Как благодаря инвестициям и давнему пожару в коммуналке я купила трешку за 23,5 млн в Москве

От родителей мне досталась двухкомнатная квартира в спальном районе Ярославля. Они получили ее взамен сгоревшей комнаты площадью 8 м² в коммуналке, на которую моя бабушка выстояла многолетнюю очередь. Квартира много лет сдавалась за 12 000 ₽, 2000 ₽ из которых уходили на оплату коммунальных платежей.

Сначала я планировала жить в ней сама, но поняла, что могу продать и за ту же цену купить квартиру в новом строящемся доме. Но так получилось, что и в следующей квартире я жить не стала.

В то время долевое строительство приносило хорошие деньги, потому что цены на недвижимость росли, и за три с половиной года я продала и купила в общей сложности четыре квартиры.

С момента продажи первой квартиры в 2017 году до момента покупки последней в 2022 году мой капитал увеличился с 2 350 000 ₽ до 6 000 000 ₽. Об этом и будет мой рассказ.

Я выставила объявление на «Авито», за два дня нашла покупателя, а через пять дней уже вышла со сделки с деньгами. Продажа принесла мне 2 350 000 ₽.

Для сделки мне понадобилось только составить договор, взять в ЖЭКе выписку из домовой книги и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Госпошлину оплатил покупатель. Через неделю после подписания договора я выехала из квартиры.

Новую квартиру я выбрала сразу: в нашем городе появился первый проект с концепцией «двор без машин», оттуда было недалеко ехать до работы, планировка мне понравилась, поэтому сомнений у меня не было.

Изначально квартира стоила 2 451 000 ₽, то есть на 101 000 ₽ больше, чем принесла продажа старой квартиры. Но застройщик сделал мне скидку в 50 000 ₽, а еще 50 000 ₽ я добавила сама из накоплений. Итоговая цена квартиры составила 2 401 000 ₽. При первом посещении офиса продаж мы с менеджером договорились на сделку.

Купить квартиру в строящемся доме было несложно: нужно подписать договор долевого участия, зарегистрировать его в МФЦ и оплатить в срок, указанный в договоре. После оплаты наступил самый долгий этап — ждать, пока дом сдадут. Он занял полтора года — до мая 2018 года.

После сдачи дома от застройщика пришло приглашение на приемку. Меня все устроило, поэтому акт приемки-передачи я подписала сразу. Многие жильцы указывали на недоделки и ждали еще 1—2 месяца, пока застройщик их устранит.

Моя квартира получилась на 1 м² меньше, чем было запланировано, поэтому мне вернули его стоимость — 46 000 ₽. То есть мои накопления, которые мне пришлось добавить при покупке, почти полностью ко мне вернулись.

После приемки я подала документы в МФЦ и через неделю получила выписку из ЕГРН. С этого момента я стала собственницей квартиры и выставила ее на продажу.

Пока строилась моя квартира, я переехала жить в Москву, поэтому все дела вела через риелтора. От меня потребовалось только приехать на сделку. Поиск покупателя занял два месяца с момента приемки. Цену квартиры я установила в 3 550 000 ₽ — это была средняя цена на двушки в этом доме. Торг при покупке составил 20 000 ₽.

Сделка проходила в банке, часть денег мы положили в банковскую ячейку, часть — на аккредитив. Комплект документов для МФЦ тот же — договор, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности, госпошлина. Сделка состоялась в августе 2018 года.

Услуги риелтора стоили 50 000 ₽. Аренда банковской ячейки стоила 6000 ₽, оплатили ее пополам с покупателем. Аккредитив банк открыл бесплатно, так как покупатель был их вип-клиентом. Но нужно учитывать, что в других банках он стоит 2000—6000 ₽. Еще 3300 ₽ — коммуналка за два месяца владения квартирой.

Итого из 3 530 000 ₽, которые заплатил покупатель, на руки я получила 3 473 700 ₽. Прибыль от вложения 2 355 000 ₽ в долевое строительство составила 1 118 700 ₽. От момента покупки (октябрь 2017 года) до момента продажи (август 2019 года) прошло 22 месяца, то есть доходность получилась 47,5 % или 25,9 % годовых.

Можно сравнить эти результаты с доходом от сдачи старой квартиры в аренду: арендная плата приносила 120 000 ₽ в год или 5,1 % годовых. Разница очевидна. Пока квартира строилась, я жила у родителей, поэтому расходов на аренду у меня не было.

От риелтора я узнала, что мой застройщик давал рассрочку на девять месяцев. То есть я могла вносить оплату по частям, а остальные деньги держать на депозите в банке и получать на них еще 6—7 % годовых. В офисе продаж мне об этом не сказали.

Квартира на 16 этаже, поэтому из круга покупателей сразу можно было вычеркнуть семьи с маленькими детьми, а это основная целевая аудитория. Могла бы продать квартиру не за два месяца, а быстрее. Но квартиры на средних этажах стоили дороже на 50 000—100 000 ₽, которых на момент покупки у меня не было.

В квартире была маленькая кухня. Такие же по площади квартиры, но с большой кухней, продавались дороже. Здесь я проиграла 200 00—300 000 ₽. Итоговой суммы хватило на студию в строящемся доме в Сколково.

Как я уже писала выше, на момент продажи квартиры в новостройке я уже жила в Москве. Внутри города квартиры были слишком дорогие, поэтому для вложения денег я рассматривала ближайшее Подмосковье.

Самым привлекательным направлением оказалось Одинцово — там хорошая экология и транспортная доступность. Изучив предложения в интернете, я поехала на просмотр квартиры в ЖК «Инновация» недалеко от Сколково.

На месте оказалось, что варианты, опубликованные на сайте, недоступны, а денег мне хватает только на студию 25 м² на последнем этаже. Менеджер долго уговаривал меня взять ипотеку на квартиру получше, но я не согласилась — на тот момент мне было 24 года, я была не замужем и мой доход составлял 60 000 ₽. Ипотека была большим риском, да и вряд ли бы мне ее одобрили.

Расстроившись, я уже собралась ухать обратно в Москву, но вспомнила, что недалеко есть еще один ЖК — Сколковский. Внешне он нравился мне меньше, но я решила все равно съездить посмотреть.

Менеджер в отделе продаж оказался намного приятнее, а цены ниже, чем в ЖК «Инновация». Мне хватало денег на студию 30,1 м² — она стоила 3 444 000 ₽. Я сразу забронировала квартиру за 30 000 ₽ и стала ждать документы для сделки.

Регистрация квартиры немного отличалась от регистрации в Ярославле — у нотариуса я оформила доверенность и сотрудники застройщика все сделали за меня. Мне понадобилось только открыть аккредитив в банке. Расходы на сделку составили около 5000 ₽.

Квартира сдалась в августе 2021 года — на тот момент такие же студии у застройщика стоили 6 800 000 ₽. Чтобы продать квартиру быстрее, я выставила объявление на ЦИАН за 6 300 000 ₽ и стала ждать.

Начались звонки от риелторов, которые предлагали свои услуги. Я категорически отказывалась. Желающих посмотреть квартиру было немного — за три месяца я устраивала показ всего два раза.

Оба покупателя жили в том же ЖК и искали жилье поменьше, чтобы отселить взрослых детей. Цена их не устраивала — оба просили снизить до 5 800 000 ₽. После просмотра никто из них не перезвонил.

В конце ноября 2021 года я почти отчаялась и решила обратиться к риелтору. Его мне посоветовала коллега с работы. Риелтор периодически звонил мне с отчетом — квартирой интересовались, но тоже просили снизить цену до 5 700 000—5 800 000 ₽.

Я отказывалась и терпеливо ждала «своего покупателя». Он нашелся в начале февраля 2022 года и был готов купить квартиру за 6 000 000 ₽. Мы подписали соглашение об авансе и начали готовиться к сделке.

Сделка проходила в Сбербанке через ДомКлик — максимально простой и понятный сервис. Не нужно даже посещать МФЦ — банк сам выпустит электронную подпись, оформит документы и направит их на регистрацию.

Часть денег мы переводили через аккредитив, а часть — через банковскую ячейку. Услуги риелтора стоили 150 000 ₽ и на руки я получила 5 850 000 ₽. Доходность в процентном выражении я так и не посчитала.

Регистрация заняла около пяти дней, и так вышло, окончание сделки выпало на 24 февраля. Можно представить мое состояние — я ехала в банк, а мои деньги с каждой минутой становились все меньше и меньше в долларовом эквиваленте.

Риелтор, который занимался оформлением сделки — украинец, и всю дорогу он был на связи с родственниками по FaceTime. Меня трясло, я не знала, что делать.

Когда я вышла со сделки, в первую очередь позвонила папе — посоветоваться, что делать дальше. Он не знал, что ответить. Я решила, что в моей ситуации правильного решения нет, и стала просто ждать, когда паника уляжется.

Деньги я хранила в шкафу в пластиковом пакете из «Икеи» — нести их в банк на депозит тогда казалось безумием, потому что-то из-за всеобщей паники я боялась, что их могут конфисковать или заморозить.

Когда паника улеглась и стало ясно, что с банковской системой все более-менее нормально, я открыла депозит и большую часть денег положила под 21 % годовых. Это приносило мне 80 000 ₽ в месяц.

Еще когда я жила в Ярославле, я грезила о квартире в ЖК «Грин Парк» у метро Ботанический сад. Тогда для меня это казалось нереальным, но я тратила все силы на заработок и инвестицию денег и постоянно мониторила рынок.

Квартиры дорожали чуть ли не каждый день — иногда по 1 500 000 ₽ в месяц. В итоге в начале 2022 года стоимость трешки со сроком сдачи в феврале 2024 года перевалила за 20 000 000 ₽.

Ипотека в начале февраля составляла около 9 % — с моим первоначальным взносом ежемесячный платеж был бы около 120 000 ₽. На тот момент у меня был молодой человек, с которым мы уже планировали свадьбу.

Нашего дохода хватало на оплату ежемесячного платежа, но, конечно, со скрипом. После известных событий стало ясно, что новой квартиры нам не видать — ставки взлетели до 23-25 % годовых и пришлось бы платить больше 300 000 ₽ в месяц.

В мае 2022 года я вышла замуж. Мы с мужем уже серьезно обговаривали совместную ипотеку, но из-за неопределенности не могли точно спланировать, когда это случится.

А в июне 2022 года ставки резко пошли вниз, а лимит по программе «Господдержка-2020» увеличили с 12 000 000 ₽ до 30 000 000 ₽. У застройщика началась акция — ипотека 1,99 %. Стоимость квартиры при этом возрастала всего на 1 000 000 ₽ по сравнению со стандартными условиями.

У нас был стабильный заработок — муж работает в ИТ-компании старшим менеджером по продажам, а я на трех работах одновременно — юристом по трудовому договору в двух компаниях, SMM-менеджером в агентстве по договору оказания услуг, а также развивала небольшой бизнес на Wildberries. Для последних двух целей у меня есть ИП.

Мы решили рискнуть и подали заявку на ипотеку. Сделали это по двум документам, так как сроки акции были ограничены, и мы не успевали собрать справки о доходе. Из первого банка пришел отказ. Второй банк одобрил ипотеку, но под 16,9 % с ежемесячным платежом около 180 000 ₽. Нас такие условия не устроили.

С помощью менеджера застройщика мы скорректировали первую заявку и дослали документы о доходе. На двоих с мужем средний доход за последний год составил 260 000 ₽ — без учета неофициальных доходов и моего заработка ИП.

Статус ИП я решила не афишировать вообще — доказать банку, что ты надежный заемщик в этом случае намного сложнее. Поэтому я просто приложила справки с официального места работы.

Спустя три долгих дня пришло одобрение. Сначала я не поверила своим глазам — условия были просто идеальными. Нам одобрили даже большую сумму, чем была нужна. Итоговые цифры вышли такими — стоимость квартиры 23 461 000 ₽, ставка 1,99 %, срок 30 лет, первоначальный взнос 5 124 000 ₽, ежемесячный платеж 68 400 ₽.

Это сильно меньше платежа, на который мы ориентировались изначально. Для сравнения, в нашем ЖК подобные квартиры сдаются в аренду за 70 000-80 000 ₽.

Сейчас мы ждем, когда квартира достроится — срок сдачи по договору февраль 2024 года. А пока я откладываю деньги на ремонт — уже удалось накопить 2 400 000 ₽ с учетом денег, оставшихся после продажи квартиры в Сколково.

Часть из накоплений, конечно, пойдет на погашение ипотеки, но после сдачи квартиры мы планируем продать ту, в которой живем сейчас, и частично погасить ипотеку, уменьшив ежемесячный платеж.

Погашать ипотеку с такой маленькой ставкой досрочно невыгодно — лучше держать лишние деньги на депозите или тратить на дорожающие товары. Поэтому после сдачи новой квартиры и продажи старой решим, направлять деньги в досрочное погашение или взять еще одну ипотеку — на квартиру для будущих детей.

Квартира, в которой мы живем сейчас, принадлежит мужу. Мы оцениваем ее в 11 000 000 ₽, но точно не знаем, сколько она будет стоить в 2024 году, поэтому будем смотреть по ситуации. Возможно, часть денег направим в погашение первой ипотеки, а на оставшиеся возьмем вторую.

Когда я продавала свою первую квартиру в Ярославле, я даже подумать не могла, что она превратится в трёхкомнатную квартиру в Москве. Но везение и немного просчета позволили мне исполнить свою мечту.

Если копнуть еще глубже, то все это случилось благодаря моей бабушке, которая отстояла очередь на комнату в коммуналке. Вся цепочка с комнатами и квартирами выглядит так.

Бабушка получает комнату 8 м² в коммуналке — в нее заселяются мои родители — комната сгорает и родителям выдают двухкомнатную квартиру — она переходит ко мне — я продаю ее и покупаю новую квартиру в Ярославле — продаю ее и покупаю студию в Сколково — продаю ее и беру ипотеку в Москве.

Пройдя весь этот путь с покупками и продажами квартир, я могу дать несколько советов, как не потерять деньги и приумножить свой капитал:

1. Деньги с продажи недвижимости всегда нужно вкладывать в недвижимость. Не в машины, золото и акции, а только в недвижимость.

2. После продажи квартиры нужно вложить деньги максимально быстро, так как недвижимость дорожает каждый день, а ситуация в мире нестабильная. Идеально, если сделки будут в один день.

3. Не стоит соглашаться на первое предложение о покупке — скорее всего, так вы сильно потеряете в деньгах. Но и сильно затягивать тоже не нужно, если квартира не продается уже 2-3 месяца, нужно пересмотреть цену. Время = деньги.

4. На каждую квартиру есть покупатель. Я продала и убитую квартиру в спальном районе, и квартиру с отделкой в новостройке, и крохотную студию без отделки.

5. Не бойтесь обращаться к риелтору. Да, вы заплатите ему немаленькую сумму, но сэкономите время.

6. Если у вас есть недвижимость, которую вы сдаете в аренду, а это время рынок стабильно идет вверх, стоит посчитать, что будет выгоднее — аренда или продажа и вложение в долевое строительство.

Этот совет не для всех — я знаю, что многие боятся долевки. Но я рискнула и не прогадала. Сейчас большинство застройщиков работают через эскроу-счета — даже если квартиру не достроят (что сейчас случается все реже и реже), деньги вам вернутся. То есть вы не заработаете, но и не потеряете.

7. И последнее. Если планируете покупать квартиру для дальнейшей перепродажи, учитывайте факторы, влияющие на спрос: площадь кухни, этаж, вид из окон. Вам это может быть неважно, но, если прогадать — это уменьшит круг потенциальных покупателей и продажа займет больше времени.