Я отсудила миллион у застрой­щика за некачественную отделку

В 2020 году мы купили в ипотеку новое жилье, а три года спустя получили миллион за дефекты отделки.

Двухкомнатную квартиру в Москве мы купили за 11,29 миллиона рублей. В договоре долевого участия был указан срок передачи — с 22 ноября 2022 года. Застройщик уложился, но с качеством возникли проблемы: в нашей квартире дуло из окон, плитка была уложена криво, а пленка натяжных потолков сморщилась.

У нас не было цели заработать на дефектах, мы хотели просто принять квартиру и сдать ее в аренду. Но строительная компания проигнорировала наши требования все исправить, и тогда мы пошли в суд. В статье расскажу, как все происходило и чем закончилось.

В середине ноября 2022 года покупателям начали приходить смс о том, что застройщик скоро начнет передачу квартир. Он предлагал два варианта приемки:

1. Онлайн-приемку: менеджер отдает ключи, покупатели сами осматривают квартиру и решают, принимать или дать застройщику 60 дней на устранение недостатков. Документы надо подписать электронной подписью в приложении застройщика. Все это бесплатно.
2. Обычную приемку: покупатель идет в квартиру с менеджером, все осматривает и подписывает документы лично. Эта услуга стоила 30 000 ₽.

Мы, как и многие собственники, выбрали бесплатный вариант. Подпись нужно было получить в отдельном приложении, это заняло пару минут. В личном кабинете на сайте застройщика появились документы: акт приема-передачи квартиры и бланк голосования.

В бланке предлагалось выбрать управляющую компанию от застройщика и согласиться с высокими тарифами на обслуживание. Мы попросили исключить эти пункты, как решили в чате соседей. Но так сделали немногие, поэтому позже утвердили и УК, и тарифы.

Приходить в квартиру можно со специалистом-приемщиком. Застройщик требовал соблюсти два условия:

1. Согласовать эксперта по электронной почте: нужны были паспортные данные и документы на приборы, например на тепловизор.
2. Подтвердить членство приемщика в реестре НОПРИЗ — национального реестра проектировщиков и изыскателей, или НОСТРОЙ — реестра строителей  .

Соседи в чате обсудили несколько компаний, к приемщикам которых можно было обратиться. Мы выбрали одну из них, посмотрели видеоролики о ее работе на «Ютубе». Я списалась с фирмой в «Телеграме» и попросила прислать договор. Условились, что приемка будет стоить 3788 ₽. Все условия застройщика мы соблюли.

Когда пришло сообщение о начале заселения, мы выбрали время, договорились со специалистом-приемщиком. На первом этаже нас ждал менеджер. Мы открыли маленькую сейфовую ячейку, где лежали ключи, и поехали на лифте в квартиру — уже без менеджера.

Приемщик измерил кривизну стен и пола, проверил качество укладки плитки и ламината, натяжение потолков, оценил с помощью тепловизора теплопотери, проверил вентиляцию и электрику. Его внимание привлекли остатки краски на обоях, потолке и полу, сколы на ламинате, криво поставленная межкомнатная дверь и другие недостатки.

Осмотр занял около часа. После этого приемщик внес все замечания в отдельный акт и мы передали его застройщику через чат в приложении. Потом эти замечания появились в электронном акте осмотра квартиры.

Среди главных недостатков квартиры — кривые стены почти во всех помещениях, напольная плитка, которую положили на пустоту, и плохо вставленные окна с царапинами на рамах. Еще мы заметили нюансы с обоями — во многих местах они наклеены криво, видны стыки и неровности на самих стенах, плохо проклеены углы. Мы не раз делали ремонт и отделку в разных квартирах и знаем, что так быть не должно.

По совету приемщика, который признал недостатки отделки существенными, ключи в этот день мы не забрали, а дали застройщику 60 дней на устранение. Приемщик сказал, что если дело дойдет до суда, так лучше: раз мы не забрали ключи, значит, не препятствовали доступу рабочих в квартиру и им ничто не мешало устранить дефекты.

Также мы отправили застройщику заказное письмо с описанием дефектов и предложением возместить ущерб. Это была скорее формальность, на тот момент мы не планировали отсуживать деньги, а хотели, чтобы застройщик просто сделал как надо. Нам никто не ответил.

В середине января 2023 года, когда истекали два месяца на исправление недостатков, мы получили сообщение, что можем опять записаться на приемку. Договорились с той же организацией, которая предоставила специалиста в первый раз, но его визит сорвался.

Решили обойтись без приемщика. Мы сами приняли квартиру, прошлись по списку недостатков и убедились, что исправлены буквально три-четыре мелких недочета.

Подписали передаточный акт с указанием всех недостатков. Не подписывать было уже нельзя: застройщик имел право сделать это в одностороннем порядке. После приемки получили ключи.

Через неделю мы оформили собственность в ближайшем МФЦ. Договор долевого участия и передаточный акт принесли на флешке — этого было достаточно. Пошлина за оформление права собственности составила 2000 ₽. Также сделали оценку и страховки.

Когда квартира уже была наша, у нас оставалось три варианта:

1. Добиваться устранения недостатков. Учитывая, что застройщик делать это явно не хотел, перспектива открывалась плохая. Позже мы узнали, что соседи по полгода бились со строительной компанией — и без толку.
2. Выбросить все это из головы, сдать квартиру в аренду, а уже потом сделать ремонт за свой счет.
3. Судиться.

Выбрали третий вариант: не хотелось платить за чужие ошибки. Решили не сдавать квартиру, пока не пройдет судебная экспертиза: пусть все будет максимально прозрачно.

Общение с юристами. Заниматься иском в суд не хотелось: думаю, претензии и иски должны писать профессионалы. Нашли компанию, у которой была акция — бесплатная досудебная экспертиза квартиры.

Экспертиза нужна для подачи претензии к застройщику, а потом и для иска в суд как обоснование, почему мы решили судиться. Расходы на эксперта обычно возмещает застройщик по решению суда, но сначала эти деньги платит собственник. Это от 20 000 до 50 000 ₽, и бесплатная экспертиза нас зацепила.

Подписали договор, в том числе там было положение, что мы обязаны отдать юристам 20% выигранной суммы. Эта ставка немного ниже средней по рынку — 25—30%, — а некоторые берут еще и фиксированную сумму сверху.

За 2000 ₽ мы сделали нотариальную доверенность, чтобы наш представитель мог подать иск и выступать в суде от нашего имени. Нам прислали список из нескольких юристов, которые будут подменять друг друга, и текст доверенности. Мы заверили его у нотариуса.

Также нам сказали не делать ремонт и по возможности не жить в квартире, пока не пройдет судебная экспертиза. Это означало, что примерно полгода квартира будет стоять пустой. В фирме объяснили, что если поставить мебель и начать жить, суд уменьшит стоимость недостатков. Мы никуда не спешили, потому что квартиру покупали под сдачу и у нас было где жить, поэтому мы согласились.

Досудебная экспертиза. Я связалась с компанией, которую указали наши юристы, и они прислали специалиста для экспертизы. Он осматривал квартиру почти полтора часа и подтвердил недостатки, которые нашел приемщик. Также он нашел новые: еще несколько кривых участков и проблемы с вентиляцией. По результатам экспертизы за каждый квадратный метр квартиры насчитал 20 000 ₽.

Саму экспертизу мы получили через три недели после ее проведения — это стандартный срок оформления. В ней указаны суммы возмещения за каждый найденный недостаток. Но суд мог уменьшить сумму.

Еще нас ждала не очень приятная новость: юристы предложили подождать 60 дней после подписания передаточного акта, чтобы дать застройщику еще одну возможность устранить недостатки. Пришлось согласиться.

Общение с застройщиком. Сразу после досудебной экспертизы юристы отправили первую досудебную претензию застройщику, а через 60 дней, когда опять ничего не изменилось, — вторую.

Застройщик пару раз назначал встречи для устранения недостатков. Мы отвечали, что у него на это было даже не два, а целых четыре месяца, но соглашались встретиться. После этого переписка сходила на нет. Нас предупреждали, что так будет.

Еще через две недели наша фирма подала иск в суд. Поскольку сумма иска превысила миллион рублей, мы заплатили пошлину  — 1114 ₽. Расходы на отправку писем — по 270 ₽ за каждое — тоже были на нас. Претензии и заявление можно было посмотреть в офисе юридической компании, но мы не особо интересовались этим, да и времени ездить к ним не было.

Суд. Туда ходили юристы, первое заседание состоялось в мае 2023 года. Застройщик попросил судебную экспертизу за свой счет, судья ее назначил. В июле экспертиза прошла и сумма иска за недостатки уменьшилась вдвое. Теперь мы могли распоряжаться квартирой.

В октябре прошло второе заседание суда, вновь ходил только наш представитель. Суд удовлетворил иск. Застройщик не обжаловал решение в течение месяца — по опыту наших юристов так бывает почти всегда.

Сумму компенсации за недостатки после судебной экспертизы уменьшилась вдвое. Вот какой получился расчет:

1. Плата за недостатки — 570 000 ₽.
2. Неустойка — 150 000 ₽ плюс 1% от суммы возмещения выявленных недостатков за каждый день просрочки выплаты, то есть примерно 5700 ₽ в день.
3. Расходы на досудебную экспертизу — 50 000 ₽.
4. Компенсация морального вреда — 10 000 ₽.
5. Госпошлина — 1114 ₽.
6. Почтовые расходы — 810 ₽.

Не компенсировали расходы на нотариальную доверенность и не начислили штраф. В исполнительных листах соседей я встречала разные варианты решений, но никому не одобрили все виды компенсаций одновременно.

Исполнительный лист в суде готовили около двух месяцев, потом были новогодние праздники. Все это время сумма увеличивалась из-за неустойки за каждый день просрочки. После праздников юристы подали исполнительный лист в банк, и на следующий день мы получили деньги.

Итоговая сумма — 1 300 000 ₽. Из них 300 000 ₽ мы отдали юридической фирме: получилось, что 50 000 ₽ за «подарочную» экспертизу заплатила она, еще 20% от выигранной суммы мы должны были по договору. В результате у нас остался один миллион.

Нам нужно будет заплатить налог 13% с неустойки, но уведомление об этом придет только в сентябре 2025 года вместе с налогом на недвижимость. По нашим расчетам, налог составит около 87 000 ₽.

Несмотря на недостатки, квартира была пригодна для жизни. Например, завал стены на сантиметр не мешает ставить шкаф или вешать телевизор. Мы красиво и относительно недорого ее меблировали, потратив около 450 000 ₽. Затем нашли нанимателей через соседский чат, договорились на 85 000 ₽ в месяц.

Если бы решили не ждать экспертизы и сдали квартиру сразу после получения ключей, заработали бы на аренде за полгода на 500 000 ₽ больше. Но тогда суд мог бы уменьшить сумму иска, потому что часть стен и пола были бы заставлены мебелью, а какие-то недостатки — исправлены. Полагаю, мы поступили правильно, не трогая квартиру до судебной экспертизы, ведь в результате денег получили больше.

Весь процесс от первой приемки до получения денег занял у нас 11 месяцев. Это долго, но всю работу взяли на себя юристы, а от нас ничего не требовалось. Оказалось, ничего страшного в суде нет. Думаю, это рабочий вариант для тех, кто столкнулся с такими проблемами. Самые серьезные недостатки мы исправили, а вот плитку перекладывать пока не стали. Через несколько лет сделаем полный ремонт по дизайн-проекту, а пока квартира вполне пригодна для жизни.