Ипотека
315K

Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок

Почему ипотека на долгий срок — это нормально

19
Аватар автора

Саша Волкова

редактор, экономист

Первую квартиру Андрей купил в 2013 году, когда ему было 25 лет. Он получал 40 000 ₽, а квартира стоила 3 миллиона. Единственным решением была ипотека.

Срок ипотеки зависит от двух чисел: первоначального взноса и ежемесячного платежа. На взнос Андрей накопил самый минимум — 450 000 ₽. В месяц он мог отдавать банку не больше 2/3 зарплаты — 26 000 ₽. Поэтому ипотеку пришлось брать на 30 лет.

К концу срока Андрей выплатит банку 9,5 млн — в три раза больше, чем стоит его квартира. Друзья решили, что Андрей попал в кабалу на всю жизнь. Но он задумал отличный план.

Ипотеку Андрей взял под 12% годовых. В 2020 году он рефинансировал ее под 8%, когда ставки упали. Остаток долга составил около 2,4 млн рублей, и новый платеж с учетом 23 лет ипотеки равен 19 000 ₽.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Везучие богатеют

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если ежемесячный платеж отнимает больше половины зарплаты. Говорят, вы не сможете отказывать себе во всем и через несколько лет сорветесь. Но если вам хватает амбиций и повезло с профессией, то экономить больше года не придется.

Финансовые эксперты беспокоятся не зря: если сегодня выплачивать кредит трудно, то завтра будет еще труднее. Реальные располагаемые денежные доходы, то есть доходы за вычетом коммунальных услуг и налогов, с 2013 года падали на 1—2% в год. Исключение — 2018 и 2019 годы: доходы остались на уровне 2017 года. В 2022 году они снизились на 1,4% по сравнению с предыдущим.

Инфляция обесценивает зарплаты: сегодня 50 тысяч хватает на хлеб и зрелища, а завтра — только на хлеб. Россияне беднеют.

Но не все: есть исключительно везучие люди, чья зарплата растет быстрее, чем ее обесценивает инфляция. Чтобы оценить, относитесь ли вы к их числу, подумайте:

  • сколько зарабатывают лучшие в вашей профессии;
  • готовы ли вы остервенело учиться и расти.

Наш герой Андрей — программист из Петербурга, его доход за два года вырос на 100%. Сначала он отдавал за ипотеку две трети зарплаты, в 2015 году — только треть. Амбиции толкают его дальше, поэтому скоро платить за кредит станет совсем просто. Андрей это понял сразу, поэтому не побоялся взять кредит, хотя сначала платил за него из последних денег.

2023 год. Средняя зарплата программиста в Петербурге — около 200 тысяч рублей, то есть Андрей увеличил доход в пять раз. С учетом рефинансирования он тратит на ипотеку менее 10% ежемесячного дохода.

Зарплата программистов в Санкт-Петербурге по данным hh.ru
Зарплата программистов в Санкт-Петербурге по данным hh.ru

Ипотека дешевеет

Андрей купил квартиру в 2013 году, и его платеж составлял 26 000 ₽. Тогда на эти деньги можно было купить 1000 буханок хлеба по 700 граммов, а сейчас — только 578.

Когда Андрей взял ипотеку, для его квартиры остановилось время: хлеб, одежда и недвижимость дорожают, а его квартира — нет.

При этом рыночная цена квартиры растет. Стоимость жилья за квадратный метр в Москве с 2013 по 2023 год выросла в среднем с 170 000 до 240 000 ₽.

В 2020 году наш герой снизил платеж до 19 000 ₽. Теперь квартира будет стоить те же 19 000 ₽ в месяц, даже если деньги так подешевеют, что на них будут печатать антиправительственные листовки.

Гиперинфляция в Германии, 1923
Гиперинфляция в Германии, 1923

К концу срока вместо 2,5 млн Андрей отдаст банку 9,5 млн. Звучит жутко, если не делать поправку на инфляцию. Чем дольше Андрей отдает долг, тем более дешевые рубли перечисляет банку.

С 2015 по конец 2021 года прогрессирующая инфляция составила 33%, а с 2000 года — 529%. С момента покупки Андреем квартиры в 2013 году инфляция составила около 87%. В 2046 году при сохранении этих темпов роста его квартира будет стоить более 28 млн рублей.

Источник: Банк России
Источник: Банк России

Квартира зарабатывает

Платить по кредиту будет проще, потому что квартира сама зарабатывает деньги. Если вы заселитесь в нее сами, то сэкономите на аренде. Если сдадите другим, то получите их оплату.

Сначала Андрей сдавал квартиру в аренду за 17 000 рублей в месяц — эти деньги уже покрывали оплату ипотеки на две трети. И время работает на него: с каждым годом цена аренды растет, а сумма взноса по кредиту — нет.

2023 год. У Андрея однокомнатная квартира в ближнем Подмосковье, в Видном. Сейчас квартиру там можно снять в среднем за 28 000 ₽ в зависимости от состояния и ремонта. Эта цена перекрывает платеж после рефинансирования кредита и даже первоначальный платеж по ипотеке.

Деньги делают деньги

Еще одна причина, почему Андрей не стал гасить ипотеку досрочно — он научился зарабатывать, используя накопления. Проще всего положить деньги на депозит в банке и получать процент. Если ставка по вкладу 15%, а по ипотеке — 12%, то выгоднее положить деньги на счет, а не гасить кредит досрочно.

Еще больше можно заработать, если вкладывать в акции или играть на курсах валют. Если бы Андрей отдал свободные деньги в счет кредита, то сократил бы переплату на несколько тысяч. Но он купил доллары и к апрелю 2022 года увеличил накопления на 200%, заработал сотни тысяч.

200%
так вырос курс доллара с января 2013 по март 2022 года
Динамика курса доллара США. Источник: «Банки-ру»
Динамика курса доллара США. Источник: «Банки-ру»

Если планируете купить квартиру в ипотеку, не тяните: накопите денег на минимальный взнос и берите кредит на долгий срок — это окупится. Вскоре платежи по кредиту станут для вас привычным, как отчисления 13% зарплаты государству.

Не пытайтесь повторить этот трюк, если рискуете потерять работу и не знаете, какой будет ваша зарплата через несколько лет. Еще такая тактика не сработает, если в экономике все изменится: рубль укрепится, инфляция притормозит, уровень жизни начнет расти. Тогда Андрей погасит ипотеку досрочно и будет прав.

2023 год. До июля 2021 года ипотеку на новостройку можно было взять под 6,5% годовых. Ставки по вкладам были немного ниже, потом сравнялись с процентом по ипотеке. В 2023 году ставка льготной ипотеки на новостройки — до 8%, семейная ипотека — до 6%. На вторичное жилье ставки во втором квартале — в среднем от 10,6 до 12%.

Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Оставлю третий.))
"Если ставка по вкладу 15%, а по ипотеке — 12%" Это в какой такой сказочной стране?))
Сейчас у нас вклады 6%, ипотека 10%, чтобы Вклады стали хотя бы 11% это должно всё накрыться опять медным тазом, в разу хуже чем в 8м и 14м. Тогда правда и цена Квартиры будет ниже и аренда. т.е. опять пролёт.
С 14года по 19й цены почти не выросли, в некоторых регонах даже снизились. Опять мимо.

19

Роман, Россия. 2022 год. Ипотека под 7,8%, вклад в банке под 21% 🤣

6

Роман, у меня для вас плохие новости😅

4

Вася, может проблема в том что нужно осознано подходить к ипотеке? Читать договор внимательно, ради разнообразия просто, а не подписывать неглядя. С такой логикой давайте уже сразу решим что деньги это зло, рычаг рабовладельцев — тупикова логика ни к чему не приводит. Деньги — инструмент, кредит — инструмент, любым инструментом надо уметь пользоваться. Бензопилой, например, можно по неумению ногу оттяпать, значит бензопилы зло получается?

17

Николай, практика последних двух лет со дня вашего комментария показывает, что вы несёте чушь 🤣

8

Вася, если вы не способны тыкнуть на свой ежемесячный платёж и посмотреть сколько денег из него ушло на погашение тела кредита, а сколько на проценты, и сколько ещё осталось… то вам реально не стоит брать ипотеку

4
0

про ремонт квартиры, чтобы она "зарабатывала" и страховку по ипотеке ничего не сказано.

2
0

За 3 года и один комментарий под этой "чудо-схемой"?

0

No, эта чудо-схема работает не у всех. Вернее не только лишь все могут ей воспользоваться. Немногие могут, у остальных может не получиться. Ну вы поняли :)

4

Valeryi, "...вернее смотреть могут не только лишь все, мало кто может это делать." - сказал еврей Кличко: https://www.youtube.com/watch?v=YSsKw8gRVlY

0

No, взяла ипотеку как раз в 2019 и как раз по такой чудосхеме. Сейчас хата стоит в два раза дороже, деньги отложенные на досрочку лежат дальше под 21% годовых, при ипотеке в 7,5%. Что вас ещё интересует? 🤣

2

13.08.22, 11:43

Отредактировано

Евгенияда, соболезную, эта ставка в 21% прожила меньше месяца

3

No, моя сестра проработала в Национальном банке Украины 25 и ушла на пенсию. Спрашиваю ей: - Могу ли я получить лицензию на открытие своего банка в Украине? Ответ: - Да, тебе её выдадут, но если ты не еврей, тебе успешно работать не дадут...

1

Николай, единственный способ достичь все свои - открыть собственный банк - Пинькофф

0
0

Для тех кто говорит что инвестировать выгоднее ипотеки: ипотека выгодна в первую очередь тем, что за квартиру ты ещë не расплатился, но она при этом уже твоя и ты имеешь полные права на еë использование. А вот брать ипотеку на 30 лет мне кажется бредом. Разве кто-то на такое подписывается? Если брать на 20, то платëж в месяц будет больше, но совсем на копейки.

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество