Как я понял, что выгоднее копить деньги, чем вкладывать их в покупку жилья в Москве

Могу поспорить, что подавляющее большинство из тех, кто будет читать данную заметку, верят в правдивость и непоколебимость двух жизненных аксиом:

1. Недвижимость всегда дорожает.
2. Недвижимость — это, если не лучший, то, по крайней мере, весьма эффективный способ сохранения и даже преумножения сбережений.

Почему я так самоуверен и даже готов спорить про это «подавляющее большинство»? За последние пару лет все вокруг, кажется, поделились на две основные группы:

• первая — это те, кто успел взять «дешевую» ипотеку и теперь бурно радуется своей невероятной удаче,
• вторая — это те, кто искренне считает, что «профукал единственный шанс всей своей жизни» и не успел это сделать.

Радость первых настолько бурная, а стенания вторых настолько горестные, что не заметить эти два происходящих повсюду явления просто невозможно. Они сейчас везде: и в разговорах на дружеских посиделках, и в сообщениях на интернет-форумах, и в экспертных заключениях на тему недвижимости.

Аксиомы, как известно, не требуют никаких доказательств ввиду их правдивости по умолчанию, которая не подвергается ни малейшим сомнениям и принимается всеми.

Ну а если все-таки «покуситься на святое» и попробовать подвернуть данные допущения цифровому анализу? Не за последние два-три года и даже не с апреля 2020 г (время появления льготной ипотеки), а на более значимом временном промежутке, который бы сгладил вездесущую волатильность и обеспечил историческую достоверность проведенного анализа? Что тогда мы увидим?

Вы еще не утомились? Ну, тогда за дело!

Предлагаю проделать анализ финансовой эффективности покупки московской недвижимости на реальном примере из жизни.

Итак, знакомьтесь — Митрофан, счастливый покупатель московской недвижимости в далеком 2011 году. Правда, это он сегодня Митрофан, а в те далеки ныне времена он был всего лишь Митрофанушкой.

Он много и упорно работал, бережно сохранял, разумно тратил и, как результат, скопил определенную сумму денежных средств.

К началу 2011г. накопленная Митрофанушкой «потом и кровью» сумма составила 5,8 млн. рублей, которые бережно хранились на депозитах в различных банках. И вот задумал наш Митрофанушка приобрести себе личные хоромы в Москве, потому что:

1. Недвижимость всегда дорожает.
2. Недвижимость — это, если не лучший, то, по крайней мере, весьма эффективный способ сохранения и преумножения сбережений.

Полгода поисков подходящих к покупке вариантов привели к пониманию реальности двух вариантов:

• это либо 1-ком квартира общей площадью ~35 м2 в более-менее свежем доме в спальном районе,
• либо двушка-хрущевка в тех же локациях общей площадью 42-44м2.

Покупка без кредита. Митрофанушка изначально не предполагал брать кредиты, чтобы увеличить сумму покупки и тем самым разнообразить доступные для покупки варианты.

Чтобы уважаемые читатели понимали контекст той далекой жизни, приведу несколько параметров из 2011г:

• Самый низкий процент по ипотеке в 2011г. — 11,4%
• Средний процент по крупным рублевым депозитам на год — 7-8%
• Средний процент по валютным вкладам на год — 5%
• Курс руб./долл. — 27,86 руб/долл (04 июня 2011г.)
• Средняя зарплата в России в 2012 году составляла 27 тыс. руб.

Митрофанушка понимал, что покупка недвижимости — это если не раз в жизни, то точно на долгие годы вперед. Поэтому вариант «двушки» показался ему более правильным и с заделом на будущее.

В итоге 04 июня 2011 года Митрофанушка купил двушку-хрущевку рядом с метро и уютным парком в старом спальном районе «старой» Москвы.

Сумма всех расходов, включая стоимость самой квартиры и общих накладных расходов, составила 5,75 млн. руб. Она была выплачена продавцу наличными через банковскую ячейку без использования кредитных средств.

После покупки в квартире был сделан капитальный ремонт с заменой всех коммуникаций и покупкой необходимой для жизни мебели и техники. Общие затраты на декабрь 2011 года составили 750,000 руб. или 24,000 долл. по курсу на декабрь 2011г.

Таким образом, тотал затраты на покупку квартиры и ее ремонт составили 6,500,000 руб. или 230,000 долл. (округляю, чтобы было удобнее считать!)

Покупка с использованием кредита. ТЕПЕРЬ предположим, что у Митрофанушки в то время был вариант взять в банке кредит на всю сумму расходов под 11,4% годовых и на срок 13 лет с нулевым первоначальным взносом. Это как раз наш период 2012-2024г.

Вы все еще читаете? Хорошо! Дальше будет очень много цифр!

С 2011 по 2024 годы в стране и жизни Митрофанушки произошло много самых разнообразных событий.

Прежде всего, Митрофанушка стал солидным Митрофаном, сменил множество разных работ, пережил кризис на рынке недвижимости 2014 года и запуск программы реновации хрущевок в Москве. Пожалуй, для целей нашего анализа нет никакой необходимости их пересказывать и почем зря утомлять дорогого нашего читателя.

Гораздо важнее озвучить следующие параметры. Изменение ставок по депозитам в рублях/долларах в период 2012-2024 гг:

• 2012 – 9,5% (рубли)/ 4,4% (доллары)
• 2013 — 10% (рубли)/3,1% (доллары)
• 2014 - 9% (рубли)/3,2% (доллары)
• 2015 — 14% (рубли)/4% (доллары)
• 2016 — 10% (рубли)/2% (доллары)
• 2017 – 8% (рубли)/ 1,4% (доллары)
• 2018 – 7% (рубли)/2,3% (доллары)
• 2019 – 6,5% (рубли)/2,2% (доллары)
• 2020 – 5,5% (рубли)/0,5% (доллары)
• 2021 – 6% (рубли)/ –
• 2022 – 7% (рубли) / –
• 2023 – 8% (рубли) / –
• 2024 — 15% (рубли) / –

Ставки по рублям указаны более-менее средние. Если в те годы заморочиться со страхуемым пределом и банками-помойками (коих в ту пору было очень много!), то можно было всегда найти ставки на пару-тройку % выше.

Ставки по долларам указаны самые низкие в надежных банках, в период 2021 — 2024 года ставки не указаны по известным причинам.

Представим, что спустя 13 лет после покупки квартиры Митрофан решил проанализировать эффективность своих трат.

В 2011 году он потратил 6,5 млн. руб. на покупку квартиры, которую он сейчас может продать примерно за 12,5 млн. рублей. Рост стоимости квартиры более чем в 2 раза.

Молодец, Митрофан! Все правильно сделал. Но давайте не спешить с выводами и посмотрим другие варианты действий.

Вариант № 1. Кредит на 13 лет с нулевым первоначальным взносом.

К концу 2024 года Митрофан выплатит кредит, в общей сложности заплатив 12,5 млн. руб.

Текущая стоимость квартиры — 12,5 млн. руб.

Финансовый итог: 12,5 млн. руб. — 12,5 млн. руб. = 0. Платежи по ипотеке «сожрали» полностью двукратный рост недвижимости.

Вариант № 2. Рублевый депозит 6,5 млн. руб. + съем квартиры

Рублевый ежегодно капитализируемый депозит к концу 2024 года вырастет до 19,5 млн. руб.

Съем квартиры в период 2012 — 2024 включительно — 7 млн. руб. 45 тыс. руб. (средняя цена съема) Х 156 мес. (2012-2024 целиком)

Текущая стоимость квартиры — 12,5 млн. руб.

Финансовый итог: 19,5 млн. руб. (депозит) — 7 млн. руб. (съем) = 12,5 млн. руб. (остаток на руках).

Этих денег достаточно, чтобы купить ту же самую хрущебу. Платежи по аренде квартиры «сожрали» всю прибыль по процентам на депозит за 13 лет!

Вариант № 3. Долларовый депозит 230 тыс. долл. + съем квартиры

Долларовый ежегодно капитализируемый депозит к концу 2024 года составит 289,000 долл.

Съем квартиры в период 2012 — 2024 включительно — 7 млн. руб.

Текущая стоимость квартиры — 12,5 млн. руб.

Финансовый итог: 289 тыс. долл. (депозит) * 91 руб./долл. (курс) — 7 млн. руб. (съем) = 19,3 млн. руб. (остаток).

Этих денег достаточно, чтобы купить ту же самую хрущебу (если захочет!:) Можно замахнуться и на что-то более солидное. А можно дождаться отмены льготной ипотеки и тогда…

Для самых внимательных и въедливых читателей! Вариант № 1 (кредит) создает иллюзию, что Митрофанушка остался «при своих». Но!

• Ежемесячный платеж по ипотеке все эти годы составлял 80 тыс. рублей. А это было примерно 2,5 тыс. долл. в 2012-2013гг. или 220 тыс. руб. в сегодняшних деньгах.
• Средняя зарплата в России в 2012 году составляла 27 тыс. руб.
• Если предположить, что на съем тратится 45 тыс. руб., а оставшиеся 36 тыс. руб. откладываются под средние 9% с ежегодной капитализацией, то за 13 лет на рублевом счете будет 11 млн. руб.

1. Проценты по рублевым депозитам с ежегодной капитализацией очень точно следуют за ростом стоимости квадратного метра. С точки зрения СОХРАНЕНИЯ имеющихся рублевых денежных средств на длительных временных промежутках НЕТ никакой разницы между банковским депозитом и квадратным метром. Сберегайте на депозите и не смотрите на рост стоимости недвижимости!
2. Стоимость московской недвижимости значительно отстает от курсового изменения пары рубль/доллар на длительных временных промежутках и не компенсирует потерю стоимости даже с учетом гигантских расходов на съем квартиры в этот период, если например, копить доллары и снимать. Доллар всегда выигрывает у м2!
3. Покупка квартиры с использованием кредитных средств приводит к тому, что практически всю выгоду от роста рублевой стоимости вашей ипотечной квартиры во времени вы отдадите банку. Вы работаете на банк!

А какие выводы сделал Митрофан?

В 2011 году он потратил 230 тыс. долл. на покупку своей квартиры, которая стоит сейчас 12,5 млн. руб., или 137 тыс. долл. Надо было снимать и копить дальше!

В этом случае можно было сильно сэкономить на затратах ИЛИ купить квартиру значительно комфортнее в конечном итоге.