Мнения
33K

Мнение: гасить ипо­теку досрочно невыгодно, как и уменьшать срок платежа

318

Этот текст раньше был комментарием. Вы тоже можете поделиться своим мнением под любым материалом или написать пост в Сообщество

Аватар автора

Хойя

осознала ошибки

Страница автора

Когда мы взяли первую ипотеку, старались гасить ее, как только появлялись свободные деньги.

В итоге закрыли за семь лет вместо десяти. С одной стороны, это было правильно, так как ставки по вкладам были существенно меньше ипотечных. С другой — мы делали все неграмотно: как и многие, верили в байку про проценты в первые годы, считали переплату в ипотечном калькуляторе, выбирали сокращение срока и радовались, как много сэкономили. Только ко второй ипотеке разобрались, что к чему и как на самом деле нужно считать.

Пойдем по порядку. Если открыть ипотечный калькулятор, вбить туда свой остаток, а также сумму, которую вы сейчас хотите закинуть, и сравнить переплату, окажется, что при уменьшении срока переплата падает намного сильнее, чем при уменьшении суммы. Я именно так и считала, поэтому выбирала срок.

Но на самом деле независимо от сделанного выбора вы уменьшаете одну и ту же составляющую — сумму основного долга. И процент, который вы заплатите в следующем месяце, будет одинаковым в обоих случаях. Просто при уменьшении суммы платежа вы будете меньше отдавать на погашение долга. И тут вопрос: есть ли у вас лишние деньги, которыми вы можете уменьшать этот долг? Если да, никто не запрещает вам отдавать эти деньги добровольно, не так ли?

Самое важное, что нужно понять: проценты зависят не от срока, а от остатка.

Каждый месяц сумма долга умножается на ставку, делится на количество дней в году и умножается на количество дней в месяце. Чем больше долг, тем больше проценты и тем меньше сумма на погашение основного долга при равных платежах. Но в массы эта нехитрая мысль идет, как будто сначала человек отдает все проценты за все годы, а потом уже начинает гасить долг. И это в корне неверно.

Грамотное решение — если изначальная сумма ежемесячного платежа вам по карману, всегда выбирать уменьшение платежа. А потом платить сверх обязательного столько, сколько можете без ухудшения своего уровня жизни. Если не получается гасить досрочно, не надо переживать и постоянно считать переплату. Если, конечно, это не ипотека под нынешние сильно двузначные проценты.

Надо помнить, что деньги сегодня намного дороже, чем будут в конце ипотеки. И это оптимистичный прогноз, предполагающий, что с денежной системой, как и вообще с государственной, ничего не случится. Поэтому нет смысла тратить их сегодня, чтобы сэкономить через дцать лет. В конце концов, даже с минимальной инфляцией 5% стоимость денег уменьшится вдвое всего за 15 лет.

А с учетом нынешних не то что вкладов, но даже накопительных счетов под двузначный процент погашение ипотеки со ставками ниже, чем по вкладам, становится делом совсем уж невыгодным. Я понимаю, что кому-то психологически легче избавляться от долга, но с финансовой точки зрения это совершенно неразумно.


Редакция
Что думаете? Поделитесь своими аргументами:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Воспринимаю ипотеку как коммунальные услуги. Так легче живеться. При стоимость моей ипотеки 4.7 годовых. Гасить ее верх тупизма. Прошло 3 года как ее взял. Стоимость денег упала на 50 процентов. Гасить ее стало намного легче.

56

Павел, это классно, если вам платят ЗП в долларах, либо поднимают постоянно. Но в целом по стране это не так. 5 лет назад я получал 70к, что было хорошо, а сейчас получаю 90к, что уже не очень

24
Герой

Михаил, это два разных вопроса. Доход желательно повышать, чтобы компенсировать инфляцию. А ипотеку желательно не гасить, чтобы извлекать выгоды из инфляции. При прочих равных наличие ипотеки по фиксированной ставке это, наверно, единственный плюс высокой инфляции.

4

Павел, правильно. У меня 2 ипотеки по 6%, но ни одной копейки раньше срока они от меня не дождуться - шиш им! Дали мне дешевых деняк, так пусть теперь терпят, пока я свои кровные размещаю под 16%

17

А с нашей инфляцией лет через 10 месячный платеж будет заплатить - все равно что чашку кофе купить

8
0
Отредактировано

Если найдете накопительный с процентом выше ипотечного, лучше излишки скидывать на него чем досрочно гасить ипотеку, когда тревожность повыситься или ставки по накопительному вдруг станут меньше чем по ипотеке, будет возможность с этого накопительного внести досрочно, но лучше воздержаться, автор статьи прав

46
0

Про психологический комфорт: у нас сейчас долг по ипотеке чуть меньше 5млн и 27 лет платежей по 36 тысяч в месяц (ставка 7.5%). С другой стороны у нас есть накопления, позволяющие значительно сократить долг и потом выплатить как можно скорее. Но мне гораздо комфортнее продолжать платить по 36 тысяч и иметь накопления, чем погасить ипотеку и лишиться подушки безопасности и начального капитала на будущее. Случись что: с работой, со здоровьем - осознание выплаченной ипотеки меня не покормит и лечение не оплатит, а деньги дадут возможность пережить сложный период, вылечиться, дать время и средства на переобучение и поиск новой работы, при этом не выпадая из графика платежей по ипотеке.
Если я сейчас потрачу накопления - психологически как будто голый, не защищенный остался.
Кстати, про переплаты и психологически давящий долг: почему-то в контексте квартиросъёмщиков про это никогда не говорят, хотя там перспективы гораздо хуже, чем у ипотечников: если перестать оплачивать - выселят с голой ж (а ипотечнику хотя бы разницу между ценой продажи квартиры на торгах и остатком долга вернут); а если снимать 30 лет подряд - никакой квартиры в собственности не останется, в отличие от ипотечника. И вот так снимают люди квартиру годами, никакого дискомфорта, а как только взяли ипотеку - так сразу "кабала, рабство, переплаты и долг давит" - не понимаю.

46
Герой

Евгений, голос разума

4

Евгений, это верно только в случаее если вы живете в этой квартире. А если нет, то сеьестоимость квартиры при досрочном погашении меньше, что позволяет ее продать с большей прибылью. А так все проценты выведут себестоимость выше чем цена по рынку.

1

Олег, если я не живу в этой квартире, то я могу её сдавать.
А по поводу стоимости квартиры - она растет быстрее, чем моя ставка ипотеки 7.5% годовых

6

Евгений, банальные расчеты показывают, что покупая квартиру за 10 мл и не гася проценты вы переплачиваете 13 мл. Итого по рынку ваша кв станет стоить 23 мл. Не думаю, что такая себестоимость кого то устроит, тем более это уже вторичка и никто ее покупать за 23 мл не будет, проще будет купить в новостроее за гораздо дешевле. Вы когда о чем то пишите возьмите в руки калькулятор. Поэтому вердикт, если кв покупается с целью продажи, то выгоднее закрыть ипотеку быстро, пока себестоимость будет актуальна для вторички.

1
Герой
Отредактировано

Олег, вы берете переплату за весь срок ипотеки, а «себестоимость» оцениваете с сегодняшних позиций. Допустим, ипотека на 20 лет, и вот через 20 лет эта квартира, покупавшаяся за 10 с переплатой 13, с высокой вероятностью будет продаваться и за 23, и за 43.

4

Олег, совет взять калькулятор относится и к вам. Я просто на опыте скажу: покупали квартиру за 7 миллионов в 2018м году, взяв в банке 5.9 миллионов в ипотеку. Сейчас, спустя 6 лет такие квартиры в нашем районе оцениваются в 13-14 миллионов. А на ремонт и на оплату процентов за это время мы потратили около 4-5 миллионов рублей, и ещё около 5 миллионов остаётся ипотечный долг. Берём в руки калькулятор и считаем - мы сейчас остаёмся в плюсе как минимум на 2 миллиона рублей, если придётся продавать квартиру.

3
0

как только оказалась в руках большая сумма денег первым делом закрыла ипотеку, несмотря на комфортный платеж выдохнула с облегчением!

40

Невеста, не знаю конечно, какие у вас условия, у меня ипотека, брал 1,5 млн. под 6% в 2020 году, эти полтора млн. у меня есть для полного погашения, но зачем это делать, когда ставки по по вкладам как минимум не меньше ставки по ипотеке? Платёж комфортный, через 10 лет платёж 12 т.р. будет по нагрузке скорее всего как если бы я сейчас платил тысяч 6-7, деньги в банке под процентами, даже если произойдёт обвал рубля и мои 1,5 млн. обесценятся, долг то тоже в рублях

13

Невеста, ну и зря, положили бы на вклад под 16%

2

Мария, в 22м не было пока таких вкладов)

2

Невеста, так сейчас есть, и через год будут еще больше. А Вы взяли и все оставили в 2022м

2

Невеста, в 22 году сразу после СВО как раз появились депозиты с высоким %. Я сама клала под 24% с ежемесячный капитализацией на 6 мес.

1

Невеста, в 22 г как раз и были такие проценты. Я в Тинькофф вклад сделала под 20% (или 24?). В общем, прям полгода кайфовала. И это было круче, чем торги на бирже (к примеру).

1
0
Герой

Я бы подошел к вопросу с другой стороны.
В условиях постоянной инфляции гасить ипотеку досрочно не выгодно, особенно если это существенно "роняет" качество жизни. Я бы лучше платил согласно плану, а на свободные деньги обставил квартиру, попутешествовал, купил авто и т.д.

38
0
Сообщник

Как же вы достали, хочет человек досрочно погасить ипотеку - пусть погашает, это его право

33
Герой статьи

A., разумеется, его право. Только осознанный выбор всегда лучше выбора в условиях непонимания.

14
0

Ну это все прекрасно, когда вам 30-45лет. Когда больше пятидесяти хочется быстрее избавиться от ипотеки...

19
Герой статьи

Marina, так-то и в 30-45 хочется избавиться от долгов, так вот, открою вам секрет: если класть деньги не на кредит под 7%, а на вклад под 17%, то избавиться от неё получится быстрее 😉

33

Хойя, Марина имела ввиду пенсионный возраст....

0
Герой статьи

smaku2012, и? Какая разница-то, какой возраст?

0

Хойя, пенсия не такая большая, что бы оплачивать с нее долгосрочный кредит.

0
Герой статьи

smaku2012, да что ж это такое. У меня рука устала пытаться всем непонятливым в этом посте объяснять очевидное, и пост-то уже ушел в старые и нечитаемые, и вот опять.

Ладно - еще раз, самый последний, специально для вас: если вы сегодня положите деньги на вклад со ставкой, ощутимо превышающей кредитную, через год снимете их и отправите вместе с набежавшими процентами на кредит, то вы погасите его сильнее, чем если бы сегодня отправили ту же сумму на погашение. Не верите - возьмите калькулятор и посчитайте. У меня всё.

0
Герой Т—Ж

+1

Marina, зачем?

если платёж комфортный - платишь себе и платишь и горя не знаешь, излишки денег тратишь на себя любимого а не отдаёшь банку

если вдруг помрёшь - так страховка за тебя всё погасит, вообще двойной профит, детям достанется квартира без долгов

сплошные выгоды, если НЕ гасить ипотеку досрочно

24

Златеника, бывает еще период времени, когда работы/дохода уже нет, но еще не помер ))

20

Златеника, если наступит смерть, страховая вывернется, но найдёт повод не платить страховку. Я работала с ипотеками и видела немало таких случаев.

10

Златеника, совершенно с вами согласен. Платишь себе и платишь и горя не знаешь. Главное на переплату не смотреть. А если глянешь, то сразу и помрёшь. Опять плюс. Добрые люди из страховой тут же за тебя все оплатят. И сидишь ты на небесах довольный, квартира без долгов, сам тоже без них (ну и без квартиры конечно, но это уже не важно). Сплошные профиты.
Но на переплату все же лучше не смотреть. На эти деньги можно 2 квартиры купить.

8
0
Герой Т—Ж

+1

гасить ипотеку - это исключительно психологическая история, арифметической выгоды там никакой от слова совсем

это я вам как человек погасивший два десятка ипотек говорю

18
Герой статьи
Отредактировано

ИВАН, почему-то анекдот вспомнился.

Папа привозит сына-дебила на море.
- Вот, сынок, это море!
- Где?
- Да вот перед тобой вода до горизонта, это и есть море.
- Где?
- Ну вот же у ног твоих плещется!
- Где?
- Вот оно, вот!!!
- Где?
Папа не выдерживает, хватает сына и окунает его в воду.
Тот вылезает, отплевываясь:
- Папа, что это было?!
- Море, сынок, море!
- Где?

18
0

С чем здесь согласен - с тем, что платеж изначально должен быть комфортным, или хотя бы подъемным.
Остальное относительно.

17

Александр, "Информация и доводы бредовые" Зато ваш комментарий очень конструктивен и полон аргументов.

14
0

Вот это моральное давление - самое стремное. При первой возможности погасили половину. Теперь более-менее ежемесячный. Надеюсь погасить остальное в ближайшие 2. Погасили бы в этом году (подержите мое пиво)) полгода на погашение ипотеки)), но ремонт и мебель съели все это. В общем, нахер долг. Он мне спать мешает. Ну и возраст. Нам 48. А мы хотим ещё вторую взять успеть. Пенсия какбэ корячится. А хочется пожить нормально. Без этого ежемесячного. Да, сейчас вклады хороши. Но это продлится, максимум, год. Потом ставка цб снизится. Ну и власть будет меняться. При ипотеке надо много компонентов считать: психологический (вот это "долг"), экономический, политический. Да и жизнь может подбросить что нибудь удивительное...

13
Герой

Хойя, для вас гуманитарий это какое-то ругательство? Или иметь гуманитарное образование теперь стало зазорно? 40% человек просто вам говорят, что выплатить ипотеку досрочно - это как минимум психологический комфорт. Читайте: девочек владеет своей собственной недвижимостью, а не живёт в квартире банка.
Если вам кажется, что вы ничего не выиграли от закрытия ипотеки за 7 лет вместо 10, то пожалуйста, сходите на сайт калькуляторов ипотеки и посчитайте переплату при сроке ипотек в 30 лет. Суммы там х2 от цены квартиры.
Насчёт "верили в байку про проценты в первые годы", это вообще топ. Вы откройте ваш календарь выплат, там же все написано. По вашему в каком месте это байка?

13
Герой статьи

Игорь, а тем, кто не стал хорошим спецом, что теперь делать - ложиться и помирать? Кто-то в 60 находит, кто-то нет.

13
Герой статьи
Отредактировано

Златеника, идеальный гражданин доживает здоровым до пенсии, прощается с бывшими сослуживцами и тут же умирает, но так бывает, к счастью, не всегда.

12

Павел, а как все работает? Расскажите нам

12

Златеника, если работаешь в найме и остался без работы лет в 45-50, то может быть довольно сложно найти новую работу. Да и с пенсии тоже ипотеку выплачивать сложновато

11
Герой

A., но тогда в тыкву и долг превратится. Они выражены в одной валюте.

10

Настя, ага-ага... логических доказательств, конечно же, никто представлять не собирался.

10
Отредактировано

Дмитрий, какая разница, сколько вы отдали банку, если в итоге у вас выгода 3.5 млн. Создается ощущение, что вы просто боитесь отдавать банку много денег, даже не смотря на то, что банк вам в это же время даст еще больше. Это обычное когнитивное искажение.
Т. Е. Если гасим досрочно, то заплатим 12млн и ничего не останется для себя. А если не досрочно , то заплатим 15-16млн, и при этом еще и на себя останется 3.5млн. Какая разница, сколько вы отдадите банку, если вы в итоге останетесь в плюсе?
Ставка в 13% действительно может и не продержаться все 9 лет, но уже сейчас можно зафиксировать 12.2% на 2 года. И даже если через 2 года ставка упадет ниже 6.7% , то все равно выгоднее сейчас открыть этот вклад, а уже через 2 года взять с него деньги и пустить на досрочное погашение.

9
Герой статьи

Михаил, спасибо большое, когнитивное искажение - именно то выражение, которое мне было нужно, чтобы понять происходящее) Вроде объясняешь людям очевидные вещи на пальцах, с цифрами, с калькулятором, а они тебя обзывают идиотом. Да, это именно оно.

8

blackrabbbit, ничто не мешает в % по ипотеке добавить стоимость страховки, но это сущие копейки, имхо

9
0
Герой
Отредактировано

Я гуманитарий, видимо, так как проголосовал за несогласие с позицией автора. Но не во всем.

Чисто математически целесообразность гасить ипотеку досрочно возникает как только ставка по ипотеке превысит ставку по вкладу. Вне зависимости ни от чего. Чем меньшую сумму мы должны банку, тем меньше своих денег (сверх суммы долга) мы заплатим банку в итоге. И в этой части я полностью согласен с автором.

А вот кроме математики и психологического комфорта есть в жизни такие вещи, как нежданчики, изменения планов, резкие повороты в жизни и даже её внезапное завершение. Наличие ипотеки сильно ограничивает свободу маневра. Поэтому если ставка по ипотеке выше, чем ставка реальной доходности по доступному Вам финансовому инструменту - целесообразно гасить ипотеку по максимуму. Если наоборот, то нужно тоже гасить по максимуму, но не в банк, а откладывая по максимуму на этот финансовый инструмент (депозит, иис, облигации и.т.д.)

А инфляцию можно не учитывать, так как если деньги дешевеют, то рост стоимости недвижимости эту инфляцию компенсирует. Ну и сложный процент тоже решает, если что ...

И да, добавлю, что если Вы решили гасить ипотеку досрочно, то никогда не уменьшает срок ипотеки. Уменьшает только сумму платежа. Но при этом продолжайте гасить ипотеку по максимуму. В ситуации нежданчика и наступления сложных времён у Вас будет возможность перекантоваться и заплатить только голый обязательный платеж (который к тому времени будет ниже). При этом, хоть Вы и не уменьшили срок кредита, но никто не отбирает у Вас права заплатить его досрочно в любой день, как появятся деньги (т.е. вы можете в любой момент сами сократить срок кредита) Если же Вы будете сокращать сумму платежа, то вышеописанных преимуществ к Вас не будет.

8

Златеника, Да. Давайте глянем.

Только не на вашу конкретную сделку, а на динамику цен и курсов в другом временном диапазоне.

Признаться я полагал, что речь про текущую ситуацию, а не исторический экскурс в 2004 год. Ну да ладно. Ошибался.

Возьмём среднюю стоимость кв. м жилья в 2008 году (мировой финансовый кризис). Она составляла 2,5 тыс дол метр. К 2020 году она составила уже 1,3 тыс дол метр (до момента неадекватного роста цен). При наличии ипотеки, оплаченной в 2008 году, за 12 лет вы заплатите банку примерно сумму полученного кредита. Причем по ценам недвижимости 2008 года.
Проще говоря на общую сумму потраченных денег в 2020 году вы могли бы купить 3 таких квартиры.

Я понимаю что вы заключили сделку на условиях которые описали. И теперь радуетесь какая вы умная. Это не совсем так. Вам (да и не только вам) повезло. Основа этого везения рост цен в 2020 году опередивший падение курса.

Но не нужно выпаривать ваши цифры как истину в последней инстанции. Тем более в 2024 году.

Я не могу назвать цену однушки чрз 20 лет. Может 20 млн, может 50, может 2. Понятия не имею. Возможно у вас есть дар предсказателя и хрустальный шар. У меня нет.

8

Сообщество