Как мужчина купил квартиру у мошенника и чуть не остался без квартиры и без денег

В 2010 году в Москве умер одинокий пожилой мужчина. Вскоре к нотариусу обратился наследник и предъявил завещание: якобы дедушка оставил ему все свое имущество. Наследник получил от нотариуса необходимые документы, списал со счета покойного все деньги и переоформил на себя однокомнатную квартиру. Через полгода он продал жилье ничего не подозревающему человеку за 4 000 000 ₽.

Ситуацией заинтересовались правоохранительные органы. В отношении «наследника» и его подельника возбудили уголовное дело. В суде доказали, что завещание у нотариуса подписал мошенник, который имитировал подпись дедушки, то есть все имущество умершего, включая квартиру, похитили.

Оба мошенника получили реальные сроки. Потерпевшим по уголовному делу проходил департамент городского имущества: если нет наследников, то право на квартиру получает город. Чтобы возместить ущерб, департамент обратился в суд и потребовал признать сделку недействительной, изъять квартиру у покупателя и передать в собственность города.

Но покупатель не хотел терять жилье и годами требовать от преступников уплаченные деньги, поэтому подал встречный иск.

Департамент имущества. Завещание поддельное, других наследников нет, поэтому квартира должна поступить в собственность города как выморочное имущество. Договор купли-продажи в качестве продавца подписал человек, который не имел права распоряжаться квартирой. Значит, сделка была недействительной все время с момента заключения.

Также неизвестно, были ли вообще у покупателя такие деньги. Поэтому его нельзя считать добросовестным. Нужно забрать у него квартиру и передать городу.

Покупатель квартиры. При покупке я тщательно проверил все документы, в том числе оригинал свидетельства о праве на наследство, который выдал нотариус. У продавца была выписка из ЕГРН, которая подтверждала, что именно он собственник квартиры.

У меня не было оснований считать эти документы поддельными или недостоверными. Более того, ни у нотариуса, ни у Росреестра не возникло сомнений относительно прав наследника. Квартира не была спорной или под арестом. Ее продавали по рыночной цене. Таким образом, я действовал как добросовестный покупатель, а значит, не должен отдавать квартиру.

Кроме того, я купил ее в 2011 году, а в 2013 мошенникам вынесли приговор. Департамент имущества об этом знал, но обратился в суд только через шесть лет после приговора и через восемь после заключения сделки. Считаю, что они пропустили срок исковой давности. Прошу в иске отказать.

Срок исковой давности в этом случае — три года. Поскольку департамент не был стороной сделки, этот срок нужно исчислять со дня, когда истец узнал или должен был узнать о ней.

В 2013 году возбудили уголовное дело по факту подделки завещания, департамент признали потерпевшим и гражданским истцом. Представитель департамента получил соответствующие постановления, его допросили в качестве потерпевшего. С этого времени начался отсчет трехлетнего срока исковой давности.

Департамент не представил доказательств, что срок нужно исчислять с другого момента. С иском он обратился только 26 ноября 2019 года — примерно через шесть лет.

До этого департамент не проявлял интереса к спорному имуществу, не пытался истребовать квартиру у покупателя, не просил восстановить пропущенный срок исковой давности и не указывал уважительных причин его пропуска.

Суд применяет исковую давность, если заявление об этом сделала сторона спора до того, как вынесено решение. Пропуск срока — достаточное основание, чтобы отказать в иске. Исследовать иные обстоятельства в этом случае не нужно. Таким образом, отказываю в иске в связи с тем, что департамент пропустил срок исковой давности.

Департамент не согласился с таким решением и подал апелляционную жалобу.

Считаем, что районный суд неправильно применил нормы процессуального права. Конституционный суд неоднократно отмечал, что по смыслу гражданского кодекса у суда есть необходимые полномочия, чтобы исходя из обстоятельств дела определить момент, с которого нужно исчислять срок давности.

Из материалов дела следует, что департамент в пределах срока давности заявлял гражданский иск в рамках уголовного дела о мошенничестве. Суд его принял, но оставил без рассмотрения приговором от 25 декабря 2013 года. За департаментом сохранили право на удовлетворение гражданского иска в рамках отдельного процесса. Департамент воспользовался этим правом. И неважно, сколько лет прошло после приговора.

Коллега из районного суда не учел эти обстоятельства. Отменяем его решение и направляем дело на новое рассмотрение в районный суд.

Поскольку департамент не пропустил срок исковой давности, суд рассмотрит доводы истца по существу.

Если имущество умершего не перешло к наследникам по закону или по завещанию, оно считается выморочным и переходит в собственность государства. Также любой собственник вправе требовать вернуть ему имущество, если оно незаконно оказалось во владении другого лица.

Если приобретатель имущества добросовестный, то есть он не знал и не мог знать, что у продавца нет прав на имущество, забирать у него квартиру нельзя. Но есть исключения, когда собственник вправе истребовать имущество у такого лица. В частности, это случай, когда имущество было похищено у собственника. Тогда неважно, был ли покупатель добросовестным.

По словам покупателя, он не знал и не мог знать о том, что имеет дело с фальшивым наследником. Право собственности продавца квартиры было зарегистрировано в госреестре, а документы не вызывали подозрения.

Но приговором суда установлено, что имущество было похищено у собственника путем мошенничества. Значит, покупателя имущества нельзя считать добросовестным, даже если он не знал, что покупает квартиру у мошенника.

При этом покупатель вправе заявить требования о возврате денег к фальшивому наследнику, который продал ему квартиру.

Исковые требования департамента полностью удовлетворяю. Договор купли-продажи квартиры признаю недействительным. Покупателя признаю недобросовестным приобретателем, обязываю его передать квартиру городу Москве в лице департамента. Прекращаю право собственности покупателя на спорную квартиру и признаю это право за департаментом.

Теперь уже покупатель квартиры не согласился с решением и обжаловал его.

Нет никаких оснований считать покупателя добросовестным, так как имущество было похищено у собственника.

Кроме того, между получением свидетельства о праве на наследство и продажей квартиры прошло около шести месяцев. Если бы покупатель был достаточно осмотрителен, он попробовал бы выяснить, почему квартиру продали так быстро. Считаем, что покупатель мог усомниться в законности сделки, но повел себя легкомысленно.

Покупатель представил в суд расписки, которые подтверждают передачу продавцу денег за квартиру. Но он не доказал, что на момент приобретения спорной квартиры у него была такая сумма. Справка 2-НДФЛ и копия трудовой книжки не подтверждают это с достоверностью.

Решение районного суда оставляем без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Собственник квартиры не сдался и вновь обжаловал решение.

Коллеги из нижестоящих судов верно разрешили спор. Квартиру нужно передать городу как выморочное имущество. Кассационную жалобу отклоняем. Решения оставляем без изменения.

Но покупатель квартиры решил попытать счастья еще и в Верховном суде.

Одна из особенностей выморочного имущества в том, что его не нужно принимать. Оно принадлежит государству со дня открытия наследства — независимо от того, знают ли власти об этом имуществе и совершили ли они какие-то действия, чтобы оформить права на него.

Порядок действий по принятию и оформлению такого имущества регулируют разные нормативные акты в зависимости от региона. В Москве это постановление правительства.

Согласно ему префектуры административных округов вместе с департаментом ЖКХ ежемесячно передают в департамент имущества сведения об умерших одиноких людях и о квартирах, в которых более полугода никто не живет, не оплачивает коммунальные услуги или оплачивает их от имени умершего.

Через шесть месяцев с момента смерти одинокого человека департамент должен направить в нотариальную палату запрос о том, было ли открыто наследственное дело, и если нет — подать заявление. После того как департамент получит свидетельство о праве на наследство, он должен в течение 20 дней зарегистрировать право собственности города на выморочную квартиру.

Как следует из материалов дела, одинокий мужчина умер 22 июля 2010 года. Его выписали из квартиры в связи со смертью, никто другой в квартире не прописывался. 14 ноября 2011 года право собственности на эту квартиру перешло к покупателю. То есть в течение года и четырех месяцев департамент не сделал ничего, чтобы сохранить квартиру и оформить ее в собственность города, хотя это входило в его обязанности.

Считаем, что департамент своим бездействием создал предпосылки для утраты квартиры. Если бы он исполнял свои обязанности как положено, мошенники вряд ли смогли бы похитить это имущество.

На этот счет есть разъяснения Конституционного суда. Власти не вправе забирать квартиру у покупателя, если:

• они не приняли разумных мер, чтобы узнать о выморочной квартире и оформить на нее права;
• квартиру купили у продавца, который был записан в реестре прав как собственник имущества.

Нижестоящие суды не учли это разъяснение и не оценивали разумность и своевременность мер, которые принял департамент в отношении спорной квартиры.

Также суды ошиблись, указав, что покупатель не проявил осмотрительности при покупке квартиры и должен был усомниться в правах продавца на нее. Нотариус по закону обязан проверить, есть ли у наследника право на наследство. Государственный регистратор, в свою очередь, проверяет документы и регистрирует право собственности, только если все соответствует закону. Продавец прошел все эти процедуры, и покупатель имел все основания доверять документам, которые выдали государственные инстанции.

Объявление о продаже квартиры размещали в интернете. Цена не была занижена. Покупатель представил доказательства того, что заплатил за нее 4 000 000 ₽ и что его материальное положение позволяло собрать эти деньги. То, что наследник продал квартиру через полгода после ее получения, не говорит о незаконности сделки: наследники часто распоряжаются имуществом в личных интересах спустя короткое время.

Кроме того, департамент потребовал изъять квартиру у покупателя только через восемь лет после сделки, хотя все эти годы знал о нарушении своих прав. В иске он даже не попросил восстановить пропущенный срок давности.

Отменяем решения районного, городского и кассационного судов. В иске департамента отказываем.

Покупатель отстоял свою квартиру, хотя был в шаге от того, чтобы потерять ее. На рассмотрение Верховного суда попадает лишь небольшая доля дел — мужчине повезло.

Любопытно, что в определении Верховный суд выразил солидарность с первым решением районного судьи, который применил срок исковой давности и не стал рассматривать дело по существу. То есть все могло закончиться еще в 2020 году, если бы городской суд поддержал то решение.

При покупке квартиры многие изучают законность сделки: запрашивают выписку о праве собственности, проверяют дееспособность продавца. Но часто упускают из виду возможные претензии со стороны государства. Как показывает практика, это реальный риск: не стоит рассчитывать на то, что власти забудут о квартире.

Если жилье получено по наследству, нужно удостовериться в том, что наследники не фальшивые. Например, можно запросить у продавца подтверждение родства с наследодателем. Если это завещание в пользу постороннего человека, который спешит расстаться с квартирой, лучше не рисковать и поискать другие варианты.

Учтите: если в квартире никто не прописан в течение долгого времени после смерти наследодателя, это может вызвать интерес государства.

Перед покупкой любого вторичного жилья нужно не только проверить документы, но и сохранить их у себя, чтобы в случае спора было чем подтвердить добросовестность. Если дело дойдет до суда, там будут оценивать все действия, которые предпринял покупатель, чтобы убедиться в законности сделки.