«В любой квартире можно найти 10—15 недостатков»: эксперт — о качестве новостроек
Аренда, покупка и продажа
15K
Фотографии — Михаил Голденков

«В любой квартире можно найти 10—15 недостатков»: эксперт — о качестве новостроек

И о том, какие проблемы находят в новых квартирах

36
Аватар автора

Антон Клюшин

специалист по приемке квартир

Аватар автора

Андрей Ненастьев

интересовался подробностями

Страница автора

Строительные компании стремятся сдавать больше жилья, но часто страдает качество.

Рынок приемки квартир, когда на процедуру передачи жилья от застройщика клиенту приглашают профессионала-строителя, вырос одновременно с рынком новостроек. И если раньше приемщики работали в основном в мегаполисах, то теперь не проблема найти их и в маленьких городах.

Мы поговорили с Антоном Клюшиным, специалистом по приемке квартир и инженером-строителем, о типичных недостатках новостроек и о том, какую компенсацию за них можно получить.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Как действовать, если в новой квартире есть проблемы?

Приемка квартиры — это выявление недостатков в новостройке. Цель — найти все, что неправильно сделано, зафиксировать и передать застройщику. Мы руководствуемся 214-ФЗ о долевом строительстве и в нем три варианта развития событий.

Застройщик сам устраняет недостатки. Это основной и самый частый вариант. У застройщика на это есть 45 дней с момента подписания акта приема-передачи, в котором должны быть отражены все замечания.

Но у меня были случаи, когда в ходе приемки прибегали строители и буквально следом за мной устраняли проблемы: меняли окна, чинили двери и так далее. Где не могли сделать сразу, говорили, что компенсируют деньгами. В итоге акт клиент подписывал почти без замечаний. Это редкие случаи в премиальном сегменте, когда застройщик хочет прямо сегодня отдать квартиру. В комфорт-классе я такого еще ни разу не встречал.

Застройщик платит деньги за недостатки. Если застройщик не устранил проблемы за 45 дней, у него можно потребовать компенсацию деньгами, а потом на них самому нанять бригаду. Хотя бывают недостатки, с которыми можно жить.

Покупателю придется заказать строительную экспертизу. Ее может проводить только человек с техническим образованием и статусом судебного эксперта. В отличие от приемщика судебный эксперт не просто находит недостатки, но еще и оценивает их в деньгах — составляет смету, затем оформляет заключение и передает его владельцу жилья.

По сути дела, эксперт подтверждает то, что уже нашел приемщик, и определяет, сколько стоит устранение недостатков. Бывает, приемщик сам выступает судебным экспертом, если есть нужное образование и документы.

Как правило, когда дольщик получает результаты экспертизы, он нанимает юриста и дальше уже тот ведет дело. Юрист отправляет претензию застройщику, и если тот не соглашается платить сам, следом подает иск в суд. Суммы хорошие, обычно это около 22 000 ₽ с квадратного метра, то есть с квартиры 40 м² можно получить компенсацию 880 000 ₽. Это только недостатки, еще могут присудить возмещение морального ущерба и наложить штраф на застройщика — 50% от суммы к выплате, назначенной судом.

Стоимость экспертизы и услуг юриста также взыскивают с застройщика в суде. То есть сначала все это оплачивает хозяин квартиры, а потом получает компенсацию.

Так выглядит смета на найденные недостатки. В документе 23 страницы, а дефектов найдено на 909 000 ₽
Так выглядит смета на найденные недостатки. В документе 23 страницы, а дефектов найдено на 909 000 ₽

Покупатель отказывается от квартиры. Тогда акт приема-передачи не подписывают. Я не знаю людей, которые бы согласились на этот вариант, потому что это невыгодно: деньги возвращают без учета роста цен.

Например, покупали квартиру два года назад за пять миллионов рублей, сейчас она стоит семь миллионов, но застройщик по закону вернет пять: сколько заплатили, столько и забирайте.

Есть еще четвертый вариант, который тоже укладывается в закон, — это замена квартиры. Тут также потребуется экспертиза. У меня был случай, когда из-за плесени и червоточин владелец добился замены жилья. У застройщика не было аналогичной по параметрам квартиры, и он предоставил жилье выше классом в другом доме. Кроме того, по решению суда строительной компании пришлось даже выполнить отделку в новой квартире по проекту дольщика, хотя первая квартира сдавалась без отделки.

Каковы типичные недостатки в новостройках?

В среднем я нахожу 10—15 недостатков в любой квартире. Однажды я использовал рекламный трюк: написал в объявлении, что если не найду недостатков, моя работа будет бесплатной. По этому объявлению позвонили несколько десятков человек, и во всех квартирах были проблемы.

Расскажу про основные дефекты. Обычно на первом месте — окна. На оконных блоках я постоянно нахожу царапины, сколы и трещины. Это либо некачественная установка, либо конструкцию повредили при перемещении. На стеклопакетах могут быть окалины и посечки — они появляются при попадании искр от болгарки на стекло во время фасадных работ. Искры как бы впиваются в него — и появляются характерные «рыжики».

Здесь на окне видны следы искр от болгарки. Я обвожу дефекты на окнах смываемым маркером
А тут царапины
Одна царапина, зато какая!
На этом окне целая серия проблем

В остальном недостатки такие:

  1. Кладочные швы продувает. Это если квартира без отделки, а стены бетонные или кирпичные. Недостаток виден в основном зимой, когда есть возможность проверить квартиру тепловизором. Чтобы он что-то показал, нужна большая разница температур снаружи и внутри.
  2. Неровные стены. За них я бы посоветовал брать компенсацию деньгами, а не просить застройщика выровнять. Все частные отделочники, с которыми я знаком, предпочитают сами исправлять кривизну стен и не доверяют это застройщикам.
  3. Плохо сделана стяжка. Внутри нее могут быть пустоты — их я нахожу простукиванием. А еще сама прочность стяжки может быть недостаточной: бывает, отверткой бетон сковырнуть можно. В обоих случаях стяжку надо сдалбливать и делать заново. Найти эти недостатки можно, только если еще нет финишного покрытия пола.
  4. Не сделано заземление. Оно нужно, чтобы избежать удара током, когда возникнет неисправность в бытовой технике. Электрика в квартире будет работать, заземление на это в целом никак не влияет, но безопасной проводку без него назвать нельзя.
  5. Нет перепада уровня пола между санузлом и коридором. По нормам должна быть ступенька в два сантиметра, то есть сам санузел должен представлять собой такое небольшое корыто. Это нужно на случай протечек, чтобы вода не вылилась сразу в другие комнаты. Если большой залив, толку от этой ступеньки не будет, но когда хозяева дома, этот перепад даст время среагировать на проблему.

У многих застройщиков замечания повторяются. Например, у компании «ПИК» часто проблемы с кривизной стен. По нормативам отклонение должно быть не более трех миллиметров на метр  , по факту регулярно получается 10 мм. Еще у них напольная плитка часто с пустотами под ней, особенно в санузлах. Такую плитку надо менять. У «Донстроя» и «Инграда» больше замечаний к окнам, и эти компании постоянно не делают порожек в санузле.

Радиатор стоит криво. В общем⁠-⁠то, это видно и без уровня, если сравнить с подоконником
Отклонение уровня стены 1,5 см — это много
Квартира в черновой отделке. В один из швов можно без труда просунуть линейку
А здесь завалился дверной проем. Кроме того, видно, что нет перепада высот между санузлом и жилыми помещениями

Какие приборы использует приемщик?

Помимо базового комплекта — уровня, лазерного дальномера, правила, молотка, отвертки и прочего — я использую тепловизор и анемометр. Это дорогие профессиональные приборы.

Тепловизор позволяет определить места утечек тепла, некачественное утепление наружных стен, промерзание окон. У меня был случай, когда клиент сам принял квартиру, а уже потом заказал экспертизу. Выяснилось, что под подоконником была большая дыра, прямо за радиатором — сквозное отверстие в наружной стене, оттуда зимой тянуло ледяной воздух. Рабочие проводили трассу для кондиционера в кирпичной кладке, и это место ничем не заполнили.

Но тепловизор можно использовать только зимой, в теплое время года он ничего не покажет.

В этой квартире промерзает угол на стыке окон. Температура там −5,2 °С — может даже иней образоваться
В этой квартире промерзает угол на стыке окон. Температура там −5,2 °С — может даже иней образоваться
Здесь есть зона холода в углу потолка, но параметры терпимые — +10,7 °С на поверхности стыка, когда в квартире +19 °С
Здесь есть зона холода в углу потолка, но параметры терпимые — +10,7 °С на поверхности стыка, когда в квартире +19 °С

Анемометр — это измеритель скорости воздуха. С его помощью проверяю вентиляцию. Но также анемометр заменяет летом тепловизор: он может показать явные продувания, а иногда находит и такие вещи, которые тепловизором не всегда увидишь. Мой анемометр кроме скорости воздуха еще показывает его температуру, это тоже сильно помогает.

Например, я подношу анемометр к розеткам и смотрю, не дует ли из них. В панельных домах это частое явление, когда из розеток тянет холодком.

Так выглядит проверка вентиляции
Так выглядит проверка вентиляции
Анемометр, который я использую. На маркетплейсах можно найти подобные, но дешевые анемометры не слишком чувствительны: могут ничего не показывать, хотя воздух движется
Анемометр, который я использую. На маркетплейсах можно найти подобные, но дешевые анемометры не слишком чувствительны: могут ничего не показывать, хотя воздух движется
1/2
Так выглядит проверка вентиляции

Как застройщики относятся к приемщикам?

Как правило, нормально. Иногда представитель застройщика идет с нами и сам фиксирует все замечания. Другие просто отдают ключи и говорят: «Осматривайте сколько нужно».

Но есть несколько вариантов, как застройщик может помешать приемке.

Потребовать нотариальную доверенность на приемщика. Такая доверенность действительно нужна, если приемщик приходит один, без будущего владельца квартиры. Но в большинстве случаев мы приходим вдвоем, фактически приемку проводит дольщик, он и подписывает все документы.

Сослаться на то, что приемщик входит в черный список застройщика. Строительные компании ведут такие списки и включают в них тех, кто прославился большим количеством необоснованных, по мнению застройщика, замечаний или же просто что-то испортил во время осмотра. Я ни разу с таким не сталкивался, но слышал о таких случаях. У некоторых застройщиков есть не черные, а белые списки — реестры аккредитованных приемщиков, с которыми они работают.

Потребовать у приемщика свидетельство, что он состоит в национальном реестре специалистов в области строительства, проектирования и изысканий — НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Такой документ подтверждает квалификацию строительного эксперта. Но в законе ничего не сказано о том, что дольщик должен на первую приемку вести с собой именно эксперта. Он может пригласить друга, коллегу или принять жилье самостоятельно. В этом смысле приемщик ничем от них не отличается.

Не пустить приемщика без объяснения причин. У меня один раз был такой случай. Видимо, была установка от руководства минимизировать число замечаний, и нас вместе с клиентом не хотели пускать, то есть не пропускали дольщика в его же квартиру. Конфликт удалось разрешить мирным путем, нам все-таки позволили пройти.

Пропустить в квартиру, но не принять замечания. Так и говорят: «Проходите, но замечания примем только от дольщика». В таком случае дольщик под диктовку эксперта переписывает все замечания, либо уже позже списывает их с мессенджера, в который эксперт их отправляет.

Еще были случаи, когда застройщик отказывался принимать мои замечания, ссылаясь на неработающую почту либо сломанный принтер.

Стоит ли принимать квартиру самостоятельно?

Многие участники долевого строительства принимают квартиры сами и находят нарушения. Вот несколько советов, как это сделать.

Посмотреть договор долевого участия. Там есть специальный раздел о том, что передает застройщик дольщику, в каком виде будут отделка, электроснабжение и так далее. Можно идти прямо по договору и проверять, все ли выполнено.

Проверить площадь квартиры. Дольщики обычно верят в замеры БТИ, но они далеко не всегда корректны. Я сталкивался со случаем, когда инженеры БТИ проверили площадь в черновой отделке, а застройщик должен был передать жилье в чистовой. Когда сделали стяжку, оштукатурили стены и потолок, «съелся» один квадратный метр. А застройщик исходя из данных БТИ требовал доплатить за лишний.

Не торопиться. Это больше психологический совет, но он важен. Обычно когда хозяин заходит в свою будущую квартиру, у него эйфория — квартира светлая, все прибрано, особенно если чистовая отделка. Человек походит 10 минут и подписывает акт, в общем-то, ничего не посмотрев.

А если задержаться, становится видно, что вот тут обои отклеиваются, тут грязь, тут окна с трещинами. Начинаешь проливать воду — канализация подтекает.

Приемка квартиры — это час работы минимум.

Фиксировать все недостатки. Вроде бы это очевидно, но я знаю много случаев, когда застройщик говорит: «Мы все поняли, передадим бригадам». А потом ничего не происходит. Либо этот менеджер вообще забыл, потому что у него таких квартир еще два десятка, либо уже и менеджера нет, а на его месте новый человек, который ничего не знает.

Поэтому недочеты нужно сфотографировать, вписать в акт, проверить, что застройщик поставил подпись.

В целом ничто не мешает принять квартиру самому, но думаю, что профессиональный приемщик обнаружит больше недостатков. Работа приемщика окупается: стоимость приемки составляет 7000—8000 ₽, а пара недостатков с оконными блоками — это уже в среднем 30 000 ₽, если не устранять, а взять деньгами.

Как проверить звукоизоляцию в новой квартире?

Если жилье с отделкой, можно попросить представителя застройщика взять ключи от соседней квартиры, зайти и пошуметь в ней — поговорить, покричать, включить музыку на телефоне. И слушать, что будет в квартире, которую принимают.

Бывает, соседи уже живут, тогда проще. У меня был случай, когда на приемке мы услышали плач ребенка за стеной. Но проблема в том, что это не считается недостатком автоматически. Нужно вызывать эксперта со специальным прибором — шумомером, ловить время, когда есть шумы от соседей, фиксировать все это и предъявлять претензию застройщику.

В квартире без отделки проверять звукоизоляцию бесполезно, поскольку отделка усиливает защиту от шума. Зато в такой квартире можно уложить хорошую звукоизоляцию под стяжку пола и проконтролировать это самому. Звукоизоляция под стяжкой поможет застраховаться от претензий соседей снизу, да и их слышно будет поменьше.

В чистовой отделке нет никаких способов проверить, уложил ли застройщик звукоизоляцию под стяжку и какая она — только снимать покрытие и долбить стяжку, но этого никто не даст сделать.

В общем, однозначно надежных способов проверить звукоизоляцию нет.

Почему Госстройнадзор не находит проблем во время приемки дома?

Когда я работал у застройщика в отделе строительного контроля, часто общался с инспекторами Госстройнадзора и знаю, как они работают. Они смотрят параметры построенного объекта: чтобы дом соответствовал проектной документации, градостроительному кодексу — особое внимание уделяют нормам пожарной безопасности.

У них проверка делится на этапы: сперва они принимают устройство строительной площадки, потом котлован, потом приезжают, когда возведена подземная часть здания, затем надземная и так далее. Могут приехать пять-шесть раз за всю стройку, но в каждую квартиру зайти они не могут физически.

Строят сейчас очень много, и даже внутренний контроль застройщиков не успевает следить за всеми квартирами, поэтому приемщики и находят так много недостатков. Если бы жилье строили по нормам, приемщиков бы не было. Думаю, качество страдает из-за больших объемов и постоянной смены субподрядчиков: застройщики пробуют разные бригады, далеко не все делают хорошо. И если в Москве ситуация улучшается, то в регионах наоборот.


Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Пользовались услугами специалиста по приемке? Расскажите о своем опыте:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Сообщество