Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?

Михаил, вы правы, что лучше доли детям все-таки выделить. Это может стоить от 2000 до 20 000 ₽ в зависимости от того, понадобится вам нотариус или нет. Расскажу, как действовать и на чем можно сэкономить.

Когда вы выплатили ипотеку и сняли обременение, по закону вы должны в течение шести месяцев выделить доли. Причем всем членам семьи, а не только детям.

Выделить доли можно и во время ипотеки, и даже не нужно ходить за согласием в банк  .

Как единственный собственник квартиры, вы должны выделить доли жене и детям. Если квартира приобреталась вами в браке, то можно не выделять свою долю и супруги — эта часть квартиры должна остаться в совместной собственности супругов.

В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части, в вашем случае каждый получит долю 1/4.

Нотариусы рекомендуют выделять доли, пропорциональные размеру вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживается Верховный суд.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Поскольку у вас 2,1 м², то можно округлить в большую сторону до ближайшего целого числа для удобства расчетов.

Также в качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.

В законе есть запрет на выделение собственнику микродоли — той, что меньше 6 м² общей площади всей недвижимости. Но при исполнении обязательства на основании части 4 статьи 10 закона о маткапитале это ограничение не работает.

Следует помнить о нем при продаже: можно выделить долю меньше 6 м² и зарегистрировать на нее право собственности. Но вот продать ее третьему лицу отдельно от остальной квартиры уже нельзя: сделку признают ничтожной. Купить ее может только кто-то из собственников, у кого уже есть доля в этой квартире.

Достаточно соглашения в простой письменной форме. Можете взять готовый шаблон Т⁠—⁠Ж от 2024 года, заполнить его своими данными, распечатать, подписать и сдать в Росреестр.

Если квартира куплена в браке и оформлена на обоих, шаблон соглашения вам тоже подходит.

В законе есть загвоздка. Если выделяете доли детям, можете использовать простую письменную форму. Если выделяете долю еще и жене и ничего не остается в совместной собственности супругов, то нужен нотариус. Стоимость оформления соглашения у нотариуса зависит от региона. Например, в Санкт-Петербурге оно стоит примерно 5300 ₽. Еще придется заплатить госпошлину — 0,5% от кадастровой стоимости квартиры. Но не менее 200 ₽ и не более 20 000 ₽.

Но можно сэкономить на нотариусе. Для этого нужно выделить доли так, чтобы оставить совместную собственность нетронутой. За годы практики позиция Росреестра на счет того, как это можно оформить, менялась.

В 2021 году наш читатель Александр составил по нашему образцу соглашение о выделении долей в квартире, купленной в браке, но на него одного таким образом: выделил доли детям, а остальная часть квартиры должна была остаться в совместной собственности с супругой. Но Росреестр не принял этот вариант соглашения, поэтому Александру пришлось переделать его таким образом: выделить небольшие доли себе, детям и жене, а остальная часть квартиры осталась в совместной собственности супругов. Такое соглашение устроило Росреестр. Александр поделился шаблоном второго соглашения, и еще долго читатели использовали его для оформления долей.

Но в январе 2022 года Росреестр официально разъяснил, что всем, кто приобрел квартиру в браке, использовал для ее оплаты маткапитал, а теперь занимается вопросом определения долей, стоит выделять только детские доли. И не трогать собственность супругов. То есть утвердил тот вариант, который Александр использовал при первом обращении в 2021 году и получил приостановку регистрации.

Чтобы без проблем исполнить обязательство по определению долей в 2024 году, нужно выделить из совместной собственности только доли детям. Родительские доли не выделяются — остаются в совместной собственности супругов. Шаблон такого соглашения я приведу ниже. Например, дети получают по 1/4, а 1/2 — совместная собственность супругов.

В нашем примере с квартирой 45 м² это будет выглядеть так: доли детей — по 3/45 каждому, а в совместной собственности у вас с супругой остается 39/45.

Шаблон соглашения — когда квартиру купили в браке, но оформили на одного из супругов. В соглашении они выделяют доли детям, а остальная часть квартиры остается в совместной собственности супругов.

Шаблон соглашения по варианту выделения долей, который сработал у Александра в 2021 году, мы тоже оставили. В соглашении он выделил доли себе и детям, а остальную часть квартиры оставил в совместной собственности супругов.

Подписать соглашения должны все его стороны: за ребенка младше 14 лет ставит подпись его законный представитель — родитель, опекун или попечитель. Ребенок от 14 лет расписывается сам — с согласия взрослого.

В 2024 году Росреестр придерживается позиции, что если супруги выделяют доли в праве на недвижимость, купленную в браке, то им не нужно выделять себе никаких долей, а только исполнить обязательство перед детьми. Остальную часть квартиры оставить в совместной собственности. Так выглядит соглашение о выделении долей по этой схеме.

Долевая собственность возможна у супругов, если между ними заключен брачный контракт. В таком случае менять размер своих долей они могут только через нотариуса.

Если вы купили квартиру до брака, у вас не возникло с кем-либо режима общей совместной собственности, который бывает у супругов. То есть и после выделения долей по материнскому капиталу ничего в совместную собственность с супругой не поступит — вы вправе выделить детям и жене по небольшой доле, которая покрыта стоимостью их частей маткапитала. А остальную часть недвижимости, большую, определить в свою собственность.

В нашем примере с квартирой 45 м² это будет выглядеть так: доли детей и супруги — по 3/45 каждому, а в вашей собственности остаются 36/45.

Для выделения долей не нужен поход к нотариусу, достаточно заполнить и подписать форму соглашения между всеми членами семьи старше 14 лет. И сдать его в Росреестр.

Шаблон соглашения — квартира была куплена до брака. В соглашении собственник выделяет доли супругу, детям и себе.

Материнский капитал предоставляется семье, когда в ней появляется ребенок, на которого назначена выплата. Право иметь свою долю в недвижимости, оплаченной этими деньгами в период брака, сохраняется за обоими его родителями или усыновителями. Даже после их развода.

Поэтому нужно выделять долю бывшему супругу, если сертификат был использован, пока длился брак  .

Иначе обделенный супруг или супруга могут подать иск и отсудить долю.

И никакой другой вариант, кроме выделения доли, не подойдет. То есть нельзя договориться и отдать стоимость доли деньгами или передать другую недвижимость взамен доли — подойдет только оформление доли в собственность бывшего супруга. А уже после можно ее выкупить или подарить.

Простым письменным соглашением можно обойтись, если супруги открыты к диалогу и спорная квартира не была объектом их совместной собственности. То есть куплена одним из них до брака.

Шаблон соглашения — квартира была куплена до брака. В соглашении собственник выделяет доли бывшему супругу, детям и себе. Дополнительно указывать в соглашении, что сейчас супруги расторгли брак, не нужно.

У супругов, которые в свое время вложили маткапитал в совместную собственность, процесс выделения долей сольется с разделом имущества. И тут не обойтись простым письменным соглашением. Возможны два варианта:

1. Подписать соглашение о разделе имущества и выделении долей у нотариуса.
2. Поделить имущество и выделить доли в суде.

Но бывает и другая ситуация: когда женщина получает сертификат, но использует его, пребывая в новом браке или разводе. Тогда делиться с бывшим супругом не нужно.

Выделение долей нужно регистрировать в Росреестре. Для этого через МФЦ нужно подать:

1. Паспорта — ваш и супруги.
2. Свидетельства о рождении всех детей. Если у ребенка есть паспорт — возьмите оба документа.
3. Соглашение в простой письменной форме в одном экземпляре.
4. Свидетельство о браке — если часть квартиры будет оставлена в совместной собственности супругов.
5. Чеки об уплате госпошлины.

Госпошлина — 2000 ₽ за всех. Это значит, что ее нужно разделить на количество будущих собственников и уплатить по отдельным квитанциям каждому. Вас четверо: вы, супруга, двое детей. То есть уплатите госпошлину от лица каждого: 2000 / 4 = 500 ₽.

Росреестр зарегистрирует выделение долей детям, и вы исполните свое обязательство.

Вы нарушаете обязательство о выделении долей.

Если прокуратура проведет проверку, вас могут обязать выделить доли по суду или вернуть деньги Социальному фонду.

Если решите продать квартиру без выделения долей, сделку могут признать недействительной в части невыделенных детских долей, как, например, произошло в Магнитогорске.

Также супруга может подать иск и обязать вас выделить ей и детям доли. Примеры таких судебных решений тоже есть.