Можно ли избежать штрафа, если я не успел построить дом на участке?
Виктор В.
спросил в Сообществе
Прочитал вашу статью про заброшенные земельные участки. У меня немного другая ситуация.
В 2012 году я купил участок для индивидуального жилищного строительства, по личным причинам — дети и ипотека — строительство до сих пор не начал. Участок несколько раз безуспешно пытались продать.
При покупке об установленных сроках освоения земельного участка меня никто не предупредил. О нарушении законодательства тоже никто не говорил, а сейчас уже второй раз штрафуют за то, что я не устранил нарушения и не построил дом.
О первой проверке предупредили максимум за неделю — естественно, я не мог выполнить необходимые требования за этот срок. Второй раз не смог устранить нарушения, потому что из-за коронавируса не работали МФЦ. Но от ответственности меня, конечно, никто не освобождает.
Как быть в таком случае? Есть примеры удачной судебной практики в пользу владельца?
Можно ли переписать участок на родственника, то есть сменить владельца? У него тоже будет отсрочка?
Могут ли за последующие нарушения изъять участок без торгов?
Виктор, к сожалению, штраф придется заплатить, ведь вы действительно нарушили закон: в трехлетний срок так и не начали строить дом на участке. Но в течение трех месяцев после назначения штрафа вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить уменьшить размер штрафа с учетом вашего материального и семейного положения. Удачная судебная практика есть.
Чтобы не получить штраф в третий раз, участок можно подарить родственнику. На уже полученные штрафы это не повлияет. Но вместо этого лучше заняться благоустройством земельного участка: хотя бы поставить забор или начать копать котлован под фундамент. Даже небольшие работы помогут отсрочить следующий штраф до десяти лет.
Изъять участок могут, но это длительный процесс, о котором вы обязательно узнаете заранее.
Почему вас оштрафовали
Срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, в законе прямо не указан. Но установлен срок, по истечении которого пустующую землю могут изъять, — это три года. В него не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, участок не изымут .
Кроме того, земельный участок не заберут без торгов. И вообще процесс изъятия земли длительный. Если вы против изъятия, муниципальная администрация пойдет в суд и сможет выставить землю на торги только через полгода после того, как решение суда об изъятии участка вступит в законную силу .
В судебной практике по оспариванию штрафов за пустующую землю срок неиспользования обычно начинается от трех-четырех лет после приобретения участка. Минимальный штраф за то, что вы не начали строительство дома на участке для ИЖС в такой срок, — 20 000 ₽. Максимальный — 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка или 50 000 ₽, если кадастровая стоимость не определена .
Собственника неиспользуемого участка из Новороссийска оштрафовали по максимуму — на 61 000 ₽, это 1,5% от кадастровой стоимости его десяти соток. Мужчина просил снизить штраф до 10 000 ₽, так как несколько лет судился с застройщиком соседнего участка: якобы тот построил многоквартирный дом слишком близко к границам и мешал мужчине. Суды встали на сторону застройщика, так как не нашли нарушений. Неиспользование земли суд счел неоправданным и сохранил штраф.
Могут не только оштрафовать, но и обязать привести участок в порядок.
Семью из Подмосковья, которая владела участком в десять соток, обязали уничтожить борщевик: он занял уже пятую часть земли. Участок для жилищного строительства был заброшен, забора не было. Земельный инспектор направил собственникам предписание с требованием убрать борщевик, но те ничего не сделали. Тогда городская администрация обратилась в суд. Интересно, что суд вынес решение в декабре и обязал ликвидировать борщевик в течение месяца со дня вступления решения в силу.
Как уменьшить штраф
В течение трех месяцев после того, как вас оштрафуют, вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить отменить штраф или уменьшить его размер, если с ним не согласны .
Например, у женщины из Белгородской области было в собственности несколько земельных участков для ИЖС, на которых вместо домов выросла сорная трава. Женщину оштрафовали на 40 000 ₽ — по 20 000 ₽ за два участка. Она рассказала, что не работает и в одиночку воспитывает двоих детей. Суд в порядке исключения уменьшил штраф до 10 000 ₽ за каждый участок.
Есть категории штрафов, которые можно оспорить из-за процессуальных нарушений, например некоторые штрафы для автомобилистов. Штрафы за не построенный вовремя дом по процессуальным причинам оспорить почти невозможно: дома-то нет, то есть штраф назначен законно. Но иногда у людей получается.
Например, в Белгородской области мужчина успешно обжаловал штраф в 20 000 ₽, хоть и во втором суде. Ему принадлежала половина земельного участка без забора, дома, фундамента и даже без строительных материалов. Его оштрафовали за то, что участок заброшен. Вот только управление Росреестра поздно известило собственника о том, что на его участок приедут с проверкой. Мужчина получил извещение на почте вечером того дня, когда чиновники выехали в поселок. Получилось, что собственника лишили возможности себя защитить, а так нельзя. Областной суд отменил штраф.
Мужчину могли еще раз заблаговременно известить о новой проверке и снова оштрафовать. Но он выиграл время и возможность организовать начало строительных работ на участке.
Если оснований избежать штрафа нет, то обжаловать постановление о назначении штрафа можно хотя бы для того, чтобы получить отсрочку на его уплату.
Так, в той же Белгородской области женщина дошла до областного суда, требуя отменить штраф в размере 10 000 ₽ из-за того, что административный протокол составили без ее участия. Судьи посмотрели фотографии пустого участка и штраф за неиспользование земли сохранили. Но это дало собственнице несколько месяцев отсрочки на его уплату.
Получается, в вашем случае вы можете только попытаться снизить размер штрафа. Суду нужно будет доказать, что построить дом вовремя вы не смогли из-за тяжелого финансового положения. Или попытаться оспорить штраф, но только с целью отсрочить срок его уплаты. Заплатить придется в любом случае.
Как избежать ответственности в будущем
Нет никаких запретов передавать участки для ИЖС другим людям, если земля не в ипотечном залоге. После этого срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, начнет течь заново.
Тут важно учитывать, что если вас уже оштрафовали, то менять собственника бессмысленно: это не избавит от ответственности. Такой способ работает только на будущее.
Чтобы избежать штрафа в будущем, землю можно подарить близким родственникам: жене, если участок куплен до брака, родителям, детям, бабушке, дедушке, внукам, братьям или сестрам. Налог им платить не придется .
При этом дарить участок несовершеннолетним детям имеет смысл, только если вы уверены, что в будущем не решите продать землю: сделки с детской недвижимостью контролируют органы опеки — это очень много бюрократии.
Вообще я не советую дарить или формально продавать землю родственникам: слишком много раз я оказывала юридическую помощь людям, которые из-за имущества поссорились с семьей.
Лучше потратьте немного денег и времени и изобразите на участке начало его освоения. Например, установите по границе участка деревянный штакетник, залейте фундамент под небольшое строение, завезите стройматериалы. Главное, чтобы это было похоже на одну из стадий возведения дома. Административные органы штрафуют людей за пустые участки, но если что-то уже сделано и не завершено, то это уже не нарушение. Суды в таких ситуациях штрафы отменяют.
Например, в Волоколамске мужчину оштрафовали на 20 000 ₽ за то, что он не построил дом на участке для ИЖС за 4,5 года. Мужчина не согласился: сразу после регистрации права собственности на землю он выкопал котлован и установил бетонный фундамент. Потом деньги кончились, и он присыпал фундамент землей, чтобы тот не разрушался из-за перепадов температуры.
Проверяющие пришли зимой, когда фундамент был скрыт под снегом, ничего не увидели и незаконно оштрафовали землевладельца. У мужчины были фотографии фундамента с координатами — это убедило суд. Суд посчитал административное правонарушение недоказанным и штраф отменил .
Сколько лет у вас на участке будет стоять один фундамент, уже неважно, ведь вы старались как могли.
Направьте в городскую администрацию уведомление о планируемом строительстве. Если его согласуют, в ответ пришлют уведомление о соответствии. Оно будет своего рода «охранной грамотой» от штрафов за неосвоенный участок в течение десяти лет — это срок действия такого уведомления .
