Недавно в беседе с другом речь зашла о том, как в неочевидных ситуациях ИП может стать налоговым агентом. Друг привел пример: если ИП заключит договор аренды квартиры с физлицом, то станет налоговым агентом. ИП должен будет перечислять в бюджет НДФЛ с арендной платы, которую человек получает от сдачи квартиры. Если ИП не будет этого делать, его оштрафуют.
Помогите разобраться, это действительно так? Если да, то как подготовиться к такому раскладу?
Ваш друг прав, но тут важно уточнить одну деталь. Если арендодатель — физлицо и сдает квартиру ИП, который использует ее в бизнесе, то предприниматель становится налоговым агентом. Он должен удерживать с арендных платежей НДФЛ и перечислять его в бюджет. По удержанным налогам ИП ежеквартально должен сдавать расчет 6-НДФЛ.
Если же ИП снимает квартиру для личных нужд, а не для бизнеса, то обязанностей налогового агента у него нет. Расскажу подробнее.
Кто платит налог со сдачи квартиры в аренду
Доходы, которые физлица получают от сдачи имущества в аренду, облагаются НДФЛ. С каждой суммы арендной платы перечисляют 13% в бюджет государства.
Если физлицо сдает квартиру другому физлицу или иностранной компании, у которой нет представительства в РФ, то этот человек сам подает в налоговую декларацию и платит НДФЛ.
Но когда физлицо сдает жилье российской компании или ИП, который использует его в бизнесе, — например, снимает квартиру для своего работника, — то правила уплаты налога другие. В этом случае арендаторы — компании или ИП — становятся налоговыми агентами и должны удерживать 13% и перечислять деньги в бюджет.
Иногда в договоре пишут, что арендодатель будет сам отчитываться перед налоговой, а с арендатора все обязанности снимаются, и он ничего делать не должен. Но это условие работать не будет: в налоговом кодексе сказано, что за уплату НДФЛ с доходов от сдачи квартиры отвечают налоговые агенты — ИП и организации, — и это правило должны соблюдать все, договором его изменить нельзя.
Если квартиру сдает самозанятый, ИП не станет налоговым агентом, даже если арендует жилье для бизнеса.
Как ИП удерживать налог и платить за аренду
Сколько нужно удерживать. По закону, если арендодатель — налоговый резидент, то есть живет в России больше 183 дней в году, с его дохода нужно удерживать 13%. Если арендодатель — нерезидент, то удерживают 30% от дохода.
Арендную плату физлицу нужно перечислять уже за минусом налога. Например, по договору аренды между физлицом и ИП арендная плата — 20 000 Р в месяц. Значит, ИП будет ежемесячно перечислять в бюджет 2600 Р: 20 000 Р × 13%. А арендодателю-физлицу будет платить 17 400 Р.
НДФЛ нужно удерживать не только с арендной платы, но и с дополнительных платежей. Если арендатор оплачивает коммунальные услуги, размер которых не зависит от фактического потребления, например содержание и текущий ремонт общего имущества, то с этих денег тоже нужно удерживать налог.
Если ИП оплачивает коммунальные услуги по счетчикам, например электроэнергию, то удерживать с этих сумм НДФЛ не нужно: они не считаются доходом.
Когда нужно заплатить налог. ИП должен перечислить НДФЛ не позднее следующего дня после дня, когда внес физлицу арендную плату. Налог нужно перечислять в ИФНС, где предприниматель стоит на учете.
Иногда арендатор не может удержать налог. Такое возможно, когда отсутствуют денежные выплаты, с которых можно удержать НДФЛ. Например, если ИП в счет арендной платы передает физлицу не деньги, а какое-то имущество: мебель, технику, посуду. Или, допустим, если ИП делает в квартире ремонт в счет арендной платы.
О том, что арендатор не может удержать НФДЛ, он должен сообщить налоговой до 1 марта следующего года. Также нужно указать сумму дохода, с которого не удержан налог, и сумму неудержанного налога.
Как ИП должен отчитываться перед налоговой
Если ИП снял жилье для бизнеса и стал налоговым агентом, то ему нужно заполнять расчет 6-НДФЛ — в нем пишут, как рассчитывали налог на доходы физлиц.
Расчет 6-НДФЛ за первый квартал 2021 года и далее нужно сдавать по новой форме.
Раньше была еще справка 2-НДФЛ, но теперь она входит в состав новой формы расчета 6-НДФЛ, который представляется по итогам года.
Предприниматели должны сдавать расчеты 6-НДФЛ в ИФНС, где стоят на учете, не позднее последнего дня месяца, который следует за отчетным периодом, то есть:
- за первый квартал — не позднее 30 апреля;
- за полугодие — не позднее 31 июля;
- за девять месяцев — не позднее 31 октября;
- годовой расчет — не позднее 1 марта следующего года.
Если ИП все выплатил физлицу, но не смог в течение года удержать налог, то он должен указать это в расчете 6-НДФЛ. Для этого он заполняет раздел 4 справки о доходах и суммах налога физлица.
Платить страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование и отчитываться за них в случае аренды квартиры у физлица ИП не должен.
Что будет, если ИП не исполнит обязанности налогового агента
Если предприниматель при выплате арендной платы не будет удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ или станет нарушать сроки и порядок представления отчетности, то его оштрафуют. Вот что может грозить предпринимателю.
Санкции для ИП, который не исполнил обязанности налогового агента
| Как нарушил | Чем грозит | Основание |
|---|---|---|
| Не удержал и/или не перечислил налог в срок | Штраф в размере 20% от суммы, которую надо удержать и/или перечислить. | ст. 123 НК РФ |
| Пени за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за днем выплаты дохода, и по день уплаты налога включительно. Процентная ставка пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ. | ст. 75, п. 9 ст. 226 НК РФ | |
| Помимо штрафов и пеней с ИП взыщут неудержанный НДФЛ | ||
| Не представил в срок расчет 6-НДФЛ | Через 10 рабочих дней — с 1 июля 2021 года этот срок составит 20 рабочих дней — после истечения срока представления расчета инспекция может заблокировать банковские счета ИП. При этом открыть новый счет в другом банке предприниматель не сможет. | п. 3.2 ст. 76 НК РФ |
| Штраф 1000 Р за каждый полный или неполный месяц просрочки. Просрочку будут считать с даты, когда надо было представить расчет, и до даты, когда ИП его представил | п. 1.2 ст. 126 НК РФ | |
| Отразил в расчете 6-НДФЛ недостоверные сведения | Штраф 500 Р за каждый расчет, который содержит недостоверную информацию | п. 1 ст. 126.1 НК РФ |
Не готов подкрепить ссылками на нормативне акты, но если ИП арендует нежилое помещение для коммерческой деятельности, то, вероятно, имеет смысл копать нормативы по вашему вопросу. Но квартира являетяся жилым помещением и не может использоваться для коммерческой деятельности. Следовательно, ФЛ со статусом ИП арендует квартиру для проживания не как ИП, а как ФЛ. И думать тут более не о чем.
М, ну а вдруг ИП внезапно её сдаёт в субнайм. Вот и коммерческая деятельность. Это возможно.
Арендуйте квартиру как физлицо, или арендуйте у самозанятого.
Уже 3 года как не ИП, но все же - вангую. Скоро во всех налоговых страны начнутся диалоги вроде такого:
Вы дизайнер/программист? Работаете как ИП? Собственной квартиры нет, живете в съемной? Будьте добры, уплатить и отчитаться.
Та же история - с пожарниками, охраной труда и прочими многочисленными проверяющими.
Других "надомных" профессий тоже коснется.
А если арендодатель-физлицо сам платит эти 13%? Понятно что это опасно - он не заплатит, а ты об этом узнаешь только когда фнс чсе заблокирует
Можно ли как то подстраховаться на этот счет? Справки какие то брать что все уплачено?