Как рассчитать площадь новой квартиры, чтобы не платить налог?

Возникла сложность с расчетом площади нового жилья для освобождения от налога с продажи текущей квартиры.

В семье три квартиры:

1. 80м² — общая собственность (без выделения долей), менее 5 лет
2. 50м² — общая собственность (доли у детей по маткапиталу)
3. 40м² — собственность мужа (дарение)

Хотим продать первую и купить новую без выплаты налога.

Из похожего вопроса взяли список требований и что получается:

1. Двое или более детей до 18ти лет — выполнено
2. Оплатить квартиру по ДДУ до 30 апреля — успеем купить новую до 30 апреля и произвести оплату, считай выполнено (на сколько понимаю цель — успеть произвести расчет за новое жилье будь то ДДУ или оплата ДКП вторички)
3. Общая площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость будет больше, чем у старой — тут вопрос
4. Кадастровая стоимость старой квартиры — не больше 50 млн рублей — выполнено
5. На момент продажи вам, мужу и детям не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемой квартиры — тут вопрос

Вопросы по 3 и 5 пункту, но ответ на третий прямо вытекает из ответа на пятый, а какая в нашем случае должна быть площадь новой квартиры?

Если я правильно понял то варианта два:

1. Считается вся недвижимость после продажи и получается 50 + 40 = 90м² минимальная площадь новой квартиры и т.к квадратура больше, то уже неважно, какая кадастровая стоимость новой квартиры
2. Считается только совместная недвижимость и тогда минимальная площадь 50м², но с учетом того, что кадастровая стоимость новой квартиры будет выше чем у старой

Подскажите, какой вариант правильный или может я совсем неправильно понял и нужно считать иначе?