Где москвичке жить с ребенком?

Привет, меня зовут Маша, мне 33 года, есть сын 11 лет. Работаю маркетологом в известной западной компании. Почти всю жизнь живу в Москве спальном районе за МКАДом — в Южном Бутово.

У меня уже несколько лет зудит квартирный вопрос. Хотела бы услышать рекомендации любимого Сообщества. Обычно вас только читаю и никогда не пишу.

Итак, что имеется. У меня есть ¼ доля в родительском относительно современном частном доме в пешей доступности от метро. Дом хороший, с прямыми городскими коммуникациями, адекватной коммуналкой и неизвестной стоимостью. На дом выделены 4 равные доли: родителям (папа давно не живет в нем), сестры и моя. Мы несколько раз порывались его продать, но то ли цена была очень высокая, то ли риелторы были незаинтересованы, в итоге даже до показов дело не доходило. Цену снижать родители не хотели. А мы, дети, не лезли, все-таки это их покупка и их решение. Мама в целом не хочет отсюда съезжать.

В этом доме я выросла, потом жила 4 года после развода. Вроде все хорошо, места много. Тут же живет сестра с мужем, у нас прекрасные отношения. Но с мамой мне сложно ужиться. При том, что она помогает с ребенком и в целом ничего плохого мне не делает. Но не могу, не чувствую себя комфортно и в своем доме здесь.

В итоге съехала и уже год снимаю двухкомнатную просторную квартиру в 15 минутах ходьбы от родительского дома. Сын продолжает ходить в свою школу. Стоимость аренды 40 тыс. + свет/вода/консьерж примерно 2—2,5 тыс.

Из собственности есть машина — VW Polo 2016 года на механике и в базовой комплектации. Покупала новую за 700 с чем-то тыс. Кажется, что сейчас ее можно продать не сильно дешевле. Пробег маленький, пользуюсь нечасто. Но отказываться от автомобиля не хочется. Новый будет очень сложно покупать.

Финансовые возможности. Накопила сумму для первоначального взноса 1 млн. Если продать машину, то, допустим, 1,5—1,6 млн, но продавать не хотелось бы.

Есть возможность платить 40—50 тыс. в месяц за ипотеку. Если съехать со съемной квартиры, то до 90 тыс.руб. Но брать ипотеку на 25—30 лет с ежемесячным платежом 90 тыс. страшно. Морально комфортная сумма не больше 65 тыс. плюс это даст возможность досрочно гасить или делать мининальные улучшения жилья. То есть это выходит ипотека на квартиру во вторичке за 8,5—9 млн максимум (со ставкой вторички 10.4% как зарплатному клиенту). На ремонт, соответственно, денег уже не остается.

Новостройки не очень хочется по следующим причинам:

• завышенный ценник и непонятное качество;
• низкие ставки не очень привлекают, так как хочется иметь смысл гасить досрочно и не переплачивать за квартиру;
• много лет жить с шумом ремонта;
• сложности с парковкой и инфраструктурой.

Что еще может быть важно? Школа. У сына есть свои особенности. Мы сейчас довольны своей школой и я уже не уверена, что стоит ее менять (переезжать в район дальше соседнего) и что он сможет успешно адаптироваться в новой.

В целом текущий район очень нравится. Тут шикарные лес, парк и друзья.

Я работаю чуть севернее от центра, дорога сейчас занимает 1,5 часа в одну сторону. График гибридный, езжу в офис 2 раза в неделю и в таком случае 1,5 часа ок. Но больше тратить не готова. То есть сильно уезжать в Подмосковье на юг нельзя.

Какие рассматриваю подходы к жилью? Изначально есть два подхода: либо вариант для жизни — минимум двухкомнатная квартира от 45 метров, либо вариант любой площади для сдачи в аренду и дальнейшей продажи, чтобы увеличить первоначальный взнос на уже свое жилье через N-лет.

Итак, какие выходят варианты:

1. Двушка где-нибудь в ближайшем Подмосковье в пешей доступности от электрички. Изначально рассматривала эти варианты в городах Одинцово, Долгопрудный, Мытищи, но поняла, что не хочу так далеко уезжать от друзей и менять школу сыну.
2. Купить участок в пешей доступности от электрички вместе с сестрой и ее мужем и построить дом или два дома.
3. Не уверена, что осилим финансово, стройка все дороже. Снова вопрос со школой (не факт, что в области она будет ок). Дом на одном участке — это не очень ликвидно, если вдруг кто-то из нас решит продавать свою долю. Сложности с инфраструктурой и транспортом.
4. Купить двухкомнатную квартиру в новостройке прямо за МКАДом в Бутово, но почти без инфраструктуры (пятачок на стыке МКАДа и двух шоссе). Выбраться можно только на маршрутке или машине. Обещают начать строить станцию МЦД в этом году, но кто их знает. У меня начинается клаустрофобия, когда я смотрю на карте этот ЖК хотя вариант может быть и неплохим. Ребенок в теории сможет остаться в своей школе и ездить на маршрутке (будут проблемы с очередями к ней, догадываюсь).
5. Купить однокомнатную квартиру в Подольске (ближайший город за Южным Бутово) и сдавать ее. Параллельно продолжать снимать двушку или съехать в родительский дом и гасить досрочно сильно больше. Прикинула, что стоить она будет около 5,5 млн за 30—35 метров. Сдавать ее можно будет за 25—30 тыс. Ипотека 45 тыс. Месяцы простоя покрыть смогу. Расположение удобное, можно доехать из своего района минут за 20.
6. Купить апартаменты внутри МКАДа маленькой площади (18—20 метров) и сдавать их посуточно через управляющую компанию или долгосрочно самой. Пугает то, что это нежилая недвижимость с большим количеством нюансов. Важно подобрать правильный объект и найти юриста. Стоят они от 2 до 5 млн. Но дорогой налог и коммуналка + доп. риски. Надо просчитывать детально каждый вариант, но глобально как будто будет выгоднее чем однушка в Подольске.
7. Еще из теоретических мыслей было поменять текущую работу на работу в сфере IT для льготной ипотеки. Но я очень люблю свое нынешнее место по всем параметрам и не готова к такому риску.
8. Как итог: вариант с однушками/апартаментами выглядит оптимально — докидываю сверху немного и потихоньку капает денежка на собственное жилье. Плюс живу в своей районе в хорошей квартире, которую купить точно не получится (двушка, в которой живем, стоит около 13 млн). При этом головой все время возвращаюсь к вариантам покупки сразу двушки для себя. Без продолжения съема и спуска 500 тыс. в год в трубу или переезда обратно к маме и жизни в напряжении.

P. S. Надеюсь, что кто-то дочитал и сможет дать свое видение и рекомендацию.