После частичного досрочного погашения платеж по ипотеке вырос. Это законно?

18

Как может вырасти ежемесячный платеж по ипотеке, когда внесено частичное досрочное погашение с просьбой о снижении платежа? Что за ситуация у АИЖК, при которой платеж растет? Они нарушают закон?

Пени и штрафы отсутствуют, погашаю кредит четко по договору.

Скриншот из моего личного кабинета
Скриншот из моего личного кабинета

Иван

Платеж по кредиту действительно может немного вырасти, если при досрочном погашении вы внесли небольшую сумму и даже если специально просили уменьшить размер платежа. Это связано с особенностями расчета аннуитетного платежа.

Важно понимать, что главная задача досрочного погашения — уменьшить тело кредита и, как следствие, снизить переплату по нему.

Как рассчитывается платеж по кредиту

Есть два способа расчета ежемесячного платежа по кредиту: аннуитетный и дифференцированный. Мы уже рассказывали о них в отдельной статье, поэтому обозначу только основные моменты.

Если способ расчета аннуитетный, вы выплачиваете кредит равными платежами. При этом в начале срока платите большую часть процентов, а ближе к концу — больше гасите тело кредита.

При дифференцированном способе за основу платежа берется тело кредита, которое делится равными долями на весь срок выплаты. При этом проценты начисляются на остаток суммы основного долга, поэтому ежемесячный платеж получается неравномерным и уменьшается по мере погашения кредита. Банки редко предлагают дифференцированную схему погашения: объясняют это тем, что никто не мешает заемщику вносить каждый месяц большие суммы и тем самым снижать размер переплаты по кредиту.

Из графика, который вы прислали, я поняла, что вы гасите кредит аннуитетными платежами.

Формула расчета аннуитетного платежа условно выглядит так:

  • Сумма кредита × Коэффициент аннуитета

У некоторых банков формула может отличаться, но разница будет незначительной.

В основе расчета — ежемесячная ставка и количество платежей в зависимости от месяцев в году. Но не в каждом месяце 30 дней, поэтому существует так называемый корректирующий платеж: в графике последний платеж часто отличается от всех остальных в большую или меньшую сторону или вовсе появляется дополнительный месяц, в котором указана небольшая сумма.

Дело в том, что обычно банк устанавливает клиенту округленный размер платежа: 4500 ₽ платить удобнее, чем 4499,56 или 4500,48 ₽. А сама сумма рассчитывается в зависимости от количества месяцев, которые клиенты должен выплачивать кредит, без учета количества дней в месяце. Корректирующий платеж включает в себя проценты на фактически оставшуюся сумму долга и устраняет все погрешности, связанные с количеством дней в месяцах, а также переносом платежей из-за праздничных или нерабочих дней.

О том, что последний платеж по кредиту может в большую или меньшую сторону отличаться от остальных, банк обычно уведомляет устно при выдаче кредита или прописывает это в кредитном договоре.

Пример из договора с одним банком. Указано, что последний платеж по кредиту может отличаться от остальных
Пример из договора с одним банком. Указано, что последний платеж по кредиту может отличаться от остальных
А так этот момент прописан в договоре другого банка
А так этот момент прописан в договоре другого банка

Почему вырос платеж

Главная задача любого досрочного погашения — уменьшить сумму переплаты по кредиту. Когда вы вносите платеж сверх установленной суммы, этот излишек идет на погашение тела долга, и проценты будут начисляться уже на меньшую сумму. Исключение — наличие у вас просрочки: тогда излишек пойдет на погашение процентов и штрафов.

При этом частичное досрочное погашение — это изменение параметров договора. Даже если вы платите на 100 ₽ больше в счет досрочного погашения, банк обязан сделать перерасчет ежемесячного платежа исходя из остатка задолженности и полной стоимости кредита, сформировать новый график выплат и отправить его вам в течение 5 дней способом, указанным в договоре. Это может быть обычная или электронная почта или уведомление в личном кабинете.

Банки ненавидят эту рассылку!
Потому что люди узнают из нее, как заработать на банках и стать богаче

Если ежемесячный платеж составляет значительно большую сумму, чем сумма частичного досрочного погашения, сам платеж после досрочного погашения действительно может немного вырасти. Это связано с особенностями расчета аннуитетного платежа.

О том, что платеж может вырасти, банк уведомляет в личном кабинете или в предварительно рассчитанном графике платежей после того, как вы подали заявку на досрочное погашение. Также эту информацию можно узнать у сотрудника банка при подаче заявки на частичное досрочное погашение.

Уведомление в личном кабинете о том, что ежемесячный платеж вырастет. Источник: «Пикабу»
Уведомление в личном кабинете о том, что ежемесячный платеж вырастет. Источник: «Пикабу»

Покажу на примере, что бывает с аннуитетными ежемесячными платежами при частичном досрочном погашении. Для расчета воспользуюсь калькулятором, чтобы было наглядно.

Представим, что 1 марта 2019 года я взяла в кредит 3 000 000 ₽ на 140 месяцев. Из графика платежей видно, что вместо 140 месяцев он рассчитан на 141 месяц и в последнем месяце платеж составляет 4873,83 ₽.

Если я буду платить строго по графику, переплата по кредиту составит 2 719 233,23 ₽
Если я буду платить строго по графику, переплата по кредиту составит 2 719 233,23 ₽
Корректирующий платеж по кредиту составляет 4872,83 ₽ и выплачивается в 141 месяц, хотя кредит я оформила на 140
Корректирующий платеж по кредиту составляет 4872,83 ₽ и выплачивается в 141 месяц, хотя кредит я оформила на 140

А теперь представим, что в сентябре 2019 года у меня нашлась лишняя 1000 ₽, которую я решила внести для частичного досрочного погашения и таким образом уменьшить размер платежа. Эта сумма гораздо ниже стандартного ежемесячного платежа, поэтому после досрочного погашения платеж вырастет с 40 816,86 до 40 824,57 ₽.

Из графика понятно, что после частичного досрочного погашения платеж вырос с 40 816,86 до 40 824,57 ₽
Из графика понятно, что после частичного досрочного погашения платеж вырос с 40 816,86 до 40 824,57 ₽

Но если посмотреть на конец графика, видно, что пропал платеж за 141 месяц, а платеж в 140 месяце стал меньше. Более того, частичное досрочное погашение даже в размере 1000 ₽ уменьшило итоговую переплату по кредиту.

Из-за частичного досрочного погашения кредита на 1000 ₽ пропал платеж за 141 месяц, а платеж в 140 месяце уменьшился
Из-за частичного досрочного погашения кредита на 1000 ₽ пропал платеж за 141 месяц, а платеж в 140 месяце уменьшился
После внесения 1000 ₽ переплата по кредиту уменьшилась с 2 719 233,23 до 2 715 029,03 ₽
После внесения 1000 ₽ переплата по кредиту уменьшилась с 2 719 233,23 до 2 715 029,03 ₽

Если бы я внесла платеж на 1000 ₽ больше, уменьшилась бы не только переплата, но и размер платежа — с 40 816,86 до 40 810,60 ₽.

Если бы я внесла 2000 ₽, переплата по кредиту уменьшилась бы с 2 719 233,23 до 2 714 170,39 ₽
Если бы я внесла 2000 ₽, переплата по кредиту уменьшилась бы с 2 719 233,23 до 2 714 170,39 ₽
Платеж уменьшился бы с 40 816,86 до 40 810,60 ₽
Платеж уменьшился бы с 40 816,86 до 40 810,60 ₽

Что делать вам

Для начала внимательно ознакомьтесь с графиком платежей, который вам выслал банк после частичного досрочного погашения. Обратите внимание на последний платеж в графике и сравните его с исходными данными. Уверена, вы заметите разницу. Для наглядности вы можете самостоятельно внести данные и рассчитать платеж и переплату в калькуляторе.

В будущем перед подачей заявки на частичное досрочное погашение внимательно изучайте предварительно рассчитанный график или уточняйте информацию у сотрудников банка. В любом случае, хотя ваш платеж немного вырос, по факту переплата за проценты по кредиту уменьшилась.

Если у вас есть сложные вопросы о законах, личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Шамиль, а за аренду типа в это время можно не платить? Арендодатели такие добрые и решили не брать денег пока всё не закончатся.
Тут в каждой второй статье говорится про подушку безопасности. Ну и страхование придумано для таких ситуаций.

9
0

У меня есть такая история. Родители взяли в Сбере ипотечный кредит, т. к. являлись там зарплатными клиентами. Ставка была 13,25. Когда была снижена ставка ЦБ написали заявление с просьбой снизить нам ставку, банк пошёл навстречу и снизил до 12,5.

Но была одна особенность: часть срока выплат приходилась на время, когда главный заёмщик становился пенсионером и график по размеру платежа делился на 2 части: до выхода на пенсию одна сумма, после выхода другой сниженный размер.

И при первом взгляде на новый график платежей вроде всё ок, платёж ниже. Но ниже он был только в первой части, во второй же он вырос и общая сумма выплат стала на 3 тыс. руб. больше чем при ставке 13,25! Позже в выписке появилась сумма списания за просроченный платёж и глядя на суммы прихода-расхода даже сотрудники удивились её появлению - в дату списания вся необходимая сумма была на счету. Мелькнула мысль что зря затеяли эту историю с рефинансированием.

В итоге история всё-таки закончилась положительно после разбирательств и написания заявления. Суммы скорректировали, информацию о просрочке убрали.

5
0

А можно узнать, не могу понять двух вещей:
1) Вы писали: Дело в том, что обычно банк устанавливает клиенту округленный размер платежа: 4500 Р платить удобнее, чем 4499,56 или 4500,48 Р.
И это служит основой/причиной для появления корректируещего месяца. Но в вашем графике, этотне так. А корректирующий месяц есть. Как так то?
2) Почему пляшут суммы процентов ВНУТРИ месячного платежа от месяца к месяцу. То больше, то меньше. И судя по всему не зависят от количества дней в месяце.

3

Шамиль, ужасно! Но я взяла ипотеку в период самоизоляции🙂

3
0

Спасибо за статью. Наконец-то, увидел, что в работе используется, самый, пожалуй, адекватный калькулятор. Сам пользуюсь им который год и с расчетами банка всегда сходится копейка в копейку, чего не скажешь про другие финансовые калькуляторы.

2

Ip, к сожалению, РСХБ не пользуется этим калькулятором. У меня после досрочного погашения, платеж стал меньше, но переплата выросла

0

Шамиль, когда мы с мужем брали ипотеку, мы оставили подушку безопасности минимум полугодовую - ипотека+аренда+помощь родителям+необходимый минимум на жизнь. Сейчас я работаю, но мне по факту не платят - 5000 (пять тысяч рублей) за апрель (в Москве)))), муж продолжает работать. Но мы спокойно тянем и ипотеку, и аренду. Даже если карантин еще на полгода затянут. Дело не в инструменте, а как им пользоваться.

1
0

Вопрос:
Выгоднее ли получается вносить больше денег каждый месяц или нет.
Допустим у ежемесячный платеж 15т.р., а я буду вносить 20т.р.
Или выгоднее платить больше но на меньший срок?
Спасибо за ответ

0

Дема, одинаково. Отличие только в запасе прочности - в 1 случае можно платить меньше(15тр), а во втором случае нельзя.

2

Шамиль, заложились, все ок, доходы чуть выросли из-за курса, кризис увеличил спрос на продукт, над которым работаем. И вам привет!

0

Misha, так Вы один, а пострадавших то вон сколько. Как Ваш отдельно взятый случай влияет на картину в целом по стране? Отвечу сразу - никак, в статистике это, как плевок в море безграничной необоснованной уверенности.

Доходы выросли чуть чуть из-за курса🤷‍♀️🤦‍♀️ живете я так полагаю в деревне, с одним магазином, где покупаете минимальный набор, остальное выращиваете и делаете своими руками, а работаете на удалёнке с подвзякой к иностранной валюте?
У меня из- за разницы курса валют зп тоже не упала, а даже наоборот. Только толку то? Все подросло ровно на столько же в цене.

0

Шамиль, в деревне, судя по манерами, живёте вы. Даже если в город переехать умудрились. Мой платеж по ипотеке не подрос, например. Об этом, конечно, вы не подумали, считая мой бюджет (зачем-то). Удачи вам в вашем нытье по поводу финансового инструмента, которым вы не умеете пользоваться.

4

Misha, человек может уехать из деревни, но деревня из него - нет.

0
0

Вот и у меня так же получилось в этом месяце. У меня ипотека под 7.7% годовых. В месяц плачу 12855 рублей. Последний платёж мой в июне 2037 года (3 тысячи). Вношу я вчера "лишние" 600 рублей. Платёж стал меньше на 35 рублей, хотя должен был стать меньше на 5 рублей. И коррелирующий платёж стал не 3 тысячи, а 13!!!!! В чем моя тут выгода, я так и не поняла. И зачем вообще придумывать эту всю хрень?!?! Окей, 35 рублей умножить на 183 оставшихся месяцев будет 6400. А добавили в моём коррелирующем платеже 10 тысяч!!!!! Для чего вы это делаете!!?! Аннуитетные платежи у меня. Разозлили меня до чёртиков, свернули кровь!

0
0

Спасибо автору за труды!
При планировании ипотеки нашел данную статью и решил воспользоваться приведенным калькулятором для расчета. Обнаружил занимательный факт: при гипотетических вводных данных 9 млн под 20% на 20 лет в конце платежа предлагается дополнительно к ежемесячному платежу заплатить почти 300 тысяч. Кто-нибудь сможет подсказать, это косяк калькулятора или действительно такие ситуации могут быть в реальности?

0
0

Я считала через эксель и так и не поняла, что именно способствовало повышению ежемесячного платежа.

Так, у меня в голове два варианта перерасчета графика платежей в связи с досрочным погашением. В первом варианте, платеж остается тем же самым (см прикрепленный рисунок), только снижается дополнительно остаток основного долга (за счет досрочного погашения в размере например 10000 рублей). В итоге получились те же выводы что и в статье, 141-ый платеж исчез и сумма 140-го платежа уменьшилась. Но как я уже и сказала ежемес. платеж тот же самый.

А во втором варианте, я пересчитала аннуитетный ежемесячный платеж заново. То есть для расчета нового ежемес. платежа, я умножила коэффициент аннуитета не на первоначальную сумму кредита, а на остаток, который получился после частичного досрочного погашения. Таким образом ежемесячный платеж стал меньше, 141-ый платеж исчез и сумма 140-го платежа уменьшилась.

В общем я не поняла как ежемесячный платеж мог увеличиться

0

Сообщество