Что делать, если: надо вложить маткапитал в ипотеку или продать жилье с детской долей

5 сложных вопросов про ипотеку и материнский капитал

12
Что делать, если: надо вложить маткапитал в ипотеку или продать жилье с детской долей
Аватар автора

Елена Грудинина

ипотечный брокер

Страница автора

С одной стороны, маткапитал помогает решить проблемы с жильем, а с другой — создает замысловатые квесты для его владельцев.

Мы собрали сложные ситуации с маткапиталом и ипотекой. Расскажу, как быть, если банк не берет в созаемщики мать с выплатой, как перевести ипотеку на сына или гражданского мужа и как действовать в других случаях, которые произошли с читателями Сообщества Тинькофф Журнала.

Лейбл заголовка

Как вложить маткапитал в ипотеку мужа?

Аватар автора

Ольга

не смогла стать созаемщиком

Страница автора

Муж подал заявку на ипотеку, и ее одобрили. Я выступала как созаемщик, но мне отказали. Хотя на первоначальный взнос идут маткапитал и личные деньги.

Что делать в таком случае? Могут ли мужу оформить ипотеку без моего участия? И получится ли в этом случае внести маткапитал как первоначальный взнос?

Банк вправе отказать клиенту в ипотеке. Часто бывает, что одному из созаемщиков отказывают, а второй проходит проверку. В таких случаях банк может попросить заменить созаемщика либо заемщику придется оформить ипотеку только на себя. Вот что можно сделать в вашей ситуации.

Сменить банк. У разных банков разные требования к клиентам и регламент работы. И если один отказал созаемщику, другой без проблем может взять в ипотечный договор обоих. Я регулярно сталкиваюсь с тем, что один банк отказывает клиенту или предлагает сумму меньше, чем тот запросил, а другой одобряет и предлагает кредит больше. С материнским капиталом работают все — вы можете обратиться в другой банк и даже в несколько.

Но я рекомендую проанализировать вашу ситуацию перед новыми обращениями — например, проверить кредитную историю, — возможно, так вы поймете причину отказа. Про основные причины отказа по ипотеке и про то, как избежать их при новом обращении в банк, я рассказывала в другой статье в Тинькофф Журнале.

Исключить вас из сделки с помощью нотариального согласия. Тогда банк не станет проверять вас как созаемщика, а ипотеку и договор купли-продажи оформят на супруга. Но раз вы в браке, вы тоже будете считаться собственником приобретаемой недвижимости  . Значит, у вас будет право использовать маткапитал — сможете пустить его на первоначальный взнос или досрочное погашение.

Пошаговое руководство, как потратить маткапитал на ипотеку, — в другой статье в Тинькофф Журнале.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Лейбл заголовка

Как вложить маткапитал в ипотеку мамы?

Аватар автора

Алина Сивоха

изучает варианты

Страница автора

Действующая ипотека оформлена на маму. Могу ли я переоформить кредит на себя, чтобы вложить маткапитал? Кажется, созаемщиком я стать не могу, потому что ипотека уже оформлена, — это так?

Переоформить ипотеку на себя, чтобы вложить в нее маткапитал, не получится. Вы можете стать созаемщиком, если рефинансируете ипотеку в другом банке или договоритесь со своим. Но и в этом случае вложить маткапитал в такую ипотеку вы не сможете.

Маткапитал вкладывают не в ипотеку, а в покупку недвижимости. Ипотека — это только инструмент, чтобы купить жилье, когда своих денег не хватает. Все банки, которые работают с ипотекой, разрешают использовать маткапитал как первоначальный взнос или в счет досрочного погашения.

Ипотеку на маму уже выдали и оформили право собственности, поэтому вложить в эту сделку маткапитал не получится. Вот какие варианты я могу посоветовать.

Перевести долг. Некоторые банки предлагают такую услугу. Вы сможете перевести ипотечный долг мамы на себя, то есть оформить ипотеку на сумму ее долга. Одновременно с этим к вам перейдет право собственности на квартиру по договору купли-продажи, так как ипотекой всегда обременяют права того заемщика, на которого оформили собственность.

Как работает такая программа, я рассказывала в другой статье в Тинькофф Журнале. Если ваш банк не проводит такую ипотеку, можно рефинансировать мамин кредит в другом банке, который работает с подобными сделками. Но учтите, что при такой схеме вы не получите вычет по расходам на приобретение жилья и ипотечным процентам: его не дают по сделкам с близкими родственниками.

Оформить для себя другую ипотеку. Если перевести долг не получится, придется взять отдельную ипотеку на себя, чтобы выкупить квартиру у мамы. Тогда можно использовать маткапитал. Но вычет будет недоступен и тут.

Учитывайте также, что многие банки требуют добавлять свои деньги — обычно 5—10%, если заемщик использует маткапитал как первоначальный взнос.

Лейбл заголовка

Как вложить маткапитал в ипотеку сожителя?

Аватар автора

Вероника

хочет квартиру побольше

Страница автора

В гражданском браке родился ребенок, и мы планируем расширить жилье. Но оформлять брак официально я не хочу. Могу ли я внести маткапитал в качестве первоначального взноса по ипотеке гражданского мужа, если мы планируем прописать и выделить в квартире доли только детям?

Да, многие банки разрешают использовать материнский капитал на ипотеку, даже если заемщики не зарегистрировали брак.

Частые требования к подобным сделкам:

  1. мать должна выступать участником ипотечной сделки и титульным заемщиком;
  2. ребенок должен быть общим;
  3. СФР готов перечислить маткапитал по такой сделке;
  4. гражданский супруг станет финансовым созаемщиком и представит справку о зарплате или оба родителя подтвердят доход и стаж работы;
  5. некоторые банки проводят такие сделки только по семейной ипотеке.

Перечисленные требования необязательно должны выполняться одновременно. Каждое из них может быть единственным. Но лучше заранее уточнить это у ипотечного менеджера банка, куда планируете обратиться.

Если вы купите квартиру с использованием маткапитала, придется выделить доли себе, как получателю выплаты, и детям. Гражданский супруг права на долю не имеет. Доли детям вы сможете выделить только после того, как погасите ипотеку. На это у вас будет шесть месяцев.

Лейбл заголовка

Как вложить маткапитал в ипотеку, где я созаемщик?

Аватар автора

Татьяна

волнуется, что СФР не одобрит сделку

Страница автора

Я созаемщик с материнским капиталом. Вношу первоначальный взнос по ипотеке, где заемщик — мама. Сразу подать заявление на распоряжение в СФР я не могу.

Как быть, если договор будет заключен, продавец получит часть денег, а СФР не разрешит мне, как созаемщику, погасить первоначальный взнос по ипотеке? Как заранее узнать, разрешит СФР вложить маткапитал в покупку квартиры или нет?

Такие сделки, когда ипотеку оформляют на родственника, а на уплату взноса направляют материнский капитал, — не редкость. Схема рабочая, если вы выполните условия по материнскому капиталу. Главное, что все члены семьи должны стать собственниками приобретаемой квартиры. Родители — сразу, как оформят документы на квартиру. Дети — в течение шести месяцев с момента, как закроете ипотечный кредит.

Нужно выделить доли пропорционально сумме маткапитала. На оставшуюся часть стоимости квартиры, которую вы с мамой оплатите ипотечными деньгами, можно выделить долю и маме, как созаемщику по ипотеке. Подробнее об этом — в другом материале в Тинькофф Журнале.

Верховный суд указал, что доли в квартире, которую купили с помощью маткапитала, а также собственных или кредитных денег, должны распределяться соразмерно выплате, а не на всю сумму.

В Нижнем Новгороде в суд обратился бывший супруг. Он просил поделить спорную квартиру — по 1/4 доли каждому члену семьи: бывшим супругам и двум детям. Квартиру покупали за 3 650 000 ₽. Из них 3 150 000 ₽ — личные деньги бывшего супруга, а 600 000 ₽ взяли в кредит, 328 921,68 ₽ из них погасили маткапиталом.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске и указали, что доли, приобретенные с использованием маткапитала, выделяют соразмерно выплате, а не на всю сумму покупки квартиры.

В вашей ситуации я вижу два варианта, как оформить ипотеку:

  1. оформить собственность только на вас — как на распорядителя материнского капитала. Тогда вы станете главным заемщиком, а мама — созаемщиком. Она подтвердит доход, на основе которого банк рассчитает для вас кредитный лимит;
  2. выделить доли всем участникам ипотечного договора — вам и маме. Обычно банки разрешают оформить собственность на финансового участника кредита — того, кто подтверждает получаемый доход, реже — на нефинансового созаемщика.

Нюансы по сделке нужно узнать на консультации у ипотечного менеджера в банке. Он расскажет, как банк готов провести сделку, как организован процесс и как СФР переводит материнский капитал по таким сделкам.

Чтобы снизить вероятность отказа СФР, выбирайте банк, который оформит квартиру целиком на вас. В любом случае, если вы правильно выделите доли — пропорционально выплате с учетом детей, — СФР не откажет.

Лейбл заголовка

Как перенести детские доли в другую квартиру, если она в ипотеке?

Аватар автора

Михаил Арбатов

изучает варианты

Страница автора

У семьи — мужа, жены и двух маленьких детей — две квартиры с действующими ипотеками. Двушку купили на этапе долевого строительства, использовали маткапитал и выделили детям доли, по 1/10, сразу при покупке. Банк был не против. Сейчас квартира построена и право на нее зарегистрировано в ЕГРН.

Другая квартира — трешка. Стоит дороже, купили ее позже, ипотека в другом банке. Собственники — муж и жена. Есть мысль погасить кредит на двушку, продать ее и этими деньгами закрыть кредит на трешку. Затем перекинуть детские доли в трешку.

Согласует ли опека такую схему?

Опека разрешит продать двухкомнатную квартиру, в которой выделены доли детям, если одновременно вы выделите им доли в трехкомнатной.

Поскольку эта квартира сейчас в залоге у банка, понадобится и его разрешение. Но не любой банк проводит такие сделки и позволяет заемщикам выделять доли в ипотечном жилье несовершеннолетним.

Кратко опишу варианты для вас:

  1. если банк разрешит выделить доли несовершеннолетним, вам надо получить разрешение опеки на продажу квартиры с детским долями с условием выделить им другие — в ипотечной трехкомнатной квартире;
  2. если банк не разрешит выделить доли, можно сделать рефинансирование текущей ипотеки в другом банке, который разрешает выделять доли в ипотечном жилье. Когда перейдете туда на обслуживание, подадите заявление в опеку на продажу двухкомнатной квартиры с условием выделить доли в трехкомнатной.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

А у вас были сложности с маткапиталом и ипотекой? Расскажите про свой опыт:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Не вкладывайте мат капитал в недвижимость, которую планируете продавать до совершеннолетия ребёнка

15

Илья, поддерживаю!!! Измотаете все силы и нервы с продажей и опекой затраты на нотариуса и налоги за детские доли в итоге съедят всю сумму мат капитала а то и больше! Сама прошла через это и в итоге и налоги заплатила за долю мужа(ипотека моя до брака) и дочери и сумму от продажи детской доли заморозила на спец счету, а ребенку то ещё 2 года.

4
Герой

Татьяна, никакой банк не даст выделить доли пока объект у него в залоге. Выплачивается кредит, снимается обременение, выделяются доли

5
0

Продавец долго подготавливал документы для приобретения, что я вышла в декрет и уже банк отказался одобрять ипотеку, хотя до этого все разрешения были и самое главное, были и финансы. Но банку наплевать на это, ведь статус женщины в декрете у нас в стране почему-то сопоставим со статусом безработного (в отношении ипотек).

2
0
Герой

А если после погашения кредита не выделять детям доли? Опека пойдет в суд с требованием выделить доли через суд, или с требованием вернуть деньги мат капитала? Первый вариант не очень, непонятно какой размер долей суд обяжет выделить, второй вариант выглядит неплохо

0
Герой

Татьяна, доли выделяются в течение полугода после погашения ипотеки.

0

Ирина, правильно ли я понимаю, что взяв ипотеку на 30 лет, то и доли нужно будет выделить через 30 лет??

0
Герой

Дмитрий, да, если не закроете ипотеку досрочно.
Сейчас не гасим за квартиру именно по этой причине. Потом за детей ещё и налоги платить, но сумма и счёт - налоговая тайна. Была статья на ТЖ, как узнать сколько и куда платить - только личный визит в налоговую. 🤦🏻‍♀️

0
0

Добрый день! Взяли с мужем квартиру в ипотеку иду по договору купли продажи как созаймщик, в договоре прописано что мат капитал будет внесён как первоначальный взнос, на дату заключения купли продажи мы не были в браке, пфр изначально отказал нам в взносе мат капитала, но как только зарегестрировались брак , мат капитал по запросу банка был перечислен продавцу. Могу ли я претендовать на налоговые вычиты? 05.11.2022 договор , брак заключили 23.01.2024 перечисление маткапитала по договору 03.02.2024

0
0

Предположим я беру ипотеку проходит 3 года я исправно плачу, встречаю девушку женюсь рождается ребенок, могу ли я расчитывать мат капитал для погашения ипотеки?

0
0

Вопрос: семья берёт ипотеку, двое детей, материнский капитал второго ребёнка вложен в ипотеку .
Развод, супруг уходит , заводит другую семью, продолжая платить ипотеку за первую семью.
Во второй семье у него рождается ребенок. Он собирается гасить ипотеку, взятую в первом браке, мат капиталом от рожденного во втором браке ребёнка. Имеет ли он на это право?

0

Сообщество