Как оспорить завышенную кадастровую стоимость квартиры?

Елена, кадастровую стоимость квартиры можно пересмотреть, но это не всегда хорошо: затраты на оспаривание могут превысить конечную выгоду. Поэтому тут все индивидуально. У нас уже был подробный ответ об этом.

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую определяет государство, в том числе чтобы исчислить имущественный налог. Также кадастровую стоимость используют при сдаче государственной (муниципальной) недвижимости в аренду или при ее продаже. Цену устанавливают при помощи государственной кадастровой оценки. Ее проводят с определенной периодичностью. В регионах — не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. В городах федерального значения оценку проводят чаще. В Москве, например, раз в два года.

Исходя из кадастровой стоимости считается налог на имущество. Чем она выше, тем больше налог. Посмотреть кадастровую стоимость своей квартиры можно в выписке из ЕГРН, если на руках есть свежий документ. Или онлайн на сайте Росреестра по адресу или кадастровому номеру квартиры — это быстро и бесплатно.

Свежую выписку тоже можно заказать на сайте Росреестра. Ее выдают в электронном виде или в бумажном в территориальном отделе Росреестра, а также высылают по почте в течение трех дней. Простым гражданам электронная выписка обойдется в 290 ₽, бумажная — в 460 ₽. Также заказать выписку можно через МФЦ.

Кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной. То есть в идеале государственная оценка должна примерно совпадать с ценой, которую собственник квартиры указал бы при продаже квартиры на «Авито». Однако так бывает не всегда.

Оценить тысячи квартир и домов даже в маленьком городе невозможно, поэтому кадастровая оценка проводится массовым методом. Оценщики не ходят по квартирам, чтобы проверить реальное положение дел, а оперируют шаблонами. Например, учитывают год постройки дома, его удаленность от центра, материал стен и другие формальные параметры.

Иногда это приводит к перекосам. Так, в промышленных городах квартиры в хрущевках в центре города оцениваются дороже, чем они стоят на самом деле. А цена коттеджей на окраине занижена. При следующей переоценке это исправляют.

Кадастровой оценкой занимаются специально созданные для этого организации. В большинстве регионов они так и называются — ГБУ «Центр кадастровой оценки». В столице этим занимается ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Бюджетные центры кадастровой оценки используют базу объектов недвижимости Росреестра. Только Росреестр обладает полной информацией о недвижимости, так как именно он занимается регистрацией сделок купли-продажи, оформлением квартир в новостройках и т. п.

Ошибки возможны на разных стадиях:

1. В первичных документах. Например, застройщик принес в Росреестр документы на новый жилой комплекс и сам неверно указал материал перекрытий в квартирах.
2. Ошибка Росреестра при регистрации. Например, в исходных документах указано, что квартира на втором этаже, а после регистрации — уже на третьем. Или фактически площадь 100 м², а в реестре появилось 1000 м² — приписали лишний ноль. Это банальная техническая ошибка.

Центры берут данные Росреестра без проверки и на их основании массовым методом делают кадастровую оценку.

Заявление в ГБУ. Если вы заподозрили ошибку, надо не бороться с самой оценкой, а исправлять исходные данные.

В каждом бюджетном центре кадастровой оценки работают отделы по исправлению ошибок. Нужно написать туда заявление и приложить документы, подтверждающие возможную ошибку. Например, технический паспорт квартиры, техплан и фотографии.

В заявлении пишут: «Прошу проверить достоверность сведений для расчета кадастровой стоимости по объекту: квартира на ул. Ленина, 111-10, кадастровый номер 77:21:0151005:1061. При необходимости внести изменения и выполнить перерасчет кадастровой стоимости». Также нужно указать ФИО и контактные данные заявителя.

Заявление можно подать напрямую в бюджетное учреждение, через МФЦ или региональный сайт госуслуг — в вашем случае через «Мос-ру». ГБУ обычно рассматривает заявление в течение 30 дней, а ошибку исправляет в течение 60 дней.

Комиссия по рассмотрению споров. В регионах могут создаваться комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. Например, в Питере этим занимается комиссия при комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга.

В Москве раньше комиссия работала при территориальном отделе Росреестра, но с 1 января 2020 года Росреестр исключили из процедуры оспаривания кадастровой стоимости, а новая комиссия в столице пока не создана. То есть москвичам этот путь оспаривания кадастровой оценки сейчас недоступен.

В комиссию подают заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. К нему нужно приложить:

1. Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости квартиры.
2. Копию правоустанавливающего документа, например договор купли-продажи.
3. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры.

Оценщика придется заказывать за свой счет. В регионах эта услуга стоит около 20 000 ₽, в Москве — дороже. Оценщик подготовит специальный отчет, подтверждающий, что рыночная цена объекта не соответствует кадастровой оценке. На основании отчета комиссия примет решение, верна ли кадастровая оценка. При этом неважно, имела место техническая ошибка или завышенная стоимость получилась сама собой, по легальной методике.

Комиссия рассмотрит заявление за месяц, но может отказать просто так. Тогда придется идти в суд, чтобы обжаловать решение комиссии.

Важно понять, что выгоднее: переплатить налог или заказать дорогостоящую оценку у независимого оценщика. Не исключено, что при следующей переоценке проблема будет исправлена автоматически.

Суд. Оспорить кадастровую оценку можно сразу в суде, минуя комиссию.

Потребуется составить иск, уплатить госпошлину в размере 300 ₽ и опять же представить отчет независимого оценщика, а еще справку о кадастровой стоимости квартиры. Стоимость в справке должна быть указана та, что оспаривается.

Также, скорее всего, придется потратиться на юриста — расходы на оспаривание вырастут еще больше.

При оспаривании оценки квартиры в суд обычно не идут. С подобными исками чаще обращаются предприниматели или компании — владельцы крупных объектов. Там речь идет об оспаривании миллионов рублей.

Поэтому я советую сначала посчитать, выгодно ли в вашем случае оспаривать оценку. А вот обратиться с заявлением об ошибке в ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования», на мой взгляд, лишним не будет.