Мнение: квартира под сдачу — это рисковый доход

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Koregina Nataliya

Долгое время считалось, что концепция «купить квартиру под сдачу» —это пассивный безрисковый доход. На практике дело обстоит иначе.

Поиск жильцов занимает время. Как любой собственник я искренне считала, что жить в моей квартире — это счастье за которое нужно много платить. По факту ситуация по поиску «идеального квартиранта» — это квест со звездочкой. Требуется не менее 6—7 показов по 30 минут, чтобы вычленить адекватного квартиранта. Также огромное количество сообщений/звонков (12—13 в день), которые нацелены на изменение условий аренды. Например:

снизить стоимость аренды;
снизить стоимость залога;
уточнить, почему нельзя въезжать с кошками, собаками, попугайчиками и ручным крокодилом, который не опасен для их троих гиперактивных детей.

Страхование квартиры является необходимостью. Если ваши квартиранты любят курить в кровати или отмокать в ванной в состоянии алкогольного опьянения, то риск затопления возрастает. Без страховки возмещение ущерба ляжет на плечи собственника.

Неправомерные действия квартирантов. В случае, если вы сдаете квартиру без официального договора (например, друзьям, родственникам и т. д.), то за все что они сделают на ваших квадратных метрах — ваша ответственность. (Вебкам студия, наркопритон, офис по розливу фальсифицированного алкоголя,склад хранения фальсификата — было «не ваше», стало «ваше»).

Необходимость платить налоги с обьекта. В данном случае наиболее оптимальным является оформление самозанятого с 4 % налога. Вопреки распространенному мнению, есть основания полагать что крупные агрегаторы по сдаче недвижимости также информируют налоговую о «Клиентах из серой зоны».

Низкая маржинальность типового жилья. При сдаче в аренду квартиры стоимостью 5 млн за 20 000 руб.:

налог 4 % составляет 800 руб./мес.;
страхование 800 руб.

Расчет: 20 000 — 800 — 800 = 18 400. В год сумма составит 18 400 * 12 = 220 800.

Если те же 5 млн положить в банк под 5 % годовых, то выручка 250 000 рублей, без каких либо телодвижений и страхов.

Разница 250 000 — 220 800 = 29200. При этом мы не включаем коммунальные услуги, износ предметов быта (стиральная машина, телевизор, микроволновка и т. д. и при необходимости затраты на клининг.

Мнения. Читатели делятся мыслями на любую тему

Высказаться

инвестиции

user2591137Дополню,что в расчет не взят ещё налог на имущество)3
Хмурый Котиксдавала две разные квартиры в разных городах. потребовался ровно один просмотр в каждом случае, никаких проблем не было ни с самими жильцами, ни с оплатой, ни с чем другим. цену ставила обычную по рынку, никто сбивать не пробовал. в обоих случаях сдавала сама, без агентов, и квартиры не в том же городе и даже не в той стране, где я живу. для подстраховки ключи и нотариальная доверенность от меня есть у доверенного человека. и договор есть, естественно. поэтому все зависит от людей. нельзя сказать, что это однозначно такой уж рисковый способ получать доход.13
Хмурый Котики про банк я, честно говоря, не понимаю вашей позиции - 5 млн вы уже не застрахуете, а экономическая ситуация в России ой какая стабильная. даже если у банка будет все в порядке, нет никаких гарантий, что у вас будут эти 5% годовых всю оставшуюся жизнь. деньги не должны лежать под подушкой, конечно, но банковский вклад - явно не вариант их сохранить и значительно преумножить.17
VladimirСтоимость квартиры (даже старой) растет с годами, деньги на вкладе обесцениваются. Почитайте свой рублевый вклад в долларах например год назад и сейчас.21
MagnoliaДа, но! Положить 5 млн на вклад через N лет у тебя могут быть фантики на руках / средства, на которые ничего не купишь. Стоимость квартиры будет как минимум индексироваться и коррелировать с текущей экономической ситуацией. Кроме того, есть и другие варианты: - продать за 5 вторичку и купить котлован; - купить апартаменты и сдавать посуточно; - продать квартиру и купить облигации; Очевидно, что везде есть риски.39
Koregina Nataliya0
Victor Losev46
Хмурый КотикKoregina, или если я не знаю, буду дальше жить в этой квартире или нет, а продать прямо сейчас - значит заплатить налог, потому что владею недолго. поэтому пока сдавать - мой вариант.3
АлисаВы забыли ещё налог на доходы по % с депозита.5
ЕвгенийСпорное утверждение смотрите любые инвестиции (мы про инвестиционное жилье) это всегда риски, нет безрисковых активов. Буду банальным, но скажу одно из главных правил инвестирования это диверсификация, и как раз недвижимость это часть инвестиционного портфеля, более того и в ее рамках нужно диверсифицировать, рассматривать в том числе зарубежную недвижимость. По моему опыту, недвижимость - это прогнозируемый доход, да бывают простои, ремонты и тд, но все же, кроме того стоимость ликвидной недвижимости растет. очень важно понимать что объект объекту рознь, его нужно выбирать тщательно, с выездом на место, смотреть перспективные планы развития района, метро и тд. Это работа. Поражают горе инвесторы, покупающие объекты не глядя по интернету, на хайповой цене, в кредит, а потом слезы крокодила. Если честно жилую недвижимость в СПб не покупаю с конца 2019 года, тк с 2020 все изменилось, и покупать по такой цене, при не выросшей ставке аренды, и понимая, что дальнейший потенциал роста стоимости ограничен для меня спорно. Но в жизни все течет, все изменяется, инвестор должен быть гибким, и я сместил вектор на зарубежную недвижимость и на коммерческую на юге РФ под посуточную сдачу. И как всегда если посмотреть на последние события то опять же преимущества сбалансированного портфеля с недвижимостью очевиден, просто когда из каждого утюга "инвестиционные специалисты" втирали людям продавайте недвигу, это не выгодно все в фонду и что теперь? иностранные акции заморожены (если инвестировать то через иностранного брокера, а это значительно сложнее), акции РФ это казино и царство инсайда, Фонды тоже пострадали, а недвижимость стоит и приносит доход. Поэтому резюме, инвестиционной недвижимости в диверсифицированном портфеле инвестора быть!10
Maria Vasilyeva"Если те же 5 млн положить в банк под 5 % годовых, то выручка 250 000 рублей, без каких либо телодвижений и страхов" - это очень смешно с учетом нашей инфляции. Через год деньги могут превратиться в ничто.23
ЕвгенийKoregina, понятно, да меня тоже это удивляет, эта легенда о пассивном доходе, это как картинка в гамаке с ноутбуком на фоне океанского заката - морковка для дураков. Сдача недвижимости это работа и конечно требуется уделять ей время и силы и главное быть готовым к различным ситуациям.0
ХойяВсё зависит от вашей цели. Если вы обеспечены жильём сами, обеспечены ваши дети-внуки (или у вас их нет и не будет), и у вас просто есть некая сумма, которую вы хотите куда-то вложить для получения текущего пассивного дохода, то, конечно, лучше отнести их в банк. Если же цели долгосрочные - скажем, вы рассматриваете ещё и обеспечение себя на пенсии - то квартира лучше.7
Хойяuser2591137, но и налог на доход с вклада не учтён.3
holden caulfieldMagnolia, одно из самых широких заблуждений, что стоимость жилья непременно индексируется) Она может упасть, как и любой другой актив. Другое дело, что вероятность этого ниже чем в некоторых других инструментах.0
АндрейKoregina, надёжность АСВ не намного больше банков. И уж точно не больше того же Сбера. Да и не в этом дело, деньги могут стать пшиком гораздо легче, чем недвижимость. Так что лучше не продавать и оставить себе в довесок к пенсии.11
Magnoliaholden, для оценки ситуации автора слишком мало вводных. Ключевое-расположение объекта! Мне кажется нельзя сравнивать вклад в банке из фантиков и бетон в достойном месте.6
holden caulfieldMagnolia, нельзя, согласен. Т.к. это принципиально разные инструменты, и цели вложений в них могут быть разными.2
Семён ЧемодановПочему в таких "расчетах" никто нормально не учитывает инфляцию. Квартира своей стоимостью примерно ее покрывает, сдача это чистый доход. А положить деньги на вклад это процент по вкладу минус процент инфляции, и часто получается что доход от вклада и не доход вовсе, а просто чуть меньшее обесценивание средств на нём.8
Irina IrinaДва дня объявление провисело и на третий день сняла объявление и сдала квартиру. Если бы я держала 5мл , 5 лет на счету, то сейчас никакую квартиру я бы не купила. С этого года еще налоги со вклада нужно будет платить. Ликвидная квартира всегда в цене , как для сдачи выше рыночной и как вложения.6
Анна СнегинаЕсли я положу 1 млн р в банк на 20 лет, то на выходе у меня будет грубо 2 млн. Если я куплю квартиру в ипотеку с первоначальным взносом 1 млн и сдача покрывает платеж, то через 20 лет у меня будет квартира за 5 млн.3
VladimirМария, где то подорожала. Живу в регионе. За последние два года выросла в цене процентов на 701
Господин SlowpokeНе скажу насчёт сдачи квартиры изначально купленной под сдачу, но свою, в которой делал ремонт под себя, я сдал часа за четыре когда уезжал.0
бакпроблема в том, что вы продолжаете эту квартиру держать в голове, как моя-моя, поэтому вам мешают крокодилы. лучше один раз пустить трёх крокодилов, пусть делают всё под себя, обои, мебелЯ, пусть регистрируются, детей и крокодилов в садик/школы и живут 30 лет, как в своей. шато у вас деньги и стабильность1
бакholden, упадет, но сама квартира не разрушится, не исчезнет1
Ваши НалогиНе очень понял в чем риск. Если под ним понимается снижение дохода (например, при оплате залива соседей), то это не "рисковый доход", а уменьшение дохода. Но, судя по тексту, вы не в курсе современных реалий по сдаче квартир. Арендатор платит залог. Как правило в размере месячной аренды. Предполагается, что за счет этого залога оплачивается нанесенный ущерб (если таковой будет). Поэтому в страховании никакой необходимости нет. Зачастую кроме залога арендатор оплачивает первый и последний месяц аренды. Это тоже своего рода гарантия. Рассуждения про "наркопритон" несколько надуманные. Учитывая, что аредодатель , как правило, наносит регулярные визиты в свою квартиру. Утверждение, что агрегаторы информируют налоговую о «Клиентах из серой зоны» выглядит уж совсем бредовым. Как вы себе вообще представляете такое "информирование"? То есть агрегатор сообщает в налоговую, что кто то сдает квартиру по адресу г. Самара, ул. Аэродромная, дом 10? Ведь другой информации у него нет. И как по вашему должна реагировать налоговая? Видимо проводить оперативно-розыскные мероприятия в отношении собственника. А зачем? Чтобы потребовать уплату налога с 20 тыс. в месяц? Причем еще нужно доказать, что доход вообще был получен и именно собственником, а не его бабушкой, прописанной в этой квартире. Открою вам тайну. 90% квартир сдаются без уплаты каких либо налогов с дохода. В том числе и 4% для самозанятых. Деньги получаются наличкой. Перед налоговой никто и никак не отчитывается. Вы не найдете ни одного судебного дела о привлечении арендодателя к ответственности за неуплату налогов с дохода от аренды. Их нет. И понятно почему. Простой пример. Предположим, что я сдаю квартиру в 2023 году. Деньги получаю наличными. Как самозанятый не зарегистрирован. До 30 апреля 2024 года я обязан сдать декларацию за 2023 год. До 15 июля 2024 года заплатить налог. Чтобы привлечь меня к ответственности после апреля 2024 года налоговая должна документально доказать, что в 2023 году я получил доход и его не задекларировал. Вы серьезно полагаете, что этим кто то будет заниматься?0
Колонизатор МарсаВо-первых, забавно, что среди аргументов в пользу "рискованности" дохода от аренды названа необходимость платить налоги. Во-вторых, 4% - это чистая доходность, т.е. сверх инфляции, потому что квартира в среднем будет за год становиться дороже на уровень инфляции.1
holden caulfieldМакс, ну такой себе аргумент, учитывая некоторые последние события. Думаю, жители условного Шебекино с вами не согласятся.2
ААнна, сложные проценты. Через 20 лет при ставке 6% будет 3200000. При ставке 10% - 6700000. Хотя, конечно, доход от сдачи квартиры тоже можно ложить на вклад, так что с учётом инфляции квартира наверняка выгоднее вклада.0
MikeАвтор, я Вас заочно обожаю! Жду цикл статей на эту тему, возможно, в соавторстве с теми, кто считает, что свое жилье вообще иметь не стоит, а лучше арендовать, вложив деньги в акции-облигации! Нужна именно такая пропаганда. Без таких, как Вы, конкуренция на рынке аренды среди арендодателей будет больше, а среди арендаторов (на самом деле, это не аренда, а найм, но не будем углубляться) - меньше. Спасибо за мнение, подтвержденное расчетами, от всех более успешно и выгодно сдающих!0
MikeА, такие "с новья убитые" квартиры и контингент снимает, к сожалению, часто только соответствующий....ремонт должен соответствовать локации, в первую очередь. Глупо делать позолоченые хоромы в Новопукинске, равно как и не делать, минимум, евро в хороших-дорогих районах Москвы и свежих домах.0
sekaifutariАвтор, учите матчасть. Квартира - долгосрочное вложение. Цены на аренду [по крайней мере в крупных городах] растут куда быстрее общего уровня цен и явно быстрее ставки по вкладу, так что можно аренда со временем повышается и маржинальность растет. Как и стоимость квартир... К тому же, банк имеет нехорошие свойства - это финансовая пирамида, которая в один прекрасный момент может либо схлопнуться, либо просто не выдать деньги. Это называется финансовый кризис и банковская паника соответственно. Конечно, деньги под подушкой идея плохая, но и думать что банк - это навсегда тоже наивно. Ну а квартиру могут разве что разбомбить, но в таком случае вам в целом не до максимизации дохода будет. Так что может быть за один год вы правы, эта история выгоднее, но в долгосрочной перспективе квартира более надёжный и полезный актив (тем более что ее можно продать по куда более выгодной цене), который принесет большую прибыль. В мелких городах, где и спрос невелик, наверное такая логика не катит, надо разбираться, но если город имеет хотя бы несколько сотен тысяч жителей, то это верно.1
Elena SahtVictor, квартиры, конечно, стоят. Но 1. Большинство молодёжи покупают новостройки, а не старье. Если уж и вкладываться, то в "чистую". Во-вторых, некоторые квартиры и с царских времён стоят, но изношенные трубы, проводка и прочее никак не радуют хозяев. В отличии от многих активов цена жилья почти везде ПАДАЕТ во времени. Да, звучит странно. Они ж типа растут в цене. Но растут они именно на фоне общего роста цен. Если смотреть стоимость квартиры 60-х годов, то желающих жить там, скажем прямо, не много.0
Александр КрыловМакс, если она не в Воркуте какой то да это стабильное средство. Всегда можно продать. В этой стране банкам и фантикам доверяют наверное только фанаты Малахова и огуречного лечения0
Elena SahtМакс, жилье, в отличии от фантиков, стареет. Много желающих купить квартиру в домах постройки 50-60? А это одно поколение Те же дети-внуки и новая молодёжь будет стремится дет через 40 к другой недвижки. Где нет изношенной инженерки0
РоманЯ не сдаю, но по другой причине. Квартиры купил детям "на вырост" (пока у меня все школьники), обставил в соответствии с их пожеланиями/вкусами. И не готов я впустить туда неизвестно кого, пусть даже за деньги. Несколько раз в год заезжаю посмотреть, как там дела, всё ли Ок.0
Этосамое ЭElena, а оплатите - ка вечными фантиками квартирную плату, просто раз уж они вечные, возьмите ту же сумму, что в 2006 г , например. Или сумма устарела? Насколько больше требуется фантиков? Упали ли квартиры 2006 года постройки настолько же в цене, как вечные фантики?0
Сирота казанскаяДоходность недвижимости в моменте 4-5% годовых по моему городу. Но это сейчас. Если смотреть на отрезке в 10 лет - цена в долларах на метры не изменилась практически. То есть квадрат рос соразмерно валюте. И значит, те, кто покупал квартиры под сдачу 10 лет назад, все равно что купил тогда доллары, положил в сейф и получал на них проценты в виде аредной платы. И при этом их доллары не заблокировали на вкладе, не украли, они не канули в ничто в обанкротившемся банке.0
AДля 99% россиян недвижимость это не актив, а пассив. Банальная ошибка в понятиях. Людям хочется верить что они умные, умеют считать, "пассив" звучит не очень, раз есть некая ценность, то для меня это актив! Такая логика двухклеточная, ничего общего не имеющая с определениями "активы и пассивы". "квартира под сдачу" в россии не была в обозримом прошлом, и не является выгодным вложением сейчас. А на падающем рынке, где пузырь на рынке недвижимости это сознательный убыток. Достаточно глянуть статистику стоимости мск недвиги в $ за последние 10 лет, и сравнить ее с аналочгиной для городов/стран, где именно "инвестируют в недвижимость". Автор, когда пишите "долгое время считалось, что ..." то из этого следует лишь что круг общения, где подобное "считалось", вам стоит сменить. И не тратить время на переубеждения людей, которые хотят верить что их квартирка в ЦАО это клад золотой, который нужно хранить и передавать из поколения в поколение)0