Купили квартиру, а продавец передумал и требует доплаты

Елена, вопрос довольно сложный, и не все так хорошо, как вам может показаться. Если я правильно понял из вопроса, то вы сначала три года арендовали квартиру, делали в ней косметический ремонт, покупали свою мебель и технику, а потом эту квартиру вы купили себе в собственность.

Объясню, что могут потребовать бывшие владельцы, а что нет — и когда.

Обычно, если квартиру покупают с мебелью и техникой, все это описывают в акте приема-передачи квартиры, чтобы не было потом вот таких споров. Или заключают отдельный договор купли-продажи мебели и техники, пусть за символическую цену. Еще иногда в акте или в самом договоре пишут фразы вроде «Квартира передается покупателю в том состоянии, как она есть на день заключения договора, со всем имуществом, расположенным в квартире».

Настоятельно рекомендую читателям на будущее: если покупаете квартиру с мебелью и ремонтом, не поленитесь и опишите все, что покупаете. Или напишите в договоре примерно такую фразу: «Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры».

Тут получается, что вы покупали чужую квартиру, но в ней уже было ваше имущество. И у вас есть чеки. Кроме того, если вы арендовали эту квартиру несколько лет, у вас, может быть, есть договор аренды. У вас есть друзья-свидетели, которые могут подтвердить, что именно вы покупали мебель и технику. Это хорошо.

Мебель и бытовая техника — это личные движимые вещи, отделимые от квартиры. Юридически все, что не относится по закону к недвижимости, считается движимым имуществом.

Каждая вещь принадлежит по праву собственности тому, кто ее купил. Передать право собственности можно только по договору — купли-продажи или дарения. Есть и другие виды договоров, но они редко используются между физическими лицами. Раз вы купили — вы и собственник, вот у вас и документы есть. Описывать в договоре купли-продажи квартиры ваши вещи нет нужды. Это все равно, что при покупке квартиры заранее указать, что вы завезете в нее свой диван.

Отсюда можно сделать простой вывод: если вы прямо не описали в договоре, что такая-то мебель и техника продается за такую-то сумму, то требовать от вас оплаты продавец ни за что не может. Ведь у вас нет никакого соглашения, ни о цене, ни о предмете купли-продажи. А без соглашения не может быть договора.

Другое дело, если в квартире остались мебель и техника, принадлежащие бывшему собственнику, и при этом они не описаны в акте приема-передачи. Тогда продавец может требовать возврата своего имущества или компенсации стоимости имущества, которое не может быть возвращено. Это называется «истребование имущества из чужого незаконного владения».

Но у вашего продавца есть проблемы. Во-первых, он должен доказать, что это имущество вообще его. На ваше счастье, у вас есть чеки, тут нет проблем. Во-вторых, продавец должен аргументировано доказать, что его мебель и техника остались в квартире в вашем «незаконном владении» или вообще когда-то там были: ведь они нигде в договоре не описаны.

Даже если у продавца есть какие-то чеки о покупке чего-либо, никакой связи с вами и купленной квартирой напрямую нет. Купил и купил. Куда дел? Не знаю.

Но не все так хорошо. Вот, например, решение Заринского городского суда Алтайского края, где продавец истребовала у покупателя комплект мебели, который был в квартире и который она не продавала. Правда, для этого ей потребовалось привлечь свидетелей, которые подтвердили, что квартиру продавали без мебели, а мебель предлагали купить отдельно. Кроме того, суду представили договор на изготовление этой мебели по заказу продавца, где был указан адрес доставки и установки. В этом случае продавец смог доказать, что ее мебель осталась в квартире и намерений ее дарить у нее не было. Поэтому суд требования истца удовлетворил и постановил истребовать мебель в пользу законного владельца.

Или вот решение Азнакаевского городского суда Республики Татарстан, где суд постановил взыскать имущество, оставленное в квартире. Огромный перечень, почти на 190 тысяч рублей. Но, опять же, у продавца была видеосъемка, в которой суд рассмотрел все это имущество, которое находилось в купленной квартире, а в договоре описано не было. Верховный суд это решение поддержал.

Продавец квартиры может потребовать вернуть ему его вещи (мебель, технику, личные вещи, вплоть до картин и подсвечников) если:

1. В договоре прямо не написано, что вы купили квартиру со всеми вещами;
2. Есть доказательства, что эти вещи принадлежит продавцу (чеки, договоры, показания свидетелей);
3. Если доказательства, что это имущество находится в проданной квартире. Причем находилось там как до продажи, так и после (фото, видео, свидетельские показания);

В этом случае иск выиграть продавец может, и потребовать вернуть вещи. А за те вещи которые вы уже выкинули — получить компенсацию.

Сложно сказать однозначно, не читая договор. Отталкивайтесь от того, как составлен акт приема-передачи. Если у продавца вдруг есть все документы на какое-то его ценное имущество, оставшееся у вас, и еще фотографии этого имущества в спорной квартире, то теоретически он может выиграть в суде. Поэтому вариантов я вижу два.

Вариант 1. Если вам действительно не нужна та техника, вещи и мебель, верните ее. Требовать от вас денег продавец не может, только вернуть свои вещи. Если будете возвращать — задокументируйте каждый шаг. Кто, когда, кому и что передал. Что никто не имеет претензий. Вы можете заявить, что того имущества, от которого вы уже избавились, никогда в квартире и не было вовсе. Доказывать обратное — задача продавца.

Вариант 2. Игнорируйте бывшего собственника квартиры. Если дело дойдет до суда, найдите свидетелей с вашей стороны, которые подтвердят, что продавали вам квартиру со всем имуществом по устной договоренности, а на свое имущество покажите суду чеки и договоры.

Еще можно попробовать такой аргумент: в суде нужно сказать, что все это имущество вам подарили.

Закон говорит, что договор дарения движимого имущества можно заключать в устной форме, если он сопровождается передачей дара сразу или символической передачей — например, вручением ключей. В момент подписания акта приема-передачи квартиры, в которой находится чужое имущество, вы принимаете это имущество в дар. Если в договоре купли-продажи прямо не предусмотрено иное: например, если не указана цена имущества или не указано, что продавец обязуется вывезти свое имущество сам в определенные сроки.

Но это мое личное мнение и выводы. Положительных решений суда с подобной аргументацией мне найти не удалось. Так что все будет в руках вашего юриста и суда.

Заставить продавца и его семью перестать вас доставать тяжело. Никакого закона они не нарушают. Можете заблокировать их телефонный номер. Можете показать, что вы готовы к любым событиям: скажите продавцу, что готовы защищать себя в суде, у вас есть чеки на все ваши личные покупки, поэтому забрать оттуда ваши вещи они не смогут. Разве что можете пригрозить заявить в полицию по факту вымогательства. Но только на словах. Действительно заявлять не стоит, проблем будет больше, чем пользы.