Как покупатели вторички разо­ча­ро­вы­ва­лись в выборе: 6 судебных историй

Квартира — это товар, о качестве которого иногда можно узнать только после заселения.

Иногда покупатели видят квартиру до сделки лишь раз — на осмотре. А потом занимаются документами. В спешке перед сделкой разузнать о состоянии сантехники, проводки, трубопровода, соседях почти невозможно. И приходится решать всплывающие проблемы уже как собственник.

Собрали шесть историй о неудачных покупках квартир на вторичном рынке. Некоторые из сделок удалось отменить.

Источник: дело № 33-6713/2021

Что произошло. Жительница Омска купила однокомнатную квартиру на первом этаже многоквартирного панельного дома. Прежние собственники заверили, что жилье в хорошем состоянии. Но когда новая владелица въехала, обнаружила трещину на стене с внешней стороны лоджии.

Женщина подумала, что ремонтом панели займется управляющая компания — достаточно сообщить о проблеме. Но коммунальщики ответили, что это давно не панель, а ее имитация.

Дело в том, что предыдущие собственники захотели сделать балконную арку прямо в несущей стене. Они выбили часть плиты и заменили ее кирпичной кладкой, перепланировку не согласовали. Со временем стена лоджии отклонилась от дома — это грозит обрушением вышерасположенных лоджий по всей высоте здания.

Прежние собственники поняли это и решили продать квартиру. Они заштукатурили самовольную кирпичную кладку и выложили ее камешками — имитировали состояние панели до вмешательств. И в таком виде продали.

Теперь избежать обрушения лоджий возможно только установкой металлоконструкций, которые периодически придется подтягивать.

Жить с железным каркасом внутри квартиры покупательница не захотела и подала к прежним собственникам иск о расторжении договора купли-продажи и возврате денег.

Что решил суд. Районный суд отклонил, а апелляционный — удовлетворил требования женщины: расторг договор купли-продажи, обязал покупательницу вернуть квартиру продавцам, а тех — отдать ей 2 625 000 ₽. Продавцы пробовали обжаловать решение в апелляционном суде, но ничего не вышло.

Почему так. Квартира — это товар. За его недостатки, которые возникли до передачи покупателю или по причине, которая случилась до сделки, отвечает продавец. Покупатель вправе отказаться от договора и просить суд расторгнуть его. Суд удовлетворит иск, если установит, что недостатки наносят покупателю ущерб, который он не мог предвидеть во время сделки.

В этой истории покупатель не знала, что ей и ее детям придется жить в аварийной квартире. Судебный эксперт подтвердил, что даже установка железного каркаса не исключит угрозу: лоджии все равно могут обрушиться.

Если бы женщина об этом знала, то не купила бы квартиру. Поэтому суд встал на ее сторону и расторг договор.

Источник: дело № 33-10721/2023

Что произошло. В Барнауле женщина купила квартиру с теплой лоджией: прежние собственники провели туда отопление, установили радиатор и положили ламинат. Пришли холода, и труба на лоджии лопнула — квартиру хозяйки и двух соседей снизу залило кипятком. Женщине пришлось компенсировать стоимость восстановительного ремонта соседей: одному она заплатила 181 339 ₽, другому 10 000 ₽.

Также предстояло отремонтировать собственное жилье, примерный бюджет — 117 423 ₽. Радиатор на лоджию выносили бывшие владельцы квартиры, поэтому покупатель решила подать к ним иск об уменьшении покупной стоимости недвижимости на сумму восстановительного ремонта — 117 423 ₽.

Что решил суд. Отклонил иск. Обжаловать решение в апелляционном суде не получилось.

Почему так. Лоджия — это холодное неотапливаемое помещение. Суд решил, что покупательница видела радиатор на лоджии, а значит, должна была понять, что берет квартиру в переустроенном виде.

Недостаток квартиры — не прорыв трубы, так как ее там не должно быть, а то, что трубопровод и радиатор отопления вывели в помещение лоджии. Судебный эксперт посчитал, что устранить недостаток — демонтировать систему отопления — обойдется в 13 402 ₽. Но и этих денег женщина не получила, так как изначально знала о недостатках квартиры — они были на виду.

Покупательница была свободна в принятии решения, но подписала договор купли-продажи квартиры со всеми ее недостатками, поэтому оплачивать ремонт должна сама.

Источник: дело № 2-43/2023

Что произошло. Жительница Санкт-Петербурга купила квартиру в доме с газовым отоплением. Продавец заверила, что скрытых перепланировок и недостатков в работе общедомовых коммуникаций нет.

А осенью в дом пришли сотрудники газовой службы. Женщина впустила их в квартиру, и те обнаружили, что прошлые собственники самовольно переделали газопровод: металлическую трубу между кухней и ванной срезали, а на ее место установили гибкий шланг. Газовое вентиляционное отверстие перенесли, а перекрывающий вентиль подсоединили к трубе гибкой гофрой.

Аварийная служба выдала новой владелице предписание устранить нарушения и восстановить газопровод согласно проекту, а до тех пор отключила газ.

Женщина с дочерью были вынуждены готовить на электрической плитке все новогодние праздники. Газ вернулся в квартиру только после восстановительного ремонта системы. На него потратили 47 985 ₽, еще 5000 ₽ ушли на клининг.

В итоге женщина предложила продавцу оплатить хотя бы часть расходов. Та согласилась отдать половину, но потом передумала. Тогда покупатель подала иск о возмещении убытков — 52 985 ₽, расходов на юриста — 5000 ₽.

В ходе суда добавили требование возместить затраты на экспертизу — 109 000 ₽.

Что решил суд. Он удовлетворил иск, но снизил суммы взысканий: компенсация убытков на восстановление газопровода по расчету судебного эксперта — 35 216 ₽, расходы на юриста и судебную экспертизу посчитал пропорционально удовлетворенным требованиям — 3323 ₽ и 72 441 ₽.

Продавец подала апелляционную жалобу, но суд отклонил ее.

Почему так. На момент сделки газопровод в квартире уже был переделан. Прежняя хозяйка в течение шести лет до продажи квартиры не пускала в квартиру сотрудников газовой службы, поэтому не получала от них предписаний о необходимости вернуть трубу на место.

Визуально определить этот недостаток при осмотре квартиры покупатель не могла. Разобраться с ним удалось только с помощью специалистов, поэтому она получила право на компенсацию затрат на ремонт.

Источник: дело № 2-1461/15

Что произошло. Житель Приморского края купил квартиру в ипотеку и разрешил прежним собственникам пожить в ней еще месяц после сделки. А когда получил на руки ключи, то обнаружил, что те съехали и забрали с собой дорогие межкомнатные двери из дуба.

От прежних хозяев он выслушал три версии их странного поступка:

1. Двери им еще пригодятся.
2. Квартиру затопили соседи сверху и двери разбухли. А чтобы новый собственник не расстраивался, продавцы их сняли и поставили новые дешевые — но только в ванную комнату и туалет.
3. Двери были дешевыми — до 10 000 ₽ за пять комплектов, поэтому они решили их убрать, когда выносили мусор из квартиры.

Покупателя это не устроило. Хотя в договоре и не было прописано, что квартира продается с дубовыми дверьми, но в отчете об ее оценке для банка это упоминалось — их стоимость заложили в цену сделки.

Мужчина отправился в суд требовать возмещения убытков вместе с расходами на экспертизу и юриста. Сколько конкретно — в решении суда скрыто.

Что решил суд. Удовлетворил иск. Продавцы подали жалобу в апелляционный суд, но безуспешно.

Почему так. Согласно одному из пунктов договора купли-продажи квартиры продавцы обязуются не ухудшать состояние квартиры до передачи ее покупателю. То, какой была квартира в момент сделки, зафиксировал оценщик на фотографиях. На них видно, что во все пять дверных проемов установлены дверные коробки.

К моменту передачи квартиры их осталось только две. Поэтому суд обязал продавцов оплатить стоимость трех недостающих комплектов дверей — сумму посчитал оценщик.

Источник: дело № 2-1773/2023

Что произошло. Семья из Белгородской области переехала в купленную квартиру, а через восемь месяцев подала иск к продавцам о расторжении сделки.

Как оказалось, в момент осмотра квартира была заставлена мебелью и вещами собственников, поэтому покупатели не увидели углы комнат, покрытые черными пятнами, похожими на плесень. Они захотели отказаться от сделки, но было поздно — Росреестр зарегистрировал переход прав.

Какое-то время семья пыталась бороться с пятнами. Поскольку у ребенка была аллергия, мать подала к прежним собственникам иск о расторжении договора купли-продажи, она хотела вернуть стоимость квартиры — 3 700 000 ₽.

Что решил суд. Отклонил иск, обжаловать решение не вышло.

Почему так. Установить природу пятен в углах комнат не смог даже судебный эксперт. Он дал заключение, что они схожи с плесенью, а образоваться могли в том числе и по вине новых жильцов квартиры.

Суд не счел пятна на стенах существенным недостатком, из-за которого сделку по купле-продаже нужно расторгать. Это возможно, если бы налет был неустраним, то есть проявлялся после ремонта вновь и вновь.

Но с ней можно справиться и без суда. Покупателям стоило обратиться к продавцам с претензией об устранении недостатков или компенсации затрат на дезинфекцию и ремонт. А если те откажутся, тогда подавать иск о компенсации ущерба.

Источник: дело № 2-933/2022

Что произошло. Супружеская пара из Мурманска купила в ипотеку квартиру для сына и его молодой семьи. При осмотре до сделки все было вполне прилично. Но первый же визит в квартиру после перехода права собственности показал, что жить там будет невозможно: она была пропитана удушливым запахом аммиака. Видимо, перед показом продавец тщательно проветрил жилье.

Новые собственники вызвали Роспотребнадзор, тот провел замер уровня аммиака в воздухе — он превышал допустимое значение почти в девять раз.

Прежние собственники не могли этого не знать, так как причина была в соседке снизу — в ее квартире жили больше 20 кошек. Женщина получила предписание от Роспотребнадзора провести дезинфекцию жилья и впредь соблюдать ветеринарные правила содержания домашних животных.

Но въевшийся запах сам собой не исчез. По заключению эксперта, чтобы его устранить, новым хозяевам нужен был ремонт стоимостью 951 077 ₽. Эти деньги покупатели решили взыскать с продавцов — как возмещение расходов на устранение недостатка квартиры.

Что решил суд. Удовлетворил иск. Продавцы пытались его обжаловать, но безуспешно.

Почему так. Покупателям не рассказали про удушливый запах, который присутствовал в квартире — он пропитал напольное покрытие и стены. То есть продавцы скрыли существенный недостаток, а значит, несут ответственность за это.

Покупателям пришлось делать дорогостоящий ремонт, чтобы избавиться от запаха, а заплатили за него продавцы.