Как я понял, что выгоднее копить деньги, чем вкладывать их в покупку жилья в Москве
Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
Могу поспорить, что подавляющее большинство из тех, кто будет читать данную заметку, верят в правдивость и непоколебимость двух жизненных аксиом:
- Недвижимость всегда дорожает.
- Недвижимость — это, если не лучший, то, по крайней мере, весьма эффективный способ сохранения и даже преумножения сбережений.
Почему я так самоуверен и даже готов спорить про это «подавляющее большинство»? За последние пару лет все вокруг, кажется, поделились на две основные группы:
- первая — это те, кто успел взять «дешевую» ипотеку и теперь бурно радуется своей невероятной удаче,
- вторая — это те, кто искренне считает, что «профукал единственный шанс всей своей жизни» и не успел это сделать.
Радость первых настолько бурная, а стенания вторых настолько горестные, что не заметить эти два происходящих повсюду явления просто невозможно. Они сейчас везде: и в разговорах на дружеских посиделках, и в сообщениях на интернет-форумах, и в экспертных заключениях на тему недвижимости.
Аксиомы, как известно, не требуют никаких доказательств ввиду их правдивости по умолчанию, которая не подвергается ни малейшим сомнениям и принимается всеми.
Ну а если все-таки «покуситься на святое» и попробовать подвернуть данные допущения цифровому анализу? Не за последние два-три года и даже не с апреля 2020 г (время появления льготной ипотеки), а на более значимом временном промежутке, который бы сгладил вездесущую волатильность и обеспечил историческую достоверность проведенного анализа? Что тогда мы увидим?
Вы еще не утомились? Ну, тогда за дело!
Пример из жизни
Итак, знакомьтесь — Митрофан, счастливый покупатель московской недвижимости в далеком 2011 году. Правда, это он сегодня Митрофан, а в те далеки ныне времена он был всего лишь Митрофанушкой.
Он много и упорно работал, бережно сохранял, разумно тратил и, как результат, скопил определенную сумму денежных средств.
К началу 2011г. накопленная Митрофанушкой «потом и кровью» сумма составила 5,8 млн. рублей, которые бережно хранились на депозитах в различных банках. И вот задумал наш Митрофанушка приобрести себе личные хоромы в Москве, потому что:
- Недвижимость всегда дорожает.
- Недвижимость — это, если не лучший, то, по крайней мере, весьма эффективный способ сохранения и преумножения сбережений.
Полгода поисков подходящих к покупке вариантов привели к пониманию реальности двух вариантов:
- это либо 1-ком квартира общей площадью ~35 м2 в более-менее свежем доме в спальном районе,
- либо двушка-хрущевка в тех же локациях общей площадью 42-44м2.
Покупка без кредита. Митрофанушка изначально не предполагал брать кредиты, чтобы увеличить сумму покупки и тем самым разнообразить доступные для покупки варианты.
Чтобы уважаемые читатели понимали контекст той далекой жизни, приведу несколько параметров из 2011г:
- Самый низкий процент по ипотеке в 2011г. — 11,4%
- Средний процент по крупным рублевым депозитам на год — 7-8%
- Средний процент по валютным вкладам на год — 5%
- Курс руб./долл. — 27,86 руб/долл (04 июня 2011г.)
- Средняя зарплата в России в 2012 году составляла 27 тыс. руб.
Митрофанушка понимал, что покупка недвижимости — это если не раз в жизни, то точно на долгие годы вперед. Поэтому вариант «двушки» показался ему более правильным и с заделом на будущее.
В итоге 04 июня 2011 года Митрофанушка купил двушку-хрущевку рядом с метро и уютным парком в старом спальном районе «старой» Москвы.
Сумма всех расходов, включая стоимость самой квартиры и общих накладных расходов, составила 5,75 млн. руб. Она была выплачена продавцу наличными через банковскую ячейку без использования кредитных средств.
После покупки в квартире был сделан капитальный ремонт с заменой всех коммуникаций и покупкой необходимой для жизни мебели и техники. Общие затраты на декабрь 2011 года составили 750,000 руб. или 24,000 долл. по курсу на декабрь 2011г.
Таким образом, тотал затраты на покупку квартиры и ее ремонт составили 6,500,000 руб. или 230,000 долл. (округляю, чтобы было удобнее считать!)
Покупка с использованием кредита. ТЕПЕРЬ предположим, что у Митрофанушки в то время был вариант взять в банке кредит на всю сумму расходов под 11,4% годовых и на срок 13 лет с нулевым первоначальным взносом. Это как раз наш период 2012-2024г.
Вы все еще читаете? Хорошо! Дальше будет очень много цифр!
С 2011 по 2024 годы в стране и жизни Митрофанушки произошло много самых разнообразных событий.
Прежде всего, Митрофанушка стал солидным Митрофаном, сменил множество разных работ, пережил кризис на рынке недвижимости 2014 года и запуск программы реновации хрущевок в Москве. Пожалуй, для целей нашего анализа нет никакой необходимости их пересказывать и почем зря утомлять дорогого нашего читателя.
Гораздо важнее озвучить следующие параметры. Изменение ставок по депозитам в рублях/долларах в период 2012-2024 гг:
- 2012 – 9,5% (рубли)/ 4,4% (доллары)
- 2013 — 10% (рубли)/3,1% (доллары)
- 2014 - 9% (рубли)/3,2% (доллары)
- 2015 — 14% (рубли)/4% (доллары)
- 2016 — 10% (рубли)/2% (доллары)
- 2017 – 8% (рубли)/ 1,4% (доллары)
- 2018 – 7% (рубли)/2,3% (доллары)
- 2019 – 6,5% (рубли)/2,2% (доллары)
- 2020 – 5,5% (рубли)/0,5% (доллары)
- 2021 – 6% (рубли)/ –
- 2022 – 7% (рубли) / –
- 2023 – 8% (рубли) / –
- 2024 — 15% (рубли) / –
Ставки по рублям указаны более-менее средние. Если в те годы заморочиться со страхуемым пределом и банками-помойками (коих в ту пору было очень много!), то можно было всегда найти ставки на пару-тройку % выше.
Ставки по долларам указаны самые низкие в надежных банках, в период 2021 — 2024 года ставки не указаны по известным причинам.
Анализ расходов
Представим, что спустя 13 лет после покупки квартиры Митрофан решил проанализировать эффективность своих трат.
В 2011 году он потратил 6,5 млн. руб. на покупку квартиры, которую он сейчас может продать примерно за 12,5 млн. рублей. Рост стоимости квартиры более чем в 2 раза.
Молодец, Митрофан! Все правильно сделал. Но давайте не спешить с выводами и посмотрим другие варианты действий.
Вариант № 1. Кредит на 13 лет с нулевым первоначальным взносом.
К концу 2024 года Митрофан выплатит кредит, в общей сложности заплатив 12,5 млн. руб.
Текущая стоимость квартиры — 12,5 млн. руб.
Финансовый итог: 12,5 млн. руб. — 12,5 млн. руб. = 0. Платежи по ипотеке «сожрали» полностью двукратный рост недвижимости.
Вариант № 2. Рублевый депозит 6,5 млн. руб. + съем квартиры
Рублевый ежегодно капитализируемый депозит к концу 2024 года вырастет до 19,5 млн. руб.
Съем квартиры в период 2012 — 2024 включительно — 7 млн. руб. 45 тыс. руб. (средняя цена съема) Х 156 мес. (2012-2024 целиком)
Текущая стоимость квартиры — 12,5 млн. руб.
Финансовый итог: 19,5 млн. руб. (депозит) — 7 млн. руб. (съем) = 12,5 млн. руб. (остаток на руках).
Этих денег достаточно, чтобы купить ту же самую хрущебу. Платежи по аренде квартиры «сожрали» всю прибыль по процентам на депозит за 13 лет!
Вариант № 3. Долларовый депозит 230 тыс. долл. + съем квартиры
Долларовый ежегодно капитализируемый депозит к концу 2024 года составит 289,000 долл.
Съем квартиры в период 2012 — 2024 включительно — 7 млн. руб.
Текущая стоимость квартиры — 12,5 млн. руб.
Финансовый итог: 289 тыс. долл. (депозит) * 91 руб./долл. (курс) — 7 млн. руб. (съем) = 19,3 млн. руб. (остаток).
Этих денег достаточно, чтобы купить ту же самую хрущебу (если захочет!:) Можно замахнуться и на что-то более солидное. А можно дождаться отмены льготной ипотеки и тогда…
Для самых внимательных и въедливых читателей! Вариант № 1 (кредит) создает иллюзию, что Митрофанушка остался «при своих». Но!
- Ежемесячный платеж по ипотеке все эти годы составлял 80 тыс. рублей. А это было примерно 2,5 тыс. долл. в 2012-2013гг. или 220 тыс. руб. в сегодняшних деньгах.
- Средняя зарплата в России в 2012 году составляла 27 тыс. руб.
- Если предположить, что на съем тратится 45 тыс. руб., а оставшиеся 36 тыс. руб. откладываются под средние 9% с ежегодной капитализацией, то за 13 лет на рублевом счете будет 11 млн. руб.
Выводы
- Проценты по рублевым депозитам с ежегодной капитализацией очень точно следуют за ростом стоимости квадратного метра. С точки зрения СОХРАНЕНИЯ имеющихся рублевых денежных средств на длительных временных промежутках НЕТ никакой разницы между банковским депозитом и квадратным метром. Сберегайте на депозите и не смотрите на рост стоимости недвижимости!
- Стоимость московской недвижимости значительно отстает от курсового изменения пары рубль/доллар на длительных временных промежутках и не компенсирует потерю стоимости даже с учетом гигантских расходов на съем квартиры в этот период, если например, копить доллары и снимать. Доллар всегда выигрывает у м2!
- Покупка квартиры с использованием кредитных средств приводит к тому, что практически всю выгоду от роста рублевой стоимости вашей ипотечной квартиры во времени вы отдадите банку. Вы работаете на банк!
А какие выводы сделал Митрофан?
В 2011 году он потратил 230 тыс. долл. на покупку своей квартиры, которая стоит сейчас 12,5 млн. руб., или 137 тыс. долл. Надо было снимать и копить дальше!
В этом случае можно было сильно сэкономить на затратах ИЛИ купить квартиру значительно комфортнее в конечном итоге.
