Что делать? 14 916

Как уменьшить налог при продаже квартиры?

Добрый день! В 2011 году мама подарила мне квартиру по договору дарения. Сейчас я планирую продать эту квартиру за 1,2 млн рублей.

Должен ли я буду платить налог с дохода от продажи 13%, несмотря на то, что квартира у меня в собственности уже более 6 лет? И если должен, то как мне уменьшить облагаемую налогом сумму на 1 млн рублей — с 1 200 000 рублей до 200 000 рублей? Я слышал, что есть такая льгота, которую можно использовать один раз в жизни.

Дмитрий Т.

Дмитрий, по закону с любого дохода нужно платить налоги.

Государство считает, что деньги за проданную квартиру — тоже доход, с которого нужно заплатить налог 13%. Причем размер налога зависит от того, в каком году квартира стала вашей.

Если квартира в собственности до 2016 года, налогом облагается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Если квартира в собственности после 2016 года, налогом облагается то, что окажется больше: стоимость, указанная в договоре, или кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7 (в некоторых регионах понижающий коэффициент может быть меньше)

Но вы, Дмитрий, можете спать спокойно: при продаже своей квартиры никаких налогов вам платить не нужно. И вот почему.

Квартира у вас в собственности более 3 лет. Государство хочет, чтобы вы сначала пожили в квартире, а уже потом ее продавали. Поэтому оно освобождает от налога тех, кто владел ею по документам более 3 лет.

Это правило действует только в следующих случаях:

  • квартира куплена до 1 января 2016 года;
  • квартиру подарили близкие родственники (бабушки, дедушки, родители, братья, сестры, дети);
  • квартиру приватизировали или получили в наследство;
  • квартиру получили по договору пожизненного содержания с иждивением, когда вы в обмен на квартиру содержите ее бывшего собственника.

В любых других случаях, для того чтобы не платить с продажи налог, нужно быть собственником более 5 лет.

Поскольку квартиру вам подарила мама 6 лет назад, налог с ее продажи вы не платите.

Если вы обзавелись квартирой до 2016 года и владеете ею более 3 лет, платить налог при продаже не нужно 🎉

Даже если бы квартиру вам подарила в прошлом году троюродная бабушка, всё равно есть два способа уменьшить налог.

Если квартира стоит миллион или нет документов о расходах на покупку

Первый способ: вычесть из цены продажи 1 млн рублей и с оставшейся суммы заплатить 13% НДФЛ.

Если квартира стоит 1,2 млн рублей, налог заплатите с 200 тысяч: (1 200 000 Р − 1 000 000 Р) × 13% = 26 000 Р НДФЛ

Расходы на лечение и обучение тоже уменьшают сумму налога с продажи квартиры, но только если эти расходы были в год продажи квартиры. Можно заявить социальный вычет в пределах лимита, но не возвращать 13%, а уменьшить налог.

Если квартира стоит миллион или меньше, то в бюджет вы не заплатите ни копейки. Воспользоваться этой льготой можно не раз в жизни, а раз в год, но с ограничением: даже если за год вы продадите две квартиры и на обе нет документов с потверждением расходов на покупку, «миллионный вычет» получите на обе квартиры вместе, а не на каждую в отдельности. То есть если в этом году вы продали две квартиры стоимостью по 3 млн, всё равно получите 1 млн вычета:

(3 000 000 Р + 3 000 000 Р − 1 000 000 Р) × 13% = 650 000 Р НДФЛ

Если хотя бы на одну квартиру есть документы, можно заявить по ней вычет в размере подтвержденных расходов, а на на вторую — 1 млн.

Если купленная квартира дороже миллиона

Второй способ подойдет владельцам дорогих квартир. Здесь налог начисляется не на всю стоимость квартиры, а на прибыль, полученную от продажи.

Допустим, вы купили квартиру в новостройке за 6 млн рублей, сделали ремонт и через два года продали ее уже за 8 млн рублей. Если бы вы выбрали первый способ и уменьшили налогооблагаемую сумму на миллион, то заплатили бы налог с 7 млн рублей — это 910 тысяч рублей.

Гораздо выгоднее уменьшить налог на сумму, затраченную на покупку квартиры. Она указана в расписке между продавцом и покупателем, если платили наличными, или в платежке, если перечисляли деньги на расчетный счет продавца. В этом случае вы заплатите налог не с 7 млн рублей, а с 2 млн:

(8 000 000 Р − 6 000 000 Р) × 13% = 260 000 Р НДФЛ

Эти вычеты действуют не только при продаже «вторички». Вы можете уменьшить налог, даже если продаете квартиру в недостроенной новостройке по договору уступки прав требования.

Налог можно уменьшить даже при продаже недавно купленной квартиры

Декларация

Декларацию в налоговую вам подавать не нужно: квартира появилась у вас до 2016 года и вы владели ею более 3 лет. Декларация 3-НДФЛ заполняется в двух случаях: если квартиру приобрели до 2016 года и владели ею менее 3 лет или если квартиру приобрели после 2016 года и продали ее, не дожидаясь 5 лет.


Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Еще на эту тему:

Что делать? 5 432

Собираюсь разводиться и не хочу делить вклад в банке

Добрый день!

Я замужем больше года. Готовлюсь к разводу. Детей у нас нет, как и совместного имущества: за время брака ничего не приобретали.

У мужа нет вкладов и накоплений. А вот у меня есть вклад в вашем банке — больше 500 тысяч. Я его заводила года 3 назад, пролонгировала то на год, то на полгода, пополняла. А как известно, при изменении срока вклада он закрывается и открывается как новый вклад.

Меня смущает, что вклад был закрыт, а потом открыт во время брака. Причем дважды закрывался и дважды я открывала новый (я открывала всегда в день закрытия).

Муж не претендует на эти деньги, но формально вклад открыт в браке.

Если есть формально общенажитое, уже в загсе не развестись, только через суд? Нужно ли заключать брачный контракт или какое-то соглашение?

Я не особо волнуюсь, что муж будет отсуживать половину моего вклада. Я больше переживаю, что налоговая может посчитать, что я обогатилась на сумму половины вклада. Не знаю, как они могут это узнать, как проверяют и проверяют ли вообще. Но хочу себя обезопасить от сюрприза в виде налога на половину своего вклада.

Буду рада, если поможете разобраться. Спасибо!

Анонимно

У вас нет общих детей, поэтому при взаимном согласии вы можете расторгнуть брак в загсе. Договоритесь с мужем, оплатите госпошлину и вместе напишите заявление. Через месяц вас разведут. На регистрацию развода можно приходить по одному: вам сразу выдадут свидетельство и брак будет считаться расторгнутым.

Заявление можно подать в МФЦ или через госуслуги.

Споры об имуществе не влияют на возможность развестись через загс. Даже если они есть, суд рассмотрит это отдельно. Так что если все мирно, просто сходите в загс.

Нужно ли делить банковский вклад

Деньги на вкладе — это имущество. Если они общие, их можно разделить при разводе. Но вам делить вклад не придется. Вы открыли его до свадьбы, поэтому совместно нажитым он не считается.

Делить нужно только то имущество, которое нажито в браке. Если вы открыли вклад до брака — это ваши личные деньги. Тот факт, что потом вы его продлевали, не имеет значения. Даже если бы вы сняли эти деньги и перевели их на другой счет или внесли за квартиру, эта сумма все равно не подлежала бы разделу. По документам легко отследить, что это те же деньги.

Если вы действительно продлевали вклад день в день, ваш супруг не сможет его разделить, даже если очень захочет и даже через суд. Конечно, при условии, что у вас нет брачного договора, в котором вы согласились признать этот вклад общим. По этому вопросу есть обширная судебная практика. Вы можете продлевать вклад и дальше — никто его не отнимет.

Теоретически супруг может подать иск о разделе этого вклада. Но вам это грозит только неприятными визитами в суд. Если так случится, проконсультируйтесь с юристом, чтобы грамотно и быстро со всем разобраться.

Что с налогами при разводе

При разводе вам не придется платить налог. Не беспокойтесь, вам его не начислят: для этого нет законных оснований. Ваш вклад — это ваше имущество. После развода вы не получите никакой выгоды и платить налог не должны.

Если волнуетесь по поводу раздела вклада и налогов, оформите брачный договор до развода. Укажите, что все имущество, которое приобретено до и после свадьбы, принадлежит тому, на кого оно оформлено. Необязательно упоминать вклад отдельно. Просто напишите, что это касается всего имущества — нотариус знает, как это сформулировать.

Брачный договор исключит все сомнения по поводу раздела имущества, налогов и судов. Но вы и так можете быть спокойны. Налоговая не следит за вкладами, а вы ничего и не скрываете.


Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Еще на эту тему:

Что делать? 9 877

Украли велосипед с парковки торгового центра. Как возместить?

У меня украли велосипед с парковки торгового центра, пока я совершал в нем покупки. Подскажите, пожалуйста, что сделать, чтобы торговый центр возместил утрату велосипеда?

Аркадий

Аркадий, я боюсь, что в вашем случае торговый центр не несет ответственности за сохранность велосипеда. Все парковки ТЦ обычно неохраняемые. Это значит, что они сделаны просто для удобства посетителей и не являются оказанием услуги. Договора между вами и ТЦ ни в каком виде не было — значит, у торгового центра нет никаких обязательств перед вами.

Ответственность ТЦ может наступить, только если вы тем или иным способом заключили договор хранения вещи. Например, сдали одежду в гардероб, поставили машину или велосипед на охраняемую платную стоянку.

Советую вам обратиться в правоохранительные органы и заявить о краже велосипеда. Скорее всего, на парковке есть камеры наблюдения. По запросу полиции представители торгового центра предоставят запись с камеры. Но шансов, что велосипед обнаружат, все равно мало.


Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Еще на эту тему:

Что делать? 14 202

В чем разница между рефинансированием и реструктуризацией?

Вы часто пишете про рефинансирование и реструктуризацию. Я был уверен, что это одно и то же, но потом случайно узнал, что это разные вещи. Объясните, в чем разница, так, чтобы понятно было. Как они влияют на кредитную историю? Что лучше сделать, рефинансировать или реструктурировать кредиты, чтобы потом в истории все было хорошо?

Игорь

Игорь, рефинансирование и реструктуризация — это очень разные банковские процедуры. Давайте разбираться.

Рефинансирование — это когда один кредит полностью погашается средствами из другого. Грубо говоря, старый кредитный договор закрыли — новый открыли. Можно рефинансировать кредит в текущем банке, а можно уйти в другой. Можно рефинансировать сразу несколько кредитов и объединить их в один.

Если рефинансировать кредит, то в кредитной истории об этом будет отметка: клиент закрыл один договор и открыл другой. На кредитный рейтинг это никак не влияет.

Рефинансирование — это хороший способ снизить кредитную нагрузку. Опытные заемщики следят за изменениями на рынке, например за ставкой ЦБ. От этого зависят предложения банков, в том числе и по рефинансированию кредитов.

Банк, в котором у клиента оформлен кредит, имеет право отказать ему в рефинансировании. Даже если изменилась ставка ЦБ, это все равно не обязывает банк идти на уступки и предлагать более выгодные условия. В таком случае клиент может найти другой банк, который предлагает программу рефинансирования. Если кредитная история хорошая и клиент подходит под программу, другой банк выплатит текущий кредит и оформит новый со сниженной процентной ставкой.

Всегда внимательно проверяйте условия рефинансирования: срок выплаты кредита, ежемесячный платеж и процентную ставку. Некоторые банки могут брать деньги за рефинансирование или временно повышать процентную ставку. Это зависит от условий банка и типа вашего кредита. Вообще всегда внимательно читайте условия.

Одобрят вам рефинансирование или нет, зависит и от кредитной истории. Ни одному банку не нужен новый клиент с плохим кредитным рейтингом.

Реструктуризация — это пересмотр условий по действующему кредиту. Реструктурировать кредит можно только в том банке, где вы его и взяли, — перейти в другой нельзя.

Банк может реструктурировать кредит, если у клиента возникли финансовые трудности и нет денег платить за кредит в прежнем объеме. Условия реструктуризации могут быть разные. Например, банк может:

  • а) снизить процентную ставку;
  • б) снизить ежемесячный платеж;
  • в) списать начисленные проценты.

Условия у всех банков различаются.

Важно. Реструктуризация не всегда выгодна заемщику. Например, банк может предложить увеличить срок кредита, сохранив при этом процентную ставку. Если заемщик согласится, в будущем он переплатит.

В кредитной истории реструктуризация чаще всего отражается как просто закрытый кредит. Все зависит от этапа, на котором удалось договориться с кредитором. Но обычно реструктуризацию проводят в безвыходном положении, когда просрочка уже есть, а значит, кредитный рейтинг уже пошел вниз. Эта информация сохранится в кредитной истории.

Рефинансирование и реструктуризация: в чем разница

Рефинансирование — чтобы было выгоднее Реструктуризация — чтобы спастись
Суть Способ экономии на выплатах банку через снижение процентной ставки Крайняя мера мирного решения вопроса с выплатами во внесудебном порядке
Где В своем или другом банке Только в своем банке
Кому Клиентам без просрочек Клиентам с просрочками и штрафами
Влияние на КИ Не влияет, отображается как обычный кредит Не влияет, но если уже есть просрочки, то никак не исправит их
Расходы Может быть платным, зависит от условий банка Обычно бесплатно
Суть
Рефинансирование: cпособ экономии на выплатах банку через снижение процентной ставки

Реструктуризация: Крайняя мера мирного решения вопроса с выплатами во внесудебном порядке
Где
Рефинансирование: в своем или другом банке

Реструктуризация: только в своем банке
Кому
Рефинансирование: клиентам без просрочек

Реструктуризация: клиентам с просрочками и штрафами
Влияние на КИ
Рефинансирование: не влияет, отображается как обычный кредит

Реструктуризация: не влияет, но если уже есть просрочки, то никак не исправит их
Расходы
Рефинансирование: может быть платным, зависит от условий банка

Реструктуризация: обычно бесплатно
Где
Рефинансирование: в своем или другом банке

Реструктуризация: только в своем банке

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Еще на эту тему:

Что делать? 39 727

Я зарабатываю миллион в год и не плачу налоги. Что за это будет?

Я работаю на фрилансе и не плачу налоги. Да, ужасно. Но как подумаю, что с миллиона рублей придется заплатить за год 130 тысяч непонятно за что, так сразу жаба начинает душить.

Я такой далеко не один. Почти все знакомые фрилансеры с заработком 600 тысяч и больше в год не платят налоги. Кто-то даже машины покупает, и ничего. Скажите, какие риски попасть под штраф и какого он может быть размера?

Сможет ли налоговая узнать о поступлениях на карту и доказать, что это доход? Надеюсь на ответ, люблю вас читать.

Евгений Т.

Евгений, вы и сами знаете, что поступаете неправильно, поэтому читать мораль о важности налогов не будем. Разберемся с правовой стороной вопроса и рисками.

По закону налоги нужно платить. Фрилансер может подавать декларацию как физлицо и платить 13% НДФЛ, но только если он не занимается предпринимательством.

Если вы оказываете услуги и регулярно получаете за это деньги — это уже бизнес. Тогда нужно зарегистрировать ИП или ООО, платить налоги и взносы. Это может быть 13% от дохода на общей системе или 6% на упрощенке.

Если выбрать УСН, с одного миллиона рублей вы заплатите в бюджет не 130 тысяч, а только 60 — по 5 тысяч в месяц. Зато вы будете честно работать и вам ничего не грозит.

Такие нарушение не фиксируются автоматически, поэтому, пока банк и налоговая ничего не заподозрили, вас не накажут. Может быть, для вас и ваших знакомых это продлится годы. Об этом могут вообще никогда не узнать.

В нашей стране нет контроля расходов, поэтому даже без официальных доходов можно купить машину или квартиру. Вы не обязаны объяснять, откуда взяли деньги на эти покупки. У налоговой нет полномочий сверять доходы и расходы граждан.

Но вы всё же рискуете. И вот почему.

Банк может заблокировать вашу карту. Все операции в банках проверяет финмониторинг. Если что-то покажется подозрительным, ваш счет могут заблокировать до выяснения обстоятельств. Это не прихоть банка, а требования закона и ЦБ. Ему подчиняются все банки.

Вам придется объяснить, откуда деньги. Для этого нужно представить в банк документы: кто и за что вам заплатил. Если вы не сможете этого сделать, то рискуете потерять доступ к своим деньгам и лишиться счета. Потом и другие банки могут отказать в обслуживании.

Таких историй все больше. Блокировки не всегда кажутся справедливыми, но банки обязаны проверять операции клиентов.

Налоговая оштрафует и доначислит налоги. Банк можете передать в налоговую данные о движениях по вашим счетам. Это обязанность любого банка в ответ на запрос при проверке.

Тогда вам придется уже налоговой объяснять, откуда взялись поступления на ваш счет. Может быть, вам помогает бабушка. Или это клиенты каждый месяц переводят деньги за услуги. Если налоговикам удастся доказать, что вы получаете доход и не платите налоги — а это не так сложно, — вас обвинят в предпринимательской деятельности без регистрации ИП.

Вот что вам придется заплатить в таком случае.

  1. Административный штраф — 2000 рублей, ст. 14.1 КоАП.
  2. Налоги за три года — 13% от поступлений, ст. 113 НК.
  3. Пеню за просрочку — 1/300 ставки ЦБ за каждый день, ст. 75 НК.
  4. Штраф за умышленную неуплату налога — 40% от суммы недоимки, ст. 122 НК.
  5. Штрафы за несданные декларации — до 30% от суммы налога за каждый год, ст. 119 НК.

В итоге может накопиться большая сумма — в десятки раз больше той, что вы заплатили бы добровольно как ИП.

Приставы займутся взысканием. Если вам начислят налоги и штрафы, их придется платить. Эти деньги с вас взыщут без суда или по судебному приказу. Однажды вы просто узнаете, что с карты списали все деньги. А потом еще и еще. Если на счетах не хватит денег, приставы могут запретить выезд за границу или арестовать имущество.

Налоговая может и не узнать о ваших доходах. Никто не следит за всеми движениями по счетам физлиц. Но может быть, уже сейчас налоговая ими заинтересовалась, а вы и не знаете. Например, если кто-то из клиентов учел ваши услуги в своих расходах или указал вас в декларации.

Как легализоваться

Если вы регулярно получаете доход, лучше сделать так:

  1. Оформить ИП на УСН. Госпошлина 800 рублей. Срок — 5 рабочих дней. На сайте налоговой можно зарегистрироваться со скидкой.
  2. Открыть счет в любом банке. Можно сделать это через интернет и никуда не ходить. Выберите подходящий тарифный план. Бывают даже без абонентской платы.
  3. Заказать услугу ведения бухгалтерии. Некоторые банки предоставляют ее бесплатно. Банк сам посчитает налоги, заполнит платежки и отправит декларацию в налоговую. Вам вообще ничего не придется делать.
  4. Завести корпоративную карту. Вы сможете платить за что угодно и снимать наличные, используя деньги на счете ИП. Но никто уже не предъявит претензий.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, бизнесе и налогах, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Еще на эту тему: