Дадут ли ипотеку, если у созаемщика плохая кредитная история?

Без анализа вашей кредитной истории не получится точно сказать, высока ли вероятность отказа в ипотеке. Каждый банк оценивает платежеспособность клиентов по-своему.

Расскажу, что считается плохой кредитной историей и как повысить шансы на одобрение ипотеки в вашем случае.

Банк выдает ипотечный кредит заемщику. Вместе с ним в сделке может участвовать созаемщик, у которого те же права и обязанности.

В некоторых ситуациях банк не выдаст кредит без созаемщика. Вот самые частые:

• заемщик в браке. Супруг выступает созаемщиком, если нет брачного договора или нотариального согласия на покупку недвижимости в ипотеку;
• нужно увеличить максимальную сумму кредита. Если у созаемщика есть работа и стабильный доход, банк может одобрить ипотеку на большую сумму;
• нужно продлить срок ипотеки. Многие банки устанавливают предельный возраст на момент окончания кредитного договора — 65 лет. Если в сделке будет участвовать более молодой созаемщик, срок кредита увеличат;
• нет денег на первоначальный взнос. Часто заемщик может подтвердить доход, который банк учитывает при расчете лимита по кредиту, а вот первоначального взноса у человека нет. Тогда можно привлечь созаемщиком того, у кого есть нужная сумма;
• есть родственник с субсидией или льготой. Например, как в вашем случае: если родители решили использовать материнский капитал, в сделке должен участвовать тот, на чье имя оформлен сертификат.

Созаемщик может принимать участие в ипотечном кредите по-разному.

Финансовый созаемщик. Его участие помогает увеличить сумму кредита, поэтому такой созаемщик наравне с основным заемщиком предъявляет документы о трудоустройстве и доходе.

Нефинансовый созаемщик участвует в сделке не для того, чтобы увеличить сумму кредита или иначе улучшить условия ипотеки. К примеру, нефинансового созаемщика привлекают:

• когда не хватает денег на первоначальный взнос;
• если это обязательно по закону — как в случае с супругом, когда нет брачного договора или нотариального согласия на покупку жилья в ипотеку.

Проверять доход такого созаемщика банк не будет.

Обязательное условие для любого созаемщика — российское гражданство. Остальные требования зависят от его роли.

У финансового созаемщика, который гарантирует возврат кредита, банк обратит внимание:

1. На постоянный доход, то есть стаж на последнем месте работы не менее 3—6 месяцев.
2. Возраст — от 21—23 до 65—75 лет.

В случае с нефинансовым созаемщиком все банки обязательно проверяют только возраст. Но требования не такие жесткие. Обычно банки рассматривают в качестве нефинансовых созаемщиков людей от 18 лет.

В отдельных банках могут быть дополнительные требования. Например, некоторые при рассмотрении заявки на ипотеку не проверяют регистрацию, она потребуется уже на сделке. А есть такие, для кого постоянная регистрация в России — обязательное условие. О дополнительных требованиях к созаемщикам лучше заранее узнать у ипотечного менеджера, который занимается вашей заявкой на кредит.

Вы написали, что у вас плохая кредитная история, но не указали, почему вы так решили.

Банки по-разному оценивают кредитную историю. Возможно, найдется тот, у которого ваш рейтинг не вызовет вопросов.

Чаще всего кредитную историю портят просрочки. Поэтому расскажу, на что банки смотрят в этом случае:

1. Периодичность. Важно, как часто вы платили по кредиту не вовремя. Две-три просрочки за год воспринимаются не так плохо, как ежемесячные.
2. Длительность. Просрочка до 30 дней не так критична, как более длительная — до 60 и тем более до 90 дней или больше.
3. Давность. Чем больше времени прошло с момента погашения просрочки, тем лучше. Одни банки анализируют кредитную историю за пять лет до обращения, другие — за три года. А есть и такие, где смотрят на весь период.
4. Сумма. Одно дело, когда клиент пропустил платеж 30 000 ₽, и совсем другое, если до полной оплаты не хватило 100 или 1000 ₽.
5. Количество просрочек дольше 30—60 дней. Если такие были, банк обязательно посмотрит, как часто они случались.

Чтобы зря не тратить время, еще на первой встрече с ипотечным менеджером уточните, что критично для вашего банка. Не стоит утаивать информацию от сотрудника. При проверке кредитной истории она все равно выяснится. Лучше раньше узнать, какому банку вы не подходите, и обратиться в другой.

Иногда банки оценивают кредитную историю как негативную, но все равно выдают кредит. В таком случае могут быть дополнительные требования к заемщику. Опишу самые частые.

Повышенный первоначальный взнос. Чем больше взнос, тем охотнее банк рассмотрит клиента с негативной кредитной историей. Например, если стандартный взнос — 10%, банк предложит клиенту с негативной кредитной историей внести 20—30% от стоимости квартиры.

Привлечение созаемщика или поручителя. Такое часто бывает, когда заемщик не подходит банку из-за кредитной истории. Чтобы не отказывать такому клиенту, банк предложит привлечь созаемщика с положительной кредитной историей. Требование о поручительстве тоже встречается, но реже.

Увеличение базовой ставки. Если банк предложит клиенту с положительной кредитной историей ставку 10% годовых, то заемщику с закрытыми просрочками может повысить процент, например, на 0,5 или 1%.

Вот что я обычно предлагаю клиентам, которым с высокой долей вероятности могут отказать в ипотеке:

1. Обратиться в банк, с которым вы уже сотрудничаете. Например, в тот, где у вас открыт вклад или дебетовая карта.
2. Подыскать лояльный банк. Такие организации не принимают решение об отказе или одобрении за 3—5 минут и внимательно анализируют ситуацию созаемщика. Они активно занимаются ипотечным кредитованием и готовы работать с разными категориями клиентов. К примеру, такими считаются «Росбанк-дом», «Совкомбанк» и «БЖФ-банк».
3. Подготовить повышенный взнос. Вместо привычных 10—15% предложить банку 20—30%.

Из вашего вопроса непонятно, почему вы считаете свою кредитную историю плохой. Поэтому я опишу общий план действий, которые можно предпринять, чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки:

1. Перед обращением в банки проверьте кредитную историю. Как это сделать, мы описали в статье «Как узнать кредитную историю».
2. Убедитесь, что в кредитной истории нет ошибок. Если они есть, их нужно исправить до подачи заявки на ипотеку. Инструкция есть в статье «Как исправить ошибки в кредитной истории».
3. Узнавайте шансы на одобрение ипотеки на первой же встрече с ипотечным менеджером.
4. Если шансы невысокие, уточните, как их можно увеличить. Возможно, менеджер предложит открыть зарплатную карту в этом банке или подготовить более высокий первоначальный взнос.