтобы сделать новый обмерный план.
  3. Подать документы в МВК для приемки выполненных работ.
  4. Заказать в ПИБ новый технический план квартиры.
  5. Внести изменения в ЕГРН.

Ремонтные работы

В декабре 2017 года я пригласила строительную бригаду, чтобы они организовали новый проем между кухней и комнатой. Старый проем зашили позже, это не входило в задачу бригады.

Помимо самих демонтажных работ, чтобы узаконить перепланировку, мне требовались такие документы:

  1. Договор с подрядной организацией на строительные работы.
  2. Акты освидетельствования скрытых работ. Скрытые — это те работы, которые в процессе строительства перекрываются другими работами. Поскольку их невозможно проконтролировать, составляются специальные акты.
  3. Допуск СРО строительной организации на осуществление работ.
  4. Договор технического надзора за строительными работами.
  5. Допуск СРО на осуществление технического надзора.

Все работы обошлись мне в 35 000 ₽ и заняли один день. После строительных работ у меня был новый дверной проем, документы и огромная куча строительного мусора.

Строительный мусор после перепланировки нельзя вынести просто так. Во-первых, это бетонные блоки весом примерно по 80 кг. Во-вторых, этим должна заниматься организация, у которой есть лицензия на транспортировку и утилизацию отходов.

Поэтому я выбрала подрядчика, заплатила 4500 ₽, у меня забрали и вывезли бетон, а мне оставили:

  1. Договор на вывоз строительного мусора.
  2. Лицензию на транспортировку и утилизацию отходов.

Все эти документы, в том числе на вывоз строительного мусора, мне понадобились для приемки работ по перепланировке в МВК.

После этого я пригласила сотрудницу клининговой компании, потому что количество пыли и мусора в квартире было совершенно невообразимое и находиться в ней было нельзя. За профессиональную уборку я заплатила еще 4000 ₽.

Новый обмерный план

В июне 2019 года ремонт в квартире был в самом разгаре. После устройства нового дверного проема мы самостоятельно зашили старый вход в комнату, пригласили электрика, чтобы сделать новую проводку, и бригаду, чтобы положить новый пол. Стены и потолок шпаклевали и красили сами. Для согласования перепланировки неважно, закончен косметический ремонт или нет, поэтому я не стала дожидаться его окончания и решила выполнить приемку работ.

Чтобы МВК приняла работы по перепланировке, необходимо вызвать инженера из районного ПИБ для переобмера. Я отправилась в ПИБ. С собой взяла документы:

  1. Согласованный проект перепланировки.
  2. Решение о согласовании перепланировки.
  3. Доверенность от отца на мое имя.
  4. Свидетельство о собственности на квартиру на имя отца. Его могла также заменить выписка из ЕГРН.

Стоимость вызова инженера для переобмера составляет 4000 ₽. Инженер приходит с лазерной рулеткой и заново замеряет квартиру. Это нужно, чтобы убедиться, что изменения сделаны в соответствии с согласованным проектом. Через 10 дней переобмер был готов.

Так выглядит новый обмерный план квартиры. На нем отображены фактические изменения в планировке, они должны совпадать с проектом
Так выглядит новый обмерный план квартиры. На нем отображены фактические изменения в планировке, они должны совпадать с проектом

Приемка работ в МВК

Подать документы для приемки работ в МВК можно только лично — МФЦ такую услугу не предоставляет. Вообще каждый мой визит в МВК был тщательно спланированной операцией, поскольку граждан они принимают в общей сложности 4 часа в неделю в рабочее время, а территориальное расположение МВК оставляет желать лучшего. Моя комиссия находилась далеко и от дома, и от работы, и от ближайшей станции метро.

В июне 2019 года я пришла в МВК со всеми документами. Вот что было нужно:

  1. Заявление о приемке работ. Формы в интернете нет, оно заполняется на месте.
  2. Договор с подрядной организацией на строительные работы.
  3. Акты освидетельствования скрытых работ.
  4. Допуск СРО строительной организации на осуществление работ.
  5. Договор технического надзора за строительными работами.
  6. Допуск СРО на осуществление технического надзора.
  7. Договор на вывоз строительного мусора.
  8. Лицензия на транспортировку и утилизацию отходов.
  9. Переобмер ПИБ.
  10. Копия решения о согласовании перепланировки.
  11. Копия листа проекта после перепланировки со штампом согласования МВК.

Документы бегло проверили, приняли и сказали ждать звонка. Часто комиссия считает нужным выехать на объект и взглянуть на проделанные работы в реальности. В моем случае выезд не потребовался: фронт работ был слишком скромный. Спустя 2 недели я вернулась в МВК за актом о приемке работ по перепланировке.

В акте перечислены организации, которые осуществляли все работы по перепланировке
В акте перечислены организации, которые осуществляли все работы по перепланировке

Новый технический план

После получения акта я вернулась в ПИБ, чтобы заказать новый технический план. Он нужен, чтобы внести изменения в ЕГРН.

Для подготовки нового технического плана нужны были следующие документы:

  1. Согласованный проект перепланировки.
  2. Решение о согласовании перепланировки.
  3. Акт о приемке выполненных работ по перепланировке.
  4. Доверенность от отца на мое имя.
  5. Документ о собственности на квартиру на имя отца. В моем случае это было свидетельство.
5000 ₽
я заплатила за новый технический план

Стоимость плана — 5000 ₽, результат отдают на диске. Новый план был готов через 10 дней.

Так выглядит новый технический план квартиры. На плане уже показаны внесенные в планировку изменения
Так выглядит новый технический план квартиры. На плане уже показаны внесенные в планировку изменения

Внесение изменений в ЕГРН

Наконец в июле 2019 года можно было снова отправляться в МФЦ. С собой нужно было взять:

  1. Диск с новым техническим планом.
  2. Доверенность от отца на мое имя.
  3. Документ о собственности на квартиру на имя отца.

Уплачивать пошлину не нужно. Внести изменения обязаны в течение семи рабочих дней. После этого нужно вернуться в МФЦ и забрать готовую, уже обновленную выписку из ЕГРН. Получить услугу можно и напрямую через Росреестр в электронном виде, тогда срок составит пять рабочих дней.

В новой выписке из ЕГРН появился обновленный план квартиры — вот ради чего было потрачено столько сил и времени.

Лист выписки из ЕГРН с планом помещения. Масштаб не позволяет увидеть изменения в планировке, поэтому я была разочарована. Однако процедура соблюдена, и в этой эпопее поставлена точка
Лист выписки из ЕГРН с планом помещения. Масштаб не позволяет увидеть изменения в планировке, поэтому я была разочарована. Однако процедура соблюдена, и в этой эпопее поставлена точка

Перепланировка однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 115 000 ₽

Строительные работы по устройству дверного проема35 000 ₽
Проект перепланировки25 000 ₽
Материалы для устройства нового дверного проема и перегородки на месте старого (металлический профиль, анкеры, гипсокартон и т. д.)15 000 ₽
Экспертная оценка проекта перепланировки14 000 ₽
Изготовление нового технического плана5000 ₽
Документы на квартиру из проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ)4500 ₽
Вывоз строительного мусора4500 ₽
Доверенность4000 ₽
Услуги клинера4000 ₽
Вызов инженера из ПИБ для переобмера4000 ₽
Дизайн-проектбесплатно
Согласование проектабесплатно
Приемка работ после перепланировкибесплатно
Внесение изменений в ЕГРНбесплатно

Перепланировка однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 115 000 ₽

Строительные работы по устройству дверного проема35 000 ₽
Проект перепланировки25 000 ₽
Материалы для устройства нового дверного проема и перегородки на месте старого (металлический профиль, анкеры, гипсокартон и т. д.)15 000 ₽
Экспертная оценка проекта перепланировки14 000 ₽
Изготовление нового технического плана5000 ₽
Документы на квартиру из проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ)4500 ₽
Вывоз строительного мусора4500 ₽
Доверенность4000 ₽
Услуги клинера4000 ₽
Вызов инженера из ПИБ для переобмера4000 ₽
Дизайн-проектбесплатно
Согласование проектабесплатно
Приемка работ после перепланировкибесплатно
Внесение изменений в ЕГРНбесплатно

Как выглядит квартира сейчас

На перепланировку я потратила много сил и времени. Ремонт в квартире к тому моменту шел уже четыре года, из них согласование и работы по перепланировке в общей сложности заняли два года. Были моменты, когда опускались руки и хотелось все бросить.

2 года
я потратила на согласование и работы по перепланировке

Сейчас самое сложное позади, и после всей проделанной работы я могу сказать, что рада изменениям. Нам предстоит докрасить стены и потолок, заменить двери, светильники и мебель. Но мне уже нравится новое пространство: стало много света — насколько это возможно в Петербурге — и освободилась площадь, которой в маленькой квартире всегда не хватает.

Раньше в кухню вела бесполезная дверь. Теперь в квартире просторный коридор, и пространство кухни визуально увеличилось
Раньше в кухню вела бесполезная дверь. Теперь в квартире просторный коридор, и пространство кухни визуально увеличилось
Раньше здесь был такой дверной проем
Теперь его больше нет. Новый дверной проем усилен металлоконструкциями в соответствии с проектом
Так выглядел старый дверной проем
Теперь он зашит. Появилось пространство для хранения одежды в комнате и в коридоре

Кратко: как согласовать перепланировку в Санкт-Петербурге

  1. Определиться, какие именно изменения необходимо внести в планировку квартиры. Чтобы сделать эскиз, можно нанять дизайнера.
  2. Собрать документы для выполнения проекта перепланировки: правоустанавливающие документы на квартиру, эскиз перепланировки, технический паспорт, поэтажные планы помещений выше и ниже квартиры, ситуационный план участка и доверенность — если необходима.
  3. Заказать проект перепланировки у организации, имеющей допуск СРО.
  4. При необходимости заказать экспертную оценку проекта перепланировки.
  5. Согласовать проект перепланировки в межведомственной комиссии при районной администрации.
  6. Вызвать строительную бригаду, имеющую допуск СРО, для ремонтных работ.
  7. Вывезти строительный мусор.
  8. Вызвать инженера из ПИБ, чтобы он переобмерил квартиру после перепланировки.
  9. Собрать необходимые документы и выполнить приемку работ в межведомственной комиссии.
  10. Заказать в ПИБ новый технический план помещения.
  11. Внести изменения в ЕГРН.
Алена ИвановаА вы пробовали самостоятельно согласовать перепланировку? Как это было?
  • d1mmmk> банки редко одобряют под залог квартиры с неузаконенной перепланировкой. Банку на самом деле без разницы есть или нет и узаконена ли она, он сморит на отчет от оценщиков, если там нет "критичных" перепланировок: мокрая зона над жилой, снесена несущая стена и т.п. то они даже внимания не обратят на это. Нет двери на кухню, убран встроенный шкаф, перенесена дверь - это все незначительные перепланировки. Когда покупал свою квартиру и в договоре был пункт что "обязуюсь узаконить имеющуюся перепланировку, если она еще не узаконена" спросил у представителя банка - как вы это будете проверять? - а никак, забейте. При рефинансировании тоже проблем не возникло, хотя в отчете оценщиков было написано что имеется незначительная перепланировка.15
  • NikitaНу главное что б панелька выдержала, хотя в целом они крепкие, кто бы что ни говорил. По поводу банков - сейчас практика такова, что оценщики фоткают так что не видно перепланировки, иногда вообще квартиру соседей и часто банк просто не в курсе перепланировки. Вы молодец, что узаконили перепланировку, хотя и долго и дорого и вообще бюрократия. А по поводу до/после - я, как ленивая жопа, просто сделал бы арку на кухню (вместо двери) и ремонт, вышло бы значительно проще:)7
  • Степан КротСтранная позиция района, если все по технологии, законно и и задокументированно им то какое дело до чужой собственности, устроили тут совок7
  • Ярослав Акимовd1mmmk, некоторые банки из топ - 10 (как минимум - некоторые) в принципе не рассматривают квартиры с неузаконенными перепланировками как объект залога. "Нет" - вот банка ответ.3
  • Ярослав АкимовЛаминат немножко неправильно положили. Не надо его единым полотном по всей квартире пускать. Высока вероятность образования щелей в дверном проёме и в коридоре.1
  • Evgeniy ObraztsovЧестно вопрос от архитектора,а зачем вам был нужен такой гемморой?В вашем доме 600.11 можно было придумать другие варианты и без согласования.С наличием электроплиты это упрощает задачу вариативности. И на минуточку допускается дверной проем между кухней и комнатой с газовой плитой.Объединять их нельзя это факт,а дверной проем делать можно.С позиции нормы СП,она становится кухней нишей.Но к двери есть определенные требования. Вы забыли упомянуть что до подачи проекта в Спб необходимо завизировать и дать проект на согласование Мчс пожарники,Гужа он же Жилкомитет района,и там по вариативности района,где то даже требуют обследование вентканалов,ну и Кгиоп если ОКН.По На приемку надо звать всех представителей у кого визировали проект.И да обязательно акт о скрытых работах! А так от себя.Вот для жизни,нафига так заморачиватся и ради чего?Была бы кухня 5 кв.метров, тогда да возможно.5
  • Evgeniy ObraztsovГеннадий, Нельзя менять конфигурацию окон,это уже идти на согласование КГА,там необходим паспорт фасада.И еще результат собрания собственников.Это если официально.8
  • Геннадий ЛадырдаEvgeniy, да, я действительно не в курсе необходимых действий для изменения формы окна. Жил какое-то время в районе с такими домами и видел, что многие делают именно так: увеличивают окно. Судя по всему, делали они это без согласования, на свой страх и риск.1
  • Ильгам АхуновБыстрее и дешевле нанять организацию которая под ключ согласует перепланировку0
  • Evgeniy ObraztsovГеннадий, Да там есть варианты,допустим у вас окно выходит на лоджию,тогда можно обыграть как то.И вряд ли кто то заметит.Но когда лицевой фасад,это сложнее.Который видно совсех точек. Официально это сложно. Главный архитетор в Спб еще тот ...1
  • Михаил ВожаркинТоже хочу узаконить перепланировку. Уже сделал проект. Где вы брали поэтажные планы помещений на этажах выше и ниже вашего?2
  • Екатерина КиселеваНе думала, что это настолько сложно и дорого. Бюрократия реальная10
  • Дмитрий АнатольевичЯрослав, по инсайдерской информации ламинат клали полные у.. ки, причём они его уложили со 2 раза, сил на них больше не было!4
  • Алена КонахМихаил, планы этажей можно заказать в ПИБ вашего района)0
  • Дмитрий АнатольевичEvgeniy, честный ответ от инженера путей сообщения по специальности мосты и транспортные тоннели, я тоже думал что не нужен, но квартира по ощущениям стала раза в 2 больше, в ней теперь можно дышать. А так придумайте варианты я могу посмотреть, но не уверен что они будут настолько увеличивать пространство. К тому же все стены в 600.11 "типа" несущие, что требует подхода к перепланировке как у автора данной статьи.4
  • ОКСАНА МИЛАШКА РЫЖИКЯ не поняла, зачем надо было делать дверь из комнаты в кухню? Вывести ее в коридор никак?1
  • Юлия ДолинскаяДелишься с людьми полезными советами и интересным опытом, а в ответ одно мдаойкакдорогодазачем( Никого не слушайте, квартира стала шикарная, светлая и очень уютная!10
  • Ирина НаумоваДа. У меня все намного сложее. Проживала в служебном помещении без статуса жилого, и платила как за жилое. Потом судилась с администрацией города, согласовывала проект и все разрешающие документы для перевода в жилое, перевела в жилое, приватизировала, решила сделать пристрой (1 этаж, дом 9-ти этажный), снова все согласовала, была даже у архитектора города, и....продала. ))) А людям, которые делают комнаты без окон, могу посоветовать называть в проектах, как холл. У меня прокатило. Теперь мне надо еще две квартиры согласовывать ))) Одна по упрощенной схеме, там всего лишь прорубили дверь на балкон еще из одной комнаты, для ипотеки банка это не было проблемой, а со второй приедется помучиться )))3
  • Дмитрий СмирновСпасибо Аленушка за подробный отчет!2
  • Татьяна СтепаненкоАлена, я в восторге от вашей настойчивости, целеустремленности и терпения! Я архитектор, и работала на разных фронтах: и как проектировщик, и как представитель администрации. Всю эту кухню знаю на практике. И сочувствую заказчикам. Вы молодец.6
  • Rtr TrtEvgeniy, и то - нам не разрешили менять окно и выход на неприсоединенную лоджию, так как по их мнению это является фасадной стеной (не путать с несущей) со всеми вытекающими (согласие собственников всего дома, вида автора дома, теплопроект и усложнённая процедура)0
  • user1326302Большое спасибо за статью!2
  • Юрий СухаревАбзац шестой пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила), устанавливает, что не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки. Правила странные. В интернете много разговоров о правомерности применения этих Правил. Наша Администрация не хочет давать согласование и ссылается на эти Правила. Жизнь не стоит на месте. Панель с новым дверным проемом можно сделать не только такой же по прочностным характеристикам, но и даже прочнее. Но не согласовывают. Может я что-то не знаю. Санкт Петербург очень даже "не последний" город в нашей стране, но там согласование проема в панельном доме согласовано. Подскажите как законно обойти эти правила. На что сослаться? И ещё, Алена, Вы писали письмо президенту. Ответ был? Он должен быть. Что в этом ответе?0
  • Ли таПоражена вашей выдержкой в работе с госорганами и написанием сего текста. Фундаментальный подход! Спасибо за труд и за то что поделились2
  • Родинка под носомБюрократия неареальная, а автор - молодец. Тоже люблю все по закону, но здесь 2 года и 115 тр!!! 115, карл! Я бы точно не стал оформлять - сделал бы как мне надо, а при продаже нашел покупателя с наличными, либо попросил оценщиков сфоткать как надо.0
  • Mik QnЯ в панельном каркасном доме 5 квартир в один зал под магазин объединял. Абсолютное большинство ВНУТРЕННИХ перегородок гипсовые (могут быть двойные с небольшим зазором). Сносятся элементарно0
  • Медалий ПилоновСпасибо большое за статью. В гуионе оказалось дешевле всего делать.1
  • Регина КадыроваЯ недавно наткнулась на информацию, что согласованную перепланировку владелец обязан сделать за год. Вы так же торопились? Я просто не поняла из текста сколько времени прошло с момента согласования до визита обмерщика(0
  • Сергей КНадеюсь Президент ознакомился с вашим отчетом. Понял какой бардак творится в строительстве, переустройстве и перепланировке. Понял, что одно окно не работает. Понял, что надо 115000руб. отвалить за разрешение дверь убрать. А сколько нервов! И в итоге в Суд отправили. Какая гниль!1
  • Светлана ИвановаРодинка, к тому же если учесть срок службы этих домов, то вкладывать такие деньги в то, что по проекту должно было стоять всего 50 лет... да ну нафиг. Я тоже было хотела заморочиться с согласованием сноса перегородки в санузле, но почитав статью решила, что не стоит. Моему дому и так почти 50 лет.1
  • Светлана Иванованиколай, согласна. К тому же срок службы панельных домов не 100 лет. Это не кирпич и не дерево. Сносить будут и не посмотрят какая там перепланировка1
  • Родинка под носомСветлана, изначальный срок службы здания ни на что не влияет, его могут и продлевать. Хрущевки кроме мск нигде особо сносить не собираются.1
  • Анна ШакирзяноваПоделитесь, пожалуйста, контактом ремонтной бригады с допуском СРО. Проект согласован, а бригаду найти не могу( Ничего не понимаю...0
  • Алексей МалаховEvgeniy, о любители проверить вытяжку, так и не дали однажды перевести из туалета колонку на кухню, хотя канал(дымоход) для неё находился на кухне,а туалет в проекте 1-511 был без окошка сверху. Вообще газом можно все штрафовать у кого больше трех комфорок0
  • Загорский МихаилДобрый день! Я живу в Сочи и не было таких мучений, как у вас. Хочу только заметить, полагаю, что с самого начала вам просто солгали на вид серьезные люди, что все стены несущие. Все стены несущие могут быть только в средневековых замках (на Мальте такие есть), то есть те, которые опираются на фундамент дома. Все не могут быть несущими, из за увеличения бесполезной стоимости строительства. Из вашей планировки квартиры видно невооруженным глазом, что вы делали проем в перегородке. Несущие стены всегда, как правило, относятся к контурам лестничной клетки и границам квартиры, то есть все стены толщиной 16 см и менее - это, несомненно, перегородки. Для этого определения не нужны никакие экспертизы, вы можете даже вообще убрать такую перегородку без опасности для существования сооружения, если нет специальных условий против этого, но утвердить такую перепланировку в установленном порядке нужно. Это вам подтвердит любой человек, который закончил хотя бы строительное отделение колледжа(техникума) реально, практически посещавший занятия. Я обучался очно по специальности ГПЗ (гражданские и промышленные здания) еще в советские времена, затем работал строительным мастером. Также предполагаю, что в администрации президента на этот план взглянул человек, имеющий строительное образование. В вашем случае, раз вас так долго терзали, значит, убежден, были у людей какие то надежды что то от вас получить.4
  • Загорский МихаилСветлана, когда я учился на строительном отделении, то помнится, что максимальный срок эксплуатации панельных 5 ти этажек был возраст в 50 лет, а монолитных высоток в 12 этажей и подобных - 75 ! У моей жены квартира в доме 1961 года постройки(5 этажей), сегодня декабрь 2022 года , то есть дому уже 61 год и никто даже не заикается о его сроке дальнейшей эксплуатации, может стоять еще лет 100, до тех пор, пока не найдется миллиардер, чтобы впихнуть вместо него новую высотку. То есть на проект по сроку эксплуатации никто не смотрит, уверен, что законодательство в нашей стране не соблюдалось и не соблюдается. Будут деньги у нужных людей - снесут не раздумывая даже новостройку. Это я пишу конкретно про Сочи, про другие местности ничего не могу сказать.1
  • Загорский МихаилRtr, фасадная стена и должна, как правило быть несущей, это же контуры границы здания! Под такими стенами всегда должна быть фундаментная опора.1
  • Загорский МихаилУ меня не было таких проблем. По вашей квартире видно невооруженным глазом, что дверь вы делали в перегородке, а прошли целый круг бюрократических процедур. Предполагаю, что люди, которые требовали от вас бесконечных согласований и решений, либо не учились очно, возможно, дипломов у них нет настоящих. Думаю, скорее всего лично ждали от вас какой то материальной помощи. У меня очное строительное образование с советских времен, поэтому могу так писать. Несущие стены - это контуры лестничной стенки и границы вашей квартиры. Все остальное, тем более, 16 см стены и менее - это точно перегородки.1
  • Евгения БеловаЗагорский,вы единственный , кто понял ситуацию в полном объёме грамотно . Последнее предложение - класс ! 115 т.р. - и вдруг мимо. Какая жаль... (смайлик). Какой-то сигналик был с самого начала мытарств заказчицы, который она пропустила.0
  • Евгения БеловаЗагорский, !!!!!!!!0
  • Владислав Nextспасибо за описание. Но теперь стала бестолковая перепланировка, а Советсткие были точно рассчитаны. Да, дверь немного перекрывается. Но теперь все шумы, все запахи из кухни будут по всей квартире, и в комнате, и на кухне. Кровать в верхней части, нише, шкафы удобно, всё хорошо. Проще було вход в туалет через ванную сделать, чем вот так. Если Вы одна живёте, то норм, можно было вообще всё объединить или двери в комнату снять, сделать арку. Но, если с кем-то, то эта конструкция недобна, ещё и потому, что Вы длинную стену разрушили дверью. Можно в верхней нише сделать шкаф конечно ... Такая планировка имеет место, но мне оригинальная больше нравится. от Бабушки осталась 2ккв хрущёвка, там подобная планировка, только комната проходная во вторую комнату и балкончик снизу. Но повторюсь... по сути статьи , спасибо за описательную часть.0
  • Владислав Nextи вообще ... ПИБ это дикие конторы. Зашили стены гипроком, так они рисуют помещения по гипроку, а не по оригинальным стенам, хотя там 30см суммарно теряется. Для снижения налогов, коммуналки может это хорошо, а вот для кредитов, продажи - плохо. Ни копию в ПИБе не получить бесплатно, ни поэтажки ... Ладно бы бырали 10р. за 1л. копии (бумага, тонер, электричество и 1р. туда-сюда), так гребут ТЫСЯЧИ! А за составление Тех.Плана студии хотят 14тр!!! Что там рисовать? Просто раковину перенесла, ванну поставила ... Просто пара штучек добавить, даже переобмерять нечего! Но 14тр вынь да положь! ОБДИРАЛОВО!0
  • Владислав NextNikita, насчёт арки, поддержу. Но шумы, запахи и пр. , фу. Лучше дверка.1
  • Владислав NextВладислав, и у вас же вход в комнату с кухни с газовой плитой... КАК?0
  • Нелли ПГЛЯрослав, ипотека без оценки от Сбербанка.0
  • Илья КуцаревЗдравствуйте! читал на сайте росреестра что с 1 апреля 2024 года обновился закон по теме. каким образом самостоятельно узаконить переустройство в нежилом помещении на первом этаже мкд? мы перепланировку не делали. просто в нежилом помещении на первом этаже установили унитаз и душевую кабину. а на поэтажном плане указана только раковина в нашем помещении. СПб. Спасибо за ответ!0
  • Татьяна КрыловаВы молодец! Не слушайте "всепропальщиков", они вам наговорят. Я сейчас нахожусь на начальном этапе узаконивания перепланировки и моя ситуация во многом схожа с вашей. Планирую перепланировку в кирпичном доме в г.Пушкин. Сейчас ищу где бы мне взять планы вентиляционных каналов и ТУ по свету и воде. Благодарю за статью!0