Должен ли ИП удерживать НДФЛ, если арендует квартиру у физлица?

Недавно в беседе с другом речь зашла о том, как в неочевидных ситуациях ИП может стать налоговым агентом. Друг привел пример: если ИП заключит договор аренды квартиры с физлицом, то станет налоговым агентом. ИП должен будет перечислять в бюджет НДФЛ с арендной платы, которую человек получает от сдачи квартиры. Если ИП не будет этого делать, его оштрафуют.

Помогите разобраться, это действительно так? Если да, то как подготовиться к такому раскладу?

Ваш друг прав, но тут важно уточнить одну деталь. Если арендодатель — физлицо и сдает квартиру ИП, который использует ее в бизнесе, то предприниматель становится налоговым агентом. Он должен удерживать с арендных платежей НДФЛ и перечислять его в бюджет. По удержанным налогам ИП ежеквартально должен сдавать расчет 6-НДФЛ.

Если же ИП снимает квартиру для личных нужд, а не для бизнеса, то обязанностей налогового агента у него нет. Расскажу подробнее.

Кто платит налог со сдачи квартиры в аренду

Доходы, которые физлица получают от сдачи имущества в аренду, облагаются НДФЛ. С каждой суммы арендной платы перечисляют 13% в бюджет государства.

Если физлицо сдает квартиру другому физлицу или иностранной компании, у которой нет представительства в РФ, то этот человек сам подает в налоговую декларацию и платит НДФЛ.

Но когда физлицо сдает жилье российской компании или ИП, который использует его в бизнесе, — например, снимает квартиру для своего работника, — то правила уплаты налога другие. В этом случае арендаторы — компании или ИП — становятся налоговыми агентами и должны удерживать 13% и перечислять деньги в бюджет.

Иногда в договоре пишут, что арендодатель будет сам отчитываться перед налоговой, а с арендатора все обязанности снимаются, и он ничего делать не должен. Но это условие работать не будет: в налоговом кодексе сказано, что за уплату НДФЛ с доходов от сдачи квартиры отвечают налоговые агенты — ИП и организации, — и это правило должны соблюдать все, договором его изменить нельзя.

Если квартиру сдает самозанятый, ИП не станет налоговым агентом, даже если арендует жилье для бизнеса.

Как ИП удерживать налог и платить за аренду

Сколько нужно удерживать. По закону, если арендодатель — налоговый резидент, то есть живет в России больше 183 дней в году, с его дохода нужно удерживать 13%. Если арендодатель — нерезидент, то удерживают 30% от дохода.

Арендную плату физлицу нужно перечислять уже за минусом налога. Например, по договору аренды между физлицом и ИП арендная плата — 20 000 Р в месяц. Значит, ИП будет ежемесячно перечислять в бюджет 2600 Р: 20 000 Р × 13%. А арендодателю-физлицу будет платить 17 400 Р.

НДФЛ нужно удерживать не только с арендной платы, но и с дополнительных платежей. Если арендатор оплачивает коммунальные услуги, размер которых не зависит от фактического потребления, например содержание и текущий ремонт общего имущества, то с этих денег тоже нужно удерживать налог.

Если ИП оплачивает коммунальные услуги по счетчикам, например электроэнергию, то удерживать с этих сумм НДФЛ не нужно: они не считаются доходом.

Когда нужно заплатить налог. ИП должен перечислить НДФЛ не позднее следующего дня после дня, когда внес физлицу арендную плату. Налог нужно перечислять в ИФНС, где предприниматель стоит на учете.

Иногда арендатор не может удержать налог. Такое возможно, когда отсутствуют денежные выплаты, с которых можно удержать НДФЛ. Например, если ИП в счет арендной платы передает физлицу не деньги, а какое-то имущество: мебель, технику, посуду. Или, допустим, если ИП делает в квартире ремонт в счет арендной платы.

О том, что арендатор не может удержать НФДЛ, он должен сообщить налоговой до 1 марта следующего года. Также нужно указать сумму дохода, с которого не удержан налог, и сумму неудержанного налога.

Как ИП должен отчитываться перед налоговой

Если ИП снял жилье для бизнеса и стал налоговым агентом, то ему нужно заполнять расчет 6-НДФЛ — в нем пишут, как рассчитывали налог на доходы физлиц.

Расчет 6-НДФЛ за первый квартал 2021 года и далее нужно сдавать по новой форме.

Раньше была еще справка 2-НДФЛ, но теперь она входит в состав новой формы расчета 6-НДФЛ, который представляется по итогам года.

Предприниматели должны сдавать расчеты 6-НДФЛ в ИФНС, где стоят на учете, не позднее последнего дня месяца, который следует за отчетным периодом, то есть:

  • за первый квартал — не позднее 30 апреля;
  • за полугодие — не позднее 31 июля;
  • за девять месяцев — не позднее 31 октября;
  • годовой расчет — не позднее 1 марта следующего года.

Если ИП все выплатил физлицу, но не смог в течение года удержать налог, то он должен указать это в расчете 6-НДФЛ. Для этого он заполняет раздел 4 справки о доходах и суммах налога физлица.

Платить страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование и отчитываться за них в случае аренды квартиры у физлица ИП не должен.

Что будет, если ИП не исполнит обязанности налогового агента

Если предприниматель при выплате арендной платы не будет удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ или станет нарушать сроки и порядок представления отчетности, то его оштрафуют. Вот что может грозить предпринимателю.

Санкции для ИП, который не исполнил обязанности налогового агента

Как нарушил Чем грозит Основание
Не удержал и/или не перечислил налог в срок Штраф в размере 20% от суммы, которую надо удержать и/или перечислить. ст. 123 НК РФ
Пени за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за днем выплаты дохода, и по день уплаты налога включительно. Процентная ставка пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ. ст. 75, п. 9 ст. 226 НК РФ
Помимо штрафов и пеней с ИП взыщут неудержанный НДФЛ
Не представил в срок расчет 6-НДФЛ Через 10 рабочих дней — с 1 июля 2021 года этот срок составит 20 рабочих дней — после истечения срока представления расчета инспекция может заблокировать банковские счета ИП. При этом открыть новый счет в другом банке предприниматель не сможет. п. 3.2 ст. 76 НК РФ
Штраф 1000 Р за каждый полный или неполный месяц просрочки. Просрочку будут считать с даты, когда надо было представить расчет, и до даты, когда ИП его представил п. 1.2 ст. 126 НК РФ
Отразил в расчете 6-НДФЛ недостоверные сведения Штраф 500 Р за каждый расчет, который содержит недостоверную информацию п. 1 ст. 126.1 НК РФ
Не удержал и/или не перечислил налог в срок
Чем грозит
Штраф в размере 20% от суммы, которую надо удержать и/или перечислить.
Основание
Чем грозит
Пени за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за днем выплаты дохода, и по день уплаты налога включительно. Процентная ставка пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.
Помимо штрафов и пеней с ИП взыщут неудержанный НДФЛ
Не представил в срок расчет 6-НДФЛ
Чем грозит
Через 10 рабочих дней — с 1 июля 2021 года этот срок составит 20 рабочих дней — после истечения срока представления расчета инспекция может заблокировать банковские счета ИП. При этом открыть новый счет в другом банке предприниматель не сможет.
Основание
Чем грозит
Штраф 1000 Р за каждый полный или неполный месяц просрочки. Просрочку будут считать с даты, когда надо было представить расчет, и до даты, когда ИП его представил
Основание
Отразил в расчете 6-НДФЛ недостоверные сведения
Чем грозит
Штраф 500 Р за каждый расчет, который содержит недостоверную информацию
Основание
Надежда Шорохова
19.04, 09:03
С какими сложными ситуациями вы сталкивались как ИП? Пишите — поможем разобраться:
Отредактировано

Не готов подкрепить ссылками на нормативне акты, но если ИП арендует нежилое помещение для коммерческой деятельности, то, вероятно, имеет смысл копать нормативы по вашему вопросу. Но квартира являетяся жилым помещением и не может использоваться для коммерческой деятельности. Следовательно, ФЛ со статусом ИП арендует квартиру для проживания не как ИП, а как ФЛ. И думать тут более не о чем.

3

Арендуйте квартиру как физлицо, или арендуйте у самозанятого.

1

Уже 3 года как не ИП, но все же - вангую. Скоро во всех налоговых страны начнутся диалоги вроде такого:
Вы дизайнер/программист? Работаете как ИП? Собственной квартиры нет, живете в съемной? Будьте добры, уплатить и отчитаться.
Та же история - с пожарниками, охраной труда и прочими многочисленными проверяющими.
Других "надомных" профессий тоже коснется.

1

А если арендодатель-физлицо сам платит эти 13%? Понятно что это опасно - он не заплатит, а ты об этом узнаешь только когда фнс чсе заблокирует

Можно ли как то подстраховаться на этот счет? Справки какие то брать что все уплачено?

1

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю