С помощью кадастровой стоимости объекта государство говорит, сколько на его взгляд стоит та или иная недвижимость.

Кадастровую стоимость объекта устанавливает государство. Ее определяют по объективным характеристикам: расположению недвижимости и тому, что представляет собой имущество.

Что такое кадастровая стоимость

Чтобы определить кадастровую стоимость, государство проводит кадастровую оценку по специальной методике. Так власти пытаются примерно понять, сколько стоит недвижимость на рынке.

Чем отличается от рыночной и инвентаризационной. Инвентаризационная стоимость — это себестоимость объекта. Государство оценивает стоимость объекта недвижимости только по техническим характеристикам: из чего построено здание, как долго пригодны такие материалы и сколько уже используются, как изменились цены строительных материалов и сопутствующих работ. Инвентаризационную стоимость рассчитывают бюро технической инвентаризации — БТИ.

Основные показатели, которые влияют на размер инвентаризационной стоимости, — площадь объекта, материалы, из которых он построен, и его физический износ. Как правило, БТИ для расчетов используют сведения из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости.Такие документы выпускали в 70-х годах прошлого века. Бюро пересчитывает данные до уровня действующих цен.

Инвентаризационная стоимость обычно ниже, чем кадастровая.

Рыночная стоимость — это самая вероятная цена, за которую конкретный объект оценки может быть продан на рынке в условиях конкуренции и при условии, что на стоимость сделки не влияют никакие чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная цена учитывает все факторы: год постройки объекта, его планировку, этажность дома и этаж, на котором расположен объект, инфраструктуру, техническое состояние и даже место, куда выходят окна. На рыночную цену влияет состояние квартиры или дома: ремонт, перепланировки. Рыночная цена может упасть из-за обременений или проблемных собственников.

Кадастровая стоимость тоже учитывает многие параметры, из которых складывается рыночная цена. Например, транспортную доступность, развитость инфраструктуры, расположение дома: центральный район, спальный или окраина.

Основная разница между кадастровой и рыночной ценой в том, что кадастровая рассчитывается методом массовой оценки. Чтобы ее определить, берут большое количество объектов на определенную дату, используют стандартные методики и статистический анализ. При этом не учитываются индивидуальные характеристики дома или квартиры, поскольку физическое обследование каждого объекта провести невозможно. Грубо говоря, берут дом и присваивают всем квартирам одинаковой площади в этом доме одну кадастровую стоимость.

Расчет инвентаризационной стоимости вовсе не учитывает критерии, которые влияют на ценность объекта на рынке, поэтому даже приблизительно не соответствует расчету кадастровой и рыночной стоимости.

Это наглядно видно на примере ветхих домов в центре города. Кадастровая стоимость таких домов всегда намного выше инвентаризационной: дома в центре можно использовать с большей выгодой, чем на окраине.

Разница кадастровой и инвентаризационной стоимости нового дома на окраине, наоборот, будет меньше: район необжитый, арендаторов найти сложно.

Возьмем квартиру в Омске площадью 33 м². Ее инвентаризационная стоимость — 230 000 Р, а кадастровая — 960 000 Р. Там хороший ремонт, узаконенная перепланировка и продавец оставляет всю технику и мебель. Поэтому сначала он попросит 1 400 000 Р, а в итоге продаст со скидкой за 1 330 000 Р — это рыночная стоимость.

На что влияет кадастровая стоимость объекта

Стоимость недвижимости по кадастру учитывается при расчете земельного и имущественного налогов.

Налог на имущество платят за недвижимость — это плата государству за владение этим имуществом. Рассчитывают налог исходя из кадастровой стоимости — она является налоговой базой:

Налог на имущество = кадастровая стоимость × ставка налога

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января года, за который исчисляется налог.

Например, в договоре купли-продажи будет указана рыночная цена квартиры в размере 2 000 000 Р, а кадастровая стоимость будет равна 1 500 000 Р. Налог на имущество будете платить с 1,5 млн рублей.

Раньше налог на имущество рассчитывали по инвентаризационной цене — он был существенно ниже.

Земельный налог рассчитывают аналогично имущественному: по кадастровой цене земельного участка.

Налог на доходы при продаже квартиры. При продаже квартиры платят НДФЛ — 13% от вырученной суммы.

Налоговая сравнивает эту сумму с кадастровой стоимостью. Если продавец получил меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, налог посчитают от кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7. Кадастровая стоимость не дает возможности сильно снизить НДФЛ за счет искусственного занижения цены недвижимости.

Например, если квартиру продали за 1,5 млн рублей, а кадастровая стоимость равна 2,3 млн рублей, налог придется уплатить с 1,61 млн рублей: 2 300 000 × 0,7 = 1 610 000 Р.

Налог при получении квартиры в подарок тоже равен 13% от дохода. Доходом считается кадастровая стоимость квартиры.

Например, если человек получил по договору дарения квартиру, кадастровая стоимость которой равна 1,7 млн рублей, ему придется уплатить 221 000 Р: 1 700 000 × 13% (НДФЛ) = 221 000 Р.

Нотариальные расходы на сделки с квартирой. Исходя из кадастровой стоимости объектов рассчитывается госпошлина для нотариального удостоверения сделок:

  1. Когда продают долю в праве общей собственности постороннему, не входящему в число совладельцев объекта.
  2. Когда имущество передают в доверительное управление. Например, когда опекун управляет ценным имуществом, которое принадлежит несовершеннолетнему.
  3. Когда продают недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному.

Когда требуется запрашивать кадастровую стоимость

Рассчитать налоги. Налоговая сама исчисляет налог на имущество и присылает квитанцию в личный кабинет налогоплательщика или по почте. Но если вы привыкли заранее планировать траты, то сориентироваться по сумме, которая уйдет на уплату налога, вы сможете, только узнав кадастровую стоимость объекта.

Если вы получили имущество в дар или по наследству и у вас нет льгот, освобождающих от уплаты налога на доход физического лица, НДФЛ тоже будет исчисляться из кадастровой стоимости. Его величину вы посчитаете, когда будете заполнять декларацию.

Тетя подарила вам квартиру с кадастровой стоимостью 1,8 млн рублей. Вам придется заплатить 234 000 Р налога: 1 800 000 × 13% = 234 000 Р. С точки зрения закона тетя не относится к ближайшим родственникам, поэтому освобождения от уплаты НДФЛ в этом случае не будет.

Получить ипотечный кредит. Кадастровая стоимость нужна, чтобы получить кредит, если вы собираетесь взять у банка деньги взаймы под залог недвижимости.

Оформить наследство. Нотариус рассчитает госпошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство, исходя из рыночной или кадастровой стоимости.

Подать в суд. От кадастровой стоимости будет считаться госпошлина при имущественных судебных спорах в отношении объектов недвижимости. Например, если кто-то построил объект недвижимости и узаконивает его через суд.

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость можно по адресу объекта или его номеру. Это можно быстро и бесплатно сделать на сайте Росреестра.

Номер указан в свидетельстве о государственной регистрации права собственности или в выписке из ЕГРН. В выписке, кстати, тоже есть кадастровая цена имущества, но она может быть неактуальной.

На сайте Росреестра можно узнать стоимость квартиры или земельного участка на момент запроса, а также дату, с которой рассчитывается налог на кадастровую стоимость недвижимости.

Справочная информация по объектам недвижимости на сайте Росреестра. По номеру или адресу можно узнать стоимость объекта
Справочная информация по объектам недвижимости на сайте Росреестра. По номеру или адресу можно узнать стоимость объекта

По адресу объекта и когда нет адреса. Если известен только адрес и Росреестр не нашел по нему информацию, проще всего посмотреть кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте. На ней нужно найти свой город и дом, узнать кадастровую стоимость всего дома, разделить ее на площадь дома, которая будет указана там же, и умножить на количество своих квадратных метров.

Если адреса вы не знаете, но у вас есть кадастровый номер объекта, можно найти объект по номеру. Алгоритм тот же, но вместо города, улицы, номера дома вводите кадастровый номер. В этом случае поиск сократится до двух шагов — система сразу покажет вам информацию о нужном объекте.

Если вы не знаете ни точного адреса, ни кадастрового номера, к сожалению, выяснить стоимость не выйдет: без идентифицирующих сведений система не поймет, что искать.

Выбираете в левой части строки ОКС (объект капитального строительства) или земельный участок, а в правой пишете адрес. Адрес можете выбрать из выпадающей строки
Выбираете в левой части строки ОКС (объект капитального строительства) или земельный участок, а в правой пишете адрес. Адрес можете выбрать из выпадающей строки
По одному адресу может располагаться несколько объектов. Выберите тот, что вам нужен
По одному адресу может располагаться несколько объектов. Выберите тот, что вам нужен
В левой части среди информации об объекте будет указана кадастровая стоимость
В левой части среди информации об объекте будет указана кадастровая стоимость

Выписка из ЕГРН и ее образец. На сайте Росреестра также можно получить выписку из ЕГРН, чтобы уточнить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Выписку выдают в электронном виде или в территориальном отделе, а также высылают почтой в течение трех дней. Для физлиц электронная выписка обойдется в 300 Р, а бумажная — в 750 Р. Юрлицо может узнать кадастровую стоимость из электронной выписки за 600 Р или получить бумажную за 2200 Р.

Кадастровую стоимость можно узнать в самом Росреестре или в многофункциональном центре — второй вариант будет дольше.

Существуют частные сайты, где можно заказать выписку из ЕГРН и узнать кадастровую стоимость. Они выдают информацию только в электронном формате, но быстрее и дешевле — за 250 Р: частники выкупают постоянный доступ к открытым сведениям о собственниках и продают сведения желающим узнать кадастровую стоимость со скидкой.

Кадастровая стоимость указана в первом разделе выписки. Во втором разделе указаны собственники, правоустанавливающие документы, ограничения и обременения
Кадастровая стоимость указана в первом разделе выписки. Во втором разделе указаны собственники, правоустанавливающие документы, ограничения и обременения

Как определяют кадастровую стоимость

Из чего складывается. На стоимость по кадастру влияют: местоположение, назначение — жилое или нежилое, этаж и количество этажей в здании, год постройки, материал стен, площадь недвижимости или земельного участка, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе, категория земель, если речь идет о земельном участке.

Как часто проводится оценка кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в два года. Исключение — внеочередная государственная кадастровая оценка. Ее могут проводить, например, при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30 и более процентов.

Негосударственная оценка объекта может проводиться чаще. За нее платит тот, кто заказал такую оценку — заинтересованное лицо. Например, если собственник считает, что государственная оценка его квартиры завышена, и собирается ее оспаривать, он заказывает свою оценку, чтобы узнать актуальную цену.

Когда меняется кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость меняется, если меняются характеристики объекта.

Основания для увеличения:

  1. Увеличение площади объекта. Например, когда делают пристройку к дому или присоединяют кусок земли к земельному участку.
  2. Развитие инфраструктуры. Например, если рядом с домом построили школу или метро.
  3. Реконструкция. Например, перекрыли крышу, заменили изношенный лифт.

Основания для снижения:

  1. Уменьшение площади объекта. Например, когда продали часть земельного участка.
  2. Ухудшение инфраструктуры. Например, если недалеко от дома построили мусороперерабатывающий завод.
  3. Увеличение износа. Например, если дом был построен 40 лет назад и там не было капитального ремонта, его состояние будет хуже год от года, а стоимость пойдет вниз.

Как узнать, какие сведения использовались при оценке

Для этого тоже есть специальный сервис на сайте Росреестра — получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки по номеру.

Зная кадастровый номер объекта недвижимости, можно скачать полный отчет по проведению оценки в заархивированной папке. Там же указано, какой региональный орган власти заказал оценку, какой эксперт оценивал кадастровую стоимость объекта недвижимости и когда отчет об оценке был утвержден для целей налогообложения.

Можно ли оспорить цену

Можно не только узнать, но и пересмотреть стоимость объекта, если она отличается от рыночной или рассчитана по неверным параметрам.

Это имеет смысл при высокой цене объекта: квартиры, дома или земельного участка. Ежегодный имущественный налог составляет 0,1%, так что существенной будет разница между рыночной и кадастровой ценой недвижимости в несколько миллионов рублей.

Завышенная величина наносит ущерб предпринимателям: при продаже любого объекта коммерческой недвижимости уплачивается налог на прибыль в размере 20% от цены по кадастру.

Если для расчета использовались ошибочные характеристики или стоимость недвижимости по кадастру выше рыночной, налог пересчитают с даты внесения ошибочной информации в государственный реестр, но только за три года. При этом перерасчет возможен только в меньшую сторону.

Оспорить стоимость можно в досудебном порядке или в суде. Досудебное разрешение спора проходит в Росреестре — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Физическое лицо не обязано начинать спор с комиссии, а может сразу обратиться в суд. Юридическим лицам придется сначала обратиться в комиссию Росреестра, и только если результат будет отрицательным, продолжить оспаривать в судебном порядке.

В комиссии Росреестра. Комиссия формируется при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ.

В комиссию подается заявление, составленное в свободной форме. В нем должны быть указаны ФИО заявителя, адрес места жительства и причины, по которым заявитель считает кадастровую стоимость неверной.

К заявлению надо приложить:

  1. Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  2. Копию правоустанавливающего документа на недвижимость, если вы собственник. Правоустанавливающим документом может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, постановление о предоставлении участка.
  3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, если вы оспариваете кадастровую стоимость на этом основании. Чтобы подтвердить недостоверность, можете сделать запрос заказчику работ по определению кадастровой стоимости: Министерству имущественных отношений, управлению государственного имущества в субъекте РФ, органу местного самоуправления, а также исполнителю, сделавшему оценку. В течение семи дней с момента получения запроса вам должны предоставить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости.
  4. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде, если рыночная стоимость отличается от кадастровой и вы оспариваете на этом основании. Рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
  5. Другие документы, если необходимо.

Заявление не примут к рассмотрению, если:

  1. не приложены указанные документы;
  2. нарушен срок подачи заявления;
  3. кадастровую стоимость ранее установили в размере рыночной стоимости.

Если документы поданы и оснований для отказа нет, комиссия назначит заседание. Вы имеете право участвовать. О дате рассмотрения заявления вас должны уведомить в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления.

Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости — месяц с даты поступления заявления в комиссию.

Комиссия решает пересмотреть кадастровую стоимость или отказать. Если стоимость решили пересмотреть, комиссия в течение пяти рабочих дней уведомляет об этом территориальное управление Росреестра.

В суде. Если комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, можно обратиться в суд. Можно пойти туда сразу, минуя комиссию. Бывает, что комиссия решает сделать кадастровую стоимость ниже, а местные власти оспаривают это решение в суде.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, подают административный иск. Если сначала пытались оспорить через Росреестр, то в суде будете оспаривать решение, действия или бездействие комиссии. Если пошли в суд сразу, то будете оспаривать саму кадастровую стоимость. Здесь два варианта:

  1. Иск об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
  2. Иск об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости. Сюда относятся в том числе иски об исправлении технической или реестровой ошибки. Такие ошибки случаются, например, когда физически у участка одни границы, а в ЕГРН нарисована схема с другими. Бывает, что куда-то выдается угол или чуть смещается вправо-влево межа. Разница может быть от нескольких сантиметров до десятков метров.

Обратиться в суд вы можете в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН неверной кадастровой стоимости.

Иск по таким делам подается в Верховный суд субъекта РФ — Верховный суд республики, краевой, областной суд по адресу ответчика.

По делам об оспаривании решений, действий или бездействия комиссии ответчиками выступают комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана.

Если вы пошли в суд, минуя комиссию, ответчиком может быть государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший кадастровую стоимость, а также Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестр.

Административное исковое заявление составляется по общим правилам, которые предусмотрены для таких документов.

В иске обязательно указывают:

  1. Название суда, в который подаете.
  2. Данные истца: ФИО, паспортные данные, место жительства или место пребывания, дата и место его рождения, номера телефонов, адреса электронной почты. Если участвуете через представителя, нужны также его данные.
  3. Данные ответчика: его наименование, адрес, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если известны.

К иску прикладываются:

  1. Выписка из ЕГРН.
  2. Копия правоустанавливающего документа на недвижимость, если заявление подает собственник.
  3. Отчет специализированной компании об оценке рыночной стоимости в бумажном виде и в форме электронного документа на электронном носителе.
  4. Доверенность, если документы подает представитель.
  5. Документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования или ученой степени по юридической специальности.
  6. Документ, подтверждающий, что вы отправили копии иска и прилагаемых к нему документов другим лицам, участвующим в деле. Можно отправить по почте заказным письмом или заказным письмом с уведомлением и приложить к иску почтовую квитанцию. Можно вручить копию заявления лично и приложить ксерокопию своего экземпляра заявления, на котором адресат поставит отметку о принятии.

Размер госпошлины составляет 2000 Р для организаций и 300 Р для физлиц.

Если оспариваете кадастровую стоимость нескольких объектов недвижимости, пошлину надо платить за каждый объект.

Суд должен рассмотреть заявление в течение двух месяцев со дня его поступления. Если решение будет положительным — ваши требования удовлетворят и стоимость пересмотрят, в резолютивной части решения укажут новую кадастровую стоимость.