ЖКХ
133K

Как заставить УК работать

И управлять многоквартирным домом самостоятельно
98

Я живу в Москве в пятиэтажном доме.

Аватар автора

Владимир Рязанский

работал в «Жилищнике»

Страница автора

За последние несколько лет я выстроил такие отношения с управляющей компанией, что любой вопрос в нашем доме решается по одному моему звонку.

Мы решили проблемы с начислениями и текущим ремонтом: никто больше не пытается взять с нас лишнее. А еще договорились присоединить участок к придомовой территории и собираемся за счет государства открыть там автомобильную парковку. Часть парковочных мест будем сдавать жильцам соседнего дома.

Вот как я этого добился.

Моя история

В начале 2014 года счета за отопление в нашем доме подскочили в четыре раза. Я пошел разбираться в МФЦ и выяснил, что наш общедомовой счетчик сломался и стал передавать данные некорректно. Тогда его просто сняли с учета, а оплату стали начислять по нормативу.

В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, — и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» — это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.

Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.

Получив этот опыт, я решил помогать людям разбираться в работе ЖКХ. Для этого в 2017 году я создал сайт «Собдома.рф», где вместе с единомышленниками делаю инструменты для самоуправления в многоквартирном доме.

Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.

Я хочу, чтобы все собственники в многоквартирных домах смогли наладить нормальное общение между собой и УК. Чтобы слова «общее собрание собственников» перестали быть абстракцией из нарисованного протокола, а стали понятными и простыми. Чтобы каждый мог обеспечить прозрачность и работоспособность ЖКХ в своем доме.

О том, как сделать имущественный паспорт дома и провести собрание собственников, я уже писал. А в этой статье я расскажу в целом о том, что вам должна управляющая компания и как этого добиться.

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке: из крана текла холодная и горячая вода, батареи грели, лампочки в подъезде горели, двор зеленел, а капитальный ремонт был проведен вовремя.

УК управляет многоквартирным домом на основании договора. Его с УК заключают собственники квартир. По закону это делается на общем собрании собственников. Действует договор обычно 3—5 лет, после этого должны провести новое собрание и заново заключить договор с прежней УК либо выбрать другую. На практике обычно все не так: вспомните, когда вы ходили на общее собрание собственников вашего дома, чтобы определиться с выбором управляющей компании? Скорее всего, вообще никогда.

Управляющие компании бывают государственные и коммерческие. Большая часть УК в России — государственные. Например, ГБУ «Жилищник», которое сейчас управляет примерно 80% домов Москвы. «Жилищник» работает по строгим стандартам, утвержденным правительством Москвы, — и не может от них отступать. В других городах это могут быть ГУПы, МУПы, ЖЭКи и ЖКСы: в каждом регионе свои компании.

Любые расходы государственные УК обязаны утверждать в префектуре. Просто взять и потратить ваши деньги по своему усмотрению они не могут. Это и хорошо, и плохо: иногда УК и хочет что-то исправить в вашем доме, а префектура не позволяет.

В коммерческих УК такого единообразия нет, потому что это частные организации. Коммерческая УК может обслуживать сотни домов, а может — один или два. В договор управления она может включить что угодно, хоть переписать его целиком.

Из-за конкуренции и меньшего размаха коммерческие УК тщательнее следят за качеством услуг, чем государственные. Но нет гарантий, что конкретная коммерческая УК не закроется через пару месяцев, а вместо нее не придет все та же государственная машина.

Кто и как выбирает УК

Управляющую компанию многоквартирного дома выбирают жильцы. У новостроек немного другие правила: застройщик может выбрать временную УК для дома, постоянную УК в новостройке выбирают по открытому конкурсу. Если жильцы многоквартирного дома не могут договориться и сделать выбор, то выбор УК инициирует муниципальная власть через открытый конкурс. Если жильцам не понравится, как работает выбранная УК, потом ее можно поменять.

Выбирают УК общим собранием собственников. Это может быть внеочередное собрание или плановое ежегодное.

По закону УК обязана оповещать жильцов дома о проведении собрания. В реальности сотрудники УК обычно ограничиваются объявлением на двери подъезда. Это законно, но неэффективно. Далеко не все жильцы обращают внимание на такое оповещение. А даже если обращают, часто игнорируют.

В итоге выходит так, что собрание провели, УК выбрали, а большинство собственников об этом и не слышали.

Иногда недобросовестная УК всех обманывает, проводит фиктивное собрание и подделывает протокол. А иногда это не злой умысел, а просто никто из жильцов не хочет заморачиваться, хотя по закону собрание собственников — основной инструмент для решения практически любых проблем по управлению многоквартирным домом. Хотите открыть велопарковку, получить ключи от крыши, поставить датчики света в подъезде или сменить управляющую компанию — собирайте общее собрание собственников.

В идеале УК должна помогать собственникам организовывать общее собрание — это прописано в том же постановлении правительства № 416. Вам нужно собрать 10% подписей по дому за то, чтобы устроить собрание силами УК, и отправить в нее письменное обращение. Дальше они должны все сделать за вас. Но в случае с недобросовестными компаниями это не сработает: жильцов не оповестят, протокол составят неправильно, общее голосование признают недействительным.

Альтернатива — провести общее собрание самостоятельно. К сожалению, в первый раз сделать это очень, ужасно, невероятно сложно. Чтобы устроить собрание полностью по инициативе собственников, нужно сделать вот что:

  1. Найти перечень всего зарегистрированного имущества в вашем доме и получить в УК реестр собственников.
  2. Составить повестку дня общего собрания так, чтобы ее не развернули государственные структуры.
  3. Уведомить всех владельцев о собрании не меньше чем за 10 дней до него.
  4. Подготовить бюллетени для голосования.
  5. Провести собрание и голосование.
  6. Избрать счетную комиссию и произвести подсчет голосов.
  7. Оформить протокол по итогам и в течение 10 дней сдать в управляющую организацию или напрямую в орган государственного жилищного надзора — ГЖН.

Проблема в том, что многие собственники в доме не живут, а сдают квартиры, а сами уехали в другую страну. А те, кто живут, считают общие собрания бессмысленной тратой времени. Люди не верят, что могут самостоятельно управлять своим домом, а активно действовать начинают только в экстренных ситуациях. Но не обязательно ждать беды, чтобы взять управление домом в свои руки.

Как проверить информацию о своем доме

Когда я только начал работать в сфере ЖКХ, открытой информации про дома нигде не было. Чтобы в 2014 году добиться разрешения посмотреть бумаги, на основании которых у меня так выросли платежи, мне пришлось заручиться поддержкой муниципального депутата.

Сейчас ситуация другая. Чем дальше, тем большей открытости требует государство от управляющих компаний. Можно собрать данные самостоятельно с официальных государственных сайтов. Есть три нормативных документа, которые обязывают УК предоставлять вам эту информацию:

Эти документы обязывают управляющие компании размещать информацию об обслуживаемых домах на определенных сайтах. Теперь любой человек может в несколько кликов найти информацию о своей УК и поставщиках услуг, изучить договор на управление и проверить, соблюдаются ли в нем права собственников. Для РФ это сайт ГИС ЖКХ; для москвичей дополнительно — сайт «Дома Москвы». Ниже я расскажу о каждом.

Сайт

ГИС ЖКХ

ГИС ЖКХ активно развивают. В базе не только многоквартирные, но и частные жилые дома. Здесь создают полноценную систему межведомственного взаимодействия. Через ГИС ЖКХ работают друг с другом управляющие компании, ресурсоснабжающие организации, органы исполнительной власти. Утверждается, что сейчас ГИС ЖКХ охватывает страну полностью.

Чтобы проверить дом, зайдите в раздел «Реестр объектов жилищного фонда» и введите свой адрес, управляющую компанию или ОМС — орган местного самоуправления.

Так выглядит анкета дома. Чтобы почитать подробнее об управляющей компании, нажмите «Информация об исполнителях услуг»
Так выглядит анкета дома. Чтобы почитать подробнее об управляющей компании, нажмите «Информация об исполнителях услуг»

В ГИС ЖКХ пока нет возможности посмотреть договор управления, хотя вообще-то это незаконно: это главный документ, где прописаны права собственников. Но можно хотя бы узнать номер договора и дату его заключения.

Для этого откройте страницу с информацией об УК, пролистайте вниз и перейдите по ссылке «Список домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат». Затем введите нужный адрес дома. Внизу отобразятся номер и дата договора управления и период осуществления УК своих обязанностей.

Сайт

Дом-мос-ру

«Дом-мос-ру» еще называется «Дома Москвы». Он полезен жителям Москвы и Московской области. Сайт принадлежит жилищной инспекции и контролируется ею.

Это реестр домовладений, он же ГИС РД — Государственная информационная система «Реестр домовладений». Сейчас именно сюда первым делом попадают данные о жилом доме. Если в графе «Узнать о доме» нельзя найти дом по адресу, значит, это нежилое здание. Если дом-новостройка сюда не внесен, значит, он не сдан.

Анкета дома здесь самая удобная. Сразу видно, кто председатель совета дома и какой срок полномочий. Председатель уполномочен от имени всех собственников принимать работы и подписывать документы по дому. Если его имя вам незнакомо, а собрание не проводилось, это повод задуматься
Анкета дома здесь самая удобная. Сразу видно, кто председатель совета дома и какой срок полномочий. Председатель уполномочен от имени всех собственников принимать работы и подписывать документы по дому. Если его имя вам незнакомо, а собрание не проводилось, это повод задуматься
В анкете дома можно скачать протокол, посмотреть, как исполняется договор, сличить подписи. Иногда УК загружают вместо протокола пустой шаблон, ссылаясь на закон о персональных данных. Это неправда — вы имеете право на доступ к информации. Жалуйтесь в госжилинспекцию
В анкете дома можно скачать протокол, посмотреть, как исполняется договор, сличить подписи. Иногда УК загружают вместо протокола пустой шаблон, ссылаясь на закон о персональных данных. Это неправда — вы имеете право на доступ к информации. Жалуйтесь в госжилинспекцию

Во время подготовки статьи я случайно таким образом наткнулся на дом с истекшим договором управления. Никто этого просто не заметил. Но если в доме возникнут проблемы, то ответственность за них никто не будет нести. Поэтому я нашел в этом же разделе телефон председателя совета управления и связался с ним.

Для меня и моих коллег это типичный случай: мы часто сами замечаем, что с управлением домом что-то не так, и ставим жильцов в известность. Часто с этого и начинается сотрудничество: люди удивляются, начинают разбираться в ситуации и в итоге приходят к сознательной организации самоуправления в доме.

Что УК должна жильцам

УК отвечает за помещения и территорию, которые входят в состав общего имущества дома. К общему имуществу относятся лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, крыши, фундамент, электрическое оборудование и земельный участок — квадрат газона до асфальта на тротуаре.

Двор — тоже общее имущество, если он поставлен на государственный кадастровый учет и на него оформлено право долевой собственности всех собственников квартир в доме. В новостройках участок автоматически ставится на учет вместе с домом, а право собственности на него возникает вместе с регистрацией права собственности первого жильца на квартиру после сдачи дома. А вот если вы живете в старом доме, то там обычно такого нет.

Узнать, как с этим обстоят дела у вашего дома, можно лично в УК, ТСЖ или органах кадастрового учета либо через интернет: для этого найдите ваш дом на публичной кадастровой карте.

Участок дома по адресу Москва, Каширское шоссе 72, к. 3 не находится в собственности жильцов. Оформить на него это право можно через МФЦ — это стоит 2000 ₽
Участок дома по адресу Москва, Каширское шоссе 72, к. 3 не находится в собственности жильцов. Оформить на него это право можно через МФЦ — это стоит 2000 ₽

По закону УК обязана обеспечивать безопасность, надежность, комфорт, чистоту и доступность общих пространств. Доплачивать за это ничего не нужно, эти услуги входят в вашу стандартную коммунальную плату. Например, УК должна:

  • убирать дворы и подъезды;
  • ремонтировать трубы;
  • менять лампочки;
  • следить за исправностью лифта;
  • косить газон во дворе;
  • травить тараканов;
  • вывозить мусор;
  • вносить предложения по капитальному ремонту;
  • заключать договоры с поставщиками услуг;
  • налаживать деятельность аварийно-диспетчерской службы.

Это все обязательные услуги. Еще бывают дополнительные. Например, вы с другими собственниками устроили на крыше обсерваторию и хотите, чтобы УК за ней следила. Это нужно утвердить на собрании, отдельно указать в договоре и оплачивать как дополнительную услугу. Еще к таким дополнительным услугам относятся, например, охрана дома, видеонаблюдение, консьерж, домофон.

Если УК не соблюдает обязательства, прописанные в законе, ее могут оштрафовать на сумму до 200 000 ₽. Такие штрафы органы ГЖНвыписывают десятками, но толку от этого нет: часто УК дешевле заплатить штраф, чем что-то менять. За справедливость придется бороться.

Свежий пример: мы с соседями хотим установить во дворе шлагбаум. Наметили место, решили, как будем собирать деньги, подали документы на согласование — и получили отказ от муниципалитета из-за того, что мы не приложили правила пользования шлагбаумом, пока несуществующим.

Конечно, за такое никого не оштрафуют, но если бы мы были менее настойчивыми, то могли решить просто не ввязываться. Но нас таким не остановить.

Как регулируется деятельность УК

Обязанности УК регулируют различные нормативные документы:

  1. Жилищный кодекс: ст. 154—157, 161—165.
  2. Гражданский кодекс: ст. 209—217, 288—293, 683—688.
  3. Постановление правительства РФ № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
  4. Постановление правительства РФ № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Но ваш главный документ — договор на управление многоквартирным домом. Он должен быть в открытом доступе как минимум на одном из указанных выше сайтов — ГИС ЖКХ или «Дома Москвы». Именно в нем перечисляются услуги по ремонту, эксплуатации и управлению домом, которые УК обязуется вам оказывать.

Бывает, что в договоре УК использует для собственной выгоды юридические хитрости или даже откровенно нарушает закон. Например, на каждом документе должна быть подпись представителя дома — члена или председателя совета. Вместо того чтобы попросить такую подпись, ее рисуют.

В бумажках, подписанных такими вымышленными персонажами, можно написать что угодно, и концов не найдешь. В нашем доме, например, нарисовали протокол о том, что дом не возражает против размещения на нем провайдерских конструкций сотовых операторов. Деньги за это клала в свой карман УК. Мою подпись подделали. Дело попало в прокуратуру, и после долгого разбирательства начальницу, которая была ответственна за эту историю, уволили. С новым руководством наше сотрудничество пока складывается более плодотворно.

Жильцы могут внести изменения в договор и переподписать его с УК. Для этого понадобится стандартная процедура — общее собрание жильцов и голосование.

Мы на нашем сайте сделали образец договора на управление многоквартирным домом. Важные формулировки в пользу жильцов, а не УК, выделены в нем красным цветом. Этот договор — шаблон, его условия можно поменять, если что-то покажется слишком обременительным для собственников.

В договоре 15 страниц. Важные для собственников формулировки выделены красным
В договоре 15 страниц. Важные для собственников формулировки выделены красным

В этом договоре все сформулировано так, чтобы защищать права жильцов. Например, в нем прописано, что договоры с поставщиками дополнительных ресурсов и исполнителями дополнительных услуг вроде предоставления интернета и домофона надо заключать отдельно в письменном виде. И что все собственники должны быть проинформированы об этих договорах.

По моему опыту, обычно уже после первого самостоятельного собрания собственников ситуация в доме, где были проблемы с УК, резко меняется. Управляющая компания понимает, что вы не собираетесь терпеть произвол и способны защищать свои права.

Мы с соседями практически никогда не устраиваем очные собрания, при этом все вопросы решаем сообща. Мы все научились общаться в чате «Вотсапа»: обсуждаем там повестку, а собрание организуем через интернет и голосуем в бесплатной системе «Сквер». Это удобно: занимает пять минут, обеспечивает прозрачное и честное голосование, а очное присутствие вообще не нужно — участвовать могут даже те, кто находится в другой стране. «Сквер» — единственный интернет-сервис с подобным функционалом. О том, как этот сервис используют на практике, мы рассказывали в статье «Кто такой старший по дому».

Как влиять на УК

Не всегда и вовсе не обязательно УК желает вам зла. Возможно, ее сотрудники просто упустили что-то из виду.

Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, все ли везде в порядке. Это дорогой и низкоэффективный процесс. Поэтому первое, чему надо научиться собственникам, — в случае проблем звонить в диспетчерскую. В Москве телефон Единого диспетчерского центра — 495-539-53-53. В других регионах телефон диспетчерской и адрес УК должны висеть в подъезде на видном месте.

Часто уже на этапе звонка в диспетчерскую проблема решается.

Если информационного щита нет, посмотрите в интернете: информация об УК размещена на сайте ГИС ЖКХ в разделе «Реестр поставщиков информации». Здесь указан телефон и адрес УК, которая обслуживает дом. Заодно можно предъявить им претензию об отсутствии информации в подъезде
Если информационного щита нет, посмотрите в интернете: информация об УК размещена на сайте ГИС ЖКХ в разделе «Реестр поставщиков информации». Здесь указан телефон и адрес УК, которая обслуживает дом. Заодно можно предъявить им претензию об отсутствии информации в подъезде

Если телефон не указан или звонки не решают вопрос, подайте жалобу в письменном виде — лично в офисе УК, через ГИС ЖКХ или заказным письмом по почте. Жалобу рассмотрят в течение трех рабочих дней. Спустя это время УК должна ответить, также письменно.

Не советую брать шаблоны жалоб в интернете и отправлять их: если по какой-то причине УК не захочет решать вашу проблему, они ответят такой же шаблонной отпиской. Лучше составить грамотный текст жалобы. Мы в «Собдома.рф» помогаем это сделать бесплатно.

Если обычная жалоба не подействовала, обращайтесь в вышестоящие инстанции: в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или даже в прокуратуру. В интернете это можно сделать через госуслуги либо на региональном сайте ГЖИ. В Москве можно также воспользоваться порталом «Наш город», в Московской области удобно регистрировать жалобы на сайте «Добродел». О том, как составлять жалобы, мы рассказывали в статье «Как правильно подать жалобу в любое ведомство».

Когда нужно сменить УК

Менять УК надо в том случае, если вас откровенно обманывают, воруют деньги, не реагируют на жалобы, подделывают подписи. С коммерческими УК обычно проще договориться, а вот государственные в силу своего размера часто просто не могут заботиться о каждом доме. Если вы чувствуете, что, несмотря на все попытки привлечь внимание УК, его недостаточно, — поищите другую компанию.

Для начала рекомендую просто посмотреть в интернете, какие УК есть в вашем районе.

В ГИС ЖКХ тоже есть такая функция, но работает она пока что плохо. Откройте «Реестры» → «Реестры поставщиков информации» → «Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами». Перейдите на вкладку «Поиск организации по адресам обслуживаемых домов».

В подмосковном Монине целых восемь управляющих компаний
В подмосковном Монине целых восемь управляющих компаний
На запрос по Монину ГИС ЖКХ может иногда предложить УК из Архангельской области
На запрос по Монину ГИС ЖКХ может иногда предложить УК из Архангельской области

Чтобы скорее найти коммерческие УК, которые управляют домами в шаговой доступности, откройте ГИС ЖКХ или «Дома Москвы», вручную вбейте адреса соседних домов и посмотрите полный список УК.

В выбранные УК можно позвонить, а лучше сходить лично. Скорее всего, они не откажутся принять в управление еще один дом: ведь это их источник дохода, большую часть которого и так отняли государственные организации. А совсем счастливы коммерческие УК будут, если вам удастся самостоятельно скооперироваться с жильцами соседних домов и вы все вместе попроситесь под крыло.

Имейте в виду, что официально договариваться с новыми УК может не любой жилец, а только член или председатель совета дома.

Зато отдельно предупреждать прежнюю УК о том, что вы решили ее поменять, не нужно: договор с ней будет признан недействительным на основании решения общего собрания собственников.

Если вариантов нет совсем — можно создать свою УК. Это может сделать любой человек. В следующих статьях я планирую подробно рассказать о смене УК и создании своей.

Запомнить

  1. Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке. Если что-то работает плохо — вы имеете право жаловаться или даже сменить УК.
  2. Управляющую компанию всегда выбирают жильцы общим собранием собственников. Никто не может назначить ее извне.
  3. Управляющие компании обязаны размещать на специальных сайтах информацию об обслуживаемых домах, в том числе договор на управление.
  4. Жильцы могут внести изменения в договор управления и переподписать его с УК. Для этого нужно общее собрание и голосование.
  5. Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, все ли везде в порядке. Если есть проблемы, звоните в диспетчерскую. Телефон должен быть в подъезде на видном месте.
  6. Если УК обманывает, ворует деньги, не реагирует на жалобы, подделывает подписи — ее можно и нужно поменять.
Владимир РязанскийА какой у вас опыт общения с УК?
  • ИгорьВопрос: "Как заставить работать УК" Ответ: никак. Я потратил год на то, чтобы мне заменили радиатор отопления и при этом с меня не взяли лишних денег. Сначала свистопляска с УК и её инженерами. Затем жалоба в жилинспекцию. Затем отписка, после которой становится ясно, что управы на УК никакой нет. Помогло только обращение на ТВ. Выводы: у обычных граждан нет никаких рычагов давления на УК. Нет рычагов давления, то и работать они не будут.11
  • Philipp MischenkoХм, смотрите, в пятиэтажном доме схема более менее ясна, но как быть с 25-этажными? Где более 700 квартир, там ведь общее собрание нереально провести.6
  • Полный ПесецОпыт общения богатый, только не с УК, а с прокуратурой. Пишем заявление в жил инспекцию, читаем их отписку, пишем жалобу в прокуратуру на УК и ГЖИ и если все написали правильно — вуаля… каждый раз работает. Вот только непонятно, чего ждут те, на кого уже писались подобные жалобы в прошлый раз? Приходиться писать чаще, чтобы запоминали меня…22
  • Георгий АкменПо поводу отчётов. Вот так выглядит раздел «Расходы» в отчёте УК по моему дому за 2017ый: Расходы 642 439,24 Техническое обслуживание 485 192,21 Обслуживание систем вентиляции 12 000,00 Обслуживание ВДГО 15 981,90 Общедомовые нужды (ХВС и ВО) 13 183,63 Общедомовые нужды (Электроэнергия) 34 469,56 Услуги по взысканию задолженности 9 020,84 Комиссионные расходы 16 241,61 Плата за управление 56 349,49 Мне не хватает информации. Могу ли я запросить более подробный отчёт? Может ли УК в статью «Техническое обслуживание» вписать штраф, которого я добьюсь через ГЖИ? Ещё момент. У нас официально есть совет дома, но председатель и члены совета не понимают что нужно делать. Я их несколько раз просил запросить отчёты — безрезультатно. Могу ли я как собственник в обход совета дома сделать это?2
  • Александр МаксимовУ нас в доме больше 2000 квартир, любые попытки диалога с ук упираются в отсутствие кворума. На ООС приходит менее 10% жильцов. Хотя их обзванивают лично всех. Запросы на отчёты ук игнорирует.9
  • Michael PirogovУ нас в лухури Кунцево всё зачастую уходит в неадекватное повышение голоса, даже если речь идет о супер грязном подъезде летом : "У нас график есть, убираем раз в месяц все 5 этажей!" При этом Я и это визжащая ведьма знаем что она врет, потому как первые 3 этажа никак не убирались месяцами в 2018, в лучшем случаем 1 раз за сезон. Поэтому когда есть 10 минут лично выхожу протирать полы на 1+1 этаж, просто кот зараза убегает на площадку и вниз быстрее чем моя тень. Жаль в аду нет сковороды для таких сотрудников, блин8
  • Андрей КомиссаровЛучше избавиться от неё. Опыт был связан с отвратительной водой (ржавая и жёсткая с песком и камнями и еле тёплыми батареями. Пришлось ремонтировать все смесители, бойлеры, наращивать радиаторы. С УК общался 2 года. Ничего, кроме отписок. В итоге плюнул и переехал в частный дом.3
  • Артем ПохилюкДобрый день! Поделюсь своим опытом общения с УК и не откажусь от советов. Живу в многоквартирном доме (Новосибирск). Помещение общего пользования на моем этаже (по проекту под мусоропровод комнатка пару квадратных метров) самовольно захватил сосед с ДРУГОГО ЭТАЖА, установив дверь с замком. Попытки мирно решить с ним вопрос не привели к результату. Нашел одного союзника на этаже (остальные 4 оказались равнодушны) и написал жалобу в УК. УК попыталась вроде уговорит захватичика, безуспешно, потом отправила исковое на него в суд, меня и моего соседа-союзника привлекли в качестве свидетелей. Суд шел долго, но в итоге исковое удовлетворили и постановили освободить помещение. Я лично на каждом этапе пинками в виде письменных заявлений в УК подгонял все это дело, поскольку было ощущение что без пинков дело заглохнет. После суд продолжил пинки УК, поскольку захватчик самостоятельно не собирался убирать свою дверь. Допинал УК до судебных приставов. Увидел на сайте судебных приставов исполнительное производство по "моему" делу, почти успокоился. Однако к моему удивлению через пару месяцев увидел на этом же сайте, что "производство окончено", без объяснения причин. Дверь все также стоит на месте как и стояла. Дозвониться до судебных приставов и получить объяснений не могу. Написал очередное заявление в УК с вопросом What the Fuck? Получил письменный ответ, что они направили заявление судебным приставам по этому вопросу, меня оповестят об их ответе. Подозреваю что захватчик мог кого-то подкупить. Вот такая история. От момента первого заявления в УК по этому вопросу до сегодняшнего дня прошло 1 год и 8 месяцев, а ощутимых результатов нет.3
  • Alexandr VinogradovА напишите статью не про столицу или Питер, а про Россию. В ней тоже живут люди.1
  • Julia SunderzЯ работаю в сфере ЖКХ уже почти 10 лет и что-то ни одной "государственной" УК, которых как вы говорите "большая часть в России", я не видела. Или государственными считаются те, что открыты под покровительством какого-нибудь депутата? Может, это опыт Москвы? Но я по работе была в шести регионах и везде как представитель частной, очень крупной структуры, и не совсем понимаю о каком "государственном большинстве" идёт речь. Из опыта могу сказать, что вижу, как именно люди добиваются своего от УК. Качества характера, способы. Какие способы не работают. Одно знаю точно - нет ничего невозможного, но всегда нужно помнить, что это УК - это большая неповоротливая структура и на то, чтобы развернуть избушку передом нужно быть готовым потратить много сил и времени.6
  • Bob TzАртем, https://pikabu.ru/story/naglyie_ili_tupyie_6036210 и далее три части у этого же пользователя, проблема аналогичная, вроде решилась.0
  • Владимир РязанскийПолный, это бесконечный процесс, если его делают одиночные жители, а не весь дом коллективным решением.3
  • Владимир РязанскийАлександр, а собрания в электронной форме проводить не пробовали?0
  • Владимир РязанскийMichael, иногда помогает просто сказать начальнику участка, что поставили видеокамеру и контролируете уборщицу — никто не будет проверять, действительно ли вы это сделали.6
  • Владимир РязанскийPhilipp, реально, просто это делается по другому сценарию. Приходите к нам на https://sobdoma.ru/oss18 — расскажем, как именно это надо делать, чтобы был успех.0
  • Владимир РязанскийJulia, в Москве 87% домов находятся под управлением ГБУ «Жилищник». В Петербурге якобы-частные ООО под названием «ЖКС №__ такого-то района» учреждены городским департаментом. В большинстве регионов основная масса домов управляется теми или иными видами МУП, принадлежащих администрации региона или регионального центра.2
  • Владимир РязанскийГеоргий, 1. В статью «Техническое обслуживание» штраф не вписывается, для этого в отчётных системах есть отдельный раздел. 2. Подробный отчёт вы запросить можете именно через ГЖИ региона. Если председатель и члены совета дома не понимают, что нужно делать — отправьте их на http://sobdoma.ru/sovetdoma — там их подробно проконсультируют.2
  • Владимир РязанскийAlexandr, с поправкой на региональные нюансы, правила и ЖК РФ для всех регионов одинаковы. Просто в Москве и Питере плотность населения выше, а следовательно, информация о работоспособных технологиях самоуправления распространяется несколько быстрее и проще.2
  • Георгий АкменVladimir, правильно ли я понял, что в «Техническое обслуживание» невозможно вписать штраф? Или имеете в виду, что так не делают? Просто я не доверяю своей УК и пытаюсь понять какие у нее есть варианты для махинаций. Про ГЖИ спасибо, попробую. А насчёт нашего совета дома. Они не просто не знают что делать, но, судя по всему, не хотят ничего делать. Мои просьбы запросить подробный отчёт за год или смету за ремонт ничем не заканчиваются.1
  • ИгорьVladimir, где Вы здесь увидели бесплатный сыр? Или Вы комментируете лишь для того, чтобы что-нибудь написать? Я УЖЕ заплатил за за содержание и ремонт общего имущества дома. Почему я должен ещё раз платить или бегать? У меня тёк аварийный радиатор отопления, который является общим имуществом многоквартирного дома. Цитирую Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.09.2017) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме ..." Цитата: «1.1.6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.» Обращаю внимание на словосочетание «обогревающих элементов». Теперь отвечаю на вопрос: является ли радиатор отопления обогревающим элементом: Цитата: «МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 4 сентября 2007 г. N 16273-СК/07 Министерство регионального развития Российской Федерации рассмотрело обращение по вопросу состава общего имущества и сообщает. В соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства С.А.КРАЙНЕВ» Таким образом мы видим, что радиатор это общее имущество многоквартирного дома. Обязанность всех собственников помещений и нанимателей жилья ежемесячно платить за содержание и ремонт общего имущества дома прописана в ст. 154 ЖК РФ, а обязанность управляющей организации производить данные работы — в ст. 161 ЖК РФ. Теперь о том, кто обязан устранять аварии: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» МДК 2-03.2003 обязывают устранять «Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений (с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, газооборудования) — Немедленно» Обязательность данных Правил для исполнения управляющими организациями подтверждена, в частности, постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 г. №6464/10. В 2009 году УК обратились в Верховный Суд Российской федерации о признании частично недействующим пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 Суд отказал заявителям в удовлетворении их требования, но дал разъяснения, что радиаторы отопления без отключающих устройств являются общим имуществом МКД. Итого: у меня на руках аварийный радиатор + нет отключающих устройств. Более того, я за свой счёт купил новый радиатор. И будь отключающие устройства заменил бы его самостоятельно. Уж пару гаек я бы отвернул/завернул. Но ветхие стояки и гнилые сгоны отбивают всякое желание заниматься самодеятельностью. Потом случись чего — не расплатишься. Как я уже писал, рычагов давления на оборзевшую УК нет. ГЖИ дала отписку. Итого, вернулись с того, с чего начали: "Как заставить УК работать" — "Никак". Ваш ответ является оффтопиком, т.к. не опровергает мой тезис. а закрепляет неправомерную позицию УК драть деньги сверх всяких норм. Плюсом вынудил меня потратить время на написание подробного сообщения с цитатами всех норм. Вам от меня заслуженный минус.14
  • Рашид ЛатыповVladimir, занимаюсь вопросами упрвления дома больше года ( официально с февраля 2018г.) , хожу в нашу УК "Атлант" где-то один раз в неделю и у меня сложилось мнение , что терминологию надо менять . Мы платим деньги в УК и за наши деньги УК нами управляют . Вот в строительстве есть "генеральный заказчик" , он платит деньги подрядным организациям за выполненную работу так и в ЖКХ надо делать. Получается в действительности УК нами управляют , делают что хотят и управляют нашими деньгами к себе в карман .7
  • Александр СуховАртем, с приставами реально общаться через личный кабинет на их сайте. С недавних пор это стало возможным. Погуглите, разбиритесь с этим и проблем с ними не будет никогда больше.1
  • Владимир РязанскийViacheslav, можно, но в большинстве случаев УОшка проведёт это собрание «на отгребись» и дальше будет тыкать вам в лицо нулевым результатом. Так что лучше самим потрудиться.2
  • Юлия ГенсА у нас ещё более насыщеная картина. УК не только не выполняет свои обязанности, но еще и беспредельничает. Угрожает жителям, устраивает потасовки. Пол года пишем в ГЖИ МО Администрацию района, полицию и прокуратуру, а в ответ тишина, ни одна из инстанций не реагирует. Немчиновка.1
  • Юлия ГенсVladimir, то что принадлежит администрации - это своя же конторка, которую держит брат, зять, сват и т.д. Они заточены на получение денег, но никак не на обслуживание. И этот беспредел как раз и покрывается администрацией.7
  • Julia SunderzЮлия, именно! Удивительно, что люди до сих пор покупаются на название УК. Как по мне это называется "аффилированные лица", а не "государственные ук".5
  • Амангельды КаликовГосударственные УК впервые слышу- нет сынок это фантастика.3
  • Амангельды КаликовАртем, ну сломайте сами втихушку, и морду кирпичем...1
  • Лариса МихайловаНаша УК не вычитает Гкал потраченные на подогрев воды. Все Гкал заложены в отопление. А куда уходят средства оплаченные за подогрев, вопрос. Все обращения остаются без ответа. Было вынесено решение суда, признать незаконным начисления за отопление, и признать незаконным начисления корректировки за 16 год. Измений нет. Деньги не возвращают.4
  • Евгений РешетниковVladimir, Для начала надо утвердить, что все согласны проводить в электронной форме, а собрать не могут1
  • Евгений РешетниковРашид, На сегодня в системе ЖКХ не действует закон о правах потребителя и собственник должен доказывать каждый раз, что услуга не оказана , чтоб сделали перерасчёт. И это всё законно. На уровне федерального законодательства1
  • jamadiruКак отказаться от навязанной услуги за вывоз КГМ в новостройке?1
  • Юлия ЛедяеваИгорь, этот человек пляшет и вашим и нашим, поскольку он работал (или работает?) в Жилищнике.3
  • Dimitry PerepelinВладимир, уточните, пожалуйста, на основании какого нормативно-правого документа собственник жилья вправе затребовать актуальный реестр собственников помещений в МКД?2
  • Владимир РязанскийЕвгений, не обязательно. Тот инструментарий, который мы предлагаем, позволяет проводить онлайн-собрания без предварительного решения ОСС.0
  • Евгений РешетниковПолный Песец. Скажу более прокуратура обычно не читая сразу отправляет заявление в ГЖИ, если это относится к ЖКХ8
  • Евгений РешетниковVladimir, На основании какого закона ?1
  • Евгений РешетниковDimitry, ЖК РФ ст. 45 п 3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. (часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)1
  • Katerina KapitonovaПодделка подписей на ОСС, счета за отопление СОИ в 4 раза превышающее отопление в квартире, раздолбанные или неработающие лифты, неремонтируемые подъезды (речь идёт о новостройке комфорт-класса). А есть ли в мск прецедент смены УК? Было бы очень интересно почитать!2
  • Тимур КазинцевАмангельды, я б честно говоря уже давно так сделал. можно и не втихушку, пусть видит.2
  • Артем ПохилюкХЗ, как-то это неправильно, втихушку гадости делать. Да и ведь один хрен на меня подумает и аналогично ответит. В бандитскости сосед меня превосходит однозначно, так что глупо ввязываться :)2
  • Mike TrifonovОбратился в УК по поводу провдения собрания собственников, а они говорят что сейчас пандемия и собрания проводить нельзя. Как быть в такой ситуации?1
  • Татьяна ПарамоноваТимур, у нас один делец занял на первом этаже помещение, которое было для сбора мусора. Мусоропровод запаяли и это помещение стало не нужным, но оно с дверью и нам могло бы служить как колясочница и велосипедница. Но, сосед самовольно занял себе под сарай и не собирается отдавать. Спрашивала у юриста как быть, тот ответил: так же без объявления войны взломать замок и выкинуть всё его имущество на помойку. Это самозахват общего имущества. Другой сосед паркуется на газоне у МКД уже семь лет! Я прогнала с грехом пополам, штрафами его одолели. И так же ни стыда, ни совести! Газон принадлежит всем жильцам, а паркуется он один! И хоть бы что!3
  • Татьяна ПарамоноваРашид, с ними надо разговаривать как с обслугой. Они наша обслуга, а не хозяева и руководители. Мы когда нанимаем грузчика перевести диван на дачу, то мы что делаем? Грузчик грузит в машину, а водитель везёт на дачу. Затем грузчик разгружает и заносит в дом. Тут мы оплачиваем его работу по факту. Так и с УК! Они все сейчас коммерческие структуры, оплачивают налоги и т.д. Коммерсанты одним словом, делают на нас деньги. И наша задача следить за ними как они выполняют работу и по каким расценкам и качественно ли. Тогда не будет и долгов на доме и работой будешь доволен. Мы привыкли как в СССР было, а сейчас всё не так и обмана очень много. На нашем доме более 300000 руб. долга висит! За что, понятия не имеем! Оказывается, был ремонт подъезда в 2018 году, только никто из жильцов его не видел. Но 100000 руб. нам выставили в долг. В УК есть подписанный акт по этому ремонту нашим соседом, который всё, что ему из УК подавали, то и подписывал. Красили два пьяных мужика от УК и покрасили только полтора первых этажа и всё. Но по акту весь девятиэтажный подъезд. Вот что творится!1
  • Татьяна КапитановаПолный, а эффективность этой писанины, на которую уходит уйма времени, а те штрафы, которые за нарушения (если будет установлено) будут наложены на УК, граждане заплатят в скрытой форме. Еще в 2010 г. поняла пообщавшись с прокуратурой, что это всё бессмысленно, точно также и с ГЖИ, тоже проходила. Вывод - всё взвалите на себя, потратьте кучу времени всколыхнуть граждан, а потом большую часть всего делайте в авторитарном режиме)) У меня МКД 9 тыс. кв. м, правда не знаю как я бы наладила общение с гражданами, если было бы 15 - 20 тыс. кв. м полезной площади? Это практически каждого приручить!?2
  • user1858281Владимир, нет ни какой разницы кто пишет жалобы один или несколько. В стране пока нет ответственности и чиновники занимаются отписками. Нужно создать среду в которой будет не выгодно делать наовяжишь.1
  • Екатерина МарченкоДд. Подскажите, должна ли управляющая компания как то реагировать если в квартире авария, бежит вода и топит соседей, а собственника нет дома? Какие действия должна предпринять УК?0
  • Владимир ЛюбимовПлохой, скорее всего. Суть в том, что УО Серебряные ключи просто игнорирует, в первую очередь. нормативные акты сферы ЖКХ. Вернее, извлекает для себя удобные тезисы и ими руководствуется. А обязанности свои замалчивает. Например, перед тем, как рассмотреть размер платы за содержание общего имущества УО обязана предоставить собственникам свои обоснования по предстоящим затратам. Этого нет ни когда. Соответственно от собственников нет предложений и УО повышает плату на своё усмотрение. Так сложилось за годы. Но заработал совет дома. Совет задаёт вопросы УО, та молчит и и всего лишь пытается заигрывать с советом, а не вести деловой. Диалог То же касается осмотров здания дома. Совет дома ставят в известность, где можно познакомиться с актом осмотра. Хотя по предварительной договорённости член совета должен участвовать в комиссии. Так что УО как может изворачивается, недовольна активностью совета и так далее. Более того, На ГИС ЖКХ , как выяснилось, все годы фальсификация заключения договора. Сначала подпись одного собственника и только, далее протоколы несуществующих общих собраний. Две процедуры по смене этой компании, Но, что удивительно, ГЖИ игнорирует всё относительно других УО, и все решения только в пользу УО Серебряные ключи. Совет дома , как говорится, закаляется в подобных условиях и продолжает работать. Вам спасибо. Материал очень нужный. Доходчиво.0
  • Александр ЯковлевНегативный... Ещё хотелось бы чтобы УК завели себе соц сети и были чуть ближе к людям.0
  • ЕкатеринаПодскажите пожалуйста договор с ук имеет пролонгацию, пять лет подходят к концу: мы провели собрание осс и приняли новые редакции некоторых пунктов, нр изменили пункт в котором ук прописано право увеличивать тариф на содержание жилья в одностороннем порядке, однако ук дс не подписало, просто дала письм ответ, мол нас это не устраивает, ущемляет и координально меняет условия нашего договора, как нам заставить ук подписать дс?0