Хочу погасить ипотеку маткапиталом, но банк сокращает размер платежа, а не срок. Это законно?

6
Аватар автора

Ирина

спросила в Сообществе

У меня ипотека. Хочу погасить ее часть маткапиталом, но банк готов сократить только размер платежа, а не срок. Хотя уменьшить срок для меня выгоднее, причем речь идет о десятках тысяч рублей.

Что можно сделать в такой ситуации? Насколько законно со стороны банка так делать?

Аватар автора

Мишель Коржова

долго работала в банке

Страница автора

Ирина, вам нужно перечитать свой договор с банком. Если в нем написано, что при досрочном погашении с помощью маткапитала сумма идет именно на уменьшение платежа, сделать ничего не получится. Это законно. Но при этом вы все равно можете вносить платежи в прежнем размере, чтобы досрочно погасить ипотеку. И разница будет совсем небольшой. Посмотрите мои расчеты дальше.

Что говорит закон

По закону договор заключается добровольно и согласуется сторонами. Условия договора стороны определяют сами, если иное не предусмотрено законом. Но в любом случае условия не могут противоречить законодательству. Например, банк не может установить процентную ставку 1000% в день.

Если заемщик подписал договор, это автоматически означает, что он, как одна из сторон, ознакомился с его условиями и согласился на них. И даже если он что-то в них не понял, но поставил подпись, с точки зрения закона вопросов у заемщика не было.

Любой заемщик имеет право выплатить кредит досрочно — как полностью, так и частично. Важно уведомить об этом банк минимум за 30 дней.

По условиям договора банки обычно сокращают этот срок до 3—15 дней. Но есть и такие, кто делает досрочное погашение день в день, — заемщик подает обращение и сразу может внести согласованную сумму.

Банк ВТБ в общих условиях ипотечного кредитования указывает, что заемщик может досрочно погасить кредит в любой день, но уведомить банк нужно хотя бы за один день
Банк ВТБ в общих условиях ипотечного кредитования указывает, что заемщик может досрочно погасить кредит в любой день, но уведомить банк нужно хотя бы за один день

А если на досрочное погашение идет маткапитал, такое заявление не всегда требуется — банк автоматически учтет выплату в счет погашения долга по ипотечному кредиту.

«Росбанк» указывает, что спишет маткапитал в счет досрочного погашения даже без уведомления от заемщика
«Росбанк» указывает, что спишет маткапитал в счет досрочного погашения даже без уведомления от заемщика

Направить маткапитал можно на полное досрочное или частичное досрочное погашение. При этом сначала он пойдет на погашение процентов с момента последнего платежа и до даты, когда вся сумма поступит на счет, а остаток — на тело долга.

Если у заемщика есть просрочка, тогда маткапитал пойдет сначала на погашение просроченного платежа и процентов, а потом на все остальное. Но штрафы, пени и другие комиссии маткапиталом погасить нельзя — только проценты и тело долга.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Как бывает на практике

Индивидуальные условия досрочного погашения банк обычно указывает в кредитном договоре. В них прописывают все, что касается конкретного кредита заемщика: ставку, срок, тип платежей и другие данные.

Общие условия кредитования банка можно запросить в чате мобильного приложения или посмотреть на сайте кредитора. Там обычно указана информация о досрочном погашении: способах, сроках уведомления и порядке погашения задолженности.

Внимательно ознакомьтесь с условиями вашего кредитного договора. Если ничего про досрочное погашение и маткапитал в нем нет, тогда ищете информацию про это в общих условиях кредитования вашего банка. Скорее всего, там есть условие, что в случае частичного досрочного погашения кредита средствами материнского капитала банк уменьшает размер платежей, а не срок кредита.

Иногда банк не указывает общие условия и не уточняет особенности частичного досрочного погашения с помощью маткапитала. Например, Тинькофф Банку не важно, какими деньгами клиент совершает досрочно погашение — маткапиталом или собственными. В любом случае у заемщика есть выбор: сократить срок ипотеки или уменьшить ежемесячный платеж.

При этом чаще всего кредитные договоры составлены на абсолютно нечеловеческом языке. Приведу для примера скриншот из договора с одним банком.

В этих условиях ипотечного кредитования банк указывает, что если гасить ипотеку маткапиталом, то срок кредита останется прежним, а размер платежа уменьшится
В этих условиях ипотечного кредитования банк указывает, что если гасить ипотеку маткапиталом, то срок кредита останется прежним, а размер платежа уменьшится

Если найдете в договоре такое условие, спорить с банком бесполезно: он имел на это право. Если же ничего такого нет, а банк отказывается уменьшить срок выплаты, можно добиться снижения срока через суд. Поскольку, как я указала выше, нельзя погасить маткапиталом проценты, штрафы и прочие комиссии.

Если вы еще не взяли кредит, но планируете в дальнейшем использовать маткапитал для погашения долга, можно заранее уточнить у специалиста возможные способы досрочного погашения.

Такое ограничение на уменьшение срока есть не во всех банках.

Что говорят суды в таких ситуациях

Вы не единственный заемщик, который столкнулся с такими условиями банка.

В ноябре 2018 года Валентина и Марат оформили ипотечный кредит с аннуитетными платежами на сумму 1 685 000 ₽. Чтобы лучше разобраться в ситуации, я рассчитала в калькуляторе условия, на которых они получили кредит, с учетом суммы, срока и процентной ставки.

Переплата по кредиту составила бы 1 021 348,22 ₽, ежемесячный платеж — 18 798,21 ₽
Переплата по кредиту составила бы 1 021 348,22 ₽, ежемесячный платеж — 18 798,21 ₽

В феврале 2019 года супруги решили воспользоваться материнским капиталом и внесли 428 026 ₽ на досрочное погашение кредита. После пересчета они попросили банк уменьшить срок кредитования.

Банк пересчитал сумму кредита, при этом уменьшил размер платежей, а не срок выплаты.

С учетом досрочного погашения переплата по кредиту снизилась на 256 039,53 ₽
С учетом досрочного погашения переплата по кредиту снизилась на 256 039,53 ₽

При этом если бы банк уменьшил срок, как просили супруги, то итоговая переплата по кредиту была бы гораздо меньше.

В случае уменьшения срока кредитования переплата уменьшилась бы на 540 644,36 ₽
В случае уменьшения срока кредитования переплата уменьшилась бы на 540 644,36 ₽

Супруги обратились в банк с претензией, в которой просили направить поступившие средства на уменьшение срока кредитования. Банк отказал, после чего Валентина и Марат обратились в суд.

Дело рассматривалось в трех инстанциях. Все три суда единогласно пришли к следующему выводу. Любой договор заключается добровольно. Условия договора определяются по соглашению сторон. В ситуации Марата и Валентины в п. 4.1.5 общих условий кредитования было сказано, что в случае поступления средств материнского капитала банк направит заемщику новый график платежей, в котором платежные даты изменению не подлежат.

При использовании маткапитала для частичного досрочного погашения Сбербанк сокращает размер платежа
При использовании маткапитала для частичного досрочного погашения Сбербанк сокращает размер платежа

Получается, что в договоре изначально было условие, что при погашении долга материнским капиталом сумма в любом случае пойдет на уменьшение размера платежа, даже если заемщик просит уменьшить срок кредитования. Не нравились условия — можно было обратиться за кредитом в другой банк. Раз Марат и Валентина подписали договор, значит, они были согласны с этими условиями.

В итоге все три инстанции единогласно отказали в удовлетворении иска.

Что можно сделать

Хотя банк отказал вам в уменьшении срока кредитования и снизил именно размер платежа, никто не мешает вам вносить платежи в прежнем размере. Так вы все равно сможете снизить переплату по кредиту. Просто не забывайте заранее уведомлять банк о досрочном погашении и указывать, на что именно направляете платеж.

Покажу на примере тех же Валентины и Марата.

После поступления маткапитала ежемесячный платеж уменьшился с 18 798,21 до 14 034,57 ₽
После поступления маткапитала ежемесячный платеж уменьшился с 18 798,21 до 14 034,57 ₽

Покажу, что будет, если, несмотря на уменьшение размера платежа, Валентина и Марат продолжат платить по-старому — 18 798,21 ₽.

Переплата по кредиту будет почти такой же, как если бы банк сразу уменьшил срок
Переплата по кредиту будет почти такой же, как если бы банк сразу уменьшил срок

Если сравнить с суммой переплаты в том случае, если бы банк уменьшил срок, разница будет минимальной. Главное — направлять будущие платежи именно на уменьшение срока.

Если вам принципиально уменьшить срок выплаты, можно рефинансировать кредит в другом банке, который снижает срок, когда гасите долг маткапиталом. При этом смысл в рефинансировании будет, если вы относительно недавно взяли кредит и еще не выплатили большую его часть.

Лучше сначала сравнить переплаты: в текущем банке и в новом, который сокращает срок кредита после досрочного погашения.

Если не хотите все усложнять, направьте маткапитал на досрочное погашение, пусть даже вам и снизят именно размер платежа. Никто не мешает вам делать это в привычном размере, к тому же в текущей ситуации возможность платить меньше и без просрочек может очень выручить.

У нас есть другие материалы по поводу досрочного погашения кредитов. Рекомендую почитать:

Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

В приведенном пункте 3.15 описана именно очередность погашения задолженности и это никак не влияет на график погашения. Про график в договоре должен быть пункт как он меняется при досрочном погашении: путем уменьшения сумм платежа или срока

2
Автор статьи

Елена, добрый вечер. У этого банка касательно частично досрочного погашения маткапиталом в связке работают два пункта: указанный выше в статье и 4.1.5., в котором проговаривается, что платежные даты изменению не подлежат:

4.1.5. При поступлении в счет погашения Задолженности по Договору средств (части средств) материнского (семейного) капитала/субсидий, предоставленных в рамках региональных и федеральных жилищных программ, направить их в очередности, установленной п. 3.15. Общих условий кредитования, в дату поступления на корреспондентский счет Кредитора/счет по обслуживанию ГЖС.

При этом в случае частичного досрочного погашения Кредита Кредитор любым из способов, предусмотренных Договором (за исключением телефонного и SMS-сообщений), предоставляет (направляет) Заемщику/любому из Созаемщиков новый График платежей, в котором Платежные даты изменению не подлежат, а также информирует Заемщика/любого из Созаемщиков о новом размере Полной стоимости кредита в порядке, предусмотренном п. 3.10.8. Общий условий кредитования.

1

Мишель, при чем тут очередность погашения и изменение графика или сумм погашений в графике?
У заемщика в любой момент времени может быть несколько видов задолженностей (в зависимости от добросовестности заемщика)
в очередности погашения четко прописывается какая задолженность гасится в какой очередности, т.е. это и как минимум ответ на тот же вопрос заемщика: "А почему мои досрочно внесенные деньги пошли не на уменьшение тела долга (ссудной задолженности) , а на погашение начисленных процентов и т.д. и соблюдение нормативов ЦБ.

0
0

Проблема из пальца высосана. Решение следом приведено.

1
0
Герой

Уже сотни роликов есть о том что нет разницы уменьшение суммы или срока при условии сохранения платежей. Я наоборот всегда уменьшаю платежи, чтоб дойти до какой то уже совсем несущественной безопасной суммы после которой буду уменьшать срок.

1
0

К сожалению, калькулятор не совсем корректный, хотя намного лучше тех, что есть в сети.
Например, банки выдают кредит в одну дату, а датой гашения ставят другую.
Первый платёж (сумма только процентов) в нашем случае в 2 раза меньше, чем по калькулятору.
При внесении МК калькулятор "сбивается" - пропадает целый месяц, т.к. на его место встаёт дата внесения МК.
Жаль, что при переносе в табличный вариант нет формул, и изменить расчёт под свои параметры с целью проверки не удаётся.
Идея хорошая, но требует доработки однозначно

0

Сообщество