Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги

10

Я купил квартиру в долевую собственность за 2,5 млн рублей в 2016 году. В 2017 году подписал акт и уже получил за нее вычет. Сейчас рыночная цена квартиры — около 4 млн рублей.

У меня появился вариант обменяться квартирами с очень хорошим знакомым. Рыночная стоимость его квартиры такая же. Как лучше поступить, чтобы нам обоим избежать лишних расходов? Например, мы продаем друг другу квартиры по кадастровой стоимости. Если она равна цене квартиры у застройщика или ниже той цены, по которой покупали, налоги мы платить не будем?

Денис

Денис, если вы оба согласны, что ваше имущество стоит одинаково и никто не будет доплачивать, действительно самый простой способ — поменяться квартирами. Буквально. То есть заключить один-единственный договор мены. Это будет быстрее всего. Объясню подробнее.

Аватар автора

Дмитрий Корнев

юрист

Страница автора

Почему удобнее поменяться, чем продать

В законе так и написано: к договору мены применяются нормы закона о купле-продаже, потому что мена — это форма взаимной купли-продажи. Каждая из сторон договора мены оценивает свое имущество и обменивает его на другое.

Поэтому нет смысла заключать два отдельных договора купли-продажи. Вы можете оформить все одной сделкой.

Как считают налоговую базу при мене

Каждая сторона договора мены играет одновременно две роли:

  1. Продавца имущества, которое передает.
  2. Покупателя имущества, которое получает.

Доход каждой из сторон договора мены учитывают при определении налоговой базы. И для этого самое важное — кадастровая стоимость ваших квартир. Вы можете продавать и оценивать квартиры дороже нее. А вот минимальная цена в налоговом кодексе определяется как кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7. Дешевле продать можно, но налоги все равно посчитают исходя из минимальной цены.

Право собственности вы оформили в 2017 году, поэтому для вас срок минимального владения, чтобы избежать налога, — пять лет. Если будете продавать или менять раньше, разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки может составить налогооблагаемый доход. Так что подать декларацию и посчитать НДФЛ придется в любом случае.

Для тех, кто купил квартиру в 2020 году и захочет сделать так же, срок минимального владения в определенных случаях составит три года.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

В какую сумму лучше оценить квартиру

Крайне маловероятно, что кадастровая стоимость обеих квартир равна до рубля. Но мена — это обмен равноценным имуществом, даже если его стоимость разная. Просто стороны решили, что им разница в стоимости не важна.

Налоги, скорее всего, можно будет не платить. Никто не запрещает продавать квартиру дешевле рыночной цены. А мена, как я уже писал, — это форма купли-продажи. Но есть ограничения.

Посчитайте минимальную стоимость квартир. Возьмите их кадастровую стоимость и умножьте на 0,7.

Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра — для этого надо знать кадастровый номер недвижимости или заказать выписку из ЕГРН на госуслугах. Есть и другие способы — о них мы рассказали в статье Тинькофф Журнала.

Когда узнаете стоимость, сравните. Возможны два варианта:

  1. ваша квартира будет дороже, чем квартира друга. Налоговая будет считать ваш доход как кадастровую стоимость вашей квартиры, умноженную на 0,7;
  2. ваша квартира будет дешевле, чем квартира друга. Здесь налогооблагаемый доход — кадастровая стоимость его квартиры, умноженная на 0,7.

Расходы на приобретение у вас в любом случае будут 2,5 млн рублей. Поэтому если ваши доходы выше расходов, то налог нужно уплатить с разницы. Если ваши расходы больше доходов, платить не надо. Но декларацию подайте в любом случае, чтобы показать и доходы, и расходы.

Как зарегистрировать переход права собственности

Переход права собственности по договору мены регистрируется Росреестром так же, как и по договору купли-продажи. Для регистрации обе стороны договора должны обратиться в любой МФЦ или непосредственно в Росреестр, в том числе через госуслуги.

Потребуется подать заявление о переходе права собственности и приложить к нему:

  1. Паспорта сторон.
  2. Договор мены в трех экземплярах. Акт приема-передачи составлять необязательно, но желательно. Чтобы избежать неловких взаимных претензий, лучше детально описать обе квартиры, особенно если вы передаете их друг другу с ремонтом. Или хотя бы указать, что у вас нет претензий к качеству квартир и они пригодны для проживания.
  3. Нотариальные согласия супругов на заключение сделки или брачный договор.
  4. Согласие органов опеки, если кроме вас долями в помещении владеют дети.

Если самостоятельно составить договор мены затруднительно, можно обратиться к юристу. Его услуги обойдутся в 2000—5000 ₽ в зависимости от города. Часто рядом с МФЦ есть компании, которые специализируются на таких договорах, — их услуги стоят дешевле. А заявление на переход права собственности специалист Росреестра составит бесплатно.

Госпошлина — 2000 ₽ рублей для физических лиц. Уплатить ее должна каждая из сторон договора. Срок регистрации при подаче документов через Росреестр — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней.

Договор мены можно заверить нотариально. Но это по вашему желанию. Например, если вы хотите срочно провести сделку и зарегистрировать переход права собственности. Обойдется это намного дороже. Зато нотариус обязан подать договор на регистрацию сам. В этом случае она будет произведена в течение следующего рабочего дня после того, как нотариус удостоверит договор.

Обращаться к нотариусу точно надо, когда обменивают не всю квартиру, а только долю в ней, и это значительно дороже.

В результате вы получите выписку из ЕГРН, где будет указан переход права собственности на новую квартиру на вас, и ваш экземпляр договора мены с печатью Росреестра. За выписку из ЕГРН, если будете подавать документы через нотариуса, придется заплатить отдельно.

Если что-то пойдет не так и вы, например, захотите вернуть свою квартиру, всю процедуру придется пройти еще раз. Каких-то отличий от того, как если бы вы просто продали старую квартиру и купили новую, тут нет.

Кратко: как правильно меняться квартирами

В любом случае вам с другом придется подать декларацию в налоговую.

Возьмите кадастровую стоимость своей квартиры и квартиры друга и умножьте на 0,7. В чью пользу будет разница, тот и будет платить налог.

И зарегистрируйте переход права в Росреестре.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Отменили еще в прошлом году нотариус при долях!

0
0

А если квартиры в разных регионах и разница в стоимости 1 млн.руб., одна 500 т.р., а др. стоит 1,5 млн.руб. Можно произвести мену

0

Роман, мену произвести можно если обе стороны считают что квартиры равно ценны. Если нет, то мена с доплатой

0
0

Добрый день.
Можете прокомментировать:
Определение ВС РФ от 18 августа 2010 г. N 5-В10-66 - свидетельствует о том, что в случае равнозначного обмена - предмет налогообложения не возникает.

0
Отредактировано

Михаил, Излагаю мнение по поводу позиции Верховного суда в 2010 году по делу Извольской и ситуации в целом. Надеюсь Вам и тем кто прочетёт мои выводы и мнение помогут принять верное решение в вопросах мены, причем не важно чего, квартиры, офиса, ценных бумаг, авто и т.п.
Итак, Налоговая после сделки (мены) все-таки выставила налог под договору мены, разделив его условно на две сделки купли-продажи. И это решение (к слову несправедливое) трижды устояло в судах (в первой инстанции и в двух попытках обжалования), пока наконец Верховный суд не "подцепил" эту историю не разнёс её в пух и прах.
Суть позиции ВС РФ такова, что налоговая должна на самом деле понимать (причем она понимает но в пользу людей думать не хочет), что есть такой термин, как договор мены, при котором финансовой выгоды или иного дохода никто не извлекает. И согласно гражданскому кодексу при мене обкладывать граждан налогом нет причины. Поэтому как бы нужно "отделять мух от котлет". Кроме того, Верховный суд "засилил" эту на самом деле очевидную для любого юриста позицию тем, что тут еще мена ценных бумаг, которая выпадает из статей Налогового кодекса определяющих необходимость расчета налога на доход по данной ситуации.
Решение в пользу человека восторжествовало в данном случае казалось бы.
Дело вернули в первый суд, Извольской по сути обязали вернуть то что с неё взяли "под дурака" налоговики.
Однако в России как известно непрецендентное право и Налоговики по состоянию на 2021 год продолжают "валять дурака" и облагать договора мены налогом на доход, а именно идя по пути, что каждой из сторон считается ндфл на полученное имущество и не важно что это произошло по договору мены. Как будто нормы гражданского кодекса что мена - это обмен равноценным имуществом и налога быть не должно оболгать, не существует. А ведь договор мены, это специальная норма закона и она должна быть по общему правилу в приоритете над нормой декларирующей общий порядок начисления 13 процентов ндфл с дохода и имущества. Но это в пользу людей позиция, и фнс такое не интересно)
Кроме того, Минфин в своем Письме от 28 апреля 2020 г. № 03-04-05/34408, опять занял "аморфную позицию", нехотя Минфин вынужден был дать письменный ответ на обращения (мечта всех чиновников что бы закон об обращениях граждан отменили...), но что бы за него не нести никакой ответственности, Минфин сообщил, что мол они там читали закон и вот вам его комментарии но мы за них ответственности не несём если что.
Суть ответа Минфина такова, да, договор мены равноценен и выгоды не возникает, мы это в ГК нашли, но еще мы также знаем, что есть налоговый порядок начисления налога на доход, и в курсе, что налоговики могут как роботы исходить из позиции (как уже было в 2009 году по делу Извольской), что при договоре мены есть объекты у обоих сторон сделки которые они приобретают, и с которых можно вот просто взять и насчитать налог на доход для обоих участников сделки (хотя опять же повторимся, что мена не дает дохода, но они гос. органы в лице минфина и фнс, типа это знают, но это почему не должно срабатывать когда людям хорошо чиновникам плохо).
Поэтому получил объект, заплати 13 процентов... но он же по мене? ну да, но какая типа разница, не хотим про это слышать ничего!
Решение ВС РФ 2010 года, они в расчёт не принимают, оно же старое, да и про ценные бумаги, и для людей, а нас не прецедентное право...))
По итогу что важно, важно решившись на договор мены максимально понятно и внятно прописать что два объекта оценены сторонами по одинаковой стоимости, при этом обратите внимание на касторовую стоимость обоих объектов и понижающий коэф. 0,7 применяемый налоговиками.
В идеале оба меняемых объекта нужно оценить сторонам по 0,7 кадастровой стоимости и отличном если они при этом окажутся между собой равноценны или почти равноценны.
В это случае ФНС тяжело будет вам насчитать налог скорей всего такой договор проскочит без последствий для сторон.
Если же кадастровая стоимость разная у объектов, особенно если очень разная, но вы её приравняете между собой в договоре, то будь я на месте ФНС я бы посчитал 0,7 кадастра у каждого из объектов и той стороне в чью пользу получается разница, выставил бы 13 процентов дохода с разницы в стоимости, как получение прибыли одним из участников сделки, вероятно так они и поступят.
В этом случае останется судиться и настаивать, что воля сторон в договоре мены важнее методики: "0,7 коэф от кадастровой стоимости", но такой суд будет очень не простой, суды опять будут хотеть помочь налоговой и не помочь людям, возможно во второй или третей инстанции Вам повезет или уже в Верховном суде в конце, суд скажет что воля сторон и суть договора мены не повод налоговикам обдирать честных граждан, но есть ли у вас силы биться пару лет за это).
Спасибо за внимание...Остались вопросы, alex010181@mail.ru Надеюсь адрес почты не забанять) Кстати возможно если посидеть по дольше над этой темой, есть более свежая судебная практика, конечно стоит её поискать и учесть. Мой комментарий частное мнение.

5

Алексей, а если кадастровая 0,7 совсем разная и сделать доплату с целью придания равнозначимости обменных объектов? Т.е. 1 объект кадастровая 0,7 - 100 рублей. Второй объект кадастровая 0,7 - 70 рублей. + доплата 30 рублей. Вариант избежать налога?

0

Андраник, сделав доплату вы только усложните сделку и подачу декларации после такой сделки.

Моё мнение безопаснее сделать две сделки купли продажи по отдельным договорам, особенно если срок владения объектами более 5 лет. Никаких деклараций после и никаких вопросов по налогам.

Петя продает Васе объект А, Вася продает Пети объект Б. Деньги не передаются фактически.

0
0

Добрый день, я с хочу протий эту процедуру, но переживаю. Мы обменеваем дом на квартиру, у дома кадастровая стоимость 149519,26 у квартиры 512030,25, площадь дома 46.1, площадь квартиры 62,1. В доме две доли на несовершеннолетних детей, в квартире доля на ребенка инвалида. Могут ли быть проблемы в этом случае ?

0

Анастасия, а почему землю под домом не учитываете? Земля тоже денег стоит...

0
0

Как понимать Вашу запись: -"Расходы на приобретение у вас в любом случае будут 2,5 млн рублей. " Вроде пишут 2 млн.руб.... или поменялось уже?

0

Сообщество