В 2016 году одна женщина из Башкирии решила купить сыну на 18-летие квартиру. Нашла хороший вариант, подписала договор купли-продажи, передала продавцу всю стоимость — 700 000 Р, а Росреестр зарегистрировал сделку. Сделка проводилась не с собственницей квартиры, а с ее представительницей по доверенности. И Росреестр, и покупательница это знали, а подлинность доверенности не вызвала ни у кого сомнений.

Но затем выяснилось, что собственница квартиры никакую доверенность никому не выдавала — и вообще не собиралась продавать квартиру, а только сдала в аренду. Женщина, которая сняла квартиру, оказалась мошенницей. Вместе с сообщниками она подделала паспорт собственницы, вклеила туда свою фотографию и пошла к нотариусу оформлять доверенность на право продажи и получения денег.

Нотариус не увидела в этом паспорте ничего подозрительного и оформила доверенность от имени собственницы, которая в этот момент была совершенно в другом месте. В качестве доверенного лица мошенница указала человека, от имени которого выступала она же — по другому поддельному паспорту. Позже она выдала себя за это доверенное лицо, продала квартиру женщине из Башкирии, получила деньги и исчезла.

Настоящая собственница узнала, что ее квартиру продали, и, естественно, оспорила сделку. В российских судах такие дела рассматриваются регулярно. В результате договор купли-продажи признали недействительным, а покупательницу обязали вернуть квартиру настоящей хозяйке. В итоге женщина осталась и без денег, и без квартиры.

И тут начинается самое интересное. Покупательница могла потребовать деньги у мошенников, но, разумеется, был большой шанс ничего от них не получить. Поэтому она нашла более платежеспособного ответчика — страховую компанию, которая застраховала ответственность нотариуса, выдавшего доверенность по поддельному паспорту.

Страховая отказалась платить и предложила женщине обратиться с гражданским иском к мошенникам. Но покупательница решила судиться именно со страховой. В качестве соответчика суд привлек к участию в деле и нотариуса.

Аргументы сторон

Покупательница. Когда я пришла посмотреть квартиру, дверь открыла женщина. Она предъявила доверенность, выписку из ЕГРН и назвалась племянницей собственницы. Я проверила ее паспорт, сомнений у меня документ не вызвал.

Считаю, в том, что я в итоге потеряла деньги, виновата нотариус. Это она удостоверила доверенность и не приняла необходимые меры предосторожности. Она обязана была изучить паспорт доверителя и установить личность женщины, но не сделала этого.

По закону все нотариусы обязаны страховать свою ответственность. Это страховой случай, а значит, выплатить сумму убытков должна страховая компания. Прошу суд взыскать со страховой компании 700 000 Р.

Нотариус. При удостоверении доверенности все было как обычно: я пригласила «доверительницу» к себе, в беседе обращалась к ней по имени и отчеству, которые были указаны в паспорте. Потом задала еще несколько вопросов.

Женщина сообщила, что доверенность оформляет на родственницу. Паспорт не вызвал у меня подозрений. Я осмотрела в нем страницы с фотографией и сведениями о регистрации, посмотрела на доверителя — визуально это было одно и то же лицо. Женщина была в платке, но установить личность это не помешало.

Когда секретарь составляла доверенность, она проверила паспорт на сайте ФМС — среди недействительных он не значился. Других способов проверить подлинность паспорта у меня нет, и я не обязана их иметь. Исковые требования я не признаю, прошу в иске отказать.

Страховая компания. Мы согласны с нотариусом. Она сделала все необходимое для установления личности доверителя. К тому же страховой случай не наступил: по условиям договора страхования с нотариусом нужно, чтобы факт причинения вреда гражданину установил суд и решение суда вступило в законную силу. Платить ничего не будем.

Что сказали суды

Первая инстанция: 👉

Дело № 2-324/2018

Разберемся, есть ли вина нотариуса в убытках истицы.

Мошенница пришла к нотариусу и предъявила поддельный паспорт собственницы квартиры со своей фотографией.

Нотариус выполнила все необходимые действия — и удостоверила доверенность. Паспорт проверили на сайте ФМС. У нотариуса не было специальных технических средств, например источника ультрафиолетового света, чтобы проверить подлинность документа, — но это не нарушение. По закону требования к таким средствам должно утвердить государство, но на тот момент их не было. Таким образом, нотариус была не вправе отказаться удостоверить доверенность.

Если покупательница считает, что нотариус не приняла меры предосторожности и плохо проверила паспорт, то именно она и должна это доказать. Но ни одного такого доказательства она не представила. Например, она не доказала, что паспорт имел явные признаки подделки.

Убытки у женщины возникли не из-за действий нотариуса, а по вине преступников. А раз нет вины нотариуса, то и страховая компания платить не должна.

В иске отказываем.

Покупательница не сдалась и обжаловала решение.

Верховный суд Республики Башкортостан: 👈

Дело № 33-10663/2018

Коллеги из первой инстанции неправы. Нотариус виновата в случившемся, и убытки у покупательницы возникли именно из-за действий нотариуса.

По закону нотариус обязан проявить необходимую заботливость и осмотрительность. А в нашем деле этого не произошло: нотариус не установила, как от нее требовалось, личность той гражданки. В результате покупательница, полагаясь на нотариальную доверенность, отдала деньги за квартиру мошенникам.

Нотариус могла и должна была обратить внимание, что личность доверителя не соответствует предъявленному паспорту. В частности, нотариус должна была заметить, что возраст мошенницы явно не соответствует возрасту собственницы квартиры, указанному в паспорте.

В таких делах именно нотариус должен доказать, что надлежаще исполнял свои обязанности. Однако тут нотариус не представила достаточных доказательств.

Решение районного суда отменяем, требования истицы удовлетворяем. Взыскиваем со страховой компании убытки — 700 000 Р.

Такое решение не устроило ни страховую компанию, ни нотариуса. Они подали жалобу в Верховный суд.

Верховный суд: 👌

№ 49-КГ19-13

Мы согласны с коллегами. Нотариус отвечает за причиненный вред, если совершил нотариальное действие с нарушением закона. Этот вред возмещает страховая компания, а если страхового возмещения не хватает, то сам нотариус — за счет личного имущества.

Если гражданин обращается за нотариальным действием, нотариус обязан установить его личность. Для этого нужно через онлайн-сервис миграционной службы выяснить, действителен ли паспорт, и проверить его на подлинность специальными техническими средствами, если они у нотариуса есть. Например, с помощью источников ультрафиолетового света или инфракрасного излучения.

Да, закон не предусматривал, как именно нотариус должен это сделать и какие технические средства он мог использовать. Значит, этот вопрос оставался на усмотрение самого нотариуса. Это профессиональный риск в работе — необоснованно отказаться совершить нотариальное действие или совершить его с нарушением закона.

Если нотариус сомневается в подлинности паспорта, он может запросить у уполномоченных органов информацию о его действительности.

Коллеги из апелляционной инстанции совершенно верно пришли к выводу, что в этом деле виновна нотариус: она могла и должна была обратить внимание на то, что возраст пришедшей к ней женщины явно не соответствует возрасту собственницы, указанному в паспорте.

Страховая компания также неправа: страховой случай наступил. Тот факт, что гражданину причинили вред действия нотариуса, отдельно устанавливать не нужно. Ни закон, ни договор страхования этого не требуют.

Решение апелляционного суда оставляем в силе. Страховая компания должна заплатить за ошибку нотариуса, то есть возместить все убытки покупательницы: стоимость квартиры — 700 000 Р, госпошлину за регистрацию права собственности — 2000 Р, а также госпошлину в размере 2957 Р, которую суд взыскал при признании договора купли-продажи недействительным.

Что в итоге

Женщина получила от страховой компании уплаченные за квартиру деньги и компенсацию других убытков — всего 704 957 Р. Если бы она заявила на мошенников в полицию, ей пришлось бы ждать денег годами — и не факт, что она бы их вообще дождалась.

Определение по этому делу Верховный суд включил в обзор судебной практики № 1 (2021), который утвердил президиум суда. Теперь в аналогичной ситуации шансы взыскать возмещение со страховой компании нотариуса будут выше, причем уже в первой инстанции. Это очень важная опция для покупателей квартир, учитывая, что махинации с доверенностями при продаже квартир нередки, а взыскать что-либо с преступников очень сложно.

Какие выводы мы можем сделать из этой истории

Нотариальная сделка — это не гарантия законности. Даже такую сделку могут отменить. Нотариус не может с гарантией определить, что документ, который ему предъявили, подлинный или что человек дееспособен. Например, он может не заметить, что продавец злоупотребляет наркотиками или страдает психическим заболеванием, и не сделать необходимый запрос о проверке его дееспособности.

Лучше не покупать квартиру, если вместо собственника выступает представитель по доверенности. В этом случае невозможно проверить адекватность собственника. Лишний человек в цепочке увеличивает риск, что сделку признают недействительной. Если окажется, что собственник в момент выдачи доверенности не отвечал за свои действия, все сделки по доверенности отменят.

Если все-таки решили заключить подобную сделку, примите меры предосторожности. Например, такие:

  1. Проверьте документ с помощью специального сервиса непосредственно перед сделкой. Сохраните скриншот экрана.
  2. Проверьте, что срок доверенности не истек.
  3. Сверьте паспортные данные представителя с теми, что указаны в доверенности.
  4. Попросите у представителя номер телефона собственника и позвоните ему. Идеально, если это будет звонок по видеосвязи, но и обычный тоже подойдет. Скажите, что хотите уточнить детали покупки квартиры, назовите ее адрес. Проверьте номер через сервисы, которые помогают определить имя абонента. Так вы сможете убедиться, что номер принадлежит именно собственнику.
  5. Не стесняйтесь постучаться к соседям и спросить, знают ли они собственника — и представителя, если он называет себя родственником.

Проверяйте паспорт второй стороны по сделке. Паспорт нужно проверять во всех случаях. Это можно сделать с помощью специального сервиса МВД. Внимательно рассмотрите паспорт, изучите водяные знаки и оттиски. Если что-то настораживает — неровный шрифт, вид фотографии, слишком новое состояние документа, хотя указано, что он выдан уже давно, — лучше отказаться от сделки. Если к тому же у квартиры привлекательная цена, очень вероятно, что вы имеете дело с мошенниками.

Еще можно рассмотреть вариант титульного страхования — страхования риска утраты права собственности на квартиру. Если сделку признают недействительной в течение действия такого договора, страховая вернет вам деньги за квартиру.

Если не хотите внезапно узнать, что вашу квартиру продали без вашего ведома, подайте заявление в Росреестр о запрете любых действий с недвижимостью без вас. Это можно сделать через МФЦ. В Т⁠—⁠Ж уже была статья о том, как запретить любые действия с квартирой без собственника.