Мнения
5K

Мнение: квартира под сдачу — это рисковый доход

45

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Долгое время считалось, что концепция «купить квартиру под сдачу» —это пассивный безрисковый доход. На практике дело обстоит иначе.

Поиск жильцов занимает время. Как любой собственник я искренне считала, что жить в моей квартире — это счастье за которое нужно много платить. По факту ситуация по поиску «идеального квартиранта» — это квест со звездочкой. Требуется не менее 6—7 показов по 30 минут, чтобы вычленить адекватного квартиранта. Также огромное количество сообщений/звонков (12—13 в день), которые нацелены на изменение условий аренды. Например:

  • снизить стоимость аренды;
  • снизить стоимость залога;
  • уточнить, почему нельзя въезжать с кошками, собаками, попугайчиками и ручным крокодилом, который не опасен для их троих гиперактивных детей.

Страхование квартиры является необходимостью. Если ваши квартиранты любят курить в кровати или отмокать в ванной в состоянии алкогольного опьянения, то риск затопления возрастает. Без страховки возмещение ущерба ляжет на плечи собственника.

Неправомерные действия квартирантов. В случае, если вы сдаете квартиру без официального договора (например, друзьям, родственникам и т. д.), то за все что они сделают на ваших квадратных метрах — ваша ответственность. (Вебкам студия, наркопритон, офис по розливу фальсифицированного алкоголя,склад хранения фальсификата — было «не ваше», стало «ваше»).

Необходимость платить налоги с обьекта. В данном случае наиболее оптимальным является оформление самозанятого с 4 % налога. Вопреки распространенному мнению, есть основания полагать что крупные агрегаторы по сдаче недвижимости также информируют налоговую о «Клиентах из серой зоны».

Низкая маржинальность типового жилья. При сдаче в аренду квартиры стоимостью 5 млн за 20 000 руб.:

  • налог 4 % составляет 800 руб./мес.;
  • страхование 800 руб.

Расчет: 20 000 — 800 — 800 = 18 400. В год сумма составит 18 400 * 12 = 220 800.

Если те же 5 млн положить в банк под 5 % годовых, то выручка 250 000 рублей, без каких либо телодвижений и страхов.

Разница 250 000 — 220 800 = 29200. При этом мы не включаем коммунальные услуги, износ предметов быта (стиральная машина, телевизор, микроволновка и т. д. и при необходимости затраты на клининг.


  • user2591137Дополню,что в расчет не взят ещё налог на имущество)3
  • Хмурый Котиксдавала две разные квартиры в разных городах. потребовался ровно один просмотр в каждом случае, никаких проблем не было ни с самими жильцами, ни с оплатой, ни с чем другим. цену ставила обычную по рынку, никто сбивать не пробовал. в обоих случаях сдавала сама, без агентов, и квартиры не в том же городе и даже не в той стране, где я живу. для подстраховки ключи и нотариальная доверенность от меня есть у доверенного человека. и договор есть, естественно. поэтому все зависит от людей. нельзя сказать, что это однозначно такой уж рисковый способ получать доход.13
  • Хмурый Котики про банк я, честно говоря, не понимаю вашей позиции - 5 млн вы уже не застрахуете, а экономическая ситуация в России ой какая стабильная. даже если у банка будет все в порядке, нет никаких гарантий, что у вас будут эти 5% годовых всю оставшуюся жизнь. деньги не должны лежать под подушкой, конечно, но банковский вклад - явно не вариант их сохранить и значительно преумножить.17
  • VladimirСтоимость квартиры (даже старой) растет с годами, деньги на вкладе обесцениваются. Почитайте свой рублевый вклад в долларах например год назад и сейчас.21
  • MagnoliaДа, но! Положить 5 млн на вклад через N лет у тебя могут быть фантики на руках / средства, на которые ничего не купишь. Стоимость квартиры будет как минимум индексироваться и коррелировать с текущей экономической ситуацией. Кроме того, есть и другие варианты: - продать за 5 вторичку и купить котлован; - купить апартаменты и сдавать посуточно; - продать квартиру и купить облигации; Очевидно, что везде есть риски.39
  • Koregina Nataliya0
  • Victor Losev46
  • Хмурый КотикKoregina, или если я не знаю, буду дальше жить в этой квартире или нет, а продать прямо сейчас - значит заплатить налог, потому что владею недолго. поэтому пока сдавать - мой вариант.3
  • АлисаВы забыли ещё налог на доходы по % с депозита.5
  • ЕвгенийСпорное утверждение смотрите любые инвестиции (мы про инвестиционное жилье) это всегда риски, нет безрисковых активов. Буду банальным, но скажу одно из главных правил инвестирования это диверсификация, и как раз недвижимость это часть инвестиционного портфеля, более того и в ее рамках нужно диверсифицировать, рассматривать в том числе зарубежную недвижимость. По моему опыту, недвижимость - это прогнозируемый доход, да бывают простои, ремонты и тд, но все же, кроме того стоимость ликвидной недвижимости растет. очень важно понимать что объект объекту рознь, его нужно выбирать тщательно, с выездом на место, смотреть перспективные планы развития района, метро и тд. Это работа. Поражают горе инвесторы, покупающие объекты не глядя по интернету, на хайповой цене, в кредит, а потом слезы крокодила. Если честно жилую недвижимость в СПб не покупаю с конца 2019 года, тк с 2020 все изменилось, и покупать по такой цене, при не выросшей ставке аренды, и понимая, что дальнейший потенциал роста стоимости ограничен для меня спорно. Но в жизни все течет, все изменяется, инвестор должен быть гибким, и я сместил вектор на зарубежную недвижимость и на коммерческую на юге РФ под посуточную сдачу. И как всегда если посмотреть на последние события то опять же преимущества сбалансированного портфеля с недвижимостью очевиден, просто когда из каждого утюга "инвестиционные специалисты" втирали людям продавайте недвигу, это не выгодно все в фонду и что теперь? иностранные акции заморожены (если инвестировать то через иностранного брокера, а это значительно сложнее), акции РФ это казино и царство инсайда, Фонды тоже пострадали, а недвижимость стоит и приносит доход. Поэтому резюме, инвестиционной недвижимости в диверсифицированном портфеле инвестора быть!10
  • Maria Vasilyeva"Если те же 5 млн положить в банк под 5 % годовых, то выручка 250 000 рублей, без каких либо телодвижений и страхов" - это очень смешно с учетом нашей инфляции. Через год деньги могут превратиться в ничто.23
  • ЕвгенийKoregina, понятно, да меня тоже это удивляет, эта легенда о пассивном доходе, это как картинка в гамаке с ноутбуком на фоне океанского заката - морковка для дураков. Сдача недвижимости это работа и конечно требуется уделять ей время и силы и главное быть готовым к различным ситуациям.0
  • ХойяВсё зависит от вашей цели. Если вы обеспечены жильём сами, обеспечены ваши дети-внуки (или у вас их нет и не будет), и у вас просто есть некая сумма, которую вы хотите куда-то вложить для получения текущего пассивного дохода, то, конечно, лучше отнести их в банк. Если же цели долгосрочные - скажем, вы рассматриваете ещё и обеспечение себя на пенсии - то квартира лучше.7
  • Хойяuser2591137, но и налог на доход с вклада не учтён.3
  • holden caulfieldMagnolia, одно из самых широких заблуждений, что стоимость жилья непременно индексируется) Она может упасть, как и любой другой актив. Другое дело, что вероятность этого ниже чем в некоторых других инструментах.0
  • АндрейKoregina, надёжность АСВ не намного больше банков. И уж точно не больше того же Сбера. Да и не в этом дело, деньги могут стать пшиком гораздо легче, чем недвижимость. Так что лучше не продавать и оставить себе в довесок к пенсии.11
  • Magnoliaholden, для оценки ситуации автора слишком мало вводных. Ключевое-расположение объекта! Мне кажется нельзя сравнивать вклад в банке из фантиков и бетон в достойном месте.6
  • holden caulfieldMagnolia, нельзя, согласен. Т.к. это принципиально разные инструменты, и цели вложений в них могут быть разными.2
  • Семён ЧемодановПочему в таких "расчетах" никто нормально не учитывает инфляцию. Квартира своей стоимостью примерно ее покрывает, сдача это чистый доход. А положить деньги на вклад это процент по вкладу минус процент инфляции, и часто получается что доход от вклада и не доход вовсе, а просто чуть меньшее обесценивание средств на нём.8
  • Irina IrinaДва дня объявление провисело и на третий день сняла объявление и сдала квартиру. Если бы я держала 5мл , 5 лет на счету, то сейчас никакую квартиру я бы не купила. С этого года еще налоги со вклада нужно будет платить. Ликвидная квартира всегда в цене , как для сдачи выше рыночной и как вложения.6
  • Анна СнегинаЕсли я положу 1 млн р в банк на 20 лет, то на выходе у меня будет грубо 2 млн. Если я куплю квартиру в ипотеку с первоначальным взносом 1 млн и сдача покрывает платеж, то через 20 лет у меня будет квартира за 5 млн.3
  • VladimirМария, где то подорожала. Живу в регионе. За последние два года выросла в цене процентов на 701
  • Господин SlowpokeНе скажу насчёт сдачи квартиры изначально купленной под сдачу, но свою, в которой делал ремонт под себя, я сдал часа за четыре когда уезжал.0
  • бакпроблема в том, что вы продолжаете эту квартиру держать в голове, как моя-моя, поэтому вам мешают крокодилы. лучше один раз пустить трёх крокодилов, пусть делают всё под себя, обои, мебелЯ, пусть регистрируются, детей и крокодилов в садик/школы и живут 30 лет, как в своей. шато у вас деньги и стабильность1
  • бакholden, упадет, но сама квартира не разрушится, не исчезнет1
  • Ваши НалогиНе очень понял в чем риск. Если под ним понимается снижение дохода (например, при оплате залива соседей), то это не "рисковый доход", а уменьшение дохода. Но, судя по тексту, вы не в курсе современных реалий по сдаче квартир. Арендатор платит залог. Как правило в размере месячной аренды. Предполагается, что за счет этого залога оплачивается нанесенный ущерб (если таковой будет). Поэтому в страховании никакой необходимости нет. Зачастую кроме залога арендатор оплачивает первый и последний месяц аренды. Это тоже своего рода гарантия. Рассуждения про "наркопритон" несколько надуманные. Учитывая, что аредодатель , как правило, наносит регулярные визиты в свою квартиру. Утверждение, что агрегаторы информируют налоговую о «Клиентах из серой зоны» выглядит уж совсем бредовым. Как вы себе вообще представляете такое "информирование"? То есть агрегатор сообщает в налоговую, что кто то сдает квартиру по адресу г. Самара, ул. Аэродромная, дом 10? Ведь другой информации у него нет. И как по вашему должна реагировать налоговая? Видимо проводить оперативно-розыскные мероприятия в отношении собственника. А зачем? Чтобы потребовать уплату налога с 20 тыс. в месяц? Причем еще нужно доказать, что доход вообще был получен и именно собственником, а не его бабушкой, прописанной в этой квартире. Открою вам тайну. 90% квартир сдаются без уплаты каких либо налогов с дохода. В том числе и 4% для самозанятых. Деньги получаются наличкой. Перед налоговой никто и никак не отчитывается. Вы не найдете ни одного судебного дела о привлечении арендодателя к ответственности за неуплату налогов с дохода от аренды. Их нет. И понятно почему. Простой пример. Предположим, что я сдаю квартиру в 2023 году. Деньги получаю наличными. Как самозанятый не зарегистрирован. До 30 апреля 2024 года я обязан сдать декларацию за 2023 год. До 15 июля 2024 года заплатить налог. Чтобы привлечь меня к ответственности после апреля 2024 года налоговая должна документально доказать, что в 2023 году я получил доход и его не задекларировал. Вы серьезно полагаете, что этим кто то будет заниматься?0
  • Колонизатор МарсаВо-первых, забавно, что среди аргументов в пользу "рискованности" дохода от аренды названа необходимость платить налоги. Во-вторых, 4% - это чистая доходность, т.е. сверх инфляции, потому что квартира в среднем будет за год становиться дороже на уровень инфляции.1
  • holden caulfieldМакс, ну такой себе аргумент, учитывая некоторые последние события. Думаю, жители условного Шебекино с вами не согласятся.2
  • ААнна, сложные проценты. Через 20 лет при ставке 6% будет 3200000. При ставке 10% - 6700000. Хотя, конечно, доход от сдачи квартиры тоже можно ложить на вклад, так что с учётом инфляции квартира наверняка выгоднее вклада.0
  • MikeАвтор, я Вас заочно обожаю! Жду цикл статей на эту тему, возможно, в соавторстве с теми, кто считает, что свое жилье вообще иметь не стоит, а лучше арендовать, вложив деньги в акции-облигации! Нужна именно такая пропаганда. Без таких, как Вы, конкуренция на рынке аренды среди арендодателей будет больше, а среди арендаторов (на самом деле, это не аренда, а найм, но не будем углубляться) - меньше. Спасибо за мнение, подтвержденное расчетами, от всех более успешно и выгодно сдающих!0
  • MikeА, такие "с новья убитые" квартиры и контингент снимает, к сожалению, часто только соответствующий....ремонт должен соответствовать локации, в первую очередь. Глупо делать позолоченые хоромы в Новопукинске, равно как и не делать, минимум, евро в хороших-дорогих районах Москвы и свежих домах.0
  • sekaifutariАвтор, учите матчасть. Квартира - долгосрочное вложение. Цены на аренду [по крайней мере в крупных городах] растут куда быстрее общего уровня цен и явно быстрее ставки по вкладу, так что можно аренда со временем повышается и маржинальность растет. Как и стоимость квартир... К тому же, банк имеет нехорошие свойства - это финансовая пирамида, которая в один прекрасный момент может либо схлопнуться, либо просто не выдать деньги. Это называется финансовый кризис и банковская паника соответственно. Конечно, деньги под подушкой идея плохая, но и думать что банк - это навсегда тоже наивно. Ну а квартиру могут разве что разбомбить, но в таком случае вам в целом не до максимизации дохода будет. Так что может быть за один год вы правы, эта история выгоднее, но в долгосрочной перспективе квартира более надёжный и полезный актив (тем более что ее можно продать по куда более выгодной цене), который принесет большую прибыль. В мелких городах, где и спрос невелик, наверное такая логика не катит, надо разбираться, но если город имеет хотя бы несколько сотен тысяч жителей, то это верно.1
  • Elena SahtVictor, квартиры, конечно, стоят. Но 1. Большинство молодёжи покупают новостройки, а не старье. Если уж и вкладываться, то в "чистую". Во-вторых, некоторые квартиры и с царских времён стоят, но изношенные трубы, проводка и прочее никак не радуют хозяев. В отличии от многих активов цена жилья почти везде ПАДАЕТ во времени. Да, звучит странно. Они ж типа растут в цене. Но растут они именно на фоне общего роста цен. Если смотреть стоимость квартиры 60-х годов, то желающих жить там, скажем прямо, не много.0
  • Александр КрыловМакс, если она не в Воркуте какой то да это стабильное средство. Всегда можно продать. В этой стране банкам и фантикам доверяют наверное только фанаты Малахова и огуречного лечения0
  • Elena SahtМакс, жилье, в отличии от фантиков, стареет. Много желающих купить квартиру в домах постройки 50-60? А это одно поколение Те же дети-внуки и новая молодёжь будет стремится дет через 40 к другой недвижки. Где нет изношенной инженерки0
  • РоманЯ не сдаю, но по другой причине. Квартиры купил детям "на вырост" (пока у меня все школьники), обставил в соответствии с их пожеланиями/вкусами. И не готов я впустить туда неизвестно кого, пусть даже за деньги. Несколько раз в год заезжаю посмотреть, как там дела, всё ли Ок.0
  • Этосамое ЭElena, а оплатите - ка вечными фантиками квартирную плату, просто раз уж они вечные, возьмите ту же сумму, что в 2006 г , например. Или сумма устарела? Насколько больше требуется фантиков? Упали ли квартиры 2006 года постройки настолько же в цене, как вечные фантики?0
  • Сирота казанскаяДоходность недвижимости в моменте 4-5% годовых по моему городу. Но это сейчас. Если смотреть на отрезке в 10 лет - цена в долларах на метры не изменилась практически. То есть квадрат рос соразмерно валюте. И значит, те, кто покупал квартиры под сдачу 10 лет назад, все равно что купил тогда доллары, положил в сейф и получал на них проценты в виде аредной платы. И при этом их доллары не заблокировали на вкладе, не украли, они не канули в ничто в обанкротившемся банке.0
  • AДля 99% россиян недвижимость это не актив, а пассив. Банальная ошибка в понятиях. Людям хочется верить что они умные, умеют считать, "пассив" звучит не очень, раз есть некая ценность, то для меня это актив! Такая логика двухклеточная, ничего общего не имеющая с определениями "активы и пассивы". "квартира под сдачу" в россии не была в обозримом прошлом, и не является выгодным вложением сейчас. А на падающем рынке, где пузырь на рынке недвижимости это сознательный убыток. Достаточно глянуть статистику стоимости мск недвиги в $ за последние 10 лет, и сравнить ее с аналочгиной для городов/стран, где именно "инвестируют в недвижимость". Автор, когда пишите "долгое время считалось, что ..." то из этого следует лишь что круг общения, где подобное "считалось", вам стоит сменить. И не тратить время на переубеждения людей, которые хотят верить что их квартирка в ЦАО это клад золотой, который нужно хранить и передавать из поколения в поколение)0

Сообщество