Дольщики снова могут взыскивать неустойку с застройщиков и предъявлять претензии

25
Дольщики снова могут взыскивать неустойку с застройщиков и предъявлять претензии
Аватар автора

Дмитрий Корнев

юрист

Страница автора

Мораторий на неустойку и особые правила приемки квартир от застройщиков закончились 1 июля 2023 года.

С 29 марта 2022 года до конца июня 2023 года дольщики не могли взыскать неустойку, а также применить к застройщику иные меры финансовой ответственности, даже если тот задерживал сдачу дома или выполнял работы некачественно. Кроме того, правительство ввело особые правила приемки квартир, которые сильно ограничивали права дольщиков на предъявление претензий. Теперь мораторий и ограничения закончились.

Расскажем, что изменилось для дольщиков и как теперь взыскивать неустойки с застройщиков.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

В каких случаях дольщик получит неустойку

Это зависит от того, когда застройщик начал нарушать обязательства.

Если просрочка сдачи дома или иная ответственность застройщика перед дольщиком наступила после 29 марта 2022, никаких денег с застройщика не получить. Исключение — расторжение договора. Тогда неустойка будет, но ее верхний предел — ключевая ставка ЦБ РФ на 25 февраля 2022 года. То есть если дольщик решит расторгнуть договор, при расчете неустойки должны использовать текущую ключевую ставку, но она не может превышать 9,5%.

Сейчас ключевая ставка — 7,5%, потому неустойку считают по ней. Если же вдруг ЦБ поднимет ставку до 11%, неустойку застройщику начислят по 9,5%. В этой части ничего не изменилось.

Если застройщик нарушил сроки или не обеспечил качество еще до 29 марта 2022 года, можно было обратиться в суд. А вот получить деньги по его решению — нет.

Суды удовлетворяли такие иски, но с отсрочкой исполнения. Теперь исполнительный лист по решению суда можно сдать в банк или судебным приставам и получить деньги. А если еще не обращались в суд — подать документы.

Из свежих примеров — решение Солнцевского районного суда Москвы, где дольщики во время моратория взыскали с застройщика неустойку, которая возникла в 2021—2022 годах. Суд в решении прямо указал, что его нельзя исполнить из-за отсрочки. На тот момент мораторий действовал до 31 декабря 2022 года, эту дату суд и назвал. Позже мораторий продлили на полгода.

Или, например, решение Шатурского районного суда Москвы, где участники долевого строительства и комитет защиты прав потребителей взыскали с застройщика деньги. Они потребовали уменьшить стоимость квартиры из-за некачественных строительных работ, а еще выплатить штраф и компенсацию морального вреда. Застройщик не оспорил решение суда по части штрафа, и в марте 2023 года суд выдал исполнительный лист.

Что изменилось для дольщиков

Можно взыскивать неустойки. С 1 июля 2023 года все ограничения закона о долевом участии в строительстве и закона о защите прав потребителей сняты. А значит, если застройщик нарушает обязательства по договору — с него можно взыскивать неустойки в обычном порядке. Как именно это сделать, мы уже рассказывали.

Кроме того, с 1 июля перестали действовать особые «кризисные» правила приемки квартир. Я уже рассказывал, что это за правила. Теперь их отменили и к дольщикам вернулись их права. Расскажу о главных.

Можно приглашать своего эксперта и признавать недостатки несущественными. В период моратория отказаться от приемки квартиры можно было, только если вскрывались существенные недостатки. Причем это должен был установить эксперт застройщика. При несущественных нужно было подписать акт и ждать, когда их устранят. Сейчас снова можно не подписывать акт приема-передачи, даже если недостатки несущественные, и требовать компенсации или исправления. А также привлекать своих экспертов и обращаться в независимую экспертизу.

Можно требовать компенсации за недостатки деньгами. По «кризисным» правилам дольщик мог только потребовать устранить недостатки за счет застройщика и только если он их не устранял — требовать деньги. А сейчас можно устранять самим и требовать компенсации или провести экспертную оценку стоимости устранения недостатков и потребовать ее.

Можно дольше не подписывать акт. Срок, через который застройщик мог подписать односторонний акт приема-передачи, снова стал два месяца, а не один, как было во время моратория. Я уже рассказывал, в каких случаях подписывают односторонний акт и как этого избежать.

Можно идти сразу в суд. По «кризисным» правилам сначала следовало потребовать от застройщика устранить любые недостатки: и существенные, и несущественные. И только если застройщик не устранял их за 60 дней, можно было требовать денег и идти в суд.

Сейчас возмещение деньгами можно потребовать сразу. И требования дольщика надо удовлетворить незамедлительно. Разумным сроком считается 10 дней, а после этого можно идти в суд. Если застройщик решит сам устранить недостатки, он должен уложиться в 45 дней. Если что-то пошло не так, можно составить претензию застройщику.

Интересно, как будет складываться судебная практика. Часть дольщиков даже после отмены моратория фактически окажется пораженной в правах. Вполне может случиться, что дольщики из соседнего подъезда, на который выдано отдельное разрешение на строительство и который должен был быть построен всего на пару месяцев позже, смогут спокойно принимать квартиры по «старым» правилам и требовать денег. А их соседи — ждать устранения недостатков силами застройщика.

Причина — в разных датах ввода в эксплуатацию. Одну секцию ввели в эксплуатацию в период моратория и пригласили дольщика на приемку. Он обнаружил, что у него не отрегулированы окна, плохо прилегают уплотнители, а на дворе зима и за окном −30 С°. Для него этот недостаток существенный, но с точки зрения строительных правил — нет. А значит, он должен подписать акт и ждать до 60 дней, пока ему все исправят.

При этом его сосед в другой секции получил свою квартиру всего через несколько дней после отмены моратория и с такими же неотрегулированными окнами. Он может вообще не подписывать акт и требовать денег или устранить самостоятельно проблему сразу, а не ждать застройщика.

Что еще почитать по теме:

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Принимали квартиру у застройщика? Расскажите, как все прошло:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой
Отредактировано

С 2020 по 3 судебным решениям получил деньги, причем по одной квартире судились дважды - один раз за недостатки в отделке, и второй - за то что долго выплачивали по первому решению. Суды конечно штрафы и неустойки сильно порезали, но все равно накапало прилично. Нанял юристов за жирный процент, написал доверенность и забыл, через полтора года пришли деньги на карту. Скидка на квартиру в 5-10% стоимости (тут как по экспертизе повезет) это не так плохо, всем рекомендую. Эти деньги и так в себестоимости и цене застройщика уже заложены, не грех их вернуть.

14
0

Видимо забыли продлить мораторий. Хуснулин позвонит?

5
0

Нам предстоит принимать, до 30 декабря 2023 срок сдачи. Хорошо бы ничего нового не выдумали)

3
Герой

+3

Лернейская, у меня срок до 30 сентября 2023, но пока тишинааааа

0

Маргарита, за сегодня уже ничего не придумают, выдыхайте. Хоть компенсацию получите

0
Герой

+3

Лернейская, да это у меня вторая под сдачу, но хочется уже ее сдать 😂

0

Маргарита, а неважно под что, компенсация за срыв сроков никто не отменял. Деньги лишние?)

2
Герой

+3

Отредактировано

Лернейская, это да, я в том плане, что мне не сильно критично с точки зрения «караул, негде жить, плачу аренду»

0
0

Приняли квартиру в мае этого года с недочетами. Представитель застройщика без вопросов согласился со всеми выявленными дефектами. По акту, застройщик должен был устранить дефекты до 12 июля, в итоге на 12 июля не все устранено, а от устранения некоторых дефектов застройщик отказывается, например, говорит, что штукатурка в санузле не бухтит. Дальше видимо придется претензию писать и судиться(

3
0
Герой

всё равно застроям применяют ГК 333 и снижают компенсации.

2
0
Герой

«Если просрочка сдачи дома или иная ответственность застройщика перед дольщиком наступила после 29 марта 2022, никаких денег с застройщика не получить.» - где такое написано?
Неустойку можно и нужно взыскивать, просто нельзя подавать решение на исполнение. Вот и все.

1
Герой

+1

Анна, если у вас в договоре прописан, допустим, срок передачи квартиры - 31 марта 2022 года, то неустойка до 30.07.2023 года не начисляется. Если застройщик в этот период не успел достроить и передать квартиру, то начиная с 01.07.2023 начинает капать неустойка.
Если в договоре, например, указан срок передачи квартиры 31.12.2021, то можно взыскать неустойку за период с 01.01.2022 по 28.03.2022, то есть до начала действия моратория

4
Герой

+1

Rapunzel, описалась
неустойка не взыскивалась до 30.06.2023, не до 30.07.2023*

1

Анна, нам тоже юрист подтвердил что в рамках моратория, о неустойке можно забыть. Ее никто не будет взымать задним числом, аналогично было в 2020 году

4
0

По ДДУ срок передачи квартиры 30.04.2023, разрешение на ввод в эксплуатацию застройщик получил 26.05.2023, на приемку квартир приглашает только сейчас (дата не назначена пока).
По каким правилам тогда будет осуществляться приемка квартиры и есть ли права на получение неустойки от застройщика за опоздание передачи квартиры?

0
0

Подскажите, пожалуйста, а что по квартирам с отделкой? Я же могу отказаться от устранения недостатков силами застройщика и потребовать компенсацию деньгами?

0
Сообщник

Алексей, да, если приняли или будете принимать квартиру после 1 июля

0
0
Герой

есть классный вопрос (из 2018 года).
что делать если застройщик прислал уведомление о готовности, но записывает на приёмку весь подъезд только через 7-8 недель.

0
0

Суть такая: с 2022 года РФ давала застройщикам некоторые послабления (на основании ПП от 23 марта 2022 г. N 442).
С 1.07.23 эти послабления не действуют. Но сегодня 25.07.23 читаю договор ДДУ с ПИК, а там прописан алгоритм действия как в послаблении.
Вопрос: законно ли это? Смогу я потом по стандартным нормам 214-ФЗ требовать от застройщика обязательства? Или суды будут на стороне застройщика т.к. я согласился с условиями договора?

0
0

В 2021 году получали ключи, взыскивали неустойку по окнам (косяки выяснились через полгода проживания). Застройщик в досудебном порядке за неделю денежки перевел.
И вот сейчас. Срок передачи ключей по ДДУ до 01.07.2023. Дом введен в эксплуатацию 28.06.2023. Ключи получаем в августе 2023.
На неустойку за просрочку стоит рассчитывать?

0
0

А подскажите плз. Мне ключи должны были отдать до 30.03.23. Но на 01.09.23 мне их все ещё не выдали... И все глухо. Мне неустойку рассчитывать с 01.07.23 или с 01.04.23? 🤔
Спасибо за ответ!)

0
0

Подскажите, пожалуйста, а если квартиру должны были сдать в январе 2023г (мараторий действует), а ее в сентябре ещё не сдали (некоторые квартиры в подъезде сдали уже), то можно требовать неустойку с июля по сентябрь?

0
0

Здравствуйте. Я не поняла про сроки. Дом введен в эксплуатацию в конце декабря 2022 года. На приемку пригласили 21 января 2023 года. Акт приема-передачи не подписали. В марте 2023 года исправления замечаний не приняли. 18 апреля составили новый акт, где указали старое замечание и новые. В июне не все замечания исправили. Акт до сих пор не подписан. Имеем ли мы право на получение неустойки за несвоевременную передачу квартиры?

0
0

Забыла еще уточнить, что окончание строительства - 2 квартал 2023 года.

0
0
Сообщник

Дмитрий, добрый день! Как вам написать ? Очень нужна ваша помощь в вопросе . Может увидите вопрос в моем профиле . Впервые здесь и не разобралась ещё :(

0

Сообщество