Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний

38
Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний
Аватар автора

Мария Яковлева

риелтор

Ребенок может быть собственником всей квартиры или ее доли, а может просто быть в ней прописан. В любом случае, если собираетесь продать такую квартиру, сделка будет особенной.

В статье расскажу, как не нарушить права ребенка при продаже квартиры, в каких случаях понадобится помощь родственников и что делать, если органы опеки запрещают продавать квартиру.

Как дети становятся собственниками недвижимости

Маткапитал. При рождении второго и следующих детей, а с 2020 года — еще и первого ребенка, семье дают материнский капитал. Эти деньги можно потратить на улучшение жилищных условий: купить квартиру или дом, построить жилье самостоятельно или стать дольщиком. В новом жилье нужно выделить доли детям  .

Собственность у ребенка может появиться не в момент приобретения жилья, а позже. Например, такое бывает, если:

  1. родители покупают строящееся жилье. Пока квартира не построена, выделить долю ребенку невозможно — ребенок получит ее, когда дом введут в эксплуатацию;
  2. родители покупают квартиру в ипотеку. Обычно сначала оформляют квартиру на себя, а когда закрывают ипотеку — выделяют доли детям.

Приватизация. Если дети живут в неприватизированной квартире, после приватизации они становятся ее владельцами наравне с остальными жильцами, которые участвовали в приватизации. Ребенку полагается такая же доля, как остальным.

Для приватизации нужно согласие совершеннолетних будущих собственников и детей от 14 до 18 лет. Несовершеннолетние могут отказаться только с согласия органов опеки. Такое согласие дают, если у детей есть другое жилье, которое по условиям лучше приватизируемого.

Если дети остались без родителей — например, родители умерли или их лишили родительских прав — и живут в неприватизированной квартире, то законные представители или органы опеки в течение трех месяцев оформляют договор, по которому квартира переходит в собственность детям.

Оформление квартиры на ребенка. Родители могут оформить квартиру на ребенка по своему желанию. Обычно это делают по нескольким причинам:

  1. хотят обеспечить ребенка собственностью, чтобы в будущем у него не было забот о жилье;
  2. чтобы квартира не считалась совместно нажитым имуществом супругов. Так при разводе родителей квартира останется ребенку и ее не надо будет делить;
  3. чтобы квартиру не отсудили кредиторы. Если родители взяли потребительский кредит и не смогли его выплатить, банк не отберет квартиру в счет погашения долга, поскольку она принадлежит не заемщикам, а ребенку.

Также квартиру могут подарить ребенку или передать по наследству.

Можно ли продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний

Могут ли дети распоряжаться недвижимостью. Дети до 18 лет могут владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе ею распоряжаться. Продать квартиру несовершеннолетнего собственника могут его законные представители: родители, усыновители или попечители.

Поскольку собственник несовершеннолетний, в сделке участвуют органы опеки и попечительства. Они должны дать согласие на продажу, иначе сделка будет незаконной и может быть аннулирована. Опека следит, чтобы права детей соблюдались и чтобы продажа квартиры была выгодна ребенку: он получил деньги, переехал в более комфортную квартиру или уехал из неблагоприятного района  .

То, как дети участвуют в сделке, зависит от их возраста.

Дети до 6 лет считаются малолетними и полностью недееспособными. Все решения за них принимают родители, усыновители, опекуны и органы опеки.

Дети от 6 до 14 лет считаются малолетними и частично дееспособными. На сделке или при сборе документов может понадобиться их присутствие, но все действия за них совершают родители, усыновители или опекуны.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет также считаются частично дееспособными. Они участвуют в сделке, но согласие на нее должны дать родители, усыновители или попечители.

Полностью дееспособными считаются люди старше 18 лет. Они вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом и ставить подписи на документах.

В некоторых случаях полностью дееспособными становятся с 16 лет — например, если человек работает по трудовому договору или состоит в браке.

Законодательная база. В основном права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью защищает гл. 4 ФЗ «Об опеке и попечительстве» и некоторые статьи гл. 3 гражданского кодекса. В отдельных случаях права несовершеннолетних защищают другие нормы. Например, при отказе от наследства — ст. 1157 ГК РФ, а в случае продажи квартиры, в которой зарегистрированы дети, — ст. 292 ГК РФ.

Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Условия продажи квартиры несовершеннолетнего

Органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка. Под улучшением обычно понимают деньги на счете или долю в новой квартире.

Предоставление жилья. Самый распространенный вариант улучшить жилищные условия ребенка — выделить ему долю в новой квартире. Доля должна быть такая же, как в предыдущей, или больше, чтобы жилищные условия ребенка улучшились.

Вот как органы опеки определяют, что доля больше:

  1. По площади. Например, общая площадь предыдущей квартиры — 60 м², и доля ребенка составляет 20 м². Новая квартира — 100 м², и родители хотят выделить ребенку 30 м². Доля больше, поэтому опека, скорее всего, одобрит сделку.
  2. По процентному отношению к общей площади квартиры. Общий метраж предыдущей квартиры — 60 м². Доля ребенка в ней — 20 м², то есть 33%. Если новая квартира — 100 м², значит, родители должны выделить ребенку минимум 33% от общей площади — 33 м².
  3. По стоимости. Например, общая площадь квартиры — 60 м², доля ребенка — 20 м². Квартира по предварительному договору купли-продажи продается за 5 000 000 ₽ — значит, доля ребенка стоит 1 666 000 ₽. Опека, скорее всего, одобрит сделку, если в новой квартире доля ребенка будет стоить больше, даже если по метражу она меньше.

По закону стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться. Остальные способы в нормативных актах не отражены, но на практике органы опеки сами решают, по каким критериям оценивать долю ребенка в каждой ситуации.

Также можно купить ребенку отдельную квартиру. Органы опеки будут оценивать ее по тем же критериям, что и долю.

Перечисление денег на счет ребенка. Иногда родители не хотят или не могут выделить долю ребенку. Например, покупают квартиру в ипотеку и банк отказывается выдавать кредит, если одним из собственников будет несовершеннолетний. Тогда родители открывают счет в банке на имя ребенка, переводят туда деньги от продажи его доли, а ипотеку берут на себя. Несовершеннолетний сможет снять деньги, когда ему исполнится 18 лет.

Опека не всегда одобряет такую схему и требует наделить ребенка собственностью. Сотрудники опеки могут не назвать родителям причину отказа, но обычно опасения такие:

  • недвижимость надежнее;
  • денег от продажи доли может не хватить даже на комнату и ребенок не купит себе другое жилье.

При отказе органов опеки родители иногда проводят схему с дарением или обменом. Используют эти виды сделок, поскольку закон запрещает родственникам заключать с ребенком возмездные сделки. Родители находят еще одну квартиру, которой владеют сами или их родственники. Договариваются с опекой, что в день сделки подарят ребенку долю в этой квартире, которая будет лучше, чем в предыдущей, или обменяют долю ребенка на большую. Деньги от продажи доли в предыдущей квартире перечислят на счет ребенка. Так у ребенка будет и недвижимость, и деньги.

Если опека отказала из-за того, что новая доля дешевле предыдущей, можно использовать еще один необычный вариант договоренностей: предложить разницу в цене перечислить на счет ребенка. Тогда ребенок получит и долю, и деньги.

Разрешение органов опеки и попечительства на сделку

Органы опеки одобряют продажу квартиры, отказывают или дают согласие под условие выполнить какие-то требования. Решение принимают максимум через 15 дней после подачи заявления  .

Предварительное решение опеки. Перед тем как выбирать новую квартиру, получите предварительное решение органов опеки. Иногда проконсультироваться удается по телефону, но лучше прийти лично. Позвоните в отдел опеки района, в котором зарегистрирован ребенок, опишите свою ситуацию и спросите, какие документы понадобятся. Затем соберите документы на квартиру, которую собрались продавать, и идите на консультацию.

Сотрудник опеки скажет предварительное решение, но важно понимать, что нет никакой гарантии, что такое же решение примут на финальном рассмотрении. Чтобы увеличить шансы на одобрение, после консультации зайдите к руководителю отделения и узнайте его мнение. Может случиться так, что вы попадете к новенькому сотруднику, он предварительно разрешит продажу, а когда придете на основное согласование — получите отказ. Руководитель — человек более опытный, и, скорее всего, его предварительный ответ совпадет с финальным.

После консультации оцените сложность ситуации. Скорее всего, сделка будет простой, если соблюдаются три условия:

  1. Ребенок получает в новой квартире такую же долю, как в старой.
  2. Новая доля ребенка не больше половины квартиры.
  3. Новая доля ребенка не больше, чем доля взрослого собственника.

Заботиться нужно не только о детях, но и о себе в будущем. Через несколько лет ребенок станет совершеннолетним, а затем родители станут пенсионерами. Если внутри семьи сложатся недружественные отношения, то при продаже квартиры, где ребенку принадлежит больше половины, пенсионеры могут пострадать. Например, переедут из отдельной квартиры в комнату в коммуналке, потому что только на нее хватит денег от продажи долей.

Если согласны с требованиями опеки и понимаете, что сделка будет несложной, можно продавать квартиру самостоятельно. Если предстоит сложная сделка, я советую привлечь риелтора. Многие профессионалы знают особенности работы с конкретными отделениями опеки и лично знакомы с сотрудниками.

Требования органов опеки. Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района. Если ситуацию одобрила опека Кировского района Санкт-Петербурга, это не значит, что эту же ситуацию одобрит опека другого района.

Нет строгих законов, в которых прописаны критерии, по которым опека принимает решение. Есть только рекомендации, которые также могут отличаться в разных регионах.

Главное требование органов опеки — чтобы при продаже квартиры не ущемлялись права ребенка и не ухудшались его жилищные условия.

Закон не устанавливает, по каким критериям органы опеки и попечительства должны понимать, что жилищные условия ребенка не ухудшились. Но по своему опыту я поняла, что шансы получить одобрение органов опеки выше, если:

  1. ребенку достанется большая доля, чем в предыдущей, — это главное требование;
  2. в новой квартире больше площадь или количество комнат;
  3. новая квартира находится в районе, где лучше развита инфраструктура, и ребенку будет удобно добираться до школы, детсада и других нужных учреждений.

Опека обращает внимание на цели, ради которых родители продают квартиру. В некоторых случаях новая квартира может быть хуже предыдущей, но, если жизнь ребенка улучшится, опека одобрит сделку.

Также на решение опеки влияют нюансы сделки. Например, если покупаете квартиру в ипотеку, получить одобрение опеки будет сложнее. Даже если банк согласится выдать кредит на квартиру, где одним из собственников будет несовершеннолетний, доля ребенка будет в залоге. Некоторые отделения опеки считают, что это ухудшение жилищных условий ребенка: если родители не смогут выплачивать кредит, квартиру заберет банк и ребенок останется без жилья.

В этой ситуации сильным аргументом будет, если все деньги от продажи старой квартиры пойдут на первоначальный взнос для новой. Также попробуйте объяснить опеке, что новая квартира больше по площади, там больше комнат, а в районе лучше инфраструктура. Чем больше аргументов приведете, тем выше шансы на одобрение.

Опека учитывает, какую сумму берете в кредит и из каких источников планируете зарабатывать деньги на его погашение. Поэтому могут попросить подтверждающие документы, например справку 2-НДФЛ.

Органы опеки неохотно одобряют покупку недвижимости для ребенка в строящемся доме: пока квартира не достроена, выделить долю детям нельзя, а гарантий, что дом сдадут вовремя, нет. Но иногда органы опеки дают разрешение. При этом проверяют вот что:

  1. Репутацию застройщика. Если застройщик задерживает объекты, скорее всего, опека откажет.
  2. Договор от застройщика. Многие отделения опеки охотнее одобряют покупку квартиры, если используется договор долевого участия или переуступки.
  3. Готовность дома. Некоторые отделения опеки требуют, чтобы дом был готов на 50%, некоторые — на 70%.
  4. Соблюдение застройщиком других условий: государственная регистрация ДДУ, страхование своей гражданской ответственности и т. д.

Если семья решила переехать заграницу и для этого продает квартиру, опека, скорее всего, даст разрешение. Органы опеки могут даже не попросить предоставить информацию о новой квартире и выделить в ней долю. Главное — предоставить доказательства переезда, например вид на жительство.

Основания для запрета сделки. Если органы опеки откажут в продаже квартиры, то объяснят свое решение так: «В результате продажи права ребенка будут нарушены». Как именно — скажут не всегда. В основном опека отказывает по таким причинам:

  1. Второй родитель не дал согласие на сделку или не пришел в органы опеки. Такое происходит, когда родители в разводе.
  2. Родители планируют переехать в другой город, который хуже предыдущего.
  3. В новом районе плохая экология или инфраструктура. Например, далеко расположена школа или детский сад.
  4. Новый дом хуже предыдущего: аварийное состояние, отсутствие горячей воды.
  5. Общая площадь новой квартиры меньше, чем предыдущей.
  6. Новая доля в собственности ребенка меньше по метражу или стоимости.
  7. Родители планируют купить квартиру в строящемся доме.
  8. Родители планируют сами построить дом и выделить ребенку долю в нем.
  9. Ребенок — наследник по завещанию, но в наследство не вступил.
Пример постановления органов опеки и попечительства, в котором семье дали согласие на продажу двухкомнатной квартиры. Несовершеннолетней принадлежала половина квартиры — 24 м². Взамен семья покупает трехкомнатную квартиру, где ребенку будет принадлежать доля больше, чем в предыдущей квартире, — 25,7 м²
Пример постановления органов опеки и попечительства, в котором семье дали согласие на продажу двухкомнатной квартиры. Несовершеннолетней принадлежала половина квартиры — 24 м². Взамен семья покупает трехкомнатную квартиру, где ребенку будет принадлежать доля больше, чем в предыдущей квартире, — 25,7 м²

Документы для опеки

Комплект документов для каждой сделки будет свой. Поэтому заранее узнайте в отделении опеки, куда будете обращаться, какие документы понадобятся. Вот какие документы обычно просят.

Заявление от родителей несовершеннолетнего. Бланк выдают сотрудники опеки. Заявление пишут оба родителя, даже если они в разводе.

В некоторых ситуациях можно, чтобы заявление написал один из родителей:

  1. у мамы ребенка статус матери-одиночки;
  2. второй родитель умер или признан без вести пропавшим;
  3. второй родитель лишен родительских прав;
  4. второй родитель находится в розыске.

В этих случаях потребуются документы, которые подтверждают, что другой родитель не может написать заявление.

Если ребенку больше 14 лет, он тоже пишет заявление.

Пример заполненного заявления в органы опеки и попечительства. В разных отделениях опеки шаблоны заявлений могут отличаться
Пример заполненного заявления в органы опеки и попечительства. В разных отделениях опеки шаблоны заявлений могут отличаться

Документы, которые подтверждают личность. Обычно это паспорта родителей или одного родителя, свидетельства о рождении детей младше 14 лет и паспорта детей старше 14 лет.

Постановление об установлении опеки. Если ребенка представляет опекун, потребуется документ об установлении опеки над несовершеннолетним.

Свидетельство о регистрации брака. Если родители в браке, в опеку нужно представить свидетельство о его регистрации. Если в разводе — свидетельство о расторжении брака.

Документы от продавца. Если продаете и взамен покупаете другую квартиру, от продавца новой квартиры потребуются:

  1. Паспорт собственника или паспорта, если собственников несколько.
  2. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
  3. Свидетельство о регистрации брака, если собственники женаты.

Документы на квартиры. Органы опеки попросят представить документы на продаваемую квартиру, где есть несовершеннолетний собственник, и на ту, где ребенку будет выделена доля. Вот примерный список:

  1. Выписка из ЕГРН.
  2. Правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию и т. п.
  3. Справка о регистрации (форма 9). Документ актуален только для тех регионов, где ее выдают, например для Санкт-Петербурга. Ее можно получить через госуслуги или в МФЦ  .
  4. Справка о характеристиках квартир (форма 7). Такую справку тоже выдают не во всех регионах. В Питере можно взять через госуслуги или в МФЦ.
  5. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  6. Единый жилищный документ — ЕЖД. Его выдают жителям Москвы и Московской области в МФЦ или в Едином информационно-расчетном центре — ЕИРЦ. ЕЖД заменяет справки о регистрации, о характеристиках квартир и об отсутствии задолженностей по ЖКУ.
Выписка из ЕГРН
Выписка из ЕГРН
Форма 9
Форма 9

Некоторые отделения опеки могут попросить представить предварительный договор купли-продажи, если взамен покупаете новое жилье и там планируете выделить долю ребенку. Но, например, в Санкт-Петербурге предварительный договор не смотрят.

Также могут попросить технический паспорт на квартиру, но часто сотрудникам опеки хватает информации из формы 7 и выписки из ЕГРН.

Если покупаете квартиру в ипотеку, представьте в опеку согласие банка на выдачу кредита с условием, что одним из собственников будет несовершеннолетний.

Пример предварительного договора купли-продажи
Пример предварительного договора купли-продажи
Технический паспорт квартиры
Технический паспорт квартиры

Процедура продажи квартиры

После получения согласия органов опеки и попечительства квартиру можно продавать.

Подписание договора. В договоре нужно указать обязательные условия: предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением. Лучше, если договор купли-продажи составит опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски.

Также нужно подробно описать другие условия сделки:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя: ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности, например номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Условия, при которых органы опеки одобрили продажу квартиры. Например, обязательство зачислить на счет ребенка деньги за продажу его доли.
  9. Цена. Это существенное условие договора. Должна быть указана точная сумма.
  10. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя — принять такой объект и внести за него плату.
  11. Порядок расчетов: наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  12. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  13. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  14. Подписи сторон.

В каждом конкретном случае могут быть дополнительные условия — опишите их в договоре максимально подробно.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Пример договора купли-продажи
Пример договора купли-продажи

Нотариальное удостоверение договора. В сделках по продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний, договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен.

Нотариус проверит дееспособность сторон, законность и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит документы и заявление на регистрацию в Росреестр.

Регистрация сделки. Нотариус сам подает все документы в Росреестр — это бесплатно. Если документы подаются в электронном виде, регистрацию оформят за один день, если в бумажном — за три. Выписку из ЕГРН нужно забирать у нотариуса.

Сбор документов. Для Росреестра нотариус запросит:

  1. Паспорт совершеннолетнего собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
  4. Паспорт законного представителя и документ, подтверждающий его полномочия: например, свидетельство о рождении ребенка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении.
  5. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.

Если собственнику от 14 до 18 лет, он самостоятельно участвует в сделке. Тогда для сделки нужно приложить:

  1. Паспорт несовершеннолетнего собственника.
  2. Письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки.
  3. Разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом.

Предоставление доказательств опеке. Когда сделка завершена, нужно доказать опеке, что их требования выполнены и права ребенка не нарушены. Если покупали другую квартиру, представьте в отдел опеки выписку из ЕГРН. Так опека увидит, что ребенок стал собственником. Если договаривались перевести деньги на счет — представьте выписку с расчетного счета ребенка.

Особенности продажи квартиры ребенка в отдельных случаях

Если покупать другое жилье не планируется. Родители могут продать квартиру и не покупать другое жилье. В этом случае ребенку выделяют долю в другой квартире или кладут деньги от продажи доли на его счет. Деньги снимет ребенок, когда ему исполнится 18 лет, или родители — если решат купить недвижимость. Часто опека просит и выделить долю, и перевести деньги ребенку на счет.

Если продавать квартиру в одном регионе и покупать в другом. Если решили продать квартиру в своем городе и купить в другом, сделка усложняется. По-прежнему нужно, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились. Но теперь органы опеки будут оценивать не только квартиру, дом и район, но и город. Поэтому часто возникают сложности, если семья решает уехать из Москвы, например в Тверь. Московские органы опеки считают это ухудшением качества жизни. Та же проблема возникает в Санкт-Петербурге, но реже. Если переезжаете из регионов в Москву, многие отделения опеки сочтут такую смену города улучшением качества жизни и разрешат продажу.

Главная сложность в подобной сделке возникает, если нет еще одной квартиры, где можно выделить долю ребенку. Тогда придется проводить альтернативную сделку: продавать старую квартиру и взамен покупать новую.

Обычно с опекой удается договориться о нюансах и они одобряют подобную сделку. Чаще всего договариваются так: сначала продают квартиру в своем городе, кладут деньги на счет ребенка и едут в другой город. Там покупают новую квартиру, используя деньги со счета, и выделяют долю ребенку. По договоренности с опекой информацию о новой квартире предоставляют до продажи старой или после — когда уехали в другой город.

Опека ставит условие, чтобы с момента продажи старой квартиры до выделения доли в новой прошло не больше 30—90 дней. Если не выполнить это условие, сделку могут признать недействительной.

Если родители разводятся. Если семья жила в общей квартире и родители решили развестись, опека лояльнее отнесется к продаже квартиры. Развод родителей — это стресс для ребенка, и если он будет продолжать жить в квартире и видеть скандалы родителей, пострадает его психика. Поэтому органы опеки одобряют продажу и разрешают выделить ребенку долю в квартире меньшей площади и стоимости. Иногда опека одобряет сделку даже без выделения доли ребенку.

Если ребенку нужно дорогостоящее лечение. Продавать квартиру, чтобы вылечить ребенка, можно в таких случаях:

  1. Нужны деньги на лечение.
  2. Ребенок не может жить в этом районе или городе по состоянию здоровья.
  3. Ребенку нужно посещать спецшколу или учреждение, где он получает лечение, а из-за места жительства это сложно или невозможно.

В этих ситуациях опека одобряет продажу квартиры и разрешает не покупать новую. Главное — предоставить справки от врачей, которые подтвердят состояние здоровья ребенка.

Если продаете квартиру из-за дорогостоящего лечения, сохраните документы, которые подтверждают, что деньги потрачены на врачей и лекарства. Они понадобятся, если органы опеки попросят отчитаться за траты.

Если несовершеннолетние собственники зарегистрированы в разных местах. По закону нужно обращаться в отдел опеки по месту регистрации ребенка. Поэтому, если дети владеют одной квартирой, но прописаны в других, придется работать с несколькими отделениями опеки.

Вряд ли они будут работать одинаково. Возможно, одна опека примет решение быстро, а вторая затянет, или одна разрешит продажу, а вторая нет. Также могут попросить разный пакет документов. Эти нюансы усложняют сделку и увеличивают срок продажи квартиры. Поэтому лучше заранее узнать, в каком районе опека лояльнее, прописать детей в одну квартиру и подавать документы в одно отделение.

Если ребенок не вступил в наследство. Если ребенка учли в завещании, он должен вступить в наследство — только после этого можно продавать квартиру. Отказаться от наследства несовершеннолетний может только с согласия органов опеки и попечительства.

Если квартира была подарена ребенку, условия ее продажи такие же, как при продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний. Ребенок должен получить деньги на счет или долю в лучшей квартире.

Можно ли продать квартиру родственнику или опекуну. Ребенок не может продать квартиру или свою долю в ней родственникам. По закону родственникам, опекунам и попечителям запрещено совершать возмездные сделки с несовершеннолетними.

Особенности продажи квартиры, если в ней зарегистрирован ребенок

Ребенок может быть прописан в квартире, но не быть собственником. В этом случае продать квартиру проще: разрешение опеки получать не надо, достаточно самим проследить за соблюдением прав ребенка. Но есть исключение: если ребенок прописан в квартире и находится под опекой или остался без родителей, понадобится разрешение органов опеки.

Закон не запрещает оставить ребенка прописанным в квартире, которую продаете, но вряд ли покупатель пойдет на такой вариант.

Решите, где ребенок будет жить после продажи. Если уже куплена новая квартира, пропишите его там. Или зарегистрируйте несовершеннолетнего у родственников или друзей.

Если негде зарегистрировать несовершеннолетнего, но родители планируют купить новую квартиру, можно прописать ребенка там. В этом случае продажа старой квартиры и покупка новой происходят одновременно. Зарегистрированные снимаются с учета, предоставляют покупателю «чистую» справку о регистрации и прописываются в новой квартире.

Риски при продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний

Для покупателя. Главный риск для покупателя наступает, если продавец умалчивает о ребенке-собственнике, чтобы незаконно продать квартиру. Если покупатель не проверит документы, это в любом случае сделает Росреестр и сделку не зарегистрируют.

Часто покупатели путают собственность и регистрацию. Например, в Санкт-Петербурге проверяют форму 9, видят, что в квартире прописаны только совершеннолетние, и спокойно выходят на сделку. Хотя родители могли неделю назад выписать ребенка к бабушке. Если ребенок не прописан в квартире, это не значит, что он не собственник.

Чтобы узнать, кто владеет квартирой, обязательно проверьте выписку из ЕГРН. С 1 марта 2023 года проверять выписку стало сложнее — в большинстве случаев ее может запросить только сам собственник. В выписке перечислены все собственники квартиры, в том числе несовершеннолетние. Выписка заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, но если у продавца остались свидетельства, лучше проверить и их тоже.

Покупатель также рискует, если квартира была приобретена с использованием маткапитала, но продавец не выделил детям доли. В этом случае сделку могут аннулировать. Поэтому, если у продавца есть дети, которые родились после 1 января 2007 года, даже если они не собственники, — проверьте, с помощью каких средств куплена квартира.

Чтобы узнать, использовали ли маткапитал, сначала проверьте паспорт собственника. Посмотрите страницы 16 и 17, где перечислены дети. Если у собственника есть дети, которые родились после 2007 года, поинтересуйтесь, где они зарегистрированы и владеют ли собственностью.

Затем попросите у продавца выписку из Социального фонда об остатке материнского капитала. Если остаток равен размеру маткапитала, который был установлен в году получения, значит, продавец его не использовал. Например, материнский капитал получали в 2012 году и сейчас осталось 387 640 ₽. В 2012 году выдавали капитал 387 640 ₽. Суммы равны — при покупке квартиры не использовали материнский капитал и доли детям выделять не надо.

Также посмотрите договор купли-продажи: в нем указано, за счет каких средств продавец купил квартиру.

Для продавца. Продавец обязан выполнить условия, которые поставили органы опеки. Чаще всего требуют, чтобы ребенок получил долю в новой квартире или деньги на свой банковский счет. Если требования не выполнить, сделку могут аннулировать.

Больше всего рисков возникает у продавца, если при покупке использовали маткапитал, не выделили доли детям и продали квартиру. Тогда пенсионный фонд потребует вернуть маткапитал, сделку аннулируют и может наступить уголовная ответственность по статье 159 УК РФ о мошенничестве.

Запомнить

  1. Чтобы продать квартиру несовершеннолетнего собственника, придется получать согласие органов опеки и попечительства.
  2. Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района.
  3. Органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка.
  4. Самый распространенный вариант — выделить ребенку долю в новой квартире. По закону его имущество не должно уменьшиться по стоимости, но на практике органы опеки сами решают, по каким критериям оценивать долю ребенка в каждой ситуации.
  5. Если родители не хотят или не могут выделить ребенку долю в новой квартире, они могут перевести деньги от продажи доли на его счет. Опека не всегда одобряет подобную схему.
  6. Опека обращает внимание на цели, ради которых родители продают квартиру. В некоторых случаях новая квартира может быть хуже предыдущей, но если жизнь ребенка улучшится — опека одобрит сделку. Чем больше аргументов приведете, тем выше шансы на одобрение.
  7. Органы опеки неохотно одобряют покупку недвижимости для ребенка в строящемся доме.
  8. Комплект документов, который нужно принести в органы опеки, для каждой сделки будет свой. Заранее узнайте в отделении опеки, куда будете обращаться, какие документы понадобятся.
  9. Если ребенок прописан в квартире, но не является собственником, разрешение опеки получать не надо.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Мария ЯковлеваКак вы продавали квартиру с ребенком-собственником? С какими проблемами сталкивались?
  • МаксимСудя по «изумительным историям», с проблемами сталкивается не продавец, а покупатель.2
  • Пелагея ПсихаСитуация: квартира в центре, но в старом доме. 10! собственников, среди которых дети 16, 13, 8 и 6 лет. У двоих детей родители могут выделить доли, у других двоих-родители взяли квартиру в ипотеку, но не в центре. На данный момент квартира стоит пустая - никто в ней не живет. Сдавать ее не реально-нужен ремонт (одни собственники готовы скинуться, другие-нет). Как ЭТО продать? И найдётся ли смельчак, который готов выкупать 10 долей?1
  • Себастьян ПерейраО самой главной засаде в статье не рассказали. Что если вы не покупаете квартиру, а у вас уже есть вторая квартира, которая даже всячески лучше, а доли в текущей вы выделяли по маткапиталу, то опека не даст разрешение. Продать квартиру в которой выделены доли по маткапиталу можно ТОЛЬКО в случае одновременной покупки новой. И неважно, что у вас уже есть квартира с лучшими условиями.0
  • Александр МжельскийСебастьян, это не правда. Все зависит исключительно от самих органов опеки. Недавно продавали квартиру и выделели несовершеннолетней сестре долю в квартире которая уже была в собственности4
  • Себастьян ПерейраАлександр, вполне вероятно. Это отдельная история, что правоприменение правил находится в ведении конкретного органа\человека, а не прописано законодательно. Одно уточнение, доля сестры была выделена в связи с использованием маткапитала?0
  • Александр МжельскийСебастьян, именно! Там собственно вся фишка в том что в законе об опеке написано типа "муниципальные органы власти дают согласие". На основании чего, почему и так далее - чисто вопрос органа. В Питере есть даже схематоз с переписыванием ребёнка в другой район, просто потому что там более адекватный орган опеки.2
  • Алиса МаркинаПростите, а "город хуже" - это как? У нас есть официальная градация городов? Что не Москва, то фу? Тот же вопрос про экологию. У нас есть какие-то правила для органов опеки типа посчитать количество метров до ближайшего завода? Или запрещено менять детскую квартиру в Ленинском районе на квартиру в Октябрьском? А если квартиру унаследовал не ребёнок, а взрослый, не вступивший в права, то неужели можно продать такую квартиру? Вы всерьёз перечислили основания для запрета сделки или это шутка такая?6
  • Алиса МаркинаBob, если место жительства и регистрации в одном регионе, то всё в порядке.0
  • Оксана ЛосеваДоброго времени суток. Ситуация такая. У нас две квартиры. Одна 62кв.м., трёшка, куплена с помощью средств мат, капитала, в одном городе, в ней мы живём. И есть вторая квартира, 42 кв. м однушка, приватизирована, находится в посёлке. Её мы хотим продать. Хотелось бы узнать дадут ли нам разрешение на продажу без покупки нового жилья вместо этой.0
  • Эмма КанаметоваКак не продав недвижимость,можно найти другую, чтоб не было проблем. Где я должна ребенка прописать, если негде. Замкнутый круг0
  • Наталья ПротасоваДобрый день. Подскажите пожалуйста, м.б. кто-то сталкивался, опека дает согласие на продажу квартиры только если будет выделена доля и положены деньги на счет от продажи квартиры. На данный момент ребенок дееспособный, ему 17 полных лет, также ребенок работает по трудовому договору. У ребенка в продаваемой квартире 1/3 (квартира хрущевка, 1 этаж, доля досталась т.к. ребенок был прописан на момент приватизации, ребенок никогда там не жил). Родители выделяют долю в другой квартире 1/3 с большей площадью, у ребенка существенная выгода из хрущевки получить долю в лучшей квартире с большей оценочной стоимостью. Права ребенка никак не нарушены, а только улучшаются. Но опека хочет, чтобы была новая доля и еще 1/3 от продажи квартиры легла на счет. В этом случае я считаю, что тогда у ребенка получается двойная выгода, он получает больше чем имел. Тогда нарушаются права других детей в семье, у кого-то получается больше. Я перечитала все, на основании какого закона руководствуется опека, что еще обязательно нужно положить деньги от продажи ему на счет, что это такое? Это как, имел одну квартиру получил ее и еще и деньги за эту квартиру получил???2
  • Алиса МаркинаОксана, если квартира была приватизирована и на детей, то есть они - собственники долей, то да, будут трудности с опекой, но можно договориться, что деньги от продажи детских долей вы разместите на счёт в банке на имя детей. Если к поселковой однушке дети не имеют никакого отношения - ни доли, ни прописки, то разрешение на продажу вам вообще не нужно.0
  • Olga ZelivyanskayaОпека не соглашается на продажу и взамен переоформление на ребёнка уже имеющегося жилья. Только новое покупать1
  • Сергей ЕвгеньевичПелагея, смельчак найдётся; вопрос, как обычно, лишь в цене.3
  • Анфиса СпасибоДобрый день ! Подскажите , нотариально оформляется только сделка продажи ? А одномоментную покупку можно оформлять без нотариуса , просто в Сбербанке ?0
  • хмельПодскажите. Сын 15 тилетний живет в квартире. Все в порядке. У него есть доля в другой квартире, которую занимает моя сестра. Она готова выкупить его долю. На эти деньги можем ли мы приобрести квартиру в недостроенной новостройке. На каком этапе строительства? Првторюсь, что квартирой он не рискует. Он продолжает в ней жить. Можем ли мы продать его долю в другой квартире и вложиться в новостройку??? спасибо0
  • хмельПодскажите. Сын 15 тилетний живет в квартире. Все в порядке. У него есть доля в другой квартире, которую занимает моя сестра. Она готова выкупить его долю. На эти деньги можем ли мы приобрести квартиру в недостроенной новостройке. На каком этапе строительства? Повторюсь, что квартирой он не рискует. Он продолжает в ней жить. Можем ли мы продать его долю в другой квартире и вложиться в новостройку??? спасибо0
  • АННАпишите) кузбасс готов!)0
  • Александра РомановаПожалуйста ответьте на вопрос. А если у матери есть в собственности другая квартира, она может обратиться в опеку и предложить передать ребенку равную долю в другой квартире в обмен на разрешение продать квартиру (купленную с участием мат.капитала)?0
  • ГалинаРазве нельзя просто выделить долю ребёнку в существующем жилье, чтобы продать ненужное жилье? При том что жилье находится в городе, а не в селе как старое. И ремонт лучше. И при этом не перечислять часть денег на счёт несовершеннолетнего?0
  • ЕленаЗдравствуйте, я гражданская жена умершего граждансккого мужа.У нас двое совместных детей , один несовершеннолетний, и один его ребенок от первого брака- совершеннолетний. У каждого ребенка 1/3 в квартире 48м.кв. и 1/6 в частном доме. Какие возможные варианты у нас есть.Все дети хотят своё жильё. Помогите нам разойтись с жильем по закону.0
  • Вадим ЖивотовскийРаздел "Особенности продажи квартиры, если в ней зарегистрирован ребенок" 1-й абзац - про прописанного ("Ребенок может быть прописан в квартире...") 2-й абзай, внезапно, про проживающего там ("Решите, где ребенок будет жить после продажи...) Тема продажи с прописанным без выписки - не раскрыта0
  • Анастасия ГолубеваЗдравствуйте! Условиями разрешения опеки на продажу квартиры, а также условиями нотариально удостоверенного договора купли-продажи, являлись 1) выделение долей детям в другой квартире и 2) перечисление определенных конкретно сумм на конкретные расчетные счета детей. Продавец предоставил Выписки по недвижимости, однако отказывается предоставить выписки со счетов детей о переводе им средств. Может ли покупатель сам обратится в опеку,выдавшую разрешение, для удостоверения выполнения продавцом ее требований? Спасибо заранее за ответ.0
  • pogodayeva60Можно ли деньги от продажи квартиры с несовершеннолетним собственником положить на депозитный счёт?0
  • Светлана ЛитвиноваНаталья, деньги обесцениваются!!! Как глупо требовать на счёт деньги ложить!!! Кто придумывает законы работающие против всех! В том числе и детей!!!1
  • Анна ЗахароваДобрый день, подскажите, каковы шансы получить согласие на продажу жилья с детской долей, если новая квартира уже куплена в ипотеку, а деньги с продажи хочется пустить в частичное досрочное погашение. Жилплощадь увеличивается.0
  • Алиса МаркинаНаталья, опека руководствовалась тем, что прежняя детская доля стоила денег, значит, деньги должны лечь на счёт. Плюс у ребёнка было право проживания, основанное на праве собственности, и, мол, это право тоже должно сохраниться. Особенно в случаях, когда использован маткапитал, который выдаётся для улучшения жизни матери или детей. Типа раз выбран тип расходования на улучшение жилищных условий, то ребёнок всё ещё должен оставаться в плюсе. Хотя по факту родителям двойные убытки.0
  • Алиса МаркинаOlga, да, потому что сделки между несовершеннолетними и их родственниками запрещены во избежание злоупотреблений, кроме дарения. А дарение не может быть под условием встречной передачи имущества. Так что существующее жильё не подходит.0
  • Алиса МаркинаЭмма, продать квартиру, не выписывая ребёнка. Потом новый собственник через суд выпишет ребёнка в никуда, как постороннего.0
  • Алиса Маркинахмель, не факт, что опека разрешит, если мальчик живёт не в своей квартире.0
  • Алиса МаркинаАлександра, не совсем с такой формулировкой, но можно. Ребёнок может поменять долями с родителем. В итоге проблемной станет другая квартира, а эту можно будет продать без согласования с опекой. Я писала об этом: https://journal.tinkoff.ru/pomenyat-doli-detey/0
  • Алиса МаркинаГалина, нельзя. Так в семье станет меньше метров, то есть жилищные условия ухудшатся. А маткапитал выдают для улучшения жилищных условий.0
  • Алиса Маркинаpogodayeva60, если опека даст согласие.0
  • Алиса МаркинаАнна, никаких шансов. Дети не должны за счёт своего имущества погашать долги родителей. Надо было заранее брать согласие опеки.0
  • Смирнова ОльгаАлиса, здравствуйте. Мы покупатели квартиры с участием маткапитала в СПб. Опека дала разрешение на продажу, так как мать приобрела дом в Подмосковье, где должна выделить доли детям, наш предварительный договор купли/продажи (задаток) тоже рассматривали оперой в комплекте. Но, 1. продавцы хотят просто выписать детей перед сделкой, не прописывая их пока нигде(мотивируют, что жить будут в Москве, а не в этом доме); 2. Доли собираются выделять попозже, уже после сделки купли/продажи. Я так понимаю, что для нотариуса - все это допустимо с точки зрения регистрации ДКП (и это подчёркивают продавцы). Но, для меня, как покупателя - огромные риски. А если не выделят, а если не зарегистрируют... Какие аргументы я могу привести, чтобы продавец сделал все одновременно?0
  • Алиса МаркинаСмирнова, доли нужно выделить именно в той квартире, которая куплена с маткапиталом. Вы видели текст предварительного разрешения опеки?0
  • Галина ПоляковаЗдравствуйте! Я купила квартиру в ипотеку. Улучшила жилищные условия для детей. Доли выделила. У нас в собственности есть комната, на продажу. Один собственник несовершеннолетний. Но отец не подписывает разрешение. Хотя у него большой долг по алиментам, на днях суд, уголовная ответственность. Можно ли продать комнату без его согласия? Или подавать на лишение родительских прав? А это время. Покупатель уже есть.0
  • Наталья КатаеваАлиса, Вот не поняла. Почему станет меньше метров. Они и так все там жили. И так и будут в тех же метрах на всех жить.0
  • Алиса МаркинаНаталья, потому что маткапитал - это деньги на дополнительные метры сверх того, что уже были в семье. Не на покупку метров детьми у родителей.0