Первую квартиру Андрей купил, когда ему было 25 лет. Он получал 40 тысяч рублей, а квартира стоила 3 миллиона. Единственным решением была ипотека.

Срок ипотеки зависит от двух чисел: первоначального взноса и ежемесячного платежа. На взнос Андрей накопил самый минимум — 450 000 рублей. В месяц он мог отдавать банку не больше ⅔ зарплаты — 26 000 рублей. Поэтому ипотеку пришлось брать на 30 лет.

К концу срока Андрей выплатит банку 9,5 млн — в три раза больше, чем стоит его квартира. Друзья решили, что Андрей попал в кабалу на всю жизнь. Но он задумал отличный план.

Цена квартиры
3 000 000 Р
Взнос
450 000 Р (15%)
Кредит
2 550 000 Р
Срок ипотеки
30 лет
Ставка
12%
Ежемесячный платеж
26 000 Р
Переплата по кредиту
6 903 672 Р
Выплаты за весь срок
9 453 672 Р

Везучие богатеют

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Говорят, вы не сможете отказывать себе во всём и через несколько лет сорветесь. Но если вам хватает амбиций и повезло с профессией, то экономить больше года не придется.

Финансовые эксперты беспокоятся не зря: если сегодня выплачивать кредит трудно, то завтра будет еще труднее. Инфляция обесценивает зарплаты: сегодня 40 тысяч хватает на хлеб и зрелища, а завтра — только на хлеб. Россияне беднеют. Но есть исключения.

У этих исключительно везучих зарплата растет быстрее, чем ее обесценивает инфляция. Чтобы оценить, относитесь ли вы к их числу, подумайте:

Наш герой Андрей — программист из Петербурга, его доход за два года вырос на 100%. Раньше он отдавал за ипотеку две трети зарплаты, теперь — только треть. Амбиции толкают его дальше, поэтому скоро платить за кредит станет совсем просто. Андрей это понял сразу, поэтому не побоялся взять кредит, хотя сначала платил за него из последних денег.

Ипотека дешевеет

Андрей купил квартиру в 2013 году и с тех пор каждый месяц платит по 26 000 рублей. Тогда на эти деньги можно было купить 1000 буханок хлеба, а сейчас — только 812.

Когда Андрей взял ипотеку, для его квартиры остановилось время: хлеб, одежда и недвижимость дорожают, а его квартира — нет. Она будет стоить те же 26 000 рублей в месяц, даже если деньги так подешевеют, что на них будут печатать антиправительственные листовки.

Гиперинфляция в Германии, 1923
Гиперинфляция в Германии, 1923

К концу срока вместо 2,5 млн Андрей отдаст банку 9,5 млн. Звучит жутко, если не делать поправку на инфляцию. С 2000 по 2014 она составила 400%. Если эти темпы сохранятся, через 30 лет квартира Андрея будет стоить 75 млн. И чем дольше он отдает долг, тем более дешевые рубли отдает банку.

Уровень инфляции 2000—2014 гг.
Уровень инфляции 2000—2014 гг.

Квартира зарабатывает

Платить по кредиту будет проще, потому что квартира сама зарабатывает деньги. Если вы заселитесь в нее сами, то сэкономите на аренде. Если сдадите другим, то получите их оплату.

Андрей сдает квартиру в аренду за 17 000 рублей в месяц — эти деньги уже покрывают оплату ипотеки на две трети. И время работает на него: с каждым годом цена аренды растет, а сумма взноса по кредиту — нет.

Деньги делают деньги

Еще одна причина, почему Андрей не стал гасить ипотеку досрочно — он научился зарабатывать, используя накопления. Проще всего положить деньги на депозит в банке и получать процент. Если ставка по вкладу 15%, а по ипотеке — 12%, то выгоднее положить деньги на счет, а не гасить кредит досрочно.

Еще больше можно заработать, если вкладывать в акции или играть на курсах валют. Если бы Андрей отдал свободные деньги в счет кредита, то сократил бы переплату на несколько тысяч. Но он купил доллары и увеличил накопления на 60%, заработал сотни тысяч. А потом взял еще одну ипотеку на 30 лет.

Динамика курса доллара США. Источник: Банки.ру
Динамика курса доллара США. Источник: Банки.ру

Если планируете купить квартиру в ипотеку, не тяните: накопите денег на минимальный взнос и берите кредит на долгий срок — это окупится. Вскоре платежи по кредиту станут для вас привычным, как отчисления 13% зарплаты государству.

Не пытайтесь повторить этот трюк, если рискуете потерять работу и не знаете, какой будет ваша зарплата через несколько лет. Еще такая тактика не сработает, если в экономике всё изменится: рубль укрепится, инфляция притормозит, уровень жизни начнет расти. Тогда Андрей погасит ипотеку досрочно и будет прав.