Что выгоднее: брать кредит на меньшую сумму или взять большой, но погасить досрочно?

Собираюсь брать ипотеку на квартиру стоимостью 10,6 млн рублей. Ставка — 8,4%. Есть 2,12 млн на первоначальный взнос, и еще остаются свободные 900 тысяч.

Если я на второй день действия кредита положу эти 900 тысяч рублей в счет досрочного погашения, то платеж уменьшится. Допустим, будет не 64 тысячи, а на 10 тысяч меньше. Тогда во все последующие месяцы за счет этой разницы я смогу погашать тело кредита досрочно. И таким образом уменьшить срок с 30 до 20 лет.

Выгодно ли погасить свободными деньгами кредит на второй день или же лучше сразу взять меньшую сумму?

Павел, насколько я поняла, вы ищете способ заплатить как можно меньше процентов по ипотеке. Самый выгодный вариант — сразу сделать больший первоначальный взнос, а потом вносить досрочные платежи согласно вашему плану. Объясню все на примерах.

Для наглядности расчетов я буду использовать кредитный калькулятор.

Ваша переплата, если внести деньги на второй день

Итак, вы планируете взять кредит на сумму 8 480 000 Р, при этом у вас есть свободные 900 000 Р.

Если вы просто возьмете в ипотеку 8 480 000 Р на 30 лет, то ваш ежемесячный платеж составит 64 603 Р, а переплата — 14 759 936 Р.

При этом вы планируете внести в счет частичного досрочного погашения 900 000 Р на следующий день. После этого переплата снизится с 14 759 936 до 13 189 429 Р. А платеж — до 57 751 Р.

Если выплачивать ипотеку без&nbsp;частичных досрочных погашений, за&nbsp;30&nbsp;лет переплатите 14 759 936 <span class=ruble>Р</span>
Если выплачивать ипотеку без частичных досрочных погашений, за 30 лет переплатите 14 759 936 Р
После досрочного погашения переплата снизится с&nbsp;14 759 936 до&nbsp;13 189 429 <span class=ruble>Р</span>
После досрочного погашения переплата снизится с 14 759 936 до 13 189 429 Р
Размер платежа снизится с&nbsp;64 603 до&nbsp;57 751 <span class=ruble>Р</span>
Размер платежа снизится с 64 603 до 57 751 Р

После частичного досрочного погашения со снижением платежа вы планируете ежемесячно вносить исходную сумму — 64 603 Р.

Для удобства округлим, что вы планируете ежемесячно вносить дополнительные 7000 Р на частичное досрочное погашение, пока не выплатите кредит. Уменьшать будете срок платежа. Вот что получится в таком случае.

Если ежемесячно вносить 7000 <span class=ruble>Р</span> с уменьшением срока кредита, переплата снизится до 8 337 934 <span class=ruble>Р</span>
Если ежемесячно вносить 7000 Р с уменьшением срока кредита, переплата снизится до 8 337 934 Р
А срок кредита уменьшится с 360&nbsp;до 246&nbsp;месяцев
А срок кредита уменьшится с 360 до 246 месяцев

За счет ежемесячного частичного досрочного погашения вы сможете:

  1. Снизить переплату по кредиту с 14 759 936 до 8 337 934 Р.
  2. Уменьшить срок выплаты кредита с 360 до 246 месяцев, то есть до 20 с лишним лет.

Разница большая. А теперь давайте посмотрим, что будет, если вы сразу сделаете больший первоначальный взнос и будете ежемесячно вносить сумму на досрочное погашение.

Ваша переплата, если сразу сделать большой первоначальный взнос

Если вы просто сделаете больший первоначальный взнос — 3 020 000 Р, то ежемесячный платеж составит 57 747 Р, а сумма переплаты — 13 193 435 Р.

Если сразу сделать больший первоначальный взнос и взять кредит на 7 580 000 <span class=ruble>Р</span>, сумма переплаты составит 13 193 435 <span class=ruble>Р</span>
Если сразу сделать больший первоначальный взнос и взять кредит на 7 580 000 Р, сумма переплаты составит 13 193 435 Р

Если же добавить, что вы ежемесячно будете вносить 7000 Р в счет частичного досрочного погашения и уменьшать срок выплаты кредита, то переплата уменьшится до 8 303 618 Р.

В итоге с большим первоначальным взносом переплата будет меньше на 34 316 Р.

За счет большего первоначального взноса и ежемесячного частичного досрочного погашения с уменьшением срока переплата в итоге будет меньше
За счет большего первоначального взноса и ежемесячного частичного досрочного погашения с уменьшением срока переплата в итоге будет меньше

Почему так происходит

Мы разбирали порядок выплаты долга на очень грубых примерах. Не учитывали, в какой точно день вы будете брать ипотеку, плату по страховой программе, а размер досрочного погашения указывали примерно.

Формула расчета платы по ипотечному кредиту очень сложная, и в каждом банке есть свои нюансы. Так, иногда бывает, что заемщик вносит небольшую сумму на частичное досрочное погашение, а платеж все равно немного увеличивается.

При этом основные правила остаются неизменными: чем больше первоначальный взнос и меньше срок кредита, тем меньшую сумму вам нужно будет взять в долг у банка и тем меньше будет сумма переплаты.

Я бы рекомендовала сделать больший первоначальный взнос, а потом по возможности вносить частичное досрочное погашение.

Если ваша цель — быстрее выплатить кредит, то при досрочном погашении уменьшайте срок выплаты. При этом лучше сразу взять ипотеку на меньший срок — 20 лет, а потом вносить платежи на частичное досрочное погашение.

Так, если вы сразу сделаете первоначальный взнос 3 020 000 Р и ежемесячно будете вносить минимум по 7000 Р на частичное досрочное погашение, уменьшая срок, переплата по кредиту снизится до 6 135 971 Р.

Самый лучший вариант — брать ипотеку на меньший срок с большим первоначальным взносом и вносить платежи на частичное досрочное погашение, уменьшая срок
Самый лучший вариант — брать ипотеку на меньший срок с большим первоначальным взносом и вносить платежи на частичное досрочное погашение, уменьшая срок

Вы рассчитываете ипотеку на большой срок, а в жизни случается всякое. Когда не уверены в своих силах, лучше вносить частичное досрочное погашение, снижая платеж. Лишние деньги всегда можно использовать, чтобы погасить ипотеку досрочно, как это делает Максим Кайнер. Если что-то пойдет не по плану, с меньшим платежом проще переждать возникшие трудности.

Более того, страховка по ипотеке чаще всего рассчитывается исходя из первоначально взятой суммы. Если вы внесете частичное досрочное погашение на второй день после того, как возьмете ипотеку, плата за страховку все равно будет рассчитываться исходя из той суммы, которую вы взяли. И она будет выше, чем если бы вы взяли меньшую сумму.

Но в целом банкам все равно, погасите вы кредит досрочно или будете платить весь срок. Им важно, чтобы вы платили без просрочек.

Поймите, суть любого кредита - вы платите проценты за пользование деньгами банка, и эти проценты зависят только от суммы, которую вы должны на текущий момент, а не от срока кредита. Срок по сути - это производная величина, которая зависит от того, как быстро будет уменьшаться основной долг.
Каждый день банк начисляет вам проценты, которые прямо пропорциональны остатку долга на этот день и ничему больше. Ежемесячный платёж состоит из суммы этих ежедневных начислений и той части, которая идёт в погашение основного долга. Благодаря этому уменьшению основного долга в следующем месяце на него начисляется меньше процентов, и чуть большая часть следующего платежа уйдёт в основной долг.
В вашем случае есть два фактора:
1) в первом случае ваш долг будет на 900 тыс. руб. больше в течение одного дня. Соответственно, вы заплатите проценты за пользование этими 900 тыс. руб. в течение одного дня;
2) страховка будет стоить пропорционально вашему долгу на тот день, когда вы оформляете страховку. Соответственно, в первом случае страховка на первый год будет стоить дороже, несмотря на то что вы уменьшите тело кредита на следующий день.
Это с точки зрения чистой математики. Вообще, как и пишут другие комментаторы, для вас могут иметь значение и другие факторы: наличие подушки безопасности или возможность вложить свободные деньги с большей прибылью, чем 8,4% годовых (на ИИС, например). Т.е. надо определиться, что вы понимаете под выгодой.

22

Валентин,
Тоже хотел написать, что автор не очень разбирается в вопросе и вместо её вычислений можно было просто посчитать процент за 1 день от 900 тысяч и упомянуть про страховку.

1
Герой Т—Ж

Мишель Коржова, не стыдно такое советовать - уменьшать срок?
Единственное, что полезно - ссылка на хорошую статью от Максима: https://journal.tinkoff.ru/mortgagesmorte/
Он все правильно пишет. Надо уменьшать ежемесячный платеж.
Единственное - надо брать всегда на максимальный срок.

9

Vadim, при увеличении срока может увеличиваться ставка. На это стоит обратить внимание при подборе срока.

2

Vadim, всегда будет соблазн занести в следующем месяце, ещё появляется лаг до 2х недель когда деньги простт лежат на счёте, а банк рассматривает заявление.

0
Герой Т—Ж 🏆

По входным данным ответ один — однозначно брать на меньшую сумму, но меня смущает факт того что 2.12кк первоначальный взнос и "лишне" 900к — но ни слова про необходимость делать ремонт, покупать технику и т.п. траты + не упоминается наличие финансовой подушки, так что все не так однозначно.

8

Если сразу взять кредит меньше, то платёж будет не 64, а на 10 тыс меньше. И эту разницу можно направлять на досрочное погашение...

3

Зачем отмечена опция "платить в день выплаты очередного платежа", если человек хочет внести деньги на следующий день? Просто удлинили срок пользования большей суммой на месяц и исказили расчёт.

1

я не спец совсем, но, имхо,
1) нельзя забывать про "подушку", зачем вам все "свободные 900 тысяч" сразу терять то?
2) я бы взяла макс сумму на макс срок и далее по обстоятельствам досрочно гасила (по деньгам это может и невыгодно, зато на случай ЧП не так боязно), например, живете-платите, бах, премия/лотерея/наследство - внесли 100 досрочно и ничего в быту не ухудшилось.

а вообще у меня вопрос к людям тут, задумалась пока печатала. если кредит на мужа+жену, страховка на тело кредита, один умирает, страховка закрывает все тело кредита (ну или почти все, я хз, но не половину созаемщика, больше!) то второй супруг живет свободно, горюет и растит детей уже без ипотеки...верно я понимаю? т.е. если быть пессимистом, то выгоды досрочно гасить ипотеку в браке нет вообще?)

0

Olga, по логике пока есть созаёмщик, он должен гасить ипотеку, иначе зачем вообще созаёмщик? Банки/страховые рассматривают его как фактор уменьшения риска невыплаты, а не наоборот. Но для точности надо обратиться к первоисточнику, т.е. к договору страхования и кредитному договору.

2

Валентин, насколько я понимаю, для "подстраховки" - это поручитель. если заемщик не платит, требуют с поручителя, а вот если заемщик умер, то кредит гасится страховкой. если заемщиков два, то у них долг солидарно-половинчатый, т.е. как минимум половину страховая оплатит в случае смерти одного созаемщика. но страховые не гасят частями же! есть сумма страховки и премии регулярные, как страховая может отдать банку половину страховой суммы, а вторую куда? менять условия договора страхования живого созаемщика чтоль? имхо, кредит банк гасит весь (или меньше, согласно страховой сумме), но это со стороны выглядит как-то непривычно =)))

0

Olga, посудите сами, зачем банку такой созаёмщик, с которого взять нечего, а в случае чего ему ещё квартиру дарить? Статус у созаёмщиков одинаковый (в отличие от заёмщика и поручителя); неважно, кто из них умрёт, банк будет взыскивать долг со второго созаёмщика. Т.е. долг солидарный, но не половинчатый - каждый отвечает в полной мере за весь долг.
Я думаю, смерть одного из заёмщиков не является страховым случаем. Но я никогда не брал кредитов с созаёмщиками, поэтому не могу утверждать. Просто рассуждения)

0

Валентин, не будет он взыскивать. Для этого как раз и есть страховка. Созаемщиком является супруг/супруга обязательно, даже если они не работают.

2

Проценты за пользование деньгами придется заплатить + повышенная страховка за год, и скорее всего это будет не один день а неделя или две - пока банк примет заявление и все пересчитает

0

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю