Застройщик после сдачи дома передал его в управление временной управляющей компании.

Пошли первые платежки с диким ценником за содержание жилого помещения — более 80 Р за квадратный метр.

На вопрос «А не раскатали ли вы губу?» уважаемая УК ответила, что по такой цене они заключили договор с застройщиком. Про постановление правительства с тарифом 27,6 Р ничего не знают.

Но ведь это неправильно? Получается, временная УК по договору с застройщиком могла установить и 80, и 180 Р за квадрат?

Как быть?

Виктор

Виктор, управляющая компания действительно нарушает ваши права. Но вы можете требовать перерасчета в суде. Назначать стоимость услуг с потолка запрещено, но так делают, потому что люди редко готовы постоять за себя. Объясню по порядку.

Откуда взялась УК, которую никто не выбирал

Пока квартиры не переданы собственникам, последние не вправе выбирать управляющую компанию. Застройщик обязан не позднее 5 дней с момента ввода дома в эксплуатацию самостоятельно заключить договор с УК на время передачи квартир. Такой договор действует максимум 3 месяца, но его можно продлить любое количество раз.

До передачи квартир застройщик может договориться с управляющей компанией о стоимости обслуживания многоквартирного дома. Получается, что чем больше квартир застройщик передал новым собственникам, тем меньше у него прав влиять на управление домом.

Новые собственники квартир могут провести общее собрание, выбрать другую УК и определить размер платы за содержание жилого помещения. Пока они этого не сделали, продолжает действовать первоначальный договор между застройщиком и выбранной им УК по согласованному ими тарифу. Собственники могут оспорить этот тариф в суде, не отказываясь от услуг управляющей компании.

Все о том, как жить в России
И взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Кто определяет тариф на содержание жилых помещений

На государственном и муниципальном уровне установлены предельные размеры тарифа на содержание жилья. Городская администрация считает максимальную сумму, которая необходима для поддержания многоквартирного дома в порядке. Чтобы требовать больше денег, УК нужны веские основания.

Собственники квартир могут выбрать среди разных компаний ту, что подешевле. Если они не захотят искать новую УК, закон разрешает им не платить больше среднего той, которую выбрал застройщик. Так что тариф на содержание жилого помещения — это золотая середина между желаниями УК и собственников.

Если собственники квартир не договорились о размере платы за содержание жилья, его определяет орган местного самоуправления в соответствии с рекомендациями Минстроя — исходя из среднего размера платы в конкретном регионе и в конкретном типе домов с ежегодной индексацией.

Стоимость таких услуг не может быть случайной. Размер платы за содержание жилых помещений должен быть разумным и достаточным, чтобы поддерживать дом в надлежащем состоянии в соответствии с санитарными и техническими требованиями. То есть дом должен быть безопасным для жизни и здоровья людей и для их имущества.

Собственники должны беспрепятственно проходить в квартиры и нежилые помещения через двор и подъезд. Собственникам нужно обеспечить возможность в любой момент использовать воду, газ, электричество и отопление. Поэтому собственники обязаны согласовать размер платы за содержание общего имущества с управляющей компанией.

Когда и как надо спорить с УК

Управляющая компания обязана обосновать размер платы за содержание жилого помещения. Если он больше предусмотренного органом местного самоуправления, она должна обосновать еще и превышение. Плата должна быть соразмерна перечню работ и услуг, которые выбрали собственники.

Например, мой дом относится к категории «Многоквартирные жилые дома, имеющие все виды благоустройства (свыше 12 этажей), с лифтом». Для таких домов в Оренбурге на 2019 год установлен размер платы 26,9 Р в месяц за квадратный метр общей площади квартиры. Но на последнем общем собрании собственников многоквартирного дома мы согласились с предложением УК платить 22,26 Р — это в пределах нормы.

Поскольку у вас, скорее всего, не так и тариф превышает норму, вы можете защитить свои права в суде.

Аналогичное дело рассматривали в Рязани. Суд обязал УК произвести перерасчет платы за содержание жилья за три года до обращения в суд. Управляющая компания требовала плату выше, чем установлена городской администрацией, но не смогла обосновать свой тариф.

Обратите внимание, что по судебному решению перерасчет должны сделать только истцу. Всем соседям нужно обращаться за перерасчетом отдельно. Он возможен только за 3 года исковой давности.

Перед тем как что-то предпринимать, советую прочитать нашу подборку про управляющие компании: это пригодится в споре с вашей УК.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.