Как сдавать помещение через близкого родственника — ИП?

Для вас самый беспроблемный вариант — передать дочери нежилое помещение по договору безвозмездного пользования. Но для нее это может быть невыгодно в плане налогов.

Если вы захотите сдать дочери недвижимость «за рубль» с правом субаренды, то должны будете зарегистрироваться как ИП на спецрежиме — со всеми вытекающими обязанностями. А вот вариант с доверенностью на управление имуществом в вашем случае вообще не подойдет.

Расскажу подробнее о каждом варианте.

Договор безвозмездного пользования называют договором ссуды. По нему ссудодателем — тем, кто передает помещение, — будете вы, обычный человек, а ссудополучателем — тем, кто будет пользоваться недвижимостью, — станет ваша дочь со статусом ИП.

Договор ссуды заключают письменно. В нем нужно указать:

1. ФИО и паспортные данные сторон.
2. Какую недвижимость и на какой срок передают в безвозмездное пользование.
3. Дату заключения договора, подписи.

Также надо прописать, что с предварительного согласия собственника ссудополучатель, то есть ваша дочь, вправе передавать помещение третьим лицам в аренду. После этого она сможет заключать с арендаторами договоры уже от своего имени.

Договор безвозмездного пользования помещением не нужно регистрировать в Росреестре, даже если заключить его на год и более, в отличие, например, от договора аренды.

Если у вашей дочери нет кода ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», его необходимо будет добавить в ЕГРИП. Госпошлину за это платить не надо.

Достаточно подать заявление:

1. Заполнить форму Р24001 — это можно сделать в специальном сервисе ФНС.
2. Отправить заявление онлайн, если есть квалифицированная электронная подпись, или распечатать его и принести лично в инспекцию.

Еще можно отправить бумаги почтой, через МФЦ или нотариуса. Если почтой, то ценным письмом с описью вложения, а форму Р24001 нужно будет заверить нотариально.

Если документы в порядке, через пять рабочих дней в налоговой инспекции можно получить лист записи в ЕГРИП с новым ОКВЭД.

Налоги для ссудодателя-физлица. Когда ссудодатель, будь то обычный человек со статусом ИП или без него либо фирма, передает имущество в безвозмездное пользование, он все равно остается его владельцем. То есть должен платить налоги, в вашем случае — на имущество физлиц за переданную недвижимость.

При безвозмездной передаче помещения доход не возникает, поэтому НДФЛ платить не нужно. Так считает и Минфин: по налоговому кодексу доход — это экономическая выгода в деньгах или натуральной форме. При безвозмездной передаче ссудополучатель за пользование имуществом платить не должен. Поэтому собственник не будет получать выгоду, с которой необходимо перечислять НДФЛ. Нет дохода — нет и налога.

Налоги для ссудополучателя-ИП. Получив помещение в безвозмездное пользование, ссудополучатель — компания или ИП — должен включать в налогооблагаемый доход рыночную стоимость аренды аналогичной недвижимости. И платить с этого дохода налог на прибыль или по УСН — в зависимости от применяемой системы налогообложения.

• Например, ИП применяет УСН «Доходы». Он получил нежилое помещение площадью 18 м² в Москве на Садовом кольце в безвозмездное пользование. Согласно онлайн-сервису продажи недвижимости стоимость аренды похожего помещения — 75 000 ₽ в месяц. На эту сумму можно ориентироваться при определении налоговой базы.
• Все время, пока ИП пользуется этим помещением, он должен на последнее число каждого квартала включать в доходы 225 000 ₽ — стоимость аренды за три месяца. И платить с этой суммы налог по УСН.

Сумму дохода от безвозмездно полученного имущества нужно подтвердить документом о рыночной цене аренды. Им может быть, например:

• справка, которую составила сама компания или ИП на основе доступной информации из интернета о сдаче в аренду такого же имущества;
• отчет независимого оценщика.

НДС ссудополучатель не платит — неважно, кто он и какая у него система налогообложения.

Получается, что ваша дочь — ИП будет дважды учитывать доход от сдачи помещения в аренду и платить двойной налог. А поскольку она применяет УСН «Доходы», то не сможет учесть в расходах содержание и ремонт помещения. Это главный недостаток такого варианта.

В договоре аренды должно быть написано: «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду». Тогда ваша дочь — ИП сможет сдавать недвижимость третьим лицам от своего имени, учитывать доход от субаренды и платить с него налог.

Что касается стоимости аренды, то я бы не советовала устанавливать совсем символическую цену. Дело в том, что по такой сделке вы с дочерью считаетесь взаимозависимыми лицами. ФНС следит, чтобы стоимость сделок между такими лицами соответствовала рыночной. Если цена будут явно занижена, налоговая служба может доначислить налог плюс пени и штрафы.

Правда, ФНС обращает внимание не на все сделки между взаимозависимыми лицами, а только на те, что признаются контролируемыми. Это, к примеру, импорт и экспорт нефти, нефтепродуктов, черных и цветных металлов, драгоценных металлов и камней при годовом доходе от таких сделок более 120 млн рублей.

Ваш договор аренды не попадает в разряд контролируемых сделок. Но чтобы свести к нулю риск претензий от налоговиков, лучше не писать цену, которая будет слишком низкой в сравнении с обычной стоимостью аналогичного помещения. Либо будьте готовы экономически обосновать ценовую разницу.

Поскольку ваша дочь применяет УСН «Доходы», она не сможет учесть в расходах суммы, которые будет платить вам за аренду.

Кроме того, когда человек сдает в аренду нежилые помещения, налоговики расценивают это как фактическое предпринимательство. По закону гражданин может заниматься бизнесом без образования юридического лица с момента регистрации в качестве ИП. Если же у человека нет статуса предпринимателя, значит, он занимается бизнесом незаконно. Это устойчивая позиция, и суды, включая Верховный, ее поддерживают.

За ведение бизнеса без регистрации ИП человека могут оштрафовать на 500—2000 ₽. Но это мелочь по сравнению с возможными налоговыми последствиями:

1. Налоговики могут доначислить НДС на арендную плату и пени, поскольку будет считаться, что фактически ИП применяет общий режим налогообложения.
2. Могут оштрафовать за неуплату налога и неподачу деклараций по НДС.

Поэтому если вы выберете этот вариант, вам, как арендодателю, нужно будет зарегистрироваться в качестве ИП и выбрать один из спецрежимов:

1. патентную систему;
2. УСН «Доходы»;
3. автоматизированную упрощенку, если вы живете в Москве, Московской, Калужской областях или Республике Татарстан.

Какой именно спецрежим вам подойдет, с ходу не сказать. Для этого надо знать как минимум параметры помещения и в каком регионе вы находитесь.

Если вы оформите на дочь доверенность на право управления помещением, она не сможет заключать договоры с арендаторами от своего имени. Ваша дочь будет вправе решать только текущие вопросы, а арендодателем по договору будете вы, как собственник недвижимости. А значит, доходы от аренды будут вашими. То есть вам опять же надо регистрировать ИП, чтобы не было претензий по поводу незаконного предпринимательства.

Чтобы дочь могла официально получать вознаграждение за управление помещением, надо заключать договор доверительного управления имуществом. Но в вашем случае это невозможно.

Фирмы и ИП — участники такого договора могут применять только УСН «Доходы минус расходы». Если налоговые инспекторы узнают, что ваша дочь, применяя УСН «Доходы», подписала договор доверительного управления, то посчитают ее утратившей право на упрощенку с начала квартала, в котором заключен договор. Это приведет к доначислению налогов по ОСН и пеней за просрочку. Так что рассматривать этот вариант не стоит.