«Сделка срывалась дважды»: как быстрее обменять квартиру на сложном рынке
История из дневника трат и комментарий эксперта
Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала
Я из Приволжского федерального округа. Мы с мужем и двумя детьми живем в трехкомнатной квартире в панельном доме.
В дневнике трат я рассказывала, что мы купили ее в 2016 году за 3 800 000 ₽. Ипотеку погасили весной 2019 года, тогда же выделили доли детям и сделали ремонт. Потратили примерно 800 000 ₽: поменяли полы, проводку, кухню со всеми встроенными приборами.
Также у нас есть однушка, которую мы сдаем. Брали ее в ипотеку в 2021 году за 3 300 000 ₽. Ежемесячный платеж — 21 367 ₽, но арендатор платит нам 17 000 ₽, то есть почти покрывает платеж по ипотеке. Платить осталось до 2030 года, долг — примерно 1 200 000 ₽.
Сейчас мы хотим продать трешку и купить квартиру в доме поновее. Планируем уложиться в 9,5—10 млн рублей, хотя встречаются предложения и по 12 млн. Рассматриваем варианты поближе к гимназии, где учится младший сын. Рядом также живут родители мужа. Часто они помогают нам с детьми, мы ходим к ним в гости, так что было бы удобно жить в одном районе.
Мы уже год пытаемся решить квартирный вопрос, но пока не получается. Два раза сделка срывалась не по нашей вине, а из-за высоких ипотечных ставок на вторичку покупателей очень мало.
На неделе дневника муж сказал мне, что варианты новых квартир есть, но цены завышены. Мы договорились, что смотреть не пойдем, пока не будет покупателя на нашу.
После недели дневника была очередная попытка выйти на сделки. Но она сорвалась в день задатка: продавец квартиры, которую мы хотели взять, резко повысил цену на 1 500 000 ₽. Я была очень расстроена. В итоге новый вариант мы быстро не нашли, а задаток за свою квартиру не взяли.
Подскажите, как нам быстрее поменять жилье? И стоит ли это делать в нынешних условиях?
Как быстрее обменять квартиру на сложном рынке
Хорошо, что за квартиру, которую вы хотите продать, уже дважды вносили аванс. Значит, спрос на нее есть и покупатели найдутся и в третий раз. Но все же дам несколько советов, которые помогут ускорить процесс.
Совет 1. Узнайте в органах опеки, какую квартиру вам точно одобрят. Вы упомянули, что, когда покупали трехкомнатную квартиру, использовали маткапитал. Это значит, что, чтобы ее обменять, придется получить разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.
По п. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» стоимость имущества ваших детей не должна уменьшиться. Остальные критерии известны только органам опеки. Поэтому сходите туда заранее и уточните, какая квартира точно подойдет. Это сэкономит вам время и силы в поисках подходящего варианта.
Совет 2. Не переставайте искать варианты для покупки, даже если покупателей на вашу квартиру нет. Смотрите их, что называется, ногами и разговаривайте с продавцами об условиях сделок.
Так вы начнете понимать, где цена завышена, а где идеальный вариант и торговаться не стоит, а стоит приложить все усилия, чтобы не упустить квартиру. Возможно, вы даже решите пойти на уступки и снизить стоимость своей квартиры на 100—200 тысяч рублей, чтобы продать ее быстрее.
Не откладывайте обмен квартиры и из-за ситуации на рынке. Так или иначе люди всегда продают и покупают недвижимость. Сейчас высокие ставки по ипотеке охладили рынок, но они не навсегда. Через полгода-год они могут снизиться, и вы рефинансируете свою ипотеку в другом банке — снизите процент и уменьшите платеж.
На сложном рынке выгоднее покупать квартиры большой площади.
Это как раз ваш случай. Такие квартиры всегда сложнее продать, чем маленькие однушки и студии. А на сложном рынке тем более можно найти продавца, который даст скидку в 10—15% от средней цены на рынке, чтобы быстрее выйти на сделку. Ваша задача — искать и грамотно торговаться.
Совет 3. Сохраняйте телефоны тех, кто смотрел вашу квартиру. Цикл сделки сейчас увеличился. Нашли подходящий вариант для себя — позвоните потенциальным покупателям, которые были у вас один, два и даже три месяца назад. Возможно, их что-то отпугнуло, но они еще в поисках. Есть шанс, что они согласятся на сделку, если вы снизите цену.
Совет 4. Берите задаток. Не брать его, пока сами не нашли квартиру, которую готовы купить, неправильно. Лучше всегда принимать какую-то сумму, чтобы зафиксировать за собой покупателя. Не стоит этого бояться.
Если вы взяли задаток, то можете быть уверены, что у вас есть покупатель, готовый заплатить определенную сумму. Тогда можно сказать продавцу, чью квартиру хотите купить, что готовы выйти на сделку в конкретный срок. И вас тоже начнут воспринимать как реального покупателя, будут готовы обсуждать условия сделки и торговаться.
Если вы взяли задаток за свою квартиру в размере 100 000 ₽, то и за ту, которую покупаете, вносите столько же. Тогда, если покупатель откажется от сделки и покупка вашей новой квартиры сорвется, вы хотя бы не потеряете деньги.
