Как разобраться с правами на участок в СНТ?
16 лет назад я купил у кассира СНТ заброшенный участок — четыре сотки с кирпичным домиком. Ранее она выкупила этот участок у прежних владельцев.
Я уплатил вступительный взнос, и в правлении мне выдали книжку члена общества, а также справку из администрации района, где было указано, что участок не передавался в собственность.
Эти 16 лет я перечислял взносы и другие платежи, обрабатывал землю, поставил забор, построил баню. Недавно решил приватизировать участок, и тут выяснилось, что он уже приватизирован прошлыми владельцами.
Кассир пообещала разобраться с этим, а через неделю сообщила, что прежние хозяева умерли, их сын, ближайший наследник, тоже. Она передала копии свидетельств о смерти, которые не были заверены нотариусом.
В правлении развели руками и сказали: живи, пользуйся, мы не против. После этого председатель и правление несколько раз менялись. Подскажите, как оформить участок на себя?
Ситуация непростая. Скорее всего, зарегистрировать право собственности получится только через суд.
Как я понял, вы не оформляли сделку купли-продажи участка. Расскажу, что вам нужно прояснить и как действовать дальше исходя из этого.
Что нужно прояснить
Постарайтесь собрать такую информацию — она пригодится в суде.
Кому предоставлялся участок. У вас есть справка из администрации, что участок не передавался в собственность. По закону, если администрация района никому ранее не предоставляла участок, его можно передать в собственность члену СНТ по решению общего собрания. Дата приема в члены СНТ тут роли не играет.
Но также вы пишете, что участок приватизировал предыдущий владелец, а это противоречит информации, которая указана в справке. Вопрос нужно прояснить.
Я вижу две возможные причины такого несоответствия: либо администрация не знает истинного положения дел с распределением земельных участков в районе, либо подлинность справки под вопросом. В любом случае справка пригодится в суде, чтобы показать вашу добросовестность как покупателя.
Учитывая вашу ситуацию, проверить нужно все, что можно:
- Поинтересуйтесь у соседей по СНТ, как они получили участки: по именным постановлениям администрации или общему постановлению со списком членов. Во втором случае можно будет проверить, предоставлялся ли участок прежнему умершему владельцу.
- Если участок приватизирован, по выписке из ЕГРН уточните, зарегистрировал умерший владелец право собственности или нет. Сделать это можно через нотариуса или кадастрового инженера, поскольку личные данные закрыты для посторонних.
- Важно понять, на основании какого документа приватизирован участок. Это нужно, чтобы проверить подлинность бумаги. Дело в том, что Росреестр не всегда запрашивал у администраций сведения о подлинности правоустанавливающих документов.
Как кассир оформил сделку с бывшим владельцем. Вы написали, что кассир купил участок у бывшего владельца, который умер. Узнайте, какие документы оформили стороны сделки. Был ли договор купли-продажи или хотя бы расписка о получении денег за участок. Это нужно, чтобы потом в судебном порядке можно было признать правомерность этой сделки.
Как вы оформили сделку с кассиром: платили ли что-то за участок, кроме вступительного взноса. Если да, это похоже на сделку купли-продажи, если нет, кассир своевольно распорядился не принадлежащей ему недвижимостью.
Что можно сделать
Чтобы оформить участок на вас, нужно найти наследника владельца участка первой или последующих очередей. Для этого можно, например, поспрашивать соседей по участку или нанять частного детектива.
Если наследник найдется, он может стать ответчиком в суде, чтобы признать право собственности на участок за кассиром или вами. Для этого он должен отказаться от наследства с последующим отчуждением по одной из сделок. В другой статье в Тинькофф Журнале я уже рассказывал, как это сделать.
Нужно учитывать, что наследник — лицо заинтересованное, поэтому придется договориться о приемлемой для обеих сторон плате за участок.
Если наследников нет и ранее земля была в частной, а не муниципальной собственности, можно в судебном порядке признать право на участок по приобретательной давности. В вашем случае она применима: вы непрерывно, открыто и добросовестно владеете землей как собственной уже 16 лет.
Но обратиться в суд следует после 18 лет владения землей. В этот срок входят 15 лет, которые указаны в законе, плюс 3 года — срок исковой давности.
Если предыдущий собственник зарегистрировал свое право на землю после того, как она перешла к вам, 15-летний срок надо отсчитывать с момента госрегистрации права на участок.
Ситуация сложная, поэтому рекомендую найти адвоката по земельным вопросам, который сможет предложить убедительный план действий по вашему делу.
