Как оплачивать аренду, если арендодатель скончался?

Все зависит от того, что написано в вашем договоре аренды.

Если в нем сказано, что смерть одной из сторон — это основание для прекращения договора, то вы должны освободить помещение. Если такого условия нет, что скорее всего, то договор аренды продолжает действовать. Вы не обязаны освобождать помещение только потому, что арендодатель скончался.

В то же время, раз договор действует, вы должны и дальше оплачивать аренду в установленные сроки. Но не торопитесь платить предполагаемому наследнику: есть вероятность, что вы отдадите деньги не тому человеку, и вам придется возвращать их через суд.

Еще нужно помнить, что за аренду вы платили ИП, а у наследника этого статуса может не быть. Тогда у вас появятся обязанности налогового агента — удерживать и перечислять НДФЛ, а также ежеквартально сдавать в налоговую расчет 6-НДФЛ.

У вас есть два варианта, что делать с арендной платой. Расскажу о них подробнее.

Допустим, через месяц после смерти ИП приходит его вдова и говорит: «Я наследница, теперь за аренду платите мне». Вы можете попросить показать свидетельство о праве на наследство, а если его нет, отказаться платить и продолжать работу, оставаясь в офисе. В этом случае вдова — только предполагаемый наследник.

Предполагаемые наследники — это люди, которые имеют право на наследство, но не факт, что точно его получат. В семье могут возникнуть споры, что и кому принадлежит, может объявиться забытый наследник, который будет претендовать на наследство, или, наоборот, кто-то добровольно откажется от своей доли. То есть реальным наследником может оказаться совсем другой человек.

Раздел денег и недвижимости оформляет нотариус, он выдает наследникам свидетельства о праве на наследство. Как правило, это происходит через шесть месяцев после смерти наследодателя.

В свидетельстве указывают ФИО наследника, имущество, которое перешло ему в наследство, долю каждого наследника. Свидетельство о праве на наследство — документ, на основании которого наследник может требовать платить за аренду.

Если вы будете переводить кому-то деньги, не зная точно, что этот человек действительно наследник, может получиться так: полгода вы платили за аренду одному якобы наследнику, а потом объявился реальный наследник и потребовал плату за прошедшие шесть месяцев.

Его требования будут законными. Имущество считается собственностью наследника со дня смерти наследодателя. Вам придется снова заплатить за аренду, а деньги с неправильного наследника взыскивать через суд: вряд ли он захочет вернуть их вам добровольно.

Поэтому, пока нет свидетельства о праве на наследство, нельзя быть уверенным, что именно этот человек унаследует помещение и платить за аренду нужно ему.

Переводить деньги на банковский счет умершего арендодателя-ИП тоже не лучшая идея. Да, вы не просрочите арендные платежи, но будет непонятно, кто получит деньги, ведь владелец счета уже умер, а наследники еще не вступили в наследство.

Появляются вопросы, на которые нет однозначных ответов.

Нужно ли удерживать НДФЛ с арендной платы. Если получатель денег — обычное физлицо, то арендные платежи — это его доходы, которые должны облагаться НДФЛ. Арендатор — фирма или ИП — становится налоговым агентом, он должен удерживать налог с арендной платы и перечислять его в бюджет.

Из-за того, что неизвестно, кто унаследует деньги с расчетного счета умершего ИП, непонятно, становится арендатор налоговым агентом или нет.

Как быть с НДС. Это вопрос встанет, если умерший ИП применял общий режим налогообложения и арендатор тоже на ОСН. По договору арендатор по-прежнему должен платить за аренду вместе с НДС. Но принять налог к вычету вряд ли получится, ведь счет-фактуру получатель арендных платежей не выдаст.

У арендатора есть два варианта: обратиться к нотариусу или просто не платить за аренду.

Вносить арендную плату на депозит нотариуса. Деньги можно вносить наличными или безналично. Плюсы этого варианта:

1. Вы продолжаете исполнять свои обязательства по договору, и наследники потом не смогут заявить о просрочке оплаты.
2. Вы не становитесь налоговым агентом по НДФЛ, даже если деньги получит наследник-физлицо.

Обратиться к нотариусу можно по месту нахождения арендуемого помещения или арендатора.

Нотариусу нужно подать заявление о принятии денег в депозит. Это можно сделать как лично, придя в нотариальную контору, так и удаленно — в личном кабинете на портале Федеральной нотариальной палаты. Но во втором случае у арендатора должна быть подтвержденная регистрация на госуслугах и усиленная квалифицированная электронная подпись.

Когда нотариус получит от арендатора деньги на свой депозит, он сообщит об этом наследникам. Затем он либо сам выдаст им деньги, либо передаст их нотариусу, который ведет наследственное дело.

Минус этого варианта в том, что нотариус возьмет плату за свою работу — 0,5% от суммы на депозите, но не менее 1000 ₽.

Еще он возьмет плату за правовые и технические услуги. В каждом регионе свои предельные размеры такой платы.

Не вносить арендную плату до тех пор, пока не станет известно, кто законный наследник помещения. В этом случае арендатор минимизирует свои финансовые и налоговые риски. Но тогда он нарушит сроки оплаты, и реальные наследники могут попытаться взыскать договорную неустойку.

Мне не удалось найти такие судебные дела, поэтому делаю вывод, что в жизни наследники редко идут на это. Да и зачем судиться, если арендатор не возражает заплатить за аренду, пусть и с некоторым опозданием. Ведь у просрочки были объективные причины, в которых арендатор не виноват.

Когда выясните, кто именно унаследовал помещение, перезаключите договор и узнайте статус наследника. Это повлияет на налогообложение.

Если наследник — ИП, он сам будет платить все налоги. Арендатору не нужно удерживать с арендной платы НДФЛ и перечислять его в бюджет.

Если прежний арендодатель-ИП был на ОСНО, а наследник — ИП на спецрежиме, то сначала нужно разобраться с НДС. В новом договоре пропишите, что НДС исключается из стоимости аренды. И только потом заплатите долг по аренде за шесть месяцев.

Если наследник тоже ИП на ОСН, как и бывший арендодатель, то можно оставить все как есть. Заплатите долг по аренде с НДС и получите от арендодателя счет-фактуру.

Если наследник — физическое лицо без статуса предпринимателя, то вам придется удержать НДФЛ с арендной платы и подать расчет 6-НДФЛ по окончании отчетного периода.