Банки вновь ужесточат требования к выдаче ипотеки

Центробанк решил снова увеличить коэффициенты риска по кредитам.

Это означает проблемы для заемщиков, которые уже закредитованы или хотят получить ипотеку с низким первоначальным взносом. Им будут чаще отказывать и могут предложить более высокий процент по кредиту.

Новые требования вступают в силу с 1 октября 2023 года. Расскажу о них подробнее.

В марте 2022 года ЦБ резко поднял ключевую ставку, чтобы снизить эффект от западных санкций, и рынок ипотечного кредитования замедлился. Он стал жить за счет программ с государственным субсидированием, а застройщики вместе с банками стали придумывать новые схемы для увеличения выдачи ипотек.

Так появилась льготная ипотека от застройщиков с экстремально низкими ставками 0,1—1% при рыночных ставках 8—9%. Подвох был в цене квартиры: она оказывалась выше стандартной на 10—30%.

ЦБ начал бороться с подобными программами, так как посчитал их рискованными:

• заемщик покупает недвижимость по завышенной цене, и неизвестно когда сможет продать ее без убытка;
• банк берет в залог недвижимость, которая не соответствует справедливой рыночной цене, и, если заемщик перестанет платить, продать квартиру с торгов по цене ее покупки не выйдет;
• дешевая ипотека создает повышенную нагрузку на государственный бюджет: заемщикам невыгодно досрочное погашение — государству придется дольше субсидировать льготную ставку.

Увеличение коэффициента риска — один из механизмов, чтобы ограничить банки в выдаче потенциально проблемных кредитов. Первое ужесточение произошло 1 декабря 2022 года и коснулось ипотечных кредитов по ДДУ 

Новые изменения касаются всех ипотечных программ и вообще всех кредитов, не только ипотечных. Далее расскажу, как это отразится на заемщиках, но, чтобы лучше понимать ситуацию, сначала нужно вникнуть в матчасть. Запаситесь терпением, сейчас будет немного экономической теории.

Надбавка к коэффициентам рисков по кредитам позволяет ЦБ управлять финансовыми рисками в банковской сфере. ЦБ старается контролировать аппетиты кредиторов и ограничивает кредитный потенциал, чтобы банки не выдавали кредиты всем подряд.

Например, Центробанк заставляет формировать повышенные резервы под выдачу потенциально проблемных ссуд. Резерв — это деньги банка, которые он хранит на корсчете в ЦБ на случай, если должник не расплатится с кредитом. Фактически это страховка, что у банка хватит своего капитала для работы, даже если все должники вдруг перестанут платить.

Надбавки к коэффициентам риска применяют для расчета норматива достаточности капитала кредитных организаций — это показатель, который показывает риск банкротства банка. При расчете такого норматива банки используют и кредиты. Чем «качественнее» кредиты, тем «здоровее» считается банк.

Когда ЦБ решает, нужно ли установить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке и тем самым ужесточить правила выдачи таких кредитов, он рассматривает в основном два параметра:

ПДН — показатель долговой нагрузки, или соотношение общего дохода клиента ко всем его кредитным обязательствам с учетом нового. Если доход заемщика — 100 000 ₽ и у него на 50 000 ₽ кредитов с учетом того, что он запрашивает, то ПДН равен 50%. Чем меньше ПДН, тем больше шансов, что заемщик будет платить без проблем.

LTV — соотношение кредита к реальной стоимости залога. Например, квартира стоит 10 000 000 ₽, а заемщик просит ипотеку на 5 000 000 ₽. LTV здесь 1:2, или 50%. Чем ниже показатель, тем меньше требования к первоначальному взносу.

LTV применяется на вторичном рынке, где можно установить реальную стоимость жилья. Для ипотеки по ДДУ вместо LTV используют размер первоначального взноса.

Надбавка к коэффициентам риска будет зависеть от типа ипотеки, которую берет заемщик.

Для вторичной ипотеки при расчете надбавки регулятор учтет соотношение ПДН и стоимости залога. А для первичного рынка, по договорам ДДУ, — соотношение ПДН и первоначального взноса.

Так, для клиентов с высоким ПДН — более 50% — и низким первоначальным взносом будет повышающий коэффициент. А значит, чтобы выдать такую ипотеку, банку придется резервировать больше капитала под покрытие возможных убытков.

Таким заемщикам банки лучше откажут или выдадут ипотеку под повышенную ставку, чтобы хотя бы частично компенсировать необходимость формирования дополнительных резервов.

Вывод: на первичном рынке банки охотнее будут выдавать ипотеку клиентам с первоначальным взносом от 30% и показателем долговой нагрузки до 60—70%.

Сложнее станет получать ипотеку клиентам без первоначального взноса или с небольшим — 10—30%, даже с минимальной кредитной нагрузкой или без таковой.

На вторичном рынке максимальный повышающий коэффициент более чем в два раза ниже, чем на первичном. Такая ипотека считается более обеспеченной: справедливая стоимость залога соответствует цене покупки, потому что цены на жилье нельзя завысить, как в новостройках.

Вывод: банки будут охотно выдавать ипотеку клиентам, у которых соотношение залога и кредита будет не более 70%, а долговая нагрузка — до 50%. По таким заявкам вообще не будет надбавки.

1. С 1 октября банки станут тщательнее подходить к анализу и выбору ипотечных заемщиков.
2. Банкам будет невыгодно выдавать ипотеку с минимальным взносом 10—15% на первичном рынке — таким клиентам будут чаще отказывать или предлагать повышенную ставку.
3. Шансы получить ипотеку клиентам с высокой долговой нагрузкой на рынке вторичного жилья будут при наличии высокого взноса — от 30% — или когда LTV будет не более 70—80%.