В 2016 году мой дядя подарил моей дочери земельный участок, расположенный на самом краю городской черты Волгограда. На сегодня ни газа, ни других сетей к нему не проведено, а дороги — проселочного типа.

Как только появился покупатель, дочь продала участок в сентябре 2017 года. Реальная цена продажи и максимальная стоимость этого участка на рынке — 500 тысяч рублей.

Посоветуйте, как правильно подать декларацию. В налоговой считают доходом кадастровую стоимость участка — 1 270 000 рублей, и налог получается заоблачный — свыше 160 тысяч.

Во всех средствах массовой информации много говорят о завышенных кадастровых оценках, но что можно реально предпринять? Законно ли подавать декларацию с приложением оценки рыночной стоимости с уплатой НДФЛ?

С уважением,
Ольга С.

Ольга, есть хорошая и плохая новость. Хорошая — вам можно не платить налог с продажи и не оспаривать кадастровую стоимость. А плохая — понадобится заплатить налог на дарение, пеню и штраф. И это даже больше налога с продажи.

С подаренного дядей участка придется заплатить НДФЛ

Если землю или квартиру дарит близкий родственник, налог на дарение платить не нужно. Близкие родственники — это супруг, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, а также братья и сестры.

Ваша дочь получила участок в дар от дяди. По закону он не член семьи и не близкий родственник, а значит, дарение участка облагается налогом. Причем НДФЛ могут посчитать с кадастровой стоимости земли, а в вашем случае она выше реальной.

Когда ваша дочь получила в подарок от дяди участок земли, с точки зрения государства она получила доход. И с этого дохода нужно было заплатить налог. Так как вы не сделали этого вовремя, кроме налога теперь будет еще пеня и штраф.

Налог при дарении. НДФЛ могут посчитать с кадастровой стоимости участка. Возьмем этот вариант, чтобы рассчитать максимальные платежи. Если на момент дарения кадастровая стоимость была 1,27 млн рублей, придется заплатить НДФЛ в размере 13% от этой суммы.

Штраф за неуплату налога. Уплатить налог за 2016 год надо было не позднее 15 июля 2017 года. Так как в установленный срок НДФЛ ваша дочь не уплатила, налоговая начислит штраф — 20% от суммы налога. Его придется заплатить, если налоговая узнает о недоимке раньше, чем вы ее погасите.

Пеня. Каждый день просрочки тоже стоит денег — 1/300 ставки ЦБ.

Штраф за просрочку подачи декларации. Кроме штрафа за просрочку налога будет еще штраф за просрочку подачи декларации. При дарении ее нужно было подать до 30 апреля следующего года, потому что участок от дяди — это доход для племянницы. Его положено декларировать. В вашем случае доход получен в 2016 году, а декларацию нужно было подать в 2017 году.

Штраф составит 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимум — 1000 рублей, максимум — 30%.

Сколько придется заплатить в бюджет с подаренного участка

НДФЛ 13% от дохода165 100 Р
Пеня на 01.07.1930 622 Р
Штраф за просрочку уплаты налога — 20%33 020 Р
Штраф за просрочку декларации — 30%49 530 Р
Итого278 272 Р
НДФЛ 13% от дохода
165 100 Р
Пеня на 01.07.19
30 622 Р
Штраф за просрочку уплаты налога — 20%
33 020 Р
Штраф за просрочку декларации — 30%
49 530 Р
Итого
278 272 Р

То есть за то, что племянница получила в подарок от дяди земельный участок, она должна заплатить в бюджет 278 272 рубля. Причем почти 113 тысяч рублей — только за то, что она не знала об этом налоге: это пеня и штрафы за просрочку уплаты налога и подачи декларации. Если бы вовремя узнать об обязанности платить налог, этих расходов можно было бы избежать.

При продаже земли раньше минимального срока нужно подавать декларацию

Если продаете земельный участок, который был в собственности меньше минимального срока владения, нужно подавать декларацию 3-НДФЛ. Ее подают в любом случае, даже если заработать на продаже не получилось.

Минимальные сроки владения для продажи без налога

Недвижимость приобрели до 2016 года3 года
Недвижимость приобрели после 1 января 2016 года5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации3 года
Любое имущество, кроме недвижимости3 года
Недвижимость приобрели до 2016 года
3 года
Недвижимость приобрели после 1 января 2016 года
5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации
3 года
Любое имущество, кроме недвижимости
3 года

Если дядя подарил участок в 2016 году, минимальный срок владения — 5 лет, потому что он не близкий родственник. Значит, при продаже земли в 2017 году не позднее 30 апреля 2018 года нужно было подать декларацию 3-НДФЛ.

Декларацию можно подать через личный кабинет на сайте nalog.ru, отнести в инспекцию лично или отправить почтой. Но срок вы уже пропустили, поэтому будет штраф за просрочку — 1000 рублей. Это еще один штраф, за вторую декларацию. Первую нужно было подать при дарении, а эту — при продаже участка.

Налогооблагаемая стоимость участка при продаже будет выше реальной

При начислении налога не сразу учитывают сумму фактической продажи. Сначала налоговая возьмет кадастровую стоимость вашего участка на 1 января 2017 года, умножит ее на 0,7 и сравнит с ценой, которая указана в договоре. За основу для начисления НДФЛ возьмут то значение, которое окажется больше. Кадастровую стоимость можно посмотреть на публичной кадастровой карте.

Вы пишете, что кадастровая стоимость — 1,27 млн рублей, но не уточняете, на какую дату. ИФНС будет учитывать стоимость на 1 января того года, в котором участок продали. Предположим, что это кадастровая стоимость на 2017 год и в этом же году вы продали участок.

Налогооблагаемую стоимость участка посчитают так: 1 270 000 Р × 0,7 = 889 000 Р.

Это больше, чем реальная цена земли при продаже, поэтому для расчета налога нужно брать ее. За продажу получили 500 тысяч рублей, а налог нужно считать, как будто доход составил 889 тысяч рублей.

Доход от продажи подаренного участка можно уменьшить на миллион

Даже если продать землю, за которую ничего не платили при покупке, все равно есть право на имущественный вычет — миллион рублей. Его дают всем, кто продает недвижимость и не может подтвердить свои расходы на покупку.

Поэтому налоговую базу при продаже участка нужно считать так: 889 000 Р − 1 000 000 Р = 0.

Отрицательным это значение быть не может, поэтому налоговая база равна нулю. Если сумма вычета больше налогооблагаемого дохода, налог платить не с чего.

Отсутствие налога к уплате не избавит от штрафа за опоздание с декларацией. И незнание закона — тоже.

Какую сумму нужно заплатить в бюджет при дарении и продаже участка

Если кадастровая стоимость участка составляет 1 270 000 рублей, дочери придется заплатить в бюджет 279 272 рублей. С каждым днем эта сумма растет, потому что начисляется пеня.

Общая сумма платежей — 279 272 Р

НДФЛ при дарении165 100 Р
Пеня за неуплату налога в срок30 622 Р
Штраф за неуплату налога33 020 Р
Штраф за просрочку подачи декларации при дарении49 530 Р
Штраф за просрочку подачи декларации при продаже1000 Р
НДФЛ при дарении
165 100 Р
Пеня за неуплату налога в срок
30 622 Р
Штраф за неуплату налога
33 020 Р
Штраф за просрочку подачи декларации при дарении
49 530 Р
Штраф за просрочку подачи декларации при продаже
1000 Р

Не надейтесь, что налоговая не узнает о дарении и продаже и не начислит налог и штрафы. Обязательно начислит. Странно, что этого до сих пор не сделали: вся информация о сделках с недвижимостью у налоговой есть из баз Росреестра.

Задним числом сделку уже не оформить заново, но проще всего было сделать договор купли-продажи, а не дарения. Тогда налога могло вообще не быть.

Как снизить стоимость участка и налог при дарении

Нигде в законе прямо не указано, что налог при дарении надо считать именно от кадастровой стоимости. Мы посчитали худший для вас вариант, исходя из максимальной налоговой базы.

Но за основу при расчете налога можно брать инвентаризационную или рыночную стоимость: нет четкой методики, какая правильнее при дарении. Цену участка может определить независимый оценщик, а в вашем случае можно попробовать взять ту стоимость, за которую вы в итоге продали землю, — то есть 500 тысяч рублей. Но заключение оценщика надежнее. Если будет подтверждение, что рыночная цена земли гораздо ниже кадастровой, это шанс значительно снизить налог при дарении.

Верховный суд объяснял, что при дарении для расчета налога принимают цену товаров, работ или услуг, которую указали стороны сделки. И пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Поэтому можно посчитать налог от рыночной стоимости земельного участка — 500 тысяч рублей. Справедливость этого дочь сможет подтвердить договором купли-продажи участка.

Чтобы у налоговой было меньше вопросов к этой сумме, нужно сделать дополнительное соглашение к договору дарения. Напишите, что стороны договорились определить стоимость дара в виде земельного участка как 500 тысяч рублей. Только поставьте в дате соглашения тот год, когда подписывали договор. И заранее проконсультируйтесь с юристом, как лучше это оформить в вашем случае.

Если определите стоимость имущества как рыночную, налог и штрафы уменьшатся в разы.

Как изменятся платежи при снижении стоимости участка

НДФЛ при дарении65 000 Р
Пеня за неуплату налога в срок12 048 Р
Штраф за неуплату налога13 000 Р
Штраф за просрочку подачи декларации при дарении19 500 Р
Штраф за просрочку подачи декларации при продаже1000 Р
Итого110 548 Р
НДФЛ при дарении
65 000 Р
Пеня за неуплату налога в срок
12 048 Р
Штраф за неуплату налога
13 000 Р
Штраф за просрочку подачи декларации при дарении
19 500 Р
Штраф за просрочку подачи декларации при продаже
1000 Р
Итого
110 548 Р

Налоговая попытается начислить НДФЛ с кадастровой стоимости. Но она не всегда права. Попробуйте отстоять свою позицию и запаситесь документами. Экономия в размере 170 тысяч рублей — это разница с суммой, которую придется отдать, если для налогообложения возьмут кадастровую стоимость участка — точно этого стоит.

Уменьшить налог можно с помощью других вычетов

Чтобы дополнительно уменьшить налог, постарайтесь найти расходы для других вычетов и заявите их за период 2016 года. Возможно, ваша дочь лечилась в платной клинике, оплатила учебу или открыла индивидуальный инвестиционный счет. И теперь она имеет право на вычет и возврат налога. На сумму такого НДФЛ можно законно уменьшить налог к уплате при дарении.

Даже если расходы были позже 2016 года, можно произвести взаимозачет: для этого нужно подать декларации за несколько лет одновременно. В один год будет начисление, а в другой — уменьшение. Итоговая сумма к уплате хоть как-то снизится.

Вот несколько статей том, как еще можно уменьшить НДФЛ:

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.